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achat maison avant mariage

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  1. #1

    achat maison avant mariage

    Bonjour,
    nous avons achete une maison en indivision (50% chacun) alors que nous n'étions pas mariés.
    Nous allons bientot nous marier (à priori pas de contrat de mariage), et je me demandais le statut de cette maison : peut on la faire rentrer dans la communautée, que se passe t-il en cas de déces de l'un des conjoints (nous n'avons pas d'enfants)? Faut-il faire une donation au dernier vivant? Un testament?

    •   Alt 26/06/2007 19h05

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2

    Ré: achat maison avant mariage

    Aujourd'hui, le bien appartient à vous deux en indivision. Votre mariage ne changera rien car il s'agit pour vous d'un bien propre. Cela signifie que le régime d'indivision continue (avec ses avantages et ses inconvénients, les décisions devant se prendre à l'unanimité etc...).

    En cas de décès de l'un ou de l'autre en cours du mariage, en l'absence de descendant et de testament, la moitié du patrimoine du décédé revient au conjoint survivant, l'autre allant à ses parents pour un quart chacun. Si l'un des parents est décédé avant son enfant, le quart en question revient au conjoint survivant.

    La protection n'est donc pas très bonne, notamment s'il s'agit de la résidence principale. Vous bénéficiez certes d'un droit d'usage et d'habitation qui, à votre âge que je suppose jeune, ne vous sera pas d'une grande utilité.

    Donc, le mieux pour vous afin de vous protéger, est de rédiger un contrat de mariage. Deux solutions. Soit vous avez des professions qui ne vous emménerons pas à être indépendant ou gérant de société etc... Dans ce cas, vous pouvez choisir un régime de communauté. Vous décidez alors de rendre le bien en question comme étant un bien commun. Le bien devient alors commun, vous n'êtes plus dans l'indivision. La gestion est plus facile.

    A cela, vous ajoutez une clause de preciput. Cette dernière permet au survivant de prélever, avant tout partage, le bien en question sans récompense. Cela permettra au surivant d'être entièrement propriétaire du bien en question, en franchise de toute imposition, puisqu'il s'agit d'un avantage matrimonial.

    Enfin, vous complêtez le tout en prévoyant l'inimaginable et l'inconcevable : la dissolution du mariage par divorce. Vous introduisez ce que l'on appelle une clause alsacienne ou de reprise des apports. Elle spécifie simplement qu'en cas de divorce, chacun pourra reprendre les biens qu'il a apporté à la communauté. Cela vous garantit qu'en cas de divorce, vous récupérez la moitié du bien, quoiqu'il arrive.

    En faisant cela, vous vous protégez en cas de décès, en ménageant les autres éventualités.

    Sinon, d'une manière générale, il est toujours préférable de rédiger une donation au dernier vivant. Celle-ci peut être incluse dans votre régime matrimonial ou à part. Si vous décidez de rédiger un régime matrimonial, introduisez la donation au dernier vivant. Vous économisez le coût d'un acte chez le notaire.

    Si l'un d'entre vous est susceptible d'être indépendant, un régime de séparation est à conseiller. Dans ce cas, vous pouvez créer une société d'acquet pour la maison avec une clause de partage inégal en cas de décès et une clause alsacienne en cas de divorce. Vous connaissez la seconde. La première vous permettra d'indiquer que, en cas décès, la société d'acquet sera entièrement dévolue au survivant. Ce dernier pourra alors être propriétaire de la totalité du bien.

    Espérant avoir répondu à votre question.
    Espérant avoir répondu à votre question.

    Frédéric Desforges

    Conseiller en Gestion de patrimoine
    DEA de droit privé
    Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse


    http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/
    http://www.investissement-locatif-lmp-lmnp.fr/

  3. #3

    Ré: achat maison avant mariage

    Bonjour,
    je vous remercie pour vos réponses.
    Donc en gros, il faudrait que nous fassions avant le mariage un contrat "communauté réduites aux acquêts" en incluant la maison dedans, et en stipulant la donation au dernier vivant.
    Par contre je n'ai pas trop compris le preciput ni la clause alsacienne : si on divorçait, la maison serait alors divisée en 2 non (même sans aucune clause)?

  4. #4

    Ré: achat maison avant mariage

    Je reprends la discussion entre deux périodes d'absence.

    La clause de préciput est très simple et je vais l'illustrer par un exemple.

    Vous avez acquis, durant le mariage, un bien d'une valeur de 1 000 000 €. Vous avez également un portefeuille de 500 000 € et une résidence locative pour 500 000 €. Votre mari décède. Vous avez trois enfants communs.

    Il y a alors partage de la communauté, donc de la maison. Elle vous revient pour 500 000 €, le reste allant aux héritiers de votre mari. En cas de donation au dernier vivant, vous optez pour le quart en pleine propriété, l'usufruit ne vous intéresse pas.

    Le patrimoine de votre mari est alors de 500 000 € (maison) + 500 000 € (250 000 € du portefeuille et 250 000 € de la résidence locative). Vous avez droit à 250 000 €. Vous ne récupérez donc pas la maison en son entier et ne pouvez en disposer librement.

    Même exemple avec une clause de préciput introduit dans le contrat de mariage. Elle vous permet de prélever, avant tout partage de la communauté, un bien donné de la communauté qui devient, alors, un de vos biens propres. Ce prélèvement se fait sans imposition (avantage matrimonial) et n'est pas contestable pas les héritiers (sauf cas de remariage).

    Dans notre exemple, vous prélevez la maison, qui vaut 1 000 000 €. Ensuite, le patrimoine de votre mari se monte à 500 000 €. Vous avez choisi le quart en pleine propriété, vous avez donc la possibilité de percevoir 125 000 €. Vous avez toute la maison pour vous plus 125 000 €. Le gain est, dans notre exemple, de 375 000 € plus la possibilité de faire ce que vous voulez de la maison.

    La clause alsacienne est dans le même esprit mais avec l'effet inverse. Vous avez apporté à la communauté un bien propre. Ici, la maison. Vous divorcez de votre mari. Vous voulez récupérer la maison. Cette clause vous le permet sans problème. Pas d'imposition. Pas de contestation.

    Donc, dans votre cas, l'ensemble de ces clauses vous protége l'un et l'autre et vous permet de vivre un mariage heureux.
    Espérant avoir répondu à votre question.

    Frédéric Desforges

    Conseiller en Gestion de patrimoine
    DEA de droit privé
    Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse


    http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/
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