PDA

Voir la version complète : Indécis sur le PERP



legarsquiconnaitrien
23/05/2015, 17h36
Bonjour,

Je vous lis depuis un moment et j'ai décidé de m'inscrire sur le forum car je suis indécis sur le fait d'ouvrir ou pas un PERP.

Voilà ma situation : Je suis marié et 2 enfants, un TMI de 41% et le seul avantage qui est un bel avantage dans le PERP à mes yeux est la réduction d'impôt suite aux sommes versées (phase d'épargne) sur ce PERP.
Ensuite pour moi il ne s'agit que d'inconvénient puisque je pourrai percevoir qu'une rente (hormis les possibilités particulières du déblocage du capital) et seulement à partir de l'âge légal à la retraite (vu que l'âge de la retraite est sans cesse repoussé...) qui plus est sera fiscalisée par rapport à mon TMI (qui est censé diminuer une fois à la retraite c'est vrai et encore il y aura une part en moins dans le foyer fiscal).

En plus de cela la rente est souvent faible et encore plus faible quand on désigne un bénéficiaire en cas de décès.

Voilà j'hésite à signer pour un PERP du coup, au début j'étais très tenté par le produit car je ne voyais que par la partie défiscalisation mais au final en ajoutant les inconvénients je suis vraiment indécis et ce depuis plusieurs mois!!!

Merci pour votre aide si vous savez m'aiguiller ou m'apporter des éclaircissements.

dalli
25/05/2015, 19h43
Il manque bcp d'infos pour vous guider : patrimoine, âge, situation du couple (Mme a t'elle toujours travaillé et a un salaire proche de celui de M), objectifs à CT, MT et LT ? ....

Les inconvénients que vous évoquez n'en sont peut être pas suivant vos réponses car si vous chercher le produit idéal, il n'existe pas, il existe seulement des produits adaptés ou pas !!

runner
26/05/2015, 20h13
Bonjour,
Je suis dans la même reflexion et interrogation que legarsquiconnaitrien.
J'en suis arrivé à la conclusion que le Perp était interressant si on était sûr de descendre d'une tranche au moment de la retraite.
Une autre possibilité étant de faire un versement une année, pour profiter de la réduction fiscale, et ne plus l'alimenter pour qu'à la cloture le montant de la rente soit trop faible et pouvoir ainsi recuperer le capital.L'inconvenient est que l'on ne peut pas le faire plusieurs fois.
Je me trompe peut-être, ou je ne saisis pas toutes les subtilités de ce placement , mais j'espére apprendre à la lecture de ce fil !

richardbenoit732
27/05/2015, 07h21
Bonjour,
T’es-tu renseigné au préalable auprès d’organismes officiels ou d’un site du Gouvernement ? Je te conseille de faire un tour ici http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10259.xhtml, c’est toujours utile pour commencer à réfléchir à une souscription au Plan d’épargne retraite populaire. De plus, pour la fiscalité, tu peux regarder ici : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F14709.xhtml.
Bonne chance.

dalli
27/05/2015, 12h42
Non runner il y a bcp d'autres paramètres qui rentrent en compte dans l'intérêt du PERP.

On peut ouvrir autant de PERP que l'on veut mais faire ce que vous dites pour avoir un remboursement en capital est contraire à l'esprit de la loi donc un jour il va y avoir sanction.

Règle iméprative : avoir au moins une TMI à 30%.

Pour au moment de la rentraite avoir toujours une TMI de 30% (si les règles ne changent pas, ce qui me semble impossible) il faut pour un couple en 2014 avoir un revenu imposable de plus de 52 000 €.

Il faut aussi tenir compte de ce que l'on pourrait faire d'autre avec la somme qu'on pourrait verser dans un PEEP et voir si on peut arriver en net à un revenu complémentaire à vie (j'insiste sur ce point) au moins du même montant.

Depuis 10 ans, avec des paramètres qui ont changé, je n'ai pas encore trouvé et c'est mon métier de chercher.

Ca ne veut pas dire que je recommande des PERP à tout le monde.
Il faut au minimum répondre aux premières questions que j'ai posées.

runner
27/05/2015, 17h27
Je me doute bien que ce n'est pas l'esprit de la loi ! C'est pour cela que j'ai parlé de faire un versement une année, pas d'ouvrir un nouveau contrat chaque année.
Pour répondre aux questions , j'ai 51 ans , celibataire, deux enfants qui ne sont pas à ma charge fiscalement et j'ai une TMI de 30%.
Pour être exhaustif je vais prochainement me pacser avec ma compagne ,de 10 ans ma cadette, qui à également une TMI de 30%.

dalli
27/05/2015, 18h04
OK quoi d'autre dans votre patrimoine ?
RP Payée ?

Je vois déjà un avantage certain dans votre cas. Votre compagne ne recevra jamais votre réversion. Vous avez ici la possibilité de lui donner votre réversion de PERP avec si la rente existe dans le PERP que vous souscrivez (assez rare) des annuités garanties à vos enfants. (réversion et annuités garanties)


Ex : A 65 ans vous avez 100 K€ sur votre PERP, si vous demandez une cette option, le montant de votre rente serait d'environ 2 800 €/an avec réversibilité à votre compagne. Si le lendemain vous vous offrez un platane, ce seront vos enfants qui pendant 18 ans se partegeront cette somme.

Il faut verser 5 000 €/an pendant 14 ans pour avoir les 100 K€
Qui vous coûteraient en réalité 3 500 €/an

3 500 € * 14 = 49 000

2 800 / 490 = 5,71 % du montant versé.

2 800 * 18 ans = 50 400 + l'indexation annuelle de la rente.


Cherchez comment faire 2 800 € de revenus à vie avec 3 500 €/an pendant 14 ans.

J'ai fait simple, je n'ai pas retenu l'option (que je recommande dans 98% des cas) de sortir les 20% de capital.


Les autres solutions que j'aime mettre en parallèle = SCPI qui distribuent (aujourd'hui) 5% mais après IR à 30 et 15,5% de PS, il ne reste plus que 2,73%


Maintenant pour revenir à votre objection de l'impôt.
2 800 € de rente, après IR, il vous resterait 1 900 € net d'IR
Si je compare avec vos 49 000 versés : 3,81%

Soit 40% de plus que la SCPI nette d'IR.



Pour avoir dans 15 ans 100 000 de SCPI (je prends aucune revalorisation) et avec les taux actuel et TMI de 30%, vous dépensez 86 000 € soit 75% de plus que pour le PERP.

J'aime quand même bien ce montage que j'optimise avec d'autres réductions mais pour l'instant je n'ai pas trouvé mieux en terme d'efficacité que le PERP.
Lui reconnaissant d'autres inconvénients, je bâtis la stratégie retraite avec une certaine logique propre à chaque personne.


Dans mon exemple, les 1 500 €d'économie d'IR annuelle du PERP, représentent au terme 30 000 € sur les 100 000 € en compte, alors avant de rembourser 30 000 € d'IR avec une rente de 2 800 € l'an, vous voyez qu'il faut du temps.
30 000 : 900 (IR et PS du PERP) = 33 ans


Autre simulation maintes fois faites : vous versez 3 500 € dans une AV, dans 14 ans, vous avez 70 000 €. Vous rachetez tous les ans 1 900 € en net de net (identique PERP) et indexés comme pour le PERP, vous en aurez pour environ 22/25 ans soit votre espérance de vie théorique (mais pas celle de votre compagne comme pris dans mes calculs).

runner
27/05/2015, 18h34
Ma RP n'est pas payée mais je dispose de la somme pour rembourser par anticipation dés que les rendements de mes placements seront inferieurs aux taux d'interet.
Je dispose par ailleurs de 250 k€ investis en AV et en actions de mon entreprise.

dalli
27/05/2015, 19h00
Euh il ne faut pas comparer les taux d'un crédit et ceux d'un placement !!!

L'un est sur une base qui diminue tous les mois et l'autre se capitalise.

10 000 rapportant 1% sur 10 ans = rapportent 1 046 €
10 000 emprunté à 2% sur 10 ans = coûtent 1 132 €

Si les 250 K€ ne sont pas majoritairement votre boite, alors doit y avoir une place pour le PERP.

runner
27/05/2015, 20h05
je suis salarié actionnaire et trés minoritaire !

dalli
27/05/2015, 21h18
Vous devriez rencontrer 2/3 CGP pour faire un bilan.

Certains pensent comme vous sur le PERP mais c'est qu'ils n'ont pas poussé les calculs jusqu'au bout.

Ce peut vous aider à les tester.

legarsquiconnaitrien
28/05/2015, 18h28
Pour répondre a Dalli par rapport à ma question, je suis marié 2 enfants, j'ai 44 ans, ma femme a des revenus nettement inférieurs aux miens. Notre RP est payée, je vise plutôt du long terme pour les placements. J'ai deux assurances vie, immobilier (3 appartements loués dont un en Scellier et un en Duflot), PEL, Livret A, PEE et PERCOI.

Alors Dalli Est-ce que le PERP est fait pour moi? Merci

dalli
28/05/2015, 19h56
Oui surtout avec TMI de 41% !!!
C'est même presque obligatoire pour moi dans votre situation (même si pas de chiffres précis)

Il faut en ouvrir un chacun, avec celui de Mme à privilégier car survivante (normalement) et réversion mise à mal dans l'avenir.

Je mettrai les enfants comme bénéficiaires pour en faire des rentes éducation en cas de décès prématuré. A leur majorité, pour celui de M, il faut se reposer la question : Mme ou enfants ? C'est une question de stratégie globale.


Attention de ne pas se tromper de PERP, bcp de produits de m... encore sur le marché.

legarsquiconnaitrien
28/05/2015, 20h30
Oui surtout avec TMI de 41% !!!
C'est même presque obligatoire pour moi dans votre situation (même si pas de chiffres précis)

Il faut en ouvrir un chacun, avec celui de Mme à privilégier car survivante (normalement) et réversion mise à mal dans l'avenir.

Je mettrai les enfants comme bénéficiaires pour en faire des rentes éducation en cas de décès prématuré. A leur majorité, pour celui de M, il faut se reposer la question : Mme ou enfants ? C'est une question de stratégie globale.


Attention de ne pas se tromper de PERP, bcp de produits de m... encore sur le marché.


Merci pour la réponse. Si je souscris c'est avec mon courtier en assurances que je connais depuis plusieurs années et qui me vantait le PERP surtout par rapport à ma situation, vous avez donc le même avis. Il travaille avec Aviva pour le PERP, qu'en pensez-vous et leurs supports sont ils intéressants? Sur quel support investir au sein d'un PERP d'après vous par rapport à mon profil?

Merci encore pour vos renseignements.

dalli
28/05/2015, 21h41
C'est un bon PERP avec une gestion ouverte et pas mal d'options de rentes dont celle évoquée plus haut.


Pour l'allocation c'est difficile de vous répondre mais perso j'aime de par mon métier la gestion libre et une gestion offensive donc action.
Il y a plusieurs support d'action pur.

Vous mettrez une option d'écrêtage dans ce PERP pour "gagner" les plus-values.
Je mets toujours une faible épargne (la plus faible autorisée par la cie) et en fin d'année, je propose un versement exceptionnel.

Je laisse ainsi le choix au client de me dire : Non cette année c'est Bahamas pour toute la famille à Noël pour fêter nos 15 ans de mariage, ou je me laisse le choix de dire à mon client : cette année pour cette somme, j'ai exceptionnellement une autre alternative à vous proposer....
On bâtit donc ensemble une stratégie retraite globale dont le PERP n'est qu'un élément.

legarsquiconnaitrien
28/05/2015, 22h01
C'est un bon PERP avec une gestion ouverte et pas mal d'options de rentes dont celle évoquée plus haut.


Pour l'allocation c'est difficile de vous répondre mais perso j'aime de par mon métier la gestion libre et une gestion offensive donc action.
Il y a plusieurs support d'action pur.

Vous mettrez une option d'écrêtage dans ce PERP pour "gagner" les plus-values.
Je mets toujours une faible épargne (la plus faible autorisée par la cie) et en fin d'année, je propose un versement exceptionnel.

Je laisse ainsi le choix au client de me dire : Non cette année c'est Bahamas pour toute la famille à Noël pour fêter nos 15 ans de mariage, ou je me laisse le choix de dire à mon client : cette année pour cette somme, j'ai exceptionnellement une autre alternative à vous proposer....
On bâtit donc ensemble une stratégie retraite globale dont le PERP n'est qu'un élément.

Quand vous dites que c'est un bon PERP, il y a plusieurs choix de PERP chez AVIVA ou bien un seul et dans celui-ci il y a différents supports?
Aussi, quels sont les différents frais lors de la souscription d'un PERP et ceux en cours de PERP (frais de gestion, sur versement...). Pouvez-vous donner une valeur de frais honnête dirons nous pour un PERP et surtout ceux-ci sont-ils négociables à l'ouverture du PERP au même titre qu'une assurance vie?
Mon idée si j'ouvrais un PERP est en effet comme vous le dites de faire qu'un seul versement exceptionnel en toute fin d'année bien sur et je laisse les versements mensuels plutôt pour l'assurance vie.
Une autre question qui me vient à l'esprit, ne suis-je pas trop jeune à 44 ans pour ouvrir un PERP?

Merci pour votre aide.

dalli
28/05/2015, 22h35
Il n'y a qu'un PERP Aviva
Plusieurs supports = 50 environ mais y a mises à jour régulièrement des supports performants du marché.

Frais : la loi encadre les frais dans le cadre du PERP contrairement aux autres produits.

Avec moi aucune négociation car je sais ce que je fais pour mes clients (depuis mi avril je ne fais que des déclarations IR et ISF gratuitement donc je ne gagne rien pendant 2 mois environ !!!)

Les frais ne sont pas un pb s'ils sont justifiés : Boursorama sans frais = efficacité nulle si vous ne maîtrisez pas vous même les supports et les arbitrages. Donc gratuit est trop cher à mes yeux pour la majorité des français !!!


Non je n'ai pas dit un seul versement : surtout pas !!!
Dans un produit tunnel comme ça il faut ABSOLUMENT utiliser le coût moyen d'achat en bourse, rappelez vous qu'en cas de longue baisse boursière ce sont ces petits versements qui feront la future rentabilité du produit et comme vous ne pouvez/devez pas verser n'importe quoi n'importe quand dans un PERP, il faut y mettre épargne mensuelle et versement libre complémentaire.

De plus pour une exo ISF, il faut un versement régulier pendant 15 ans.
130 €/m = 72 € pour TMI de 41%

J'ouvre des PERP à des moins de 30 ans !!! donc non pas trop jeune à condition d'avoir les règles basiques : des liquidités de CT et MT devant vous et plus suivant votre âge.

Fabienne Cergy
29/05/2015, 15h00
Bonjour,

Un complément d'informations par rapport à cet article http://www.investissementmalin.fr/investir-dans-un-perp-malin/ ? C'est jusque là l'article le plus détaillé et factuel que j'ai trouvé. Je m'y perd car je ne connais pas très bien ce domaine.

Dalli, y-t-il moyen de vous communiquer mon profil d'investisseur hors de la discussion ?

dalli
29/05/2015, 15h24
Dans la messagerie privée
Cliquez sur mon nom et vous allez trouver.

dalli
29/05/2015, 16h00
Cet art vous explique le produit en gros mais il manque toute la partie stratégique : pour vous ? combien ? quelle gestion (la gestion libre qui est la plus intéressante n'est pas mentionnée expressément) ? option de gestion (primordial) ?

Voila vous pouvez avoir un peu de vernis pour savoir si celui qui vous le vend, est clair mais c'est à peu près tout.

Pas d'explication sur le fait que l'enveloppe fiscale se partage avec celles que vous pouvez utiliser déjà donc la réduction IR pourrait ne pas avoir lieu.
Produit qui nécessite plus que les autres encore d'avoir des conseils et surtout un suivi adapté à votre situation.

legarsquiconnaitrien
29/05/2015, 16h47
Après m'être renseigné auprès de mon courtier en assurances et bien les frais pourraient se négocier autour de 0,5% comme j'ai sur mon assurance vie donc de ce côté là c'est satisfaisant.

Par contre j'ai posé une question à mon courtier qui n'avait pas la réponse et il allait se renseigner. Ma question est la suivante :
- Si l'âge de la retraite est repoussé par exemple à 70 ans un de ces jours, est-ce que si je souscris un PERP en 2015 je pourrai commencer à toucher mes rentes de mon PERP seulement à 70 ans ou bien à l'age de la retraite à laquelle j'ai souscris mon PERP soit 62 ans de nos jours?

Pour moi cette question est capitale et je ne comprends pas pourquoi je n'y ai pas pensé avant car c'est bel et bien ce qui va me faire trancher entre souscription ou pas. Si dalli a une réponse à m'apporter à ce sujet, je suis preneur. Merci d'avance

dalli
29/05/2015, 17h59
Ben je suis surprise qu'il ne prenne que si peu de frais, il n'a donc pas l'intention de passer bcp de temps sur votre dossier.

Il doit être courtier IARD et il fait ça à part pour un peu d'actif à percevoir.


La loi dit : âge légal de la retraite en France soit aujourd'hui 62 ans.

Il se peut bien que l'âge légal soit repoussé mais pas tant que ça car il y aura toujours des gens qui ont commencé à 16 ans et qui a 62 ans auront déjà 46 ans de cotisation.
Ce qui est nettement plus probable c'est qu'on demande aux travailleurs de cotiser plus de trimestres, ainsi celui qui a fait des études aura une retraite à taux plein mais seulement à 70 ans.
Dans ce cas, ça ne l'empêchera pas de demander son PERP à 62 ans puisqu'il n'y a aucune condition autre que l'âge légal pour demander sa rente.


J'insiste sur le fait qu'il doit vous proposer une gestion libre et vous proposer un pilotage de votre contrat.
La gestion Aviva est assez bonne mais les arbitrages automatiques je trouve ça débile : on arbitre parce que vous avez l'âge même si on est en plein krach boursier. La loi dit qu'il faut sécuriser alors on sécurise même idiotement !!!

dalli
29/05/2015, 18h03
Pour se constituer un complément de retraite et non un pourboire de retraite, il faut bcp de sous et 44 ans, c'est déjà pas mal d'argent qu'il faut consacrer à ça.


1 500 €/m = 600 000 € à 3% de rendement
450 000 à 4%
360 000 à 5%

Le PERP ne suffit donc pas.
Un vrai CGP c'est peut être mieux qu'un courtier qui ne propose que de l'assurance.

legarsquiconnaitrien
29/05/2015, 18h23
Pour se constituer un complément de retraite et non un pourboire de retraite, il faut bcp de sous et 44 ans, c'est déjà pas mal d'argent qu'il faut consacrer à ça.


1 500 €/m = 600 000 € à 3% de rendement
450 000 à 4%
360 000 à 5%

Le PERP ne suffit donc pas.
Un vrai CGP c'est peut être mieux qu'un courtier qui ne propose que de l'assurance.

Pour les frais c'est ce qu'il me dit oralement donc pas de certitude tant que ça n'est pas signé. Par contre vous confirmez que si l'age de la retraite à 62 ans est repoussé à 65 ou 67 ans par exemple (je ne parle pas d'annuités là) et bien je pourrai toucher les rentes uniquement à l'âge de la retrait à l'instant T et non à l'âge légal qui était en vigueur lors de la souscription du PERP?

Je prépare ma retraite depuis plus de 10 ans déjà car j'ai déjà plusieurs placements comme je vous ai dit plus haut mais là le PERP me tentait mais cette histoire d'âge légal à la retraite qui pourrait être repoussé me rebute vraiment et du coup je ne signerai pas si vous me confirmer la question du dessus

dalli
30/05/2015, 15h54
Oui je confirme mais ça ne m'a jamais empêchée de vendre un PERP !!!

Comme tous les aléas, il faut l'appréhender.

Plus vous voulez prendre votre retraite jeune, plus le temps pour vous constituer le capital nécessaire est court donc souvent l'objection est psychologique.

S'il faut attendre 3 ans de plus et que la rente est de 3 000 €/an, il vous suffit d'avoir un capital de 9 000 € de coté. De quoi ne pas prendre l réduction IR et la capitalisation de celui ci ????

legarsquiconnaitrien
31/05/2015, 11h23
Oui je confirme mais ça ne m'a jamais empêchée de vendre un PERP !!!

Comme tous les aléas, il faut l'appréhender.

Plus vous voulez prendre votre retraite jeune, plus le temps pour vous constituer le capital nécessaire est court donc souvent l'objection est psychologique.

S'il faut attendre 3 ans de plus et que la rente est de 3 000 €/an, il vous suffit d'avoir un capital de 9 000 € de coté. De quoi ne pas prendre l réduction IR et la capitalisation de celui ci ????

Je préfère de loin l'assurance vie même si pas de réduction IR car au moins avec l'assurance vie je peux "croquer" dedans avec une fiscalité avantageuse par rapport à la sortie en rente du PERP et en plus quand je veux donc pas besoin d'un hypothétique âge légal qui augmentera indéniablement pour pouvoir obtenir la rente.
Les inconvénients pour ma part sont trop importants à mes yeux en fait que les avantages.

dalli
31/05/2015, 12h20
Vous avez le droit de prendre un 2CV pour aller de Paris à Nice même si vous être pressé !!!


Si vous calculez la fiscalité d'une AV par rapport à un PERP, vous pourriez être surpris, plus votre AV prend de l'âge plus la fiscalité augmente.

Perso, je présente le PERP dans la colonne : revenus alimentaires au moment de la retraite avec les régimes obligatoires et l'immo et je mets l'AV dans l'autre colonne : capital pour les besoins exceptionnels : voiture, voyages, travaux, aide aux enfants et surtout fin de vie (donc faut mieux ne pas avoir tout mangé)

Au sein d'une stratégie globale le PERP a sa place et comme l'AV a des inconvénients mais c'est la même chose pour absolument tous les placements.
Il faut juste calculer combien ça vous coûte votre objectif psychologique mais il faut de préférence vous faire aider par un pro de la gestion de patrimoine.

bennou
31/05/2015, 18h35
Et oui c'est toujours la même histoire: pourquoi "opposer" PERP et assurance-vie alors que ce sont deux produits complémentaires ?

dalli
31/05/2015, 18h56
J'ai finis par intégrer que c'était une opposition dans la tête des gens.

L'AV n'est en rien un produit pour distribuer des revenus et surtout pas en vieillissant, mais comme c'est un produits très complexe, les investisseurs ne s'en rendent pas compte.
Quand on voit la difficulté à faire changer des habitudes à nos clients âgés qui ont souvent pourtant confiance, on se demande comment les enfants dans l'avenir vont pouvoir faire face aux besoins de retraite de leurs parents.

Juge sous tutelle est un métier d'avenir bien que non passionnant.

bennou
31/05/2015, 19h54
C'est un peut toujours la même histoire (malheureusement) avec les investisseurs particuliers: ils cherchent LA solution pour leur épargne:
car bien entendu il n'y a qu'une et une seule >>> alors que la plupart du temps répondre à leur problématique passe par l'addition de plusieurs solutions car toutes ont des avantages et des inconvénients.

dalli
31/05/2015, 21h09
C'est la difficulté à faire connaître notre métier et en plus avec les tartuffes qu'on y trouve trop souvent, les gens ne sont pas près de le comprendre.

La génération de nos enfants est mal barrée avec en plus de toutes leurs difficultés, ils vont nous avoir à charge.

legarsquiconnaitrien
03/06/2015, 13h34
Je reviens toujours sur ce PERP car mon conseiller me dit que je peux commencer à toucher les rentes du PERP dès que je prends ma retraite. C'est à dire que même si l'âge légal de départ à la retraite est à 62 ou 65 ans par exemple et que je décide de la prendre avant par exemple à 60 ans et bien à partir de 60 ans je serais en mesure de commencer à toucher la rente de ce PERP.
Confirmez-vous ces propos? Il me semblait que c'était à partir de l'âge légal à la retraite (si bien sûr on décide de prendre sa retraite) que l'on pouvait commencer à percevoir les premières rentes?
Merci pour vos éclaircissements;

dalli
03/06/2015, 15h51
Oui exact mais encore faut il pouvoir la prendre à 60 ans !!

Si vous le faite et que votre retraite est amputé de 50% définitivement, vous allez le faire pour toucher 2 000 €/an de PERP ??????


Si vous avez un CGP qui voit que même s'il est persuadé que le produit qui colle le mieux à votre objectif mais que vous n'êtes prêt/mûr/réceptif, il vous trouve une autre solution pour le montant que vous pouvez épargner : profiter de l'effet de levier du crédit pour compenser la perte de la réduction fiscale PERP.

Voyez 2/3 CGP et revenez

legarsquiconnaitrien
04/06/2015, 06h41
Oui exact mais encore faut il pouvoir la prendre à 60 ans !!

Si vous le faite et que votre retraite est amputé de 50% définitivement, vous allez le faire pour toucher 2 000 €/an de PERP ??????


Si vous avez un CGP qui voit que même s'il est persuadé que le produit qui colle le mieux à votre objectif mais que vous n'êtes prêt/mûr/réceptif, il vous trouve une autre solution pour le montant que vous pouvez épargner : profiter de l'effet de levier du crédit pour compenser la perte de la réduction fiscale PERP.

Voyez 2/3 CGP et revenez

Merci pour la réponse. Je ne tiens pas à voir de CGP, je préfère me faire ma propre opinion en faisant des recherches sur internet quitte à me tromper dans mes choix que de consulter un CGP car dans ce milieu il y a à boire et à manger malheureusement comme j'ai pu en faire l'expérience il y a une bonne dizaine d'année!!!

dalli
04/06/2015, 10h34
Les recherches ne sont pas inutiles même quand on a un CGP.
Je ne m'offusque jamais.

Ici on vous donne des pistes mais il est possible que je vous donnerai un autre conseil (c'est arrivé plein de fois avec les internautes que j'ai rencontré car ils avaient oublié de mentionner un tout petit truc sans importance pour eux mais primordial pour moi).

Je vous taquines : quand vous êtes malade, vous vous soignez, opérez seul ?

Je suis venue sur les sites financiers pour une chose : promouvoir la GP et surtout former les gens à déterminer un vrai CGP d'un défiscalisàtort par ex.
C'est pour ça que je dis toujours : voyez en 2/3 et revenez vers nous si besoin (des fois on tombe sur 2/3 défiscalisàtort)

legarsquiconnaitrien
04/06/2015, 13h26
Combien a t-on le droit de mettre sur le PERP en une année? En fait je crois qu'on a pas le droit de dépassé (du moins si on dépasse la réduction ne sera pas prise en compte) un montant de 10% de ses revenus annuels mais qu'en est-il quand on a pas utilisé le solde des 3 dernières années indiqué sur la feuille d'imposition? Peut-on utiliser le montant des 10% autorisés pour déduction IR + les 3 dernières années?
Aussi j'ai un PERCO que j'alimente une fois par an, quelles sont les sommes qui viennent en déduction des 10%, Est-ce les sommes que je verse sur mon PERCO ou l'abondement par l'entreprise ou tout simplement les 2 sommes?
De plus Est-ce que les sommes du PERCO sont déjà déduites des 3 dernières années sur ma feuille d'imposition ou bien Est-ce à moi de les déduire?
Merci encore pour vos réponses.

xa
04/06/2015, 15h31
Bonjour,

Je n'ai pas d'éléments à vous donner sur votre question, mais un détail de votre commentaire m'interpelle.


"Aussi j'ai un PERCO"

Vous voyez, un élément potentiellement fondamental que vous aviez omis de signaler au départ. Voilà le type de non-dit qui peut induire de graves soucis en gestion de patrimoine.

C'est pour ca que :
1) c'est un vrai métier qui ne s'improvise pas.
2) qu'il faut impérativement rencontrer plusieurs CGP avant d'en choisir un, parce que pour qu'il fasse correctement son travail, il faut pouvoir être suffisemment à l'aise pour se mettre à poil devant lui financièrement et juridiquement parlant.

Je vous donne un exemple cash : est-ce que vous vous sentez assez en confiance avec le CGP que vous avez choisi pour lui demander de prendre en compte, dans sa stratégie, l'existence d'un enfant caché ou la volonté de laisser qq chose à votre maitresse.

Si la réponse est non, soit vous n'êtes pas prêt à avoir un vrai conseiller patrimonial et dans ce cas n'essayez pas de faire complexe par vous même si vous ne connaissez pas réellement le sujet (avez vous la moindre idée des impacts d'une situation de ce genre ?), soit vous n'avez pas trouvé le conseiller qui vous met assez en confiance pour que vous osiez lui mettre une telle bombe dans les pattes.

legarsquiconnaitrien
04/06/2015, 15h51
Bonjour,

Je n'ai pas d'éléments à vous donner sur votre question, mais un détail de votre commentaire m'interpelle.


"Aussi j'ai un PERCO"

Vous voyez, un élément potentiellement fondamental que vous aviez omis de signaler au départ. Voilà le type de non-dit qui peut induire de graves soucis en gestion de patrimoine.

C'est pour ca que :
1) c'est un vrai métier qui ne s'improvise pas.
2) qu'il faut impérativement rencontrer plusieurs CGP avant d'en choisir un, parce que pour qu'il fasse correctement son travail, il faut pouvoir être suffisemment à l'aise pour se mettre à poil devant lui financièrement et juridiquement parlant.

Je vous donne un exemple cash : est-ce que vous vous sentez assez en confiance avec le CGP que vous avez choisi pour lui demander de prendre en compte, dans sa stratégie, l'existence d'un enfant caché ou la volonté de laisser qq chose à votre maitresse.

Si la réponse est non, soit vous n'êtes pas prêt à avoir un vrai conseiller patrimonial et dans ce cas n'essayez pas de faire complexe par vous même si vous ne connaissez pas réellement le sujet (avez vous la moindre idée des impacts d'une situation de ce genre ?), soit vous n'avez pas trouvé le conseiller qui vous met assez en confiance pour que vous osiez lui mettre une telle bombe dans les pattes.


Merci de bien lire mes posts avant d'affirmer que je n'ai pas dit que j'avais tel ou tel placement, ça évitera de polluer la conversation!!!

xa
04/06/2015, 18h21
Ok ...

- vous n'avez pas parlé de Perco dans votre présentation initiale, et il faut attendre le 12 ème post pour le voir apparaitre. Ensuite, on le passe sous silence. Pourtant l'information me semble importante pour déterminer votre situation dans 20 ans.
- vous n'êtes pas la seule personne concernée : c'est un forum. Les autres lecteurs qui vont consulter ce fil vont s'intéresser au mécanisme du PERP, mais pas s'attarder à vérifier le reste. Ces personnes, comme vous l'avez fait initialement, oublieront qu'un conseil ne peut être donné en l'absence d'éléments essentiel. Relisez votre post initial, et dites moi s'il y a les éléments pour répondre ?
- vous nous dites que vous ne voulez pas avoir à faire avec un CGP, mais vous demandez des conseils de CGP ... Serait-ce que ce qui vous chagrine c'est de rémunérer le professionnel pour ses conseils ?
- vous préférez faire par vous même, mais je vois que vous avez déjà un scellier et un duflot. Selon mon expérience, c'est en général le signe d'une réflexion un tantinet restreinte au côté fiscal, et peu attentif des questions patrimoniales réelles (d'ailleurs, dès le premier poste, vous dites vous être intéressé au Perp pour la déduction fiscale).

Donc, puisque vous raisonnez par vous même, comment anticipez vous votre prise de retraite future ? Quel age ? quels revenus pour votre foyer (épouse à la retraite en même temps ou non) ? quelles rentes de base, complémentaire, annexe pour vivre selon votre idée (quel niveau de revenu annuel en fait) ? Etes-vous en mesure d'anticiper la fiscalité de ce Perp dans la durée, c'est à dire le niveau d'imposition des rentes dans 20 ans (évolution de vos revenus, de votre situation fiscale, de la fiscalité en général) ? Comment arbitrez vous entre vos différents placements (pifomètre ou stratégie) ? Comment anticipez vous vos vieux jours (état de santé) ? votre succession ? Celle de votre épouse ?

Un vrai CGP ne s'arrête pas à vous proposer un perp, il doit traiter l'ensemble de la problématique. Savez vous répondre de vous même à ces questions sans qu'on vous les pose ?

legarsquiconnaitrien
04/06/2015, 18h50
Je ne demanderai pas les services d'un CGP, non pas parce que je ne veux pas le rémunérer mais parce qu'avec internet on peut devenir son propre CGP (d'ailleurs internet fait de la concurrence dans certains métiers...) en fouinant et en recoupant les idées. C'est d'ailleurs le cas pour divers sujets comme les questions de couture, de cellulite, de l'évolution du chataignier de l'antiquité à nos jours...

De plus je ne me sens pas capable de parler à une personne que je ne connais pas de mon patrimoine, de ma situation pro, privée, de ma maitresse et de mon enfant caché.

Par contre comme nous sommes sur un forum dédié à la finance, Est-ce qu'une personne compétente pourrait éventuellement répondre à ma question (peut être dalli)?

Merci d'avance.

xa
04/06/2015, 21h58
Si vous aviez lu Dalli, vous sauriez qu'une personne compétente, comme Dalli, ne donnera pas de conseil efficace sans connaitre vos revenus, votre patrimoine, vos projets et les solutions que vous avez déjà considéré voire mis en place dans votre recherche personnelle.

Et si la personne ne vous pose pas ces questions, c'est qu'elle n'est pas assez compétente.

Parce qu'on ne peut jamais dire à quelqu'un "ce produit te convient parfaitement" sans connaitre ces éléments.

Par exemple : je connais une personne qui a ouvert un Perp parce que "c'était le produit parfait pour lui", avec une TMI à 40% à l'ouverture. Aujourd'hui, sa rente est fiscalisé. Sa TMI est à 45. Or, si le taux de 45 n'existait pas, il était facile de vérifier que le taux serait probablement de 40 (difficile de prévoir une réduction des barèmes, et cette personne ne pouvait pas changer de tranche du fait de ses revenus prévisibles).

dalli
04/06/2015, 23h23
Ah mais un PERCO ça change tout de tout !!!!!!

Si vous avez un PERCO, vous devez et c'est normalement à votre employeur de vous donner l'info (j'ai un peu galéré pour les déclarations car ce n'est pas toujours fait), le notifier sur votre déclaration de revenus. Abondement brut (mais faut que je vérifie à chaque fois si brut ou net, je n'arrive pas à mémoriser)

Donc avant de proposer un PERP, je commence par vérifier l'avis d'IR puis les déclaration pour voir si 83, madelin, PERCO, Prefon sont correctement notés. C'est encore un calcul d'énarque et je vous souhaite du plaisir à estimer l'utilisation de cette limite. Bcp de CGP quand je fais des formations sur le sujet se trompent complètement.

Oui vous pouvez utiliser vos 3 années de quotité PERP (mais encore faut il vérifier si c'est malin) mais aussi celle de votre conjoint mais pas celle des personnes à charge.



Avoir son CGP sur le net ????
Non mais alors là c'est du délire total !!

Pour moi c'est comme si vous disiez, je vais avoir mon dentiste sur le net, mon gynéco, un avocat pour mon divorce, ma couturière pour ma robe de marié.....
Y a encore des métiers où le contact reste primordial !!

Je peux travailler à distance avec mes clients mais je les connais bien, je sais exactement comment commercialement je dois leur parler, je vois au téléphone leur grimaces, j'entends leurs sourires....
Je crois que vous pensez que la GP c'est un empilage de produits mais pas du tout !!!

J'explique des stratégies et des montages extrêmement compliqué avec des petits dessins et tous mes clients les conservent précieusement alors que les plaquettes magnifiquement faite par un service marketing et qui coûte la peau des fesses, vont à la poubelle.
20 ans après je peux ressortir le contrat et le dessin est toujours là.
Ces stratégies, je n'essayerai même pas d'en expliquer une sur le net (tiens Xa, message perso au passage, il faut que je t'en explique une que tu as plusieurs fois dit ne pas comprendre).


Ici un jour nous échangeons longuement avec une personne qui joue bien le jeu et se dévoile sur le site.
Je fais donc ma préconisation (toujours avec les précautions d'usage : uniquement avec ce que vous avez écrit et sans voir plusieurs documents...).
La personne me contacte et finalement nous nous rencontrons.
J'ai contre dit tout ce que j'avais écrit. Exactement comme une file de domino. Un peu comme le PERCO qui rend obsolète la proposition PERP.

dalli
04/06/2015, 23h26
Xa, on va finir par croire que tu es CGP, tellement tu défends ce métier !!!

legarsquiconnaitrien
05/06/2015, 06h16
Merci pour les explications dalli mais loin de moi d'ouvrir quoique se soit sur le net, j'ai juste dit que certains métiers avaient du plomb dans l'aile à cause (ou grace selon où l'on se place) d'internet mais pour ma part je n'ai aucun compte ni épargne via internet. C'est juste une mine d'informations qu'il faut recouper, voilà ce que je pense d'internet.

Merci pour les infos pour le PERCO et PERP, je vais encore une fois passer du temps sur internet pour éclaircir cela!!!

dalli
05/06/2015, 14h40
Je ne suis pas contre les produits qu'on trouve sur le net du type Boursorama par ex.

Je suis contre les conseils du net !!!

Vous me direz que c'est un comble de ma part, moi qui suis membre experte de ce site.
En fait ce n'est pas antinomique car je suis là pour donner des réflexes, répondre techniquement à une question claire et pour donner des pistes de réflexion pour soit "estimer la valeur" de son conseiller (un peu prétentieux mais quand un internaute dit : je veux de la liquidité pour mon achat RP à 5 ans et qu'un abruti lui conseille un pinel, je pense que j'ai le droit de le traiter d'abruti, après c'est plus compliqué sans connaissance total du dossier).

Les réflexes sont surtout du bon sens et la compréhension parfaite des inconvénients et des avantages que le VENDEUR doit lui même mettre en avant, sinon il n'a de conseil que le nom.

Revenez nous voir car il y a aussi énormément d'erreurs sur le net.
J'aime bien cet outil que je consomme sans modération, mais faut aussi savoir se méfier.

Mon métier n'est pas prêt de se passer du contact humain en tête à tête et internet oblige bcp de pro de tout métier à être vraiment pro, à jour des connaissances, réactif...
C'est aussi un outil d'excellence à mes yeux.

legarsquiconnaitrien
06/06/2015, 19h55
[QUOTE=dalli;230291]OK quoi d'autre dans votre patrimoine ?
RP Payée ?

Je vois déjà un avantage certain dans votre cas. Votre compagne ne recevra jamais votre réversion. Vous avez ici la possibilité de lui donner votre réversion de PERP avec si la rente existe dans le PERP que vous souscrivez (assez rare) des annuités garanties à vos enfants. (réversion et annuités garanties)


Ex : A 65 ans vous avez 100 K€ sur votre PERP, si vous demandez une cette option, le montant de votre rente serait d'environ 2 800 €/an avec réversibilité à votre compagne. Si le lendemain vous vous offrez un platane, ce seront vos enfants qui pendant 18 ans se partegeront cette somme.

Il faut verser 5 000 €/an pendant 14 ans pour avoir les 100 K€
Qui vous coûteraient en réalité 3 500 €/an

3 500 € * 14 = 49 000

2 800 / 490 = 5,71 % du montant versé.

2 800 * 18 ans = 50 400 + l'indexation annuelle de la rente.


Cherchez comment faire 2 800 € de revenus à vie avec 3 500 €/an pendant 14 ans.

J'ai fait simple, je n'ai pas retenu l'option (que je recommande dans 98% des cas) de sortir les 20% de capital.



Avec un capital de 200000€ et un capital de 300000€ (intérêts inclus) sur son PERP à l'issue de la prise de sa retraite, quelle rente peut être envisageable avec un contrat incluant la réversion de la rente à son conjoint (donc rente moindre) et en prenant le capital de 20%? Existe t-il une table de calcul pour connaître approximativement sa rente selon le nombre d'années capitalisé, l'âge de départ à la retraite, réversion...?

drhouse
07/06/2015, 23h21
je ne suis pas capable de répondre a cette question tant il y a de paramètres à prendre en compte ( en général les produits type PERP ou Madelin distillent une rente qui permet de retrouver la valeur du capital en environ 15 ans )

pour te donner un exemple j'ai une madelin ( grosso modo l'équivalent du PERP pour les libéraux) depuis 1997.
c'est un contrat à points qui s'exonère donc des tables de mortalité.
d'après les valeurs de points j'ai à ce jour investi dans ma Madelin 160 000 euros qui me donneront droit à une rente de 10 585 euros annuels (6.57%)
bien entendu ces calculs ne prennent pas en compte l'économie d'IR que j'ai fait depuis 1997

legarsquiconnaitrien
08/06/2015, 06h58
je ne suis pas capable de répondre a cette question tant il y a de paramètres à prendre en compte ( en général les produits type PERP ou Madelin distillent une rente qui permet de retrouver la valeur du capital en environ 15 ans )

pour te donner un exemple j'ai une madelin ( grosso modo l'équivalent du PERP pour les libéraux) depuis 1997.
c'est un contrat à points qui s'exonère donc des tables de mortalité.
d'après les valeurs de points j'ai à ce jour investi dans ma Madelin 160 000 euros qui me donneront droit à une rente de 10 585 euros annuels (6.57%)
bien entendu ces calculs ne prennent pas en compte l'économie d'IR que j'ai fait depuis 1997

Pas mal ton Madelin si la rente est vraiment celle que tu annonces!!! Concernant le PERP le rente sera nettement inférieure d'après les chiffres qu'à déjà donné dalli dans son exemple.

drhouse
08/06/2015, 11h49
Pas mal ton Madelin si la rente est vraiment celle que tu annonces!!!

oui les chiffres sont exacts puisqu'il s'agit d'une madelin en points.
l'investissement annuel est transformé en points. la valeur du point ne peut pas baisser ...depuis 1997 elle augmente de manière régulière plus ou moins lentement.
les chiffres que je donne sont donc ...faux ...puisqu'ils sont calculés sur la valeur du point actuel ....je ne serais en retraite qu'en 2023 et donc la valeur du point peut ( doit ) augmenter d'ici là :cool:

il ne faut pas oublier qu'à TMI 30 l'économie d'IR depuis 1997 est de 48 000€:)

dalli
08/06/2015, 15h05
Aie aie aie !!

Pour répondre au PERP

Un couple de 65 ans touts les en 2014 en 2014 avec réversion et 18 annuités garanties (envers leurs enfants par ex), le taux de conversion aurait été de 3,43%.

Ce que dit drhouse est totalement biaisé et sent la vente à 3 balles avec tout le respect que je lui dois.
Les contrats à points sont à proscrire surtout avec encore une si longue période.


Faisons le film de drhouse en gros car c'est plus compliqué le mécanisme et l'explication simple des produits à point.

Je verse 100 000 sur mon PERP, quand je demande ma rente il y a 200 000, supposons que ce soit en 2014 et que j'ai 65 ans.
Je pense que le cas de drhouse est sans réversion.
Le montant de ma rente est de 3,56% (on voit du reste ici combien on perd entre sans réversion et avec + annuités garanties : 3,43 contre 3,56), j'ai donc une rente de 7 120 soit 7,12% du montant versé. Et ça sans intégrer l'avantage fiscal non plus.


Dans le cas de drhouse, on va même pour lui calculer sa rente avoir déjà intégrer une valorisation du point jusqu'en 2023.

Je vous suggère drhouse, de demander mais il vous faudra bcp insister, la revalorisation de la rente pour votre madelin, pour les pensionnés au 1/1/2015.
Merci de venir nous le dire.

drhouse
08/06/2015, 15h19
Ce que dit drhouse est totalement biaisé et sent la vente à 3 balles avec tout le respect que je lui dois.

tout ce que j'ai écrit est vrai ...je n'ai rien à vendre ...

je suis un professionnel de santé libéral qui exerce depuis 1985 ....je ne vend ni madelin , ni PERP ....

je fais juste part de mon expérience et éventuellement des bons plans que j'ai su dénicher tout au long d'une carrière d'investisseur ...

je précise que j'ai , en sus de mon activité professionnelle bien chargée , fait une formation en e-learning en 2014 chez juriscampus : capacité en investissements et patrimoine , ce qui me permet d'avoir une idée cohérente de ce qu'est la gestion patrimoniale



passé ce petit préambule mon contrat est un contrat AMPLI cristal , il est donc simple de vérifier ce que j'avance


Les contrats à points sont à proscrire surtout avec encore une si longue période.

le mien est actif depuis bientot 2 décénnies et je n'ai absolument pas à m'en plaindre




Je verse 100 000 sur mon PERP, quand je demande ma rente il y a 200 000,

absolument pas ...dans un contrat en points les sommes sont immédiatement transformées en points ...c'est la valeur du point qui augmente avec le temps .



Je pense que le cas de drhouse est sans réversion.

l'option reversion sera choisie ou pas au jour du versement de la pension.


Dans le cas de drhouse, on va même pour lui calculer sa rente avoir déjà intégrer une valorisation du point jusqu'en 2023.

absolument pas , sauf votre respect :).......la rente calculée aujourd'hui l'est avec les chiffres d'aujourd'hui....



Merci de venir nous le dire.

pas de souci j'ai déjà débattu de nombreuses fois , sur d'autres forums avec des CGP qui n'avaient qu'une idée préconçue de ce qu'etait AMPLI cristal ....

mais , je connais bien les contrats que j'ai ,.....

ceci dit , ca ne signifie pas qu'à coté je ne vienne d'ouvrir un second contrat en UC avec un autre opérateur afin de ne pas mettre tous mes oeufs dans le meme panier :cool:

dalli
08/06/2015, 19h50
Réponse rapide :

J'avais bien compris que vous n'étiez pas le vendeur mais ce doit être l'argument utilisé par le vendeur. Ceci dit pour être honnête, je l'ai utilisé avec des gens qui n'ont vraiment pas de connaissances financières et qui font par ex un calcul de rentabilité de leur immo locatif en comparant le prix acheté il y a 30 ans avec le loyer actuel et qui me disent qu'ils sont à 18% de rentabilité l'an.


Que vous soyez content de votre contrat depuis 20 ans, ne m'étonne pas, y a même des fonctionnaires de PREFON qui sont contents. VOus ne voyez pas les sauces internes ou trop tard.


Rente transformée en point : ben oui mais l'argent est bien placé !!!
C'est le sur quoi qui pose un pb.

Rente calculée aujourd'hui : je n'ai pas le temps là d'aller vérifier la présentation de CE contrat mais normalement on vous dit quelque chose comme : votre point acheté en 2014 vous donne droit à une rente de X sous entendu ou écrit en 2023, donc un intégrant une rentabilité minimum et chaque année vous voyez votre point augmenter donc cela est très rassurant.

Autre question à poser par écrit à votre cie : quel est la valeur de transfert de votre contrat, combien de frais de transfert.
Ensuite vous comparez avec ce que vous avez versé.

Pour avoir transféré pas mal de madelin, vous risqueriez d'être très surpris.


Vous semblez vraiment vous intéresser au sujet, donc pour parfaire votre connaissance, ces 3 questions à votre cie seront très instructives.



Ouvrir un autre madelin ?
Je vous aurais trouvé n'importe quelle autre solution.


J'ai été une grosse vendeuse de madelin mais depuis 2004 (PERP) je n'en ai pas vendu un seul.
Je suis devenue miss PERP au lieu de miss madelin car j'aime bien les produits de rente mais seulement au sein d'une stratégie globale de retraite.
Voir l'autre post madelin

drhouse
08/06/2015, 20h54
j'aime bien les produits de rente mais seulement au sein d'une stratégie globale de retraite.


si ca peut vous rassurer , j'ai une stratégie globale .....

je passe plusieurs heures par jour à penser stratégie et objectif patrimonial ( principalement pour moi meme , mais aussi pour les membres de ma famille et mes amis ...meme mes patients me demandent conseil , mal conseillés qu'ils sont par leur " conseillers " bancaires ou assureurs :p )

dalli
08/06/2015, 21h19
Ca je veux bien le croire.

Je me doute que vous avez une stratégie mais vous vous trompez sur le madelin à point.

drhouse
08/06/2015, 21h25
suite ......

Rente transformée en point : ben oui mais l'argent est bien placé !!!
C'est le sur quoi qui pose un pb.


je dirais que c'est un problème qui me concerne peu meme si j'ai la réponse à la question .
l'argent est géré par la CNP ( société cotée et qui distribue d'excellents dividendes anuels , je le sais , je suis actionnaire :D)
il est placé comme le font toutes les compagnies d'assurance d'une part dans des OAT , des obligations d'état ou d'entreprise ,d'autre part sur de l'immobilier , et enfin pour un part plus faible sur le marché action...

jusque là rien que très " classique " pour une assurance .



Autre question à poser par écrit à votre cie : quel est la valeur de transfert de votre contrat, combien de frais de transfert.
Ensuite vous comparez avec ce que vous avez versé.

mais pourquoi voudrais je transférer quelque chose qui fonctionne bien ?



Ouvrir un autre madelin ?
Je vous aurais trouvé n'importe quelle autre solution.

sans doute mais , heureusement pour moi , la madelin ne représente qu'un pourcentage ....infime de mon patrimoine global .
j'ai donc par ailleurs d'autres " solutions " pour me créer des revenus complémentaires .

PS : AMPLI cristal ne prend aucun frais sur les versements...

dalli
08/06/2015, 21h41
Ah là je vous attaque : c'est primordial la gestion !!!!!


La performance va être de l'ordre de 1% l'an !!!!!!!!!!!!


Demandez la valeur de transfert à titre indicatif, je me demande même si ce n'est pas une information obligatoire et comparez avec vos versements.
Vous pourriez être gravement surpris.

Dernier point pour ce soir pour vous qui potassez le pb de la GP : doit on placer le capital retraite de quelqu'un qui est à 2 ans de la retraite de la même manière que celui qui est à 35 ans voire celui qui est déjà en retraite ?
Ben c'est ce que fait un perp à point.

Une hérésie sur le plan de la GP, voila pourquoi touts les CGP hurlent dès qu'on parle de produit à points.

Faut que je trouve un parallèle médical mais rien qui me vient.

drhouse
08/06/2015, 21h59
Faut que je trouve un parallèle médical mais rien qui me vient.

inutile , en général , je comprend assez rapidement de quoi il retourne que ce soit es matière médicale ou es matière de GP :cool:


Ah là je vous attaque : c'est primordial la gestion !!!!!
La performance va être de l'ordre de 1% l'an !!!!!!!!!!!!

la seule chose qui soit importante pour moi dans ma relation avec l'assureur c'est : quelle est la valeur du point .

le travail de l'assureur c'est de maximiser la performance pour pouvoir servir une valeur en augmentation.
qu'il maximise en investissant sur de l'immo ou des actions ou de la dette allemande n'a pour moi que peu d'importance



Demandez la valeur de transfert à titre indicatif, je me demande même si ce n'est pas une information obligatoire et comparez avec vos versements.
Vous pourriez être gravement surpris.

encore une fois je ne vois pas pourquoi je voudrais transférer un produit qui me donne pleine satisfaction


doit on placer le capital retraite de quelqu'un qui est à 2 ans de la retraite de la même manière que celui qui est à 35 ans voire celui qui est déjà en retraite ?
évidement la réponse est non

Ben c'est ce que fait un perp à point.

oui parce qu'ils sont vendus à des gens qui devraient bénéficier d'une autre stratégie ....


voila pourquoi touts les CGP hurlent dès qu'on parle de produit à points.

oui parce qu'ils pensent que tous les produits à points se valent ...chaque cas étant particulier il ne faut pas généraliser ....

xa
09/06/2015, 00h18
Ah, et maintenant la présentation du Madelin, "LE" produit "ultime" pour certains ....

"AMPLI cristal ne prend aucun frais sur les versements"

Tout à fait. Mais Ampli définit le prix d'acquisition du point selon sa convenance et détermine à sa convenance la part qui sert en réalité à générer le capital permettant de servir au final la rente.

Question : vous pensez que les personnels de cette mutuelle sont des bénévoles ? Si non, comment sont-ils donc payés s'il n'y a aucun frais ?

Redescendez sur terre : les frais sont dans le prix d'acquisition du point, dont une partie sert à faire fonctionner le système et l'autre sert à générer de quoi assumer les rentes.



Je vais encore passer pour un méchant, mais juste pour redescendre sur terre un peu plus, ce qu'un contact sur un autre forum avait posté concernant ce contrat qu'il a souscrit :
- en 1998 valeur d'acquisition du point : 122,00 Francs ( 18.59 €) , valeur du point servie : 8.80 Francs ( 1.3415 €)
- au 31-12 2011 valeur d'acquisition : 26.01€ (+39%) valeur du pt servie : 1.5079 € (+12 %)


Vous noterez que la progression du point en sortie est de 12% en 13 ans, soit bien bien moins que l'inflation ou le livret A. Ca progresse, mais moins que les autres placements. Du coup, la rentabilité théorique repose sur le fait que lorsque vous versez les 26 euros du point, du fait de la déduction fiscale, ca vous coute moins. Sans la déduction, ca ne marche pas.


Vous constaterez que la valeur d'acquisition progresse nettement plus vite que la valeur de sortie. Ca devrait vous mettre la puce à l'oreille sur les frais cachés et la rentabilité interne réelle du placement.

Pourquoi la valeur du point de sortie progresse : la valeur du point progresse parce que le capital servant à servir la rente progresse. Or ce capital résulte de trois mouvements : les nouveaux versements, et on a vu que le prix d'entrée avait nettement plus progressé que le prix de sortie, le rendement des fonds placés, les rentes versées ... On sait que les placements ont une rentabilité relativement faible, du fait de la liquidité qui doit être conservée pour verser les rentes (l'ensemble des fonds en peut être placé puisqu'il faut pouvoir sortir les rentes). Donc mécaniquement, une bonne partie de l'augmentation en sortie vient de la revalorisation à l'achat du point.

La question que ca soulège directement, puisqu'il s'agit d'un système à point dont la valeur est déterminée chaque année en fonction du capital distribuable, c'est : que ce passe-t-il si les entrées diminuent brutalement ? C'est un système à point, si moins d'argent est disponible à un moment donné, comme le système ne peut être en négatif, mécaniquemnt c'est la aleur de sortie qui compensera.


Après, juste pour donner une image un peu forte sur cette évolution :
- en 98, lorsqu'on vous vendait un point, on pouvait vous dire que ce point serait remboursé en environ 10 à 11 ans (calcul sur la valeur du point de sortie + une évolution à la hausse, puisque "ca monte tous les ans")
- en 2011, la même évaluation vous disait que le point acheté 26 euros serait remboursé en 15 à 17 ans




Ca ne remet pas en cause l'intérêt globale de ces produits dans une stratégie, mais au moins on sort du monde des bisounours disant "c'est sans frais, c'est super rentable, etc..."

Avez vous calculé ce que la rente que vous pourriez avoir si vous aviez placé cet argent autrement ?

drhouse
09/06/2015, 14h31
Ah, et maintenant la présentation du Madelin, "LE" produit "ultime" pour certains ....

pourquoi etre dans la caricature ?

ai je dit que c'etait "LE" produit ? j'ai juste demandé en quoi il était supérieur au PERP ?




Tout à fait. Mais Ampli définit le prix d'acquisition du point selon sa convenance et détermine à sa convenance la part qui sert en réalité à générer le capital permettant de servir au final la rente.

bien sur mais ceci étant dit , il y a un comité de surveillance , fait de membres élus qui détermine " sa convenance"


Question : vous pensez que les personnels de cette mutuelle sont des bénévoles ? Si non, comment sont-ils donc payés s'il n'y a aucun frais ?

je ne suis pas naif , les personnels sont bienentendu , rémunérés , il y a des frais de gestion comme partout mais ....pas de frais d'entée ( comme sur les AV on line d'ailleurs )


Redescendez sur terre : les frais sont dans le prix d'acquisition du point, dont une partie sert à faire fonctionner le système et l'autre sert à générer de quoi assumer les rentes.

merci j'avais bien compris ca




ce qu'un contact sur un autre forum avait posté concernant ce contrat qu'il a souscrit :
- en 1998 valeur d'acquisition du point : 122,00 Francs ( 18.59 €) , valeur du point servie : 8.80 Francs ( 1.3415 €)
- au 31-12 2011 valeur d'acquisition : 26.01€ (+39%) valeur du pt servie : 1.5079 € (+12 %)

bon ca va , je vois que tu es rompu aux joutes hyper violentes de physiorama , je vais donc pouvoir me lacher :D....:p




Après, juste pour donner une image un peu forte sur cette évolution :
- en 98, lorsqu'on vous vendait un point, on pouvait vous dire que ce point serait remboursé en environ 10 à 11 ans (calcul sur la valeur du point de sortie + une évolution à la hausse, puisque "ca monte tous les ans")
- en 2011, la même évaluation vous disait que le point acheté 26 euros serait remboursé en 15 à 17 ans

effectivement avec mes propres chiffres j'arrive à un remboursement sur 13 ans , mais 10 si j'inclue dans le calcul l'économie d'IR réalisée depuis le début , ce qui n'e'st pas si mal si on comparer à d'autres solutions d'assurance.



Sans la déduction, ca ne marche pas.

mais bien entendu , c'est la pierre angulaire de la Madelin.
pour les forts TMI comme moi lorsque j'investis 1000 euros j'économise 410 euros d'IR ....donc ca revient à investir 590€ pour le prix de 1000



Avez vous calculé ce que la rente que vous pourriez avoir si vous aviez placé cet argent autrement ?

j'avoue que non car il y a trop de paramètres qui entrent en jeu

cdt

dalli
09/06/2015, 14h53
Vous me décevez Dr !!!

Vous oubliez vraiment le plus important dans une stratégie : la durée du placement détermine le support !!!


Vous auriez versé sur mon PERP placés sur un de mes supports chouchou dont je ne vous donne que la valo sur 10 ans :

http://www.boursorama.com/bourse/opcvm/opcvm.phtml?symbole=MP-809749

Votre capital soit 7,7% l'an.


Le fonds de votre contrat est un fonds € (obligation légale) dont nous pourrions dire que la performance sur les 10 dernières années à dû être de l'ordre de 5% en moyenne (7 il y a 10 ans et 2,5% l'an dernier), et on sait avec certitude maintenant que la performance sera de moins de 1% dans l'avenir.

10 000 à 7% sur 25 ans = 19 700
10 000 à 2% sur 25 ans = 12 200
Soit 61% de plus !!!!

Donc une rente de 61% de plus au final et donc à vie !!!!


Ce que les chiffres de Xa nous montrent c'est comment Dr nous donne son taux de rente :
1,34 / 18,59 = 7,21%

13 ans plus tard : 1,51 / 26,01 = 5,81%

Ce qu'il nous faudrait savoir c'est l'âge de l'assuré car il faut comprendre que dans votre PERP, il y a une valeur de point de rente commune à tous et une valeur de point différente pour chaque âge.
On pourrait vérifier si vous avez un copain d'âge différent, combien il a payé son point l'an dernier et vous combien.


Ce que l'on sait également c'est que pour avoir progressé de 12% en 13 ans, la cie utilise un taux technique, c'est à dire qu'elle calcule la rente sur un capital augmenté d'un % correspondant à la valorisation future puis chaque année, elle corrige entre le % calculé et la valorisation réelle.

Ex simple : elle a pris un taux technique de 2% mais cette année la valorisation de ses avoirs a été de 3%, elle augmente la rente de 1%. Si au contraire la valorisation est de 2%, la rente ne bouge pas (idem si perf négative)


Donc les rentiers de ce contrat ont vu leur rente indexée de moins de 1% (voire peut être pas) au 1/1/15 alors que ceux du perp ont été indexées entre 2,5% et 3% soit 150 à 200 % de plus.



Quand je vous demande de réclamer la valeur de transfert c'est pour vous ouvrir les yeux et vous l'avez bien compris !!
Vous allez vérifier de combien votre épargne à été revalorisée réellement frais compris !!


Un ex : 98 2000 mon client a versé 101 000 € sur son madelin Generali dont au départ on parlait de perf de 8%, donc mon client pense que son capital a progressé de 8%.
Transfert sans frais car contrat de plus de 10 ans : 112 000 !!!
Renta réelle : environ 1,86%
Environ car il a plus versé au départ qu'à la fin et moi j'ai lissé les 101 000 €.

Vous seriez donc capable de faire une vraie comparaison.


Je viens de lire les conditions générales de ce contrat, et bien on n'y trouve quasiment RIEN !!!

Une question que je me pose : y a t'il une association qui surveille la cie pour le compte des associés comme obligatoire pour le PERP ?
Etes-vous convoqué tous les ans à une AG ?
Pourriez-vous postuler au conseil d'administration ?

dalli
09/06/2015, 15h02
Ah votre dernier post répond sur le comité de surveillance.
Etes vous déjà allé à une AG ?
C'est assez instructif mais encore plus d'être membre du CS.


LE madelin : c'est une référence au passé car au départ c'était la pire des tares, il a fallu 10 ans pour que ce produit s'impose soit environ la même chose pour le PERP.

Non Xa n'est pas un agressif ou un agressif gentil. Plutôt dans la provoc douce.

Comment calculez vous vos 13 ans de retour car vous avez compris que tous les ans, ce retour baisse.


A 65 ans l'espérance de vie d'un homme est de 81,9 ans pour un homme et 86,4 pour une femme avec 51,6% et 53,8% de survivre à cet âge.

Ce qui signifie pour les Cies 5 ans de plus dans leur table. Donc 21 ans pour un homme.
Retour sur 13 ans impossible.

drhouse
09/06/2015, 15h15
Vous me décevez Dr !!!


oui je sais , ma femme me le dit souvent aussi ....;)


Vous oubliez vraiment le plus important dans une stratégie : la durée du placement détermine le support !!!

certes mais je reprécise , cette madelin ne représente qu'un faible pourcentage de mon patrimoine




Une question que je me pose : y a t'il une association qui surveille la cie pour le compte des associés comme obligatoire pour le PERP ?
Etes-vous convoqué tous les ans à une AG ?
Pourriez-vous postuler au conseil d'administration ?

là c'est vous qui me décevez....vous n'avez donc pas lu mon précédent post dans lequel j'écrivais :
il y a un comité de surveillance , fait de membres élus

donc OUI il y a une association d'adhérents qui surveille les opérations ,
OUI il y a une AG chaque année
OUI je pourrais me porter candidat pour le CA ( ce que je ne fais pas car j'ai déjà une activité hyper chargée )

drhouse
09/06/2015, 15h17
Retour sur 13 ans impossible.

impossible ? ( j'ai fait ce calcul l'an dernier donc...) ok dès que j'ai 2 minutes je reprend le dossier ...impossible n'est pas Drhouse....

drhouse
09/06/2015, 15h46
impossible ? ( j'ai fait ce calcul l'an dernier donc...) ok dès que j'ai 2 minutes je reprend le dossier ...impossible n'est pas Drhouse....

reprenons donc mes chiffres 160917 euros investis depuis 1997 . pension calculée avec la valeur du point d'aujourd'hui : 10585.58 €/an

économie d'iR depuis 1997 : 160917*0.7 = 112 641,9 / 10585.58 = 10,64 ans soit grosso modo 10 ans et 9 mois

CQFD

PS: je n'ai pris qu'un TMI 30 alors que je suis en TMI 41 depuis un an déjà ....

dalli
09/06/2015, 16h23
Votre femme plus grave que moi !!!!!


Ok pour le calcul et j'ai bien fait de vous le faire préciser car ce n'est pas du tout un calcul financier de retour sur investissement dans le cas d'une rente.
Si vous aviez mis cette somme dans mon montage SCPI par ex, votre rente serait double.


Petit % de votre patrimoine : soit vous avez le droit de perdre de l'argent sur une partie de votre patrimoine mais c'est vraiment dommage pour un produit sans risque et sur une si longue période. Et encore plus pour quelqu'un qui s'intéresse à la finance.

Une rente qui n'est probablement plus revalorisée actuellement alors que vous avez encore 8 ans avant votre retraite et une espérance de vie de 30 ans !!!

Ouvrez un PERP, diminuer votre madelin et vous serez content au plus tard (mais vous aurez peut être compris avant) de transférer votre madelin dans votre perp avant le service de la rente et pour sortir vos 20%.

legarsquiconnaitrien
09/06/2015, 16h38
Elle est très PERP dalli:) Quant à moi toujours indécis à cause surtout de cette rente qu'on ne connait pas et surtout qui me semble être ridicule par rapport aux sommes versées du moins dans ce que j'ai pu lire ailleurs (on parle même d'une arnaque pour ce produit sur certains sites).

drhouse
09/06/2015, 16h53
Si vous aviez mis cette somme dans mon montage SCPI par ex, votre rente serait double.

encore une fois vous comparez des carottes avec des navets ....

des parts de SCPi ne permettent pas une réduction d'IR , au contraire puisque les revenus sont fiscalisés au titre des revenus fonciers( sauf si elles sont détenues dans une AV bien entendu ) ( PS j'ai par ailleurs un beau portefeuille de SCPI diverses et variées )



Ouvrez un PERP,
ca faisait partie d'e ma stratégie 2015


diminuer votre madelin
je l'ai déjà diversifiée et je l'abonde à un niveau stable ....

et vous serez content au plus tard (mais vous aurez peut être compris avant) de transférer votre madelin dans votre perp avant le service de la rente et pour sortir vos 20%.

nous sommes loin de 2023......il peut se passer encore pas mal de choses d'ici là.

drhouse
09/06/2015, 17h14
Quant à moi toujours indécis à cause surtout de cette rente qu'on ne connait pas et surtout qui me semble être ridicule par rapport aux sommes versées du moins dans ce que j'ai pu lire ailleurs (on parle même d'une arnaque pour ce produit sur certains sites).


comme quoi , il n'y a pas de solution universelle ....

pour défendre l'idée du PERP il faudrait savoir ce que tu as déjà mis en place concernant :
1°) les défisc possibles long terme
2°) les defisc possibles one shot
3°) si tu as prévu d'avoir d'autres revenus complémentaires pour la retraite ( immo locatif , LMNP ,SCPI )

dalli
09/06/2015, 19h48
Oui j'aime bien ce produit mais il semble trop technique pour les gens.

Sur pas mal de site j'ai lis bcp d'âneries y compris par des CGP !!
Je fais des formations auprès de pros et je vous assure que je suis surprise de leur méconnaissance.

Legars, quand on achète un bien immo, sait on de combien sera le loyer dans 20 ans ?
Comment sera la fiscalité des revenus fonciers ?
Ce sont les arguments d'un de mes clients lorsque je lui ai expliqué les inconvénients du PERP.
Je les ai trouvé bon alors je les reprends.

La différence ici est qu'on ne peut pas changer en cours de route : je vends mon PERP, et je fais autre chose.


Toujours sue l'histoire des taux techniques.
J'avais vendu un art 83 (un peu pareil mais pour les salariés et payé par la société) et mon client avait un vieux contrat avec un taux rtechnique très élevé de 5%.
Son taux de conversion quand il a été à la retraite a été de 7% alors que je n'avais que 5%. Ca faisait une différence surtout que c'était moi qui lui avais fait mettre en réduction son contrat et avais vendu le mien en substitution et que le mien avait plus de capital.
Bref il n'est pas contant. Je lui dis : reparlons en dans quelques années.

L'an dernier, je lui demande le montant de ses rentes. La mienne avait progressée sur la période de 15% alors que l'autre n'avait jamais été revalorisée.
Il a eu le toupet dans un premier temps, de me reprocher de ne pas l'avoir incité à verser plus sur son contrat !!!
Il dit que l'autre c'est de la m...

Voila je passe d'un état à l'autre : génial, nul, super...

Je savais déjà quand j'ai vendu le produit dans les débuts de 90 exactement ce qu'il allait se passer.


Dr ce n'est pas moi qui est fait la comparaison avec d'autres produits, c'est vous, alors je la ramène, faut pas me provoquer !!! ;-)

Un bon produit n'est pas un produit que défiscalise mais qui a une rentabilité globale convenable.
Sinon travaillez moins, vous payerez moins d'impôt, c'est efficace !

legarsquiconnaitrien
09/06/2015, 20h12
comme quoi , il n'y a pas de solution universelle ....

pour défendre l'idée du PERP il faudrait savoir ce que tu as déjà mis en place concernant :
1°) les défisc possibles long terme
2°) les defisc possibles one shot
3°) si tu as prévu d'avoir d'autres revenus complémentaires pour la retraite ( immo locatif , LMNP ,SCPI )

J'ai déjà dit en page 2 je crois les différents placements que j'ai : Duflot, Scellier pour la défisc, PERCO, PEE, assurance vie, PEL, Livret A

drhouse
09/06/2015, 20h34
J'ai déjà dit en page 2 je crois les différents placements que j'ai : Duflot, Scellier pour la défisc, PERCO, PEE, assurance vie, PEL, Livret A
ok j'ai regardé .

dans ces conditions il ya des solutions alternatives

1°) tu fais un one shot pour reduire ton IR 2016 le temps de te laisser réfléchir sereinement à la suite : perso j'ai déjà fait plusieurs Girardin industriels sans aucun souci avec une rentabilité incomparable .( aux alentours de 20% sur un an )

2°) tu mets en place annuellement pendant les huit prochaines années un investissement dans des FCPI .
tu as une réduction d'IR à l'entrée et au bout de 5 à 8ans ( ca dépend des FCPI ) tu récupères le capital avec une PV espérée qui sera exonérée d'IR .
donc si tu commences maintenant tu auras une rotation de remboursement annuelle à partir de dans 8ans ( j'ai mis en place cette stratégie en 2009 et d'après les chiffres que je reçois ca sent vraiment très bon )

3°) tu as déjà pas mal d'immobilier mais pourquoi ne pas envisager un investissement LMNP dans des résidences services sénior .
ils sont fiscalisés en BIC ce qui permet d'amortir le bien sur 30ans et donc de percevoir des revenus complémentaires défiscalisés .
naturellement il faut choisir avec soin le gestionnaire .
perso j'ai investi depuis 2005 avec domitys et je n'ai eu aucun souci et que des satisfactions.

legarsquiconnaitrien
09/06/2015, 21h05
ok j'ai regardé .

dans ces conditions il ya des solutions alternatives

1°) tu fais un one shot pour reduire ton IR 2016 le temps de te laisser réfléchir sereinement à la suite : perso j'ai déjà fait plusieurs Girardin industriels sans aucun souci avec une rentabilité incomparable .( aux alentours de 20% sur un an )

2°) tu mets en place annuellement pendant les huit prochaines années un investissement dans des FCPI .
tu as une réduction d'IR à l'entrée et au bout de 5 à 8ans ( ca dépend des FCPI ) tu récupères le capital avec une PV espérée qui sera exonérée d'IR .
donc si tu commences maintenant tu auras une rotation de remboursement annuelle à partir de dans 8ans ( j'ai mis en place cette stratégie en 2009 et d'après les chiffres que je reçois ca sent vraiment très bon )

3°) tu as déjà pas mal d'immobilier mais pourquoi ne pas envisager un investissement LMNP dans des résidences services sénior .
ils sont fiscalisés en BIC ce qui permet d'amortir le bien sur 30ans et donc de percevoir des revenus complémentaires défiscalisés .
naturellement il faut choisir avec soin le gestionnaire .
perso j'ai investi depuis 2005 avec domitys et je n'ai eu aucun souci et que des satisfactions.


FCPI et Girardin je n'adhère pas car produits trop risqués surtout le Girardin pour lequel j'ai entendu qu'il y avait pas mal de déboires pour certaines personnes qui ont franchi le pas.
L'immobilier je ne veux plus en entendre parler car trop de déconvenue par les locataires qui ne payent pas ou détériore le bien, la rentabilité n'est pas celle que j'aurai pu attendre.
Je suis encore loin de la retraite et le PERP me fait aussi peur pour cela car si ma situation professionnelle venait à évoluer avec salaire moindre et que je suis dans le besoin à un moment donné de ma vie et bien cet argent est bloqué donc irrécupérable de suite. C'est pour ça que l'assurance vie est un placement qui me va bien en fait et c'est d'ailleurs sur ce placement que j'ai le plus de fonds sans parler de l'immobilier car encore des crédits dessus.

drhouse
09/06/2015, 21h22
surtout le Girardin pour lequel j'ai entendu qu'il y avait pas mal de déboires pour certaines personnes qui ont franchi le pas.

je ne te parle pas de Girardin investissement locatif dans les dom tom qui effectivement a connu pas mal de déboire , je te parle de Girardin industriel.
c'est un one shot très defiscalisant et pour lequel je n'ai eu aucun souci ( j'en suis à mon 4eme )

L'immobilier je ne veux plus en entendre parler car trop de déconvenue par les locataires qui ne payent pas ou détériore le bien, la rentabilité n'est pas celle que j'aurai pu attendre.


justement dans le LMNP tu es lié par un bail commercial de X années ( en général entre 11 et 13 ans renouvelable ) avec un gestionnaire qui s'occupe de tout.
toi , tu restes assis dans ton fauteuil et tu attends que l'argent tombe sur ton compte ( c'est exactement ce que je fais avec domitys) .
vas faire un tour sur leur site et tu vas comprendre .

concernant l'AV , bien entendu c'est un must mais quand je lis certains qui disent qu'il s'agit d'une alternative retraite je rigole.

imaginons que tu aies une AV et que chaque mois lorsque tu seras en retraite tu pioches dedans pour compléter ta pension.......
le résultat est qu'en fait tu t'appauvris puisque ton AV va progressivement baisser ( sauf si tes retraits sont inférieurs aux interets produits annuellement ce qui me parait etre peu réaliste ).

moi ce que je te propose ( attention , je ne vend rien ) c'est de t'enrichir et de continuer à le faire meme lorsque tu seras en retraite .
c'est ce que j'ia mis en place depuis 15 ans et crois moi , ca marche bien , pour peu qu'on investisse avec les bons gestionnaires ou qu'on fasse la GI avec des pros qui s'entourent de toutes les précautions possibles.

cdt

dalli
09/06/2015, 21h41
Aie aie aie encore une fois !!

1 Girardin immo les déboires ne sont rien à coté de ceux de l'industriel. Je crois que c'est 4 000 contribuables de requalifié.
Voir par ex cette fil mais y en d'autres dans le forum fiscalité

http://forum.actufinance.fr/proposition-de-rectification-fiscale-sur-girardin-industriel-photovoltaique-P224120/

2 FIP réduction IR pas assez payante par rapport au risque.

3 EHPAD alors là jamais je n'y ai envoyé un seul client et c'est pas demain la veille.
voir cette discussion mais y en a d'autres

http://forum.actufinance.fr/lmnp-ehpad-renouvellement-bail-commercial-par-domusvi-gdp-vendome-la-baisse-P223767/

Non négocier une baisse de salaire me semble encore ce qu'il y a de mieux.

legarsquiconnaitrien
09/06/2015, 21h59
Aie aie aie encore une fois !!

1 Girardin immo les déboires ne sont rien à coté de ceux de l'industriel. Je crois que c'est 4 000 contribuables de requalifié.
Voir par ex cette fil mais y en d'autres dans le forum fiscalité

http://forum.actufinance.fr/proposition-de-rectification-fiscale-sur-girardin-industriel-photovoltaique-P224120/

2 FIP réduction IR pas assez payante par rapport au risque.

3 EHPAD alors là jamais je n'y ai envoyé un seul client et c'est pas demain la veille.
voir cette discussion mais y en a d'autres

http://forum.actufinance.fr/lmnp-ehpad-renouvellement-bail-commercial-par-domusvi-gdp-vendome-la-baisse-P223767/

Non négocier une baisse de salaire me semble encore ce qu'il y a de mieux.

Plutôt OK avec dalli concernant ces 3 placements, très peu pour moi. Et bien je ne suis pas plus avancé, je crois que je vais suivre la fameuse expression : dans le doute s'abstenir.

xa
09/06/2015, 22h46
"ai je dit que c'etait "LE" produit ?"

Ai-je dit que VOUS aviez dit cela ? J'ai dit que certains vendaient le Madelin comme LA solution ultime, et présente les arguments que vous avez donné personnellement : le point en hausse constante, la défiscalisation, le rendement même s'il est calculé de manière farfelue, etc ...

"je ne suis pas naif , les personnels sont bienentendu , rémunérés , il y a des frais de gestion comme partout mais ....pas de frais d'entée ( comme sur les AV on line d'ailleurs )"

Deux conceptions :
- on vend un produit tout en un sans frais d'entrée, et on prélève en douce une partie de ces versements sans le dire
- on vend un placement à montant placé pré-déterminé, et on prélève en sus les frais de fonctionnement à part, pour que le client sache qu'il a versé 100% sur son placement et 4% de plus pour la rémunération du système.

Tous les madelins fonctionnent sur le principe 1, pour que la part des frais soit déductible fiscalement.

C'est un peu comme les frais d'agence quand vous achetez : vous les payez bien, même si le notaire met en prix d'achat le cumul bien + agence (sauf demande spécifique de prise en charge de ces frais par l'acheteur).

La notion "avec / sans frais" est un non sens. Ce qui compte c'est combien vous dépensez et combien vous gagnez au final, qu'une partie parte en frais visible, frais invisible ou taxation diverse.

"effectivement avec mes propres chiffres j'arrive à un remboursement sur 13 ans , mais 10 si j'inclue dans le calcul l'économie d'IR réalisée depuis le début , ce qui n'e'st pas si mal si on comparer à d'autres solutions d'assurance."

Hum ... Vous avez "gagné", en gros, 1% de rendement par an pendant 13 ans, soit bien bien moins qu'une AV en fonds euros sur la même période. Vous prenez la déduction comme un gain, mais pensez vous à retenir la réduction fiscale comme gain ou le volume global de la déduction ?

Enfin, vous n'avez pas compris le coeur de la question, j'aurai peut être du être plus clair : vous avez un capital en point qui vaut en théorie 1.5 euros du point aujourd'hui. Mais rien ne garantit la valeur de ce point, et vous voyez que sur cette période le point a évolué plus lentement que l'inflation, donc techniquement, ce point régresse en monnaie constante, quand des AV classiques ont toutes, fiscalité incluse, progressé en monnaie constante.

Le coeur du Madelin, c'est que vous n'avez pas de capital réel, mais une promesse de rente calculée sur la base d'un nombre de point qui sera convertible au moment de votre retraite en fonction des capacités de votre gestionnaire. Et ces capacités dépendent du nombre de pensionnés, du nombre de "cotisants" et du rendement technique de la part des fonds bloqués.

En gros, sans nouveaux entrants, si la partie technique ne génère pas assez de revenu, la valeur du point va devoir être impacté pour maintenir les équilibres financiers ... ce qui explique la relative baisse du point de sortie (il faut pouvoir financer plus longtemps et le rendement interne chute, donc de facto il faut réduire la revalorisation du point)


"pour les forts TMI comme moi lorsque j'investis 1000 euros j'économise 410 euros d'IR ....donc ca revient à investir 590€ pour le prix de 1000"

Pour moi, c'est le principal défaut de ces mécanismes : sans la déduction, ils ne tiennent pas, et pour qu'ils soient vendables, il faut une grosse déduction. Résultat : les gestionnaires ne cherchent pas le rendement technique, mais plutôt la maitrise de la collecte et des versements.

Vous "gonflez" un rendement théorique en achetant, en gros, 1.8 points pour l'argent que vous investissez réellement, point qui s'est "revalorisé" en moyenne de 1% sur les 15 dernières années (soit une perte de valeur si vous tenez compte de l'inflation), et qui sera fiscalisé au retour à ...

Et comme vous dites que c'est une infime partie, il n'est pas impossible que vous ayez au final une fiscalité plus importante sur cette rente que ce que vous avez estimé.


"A 65 ans l'espérance de vie d'un homme est de 81,9 ans pour un homme "

Ce qui impose la réduction de la valeur du point pour maintenir l'équilibre du système. Après, ceux qui dépasse l'espérance retenue pour la détermination du point seront gagnant, les autres ...


"économie d'iR depuis 1997 : 160917*0.7 = 112 641,9 / 10585.58 = 10,64 ans soit grosso modo 10 ans et 9 mois "

Votre calcul est pris à l'envers. Vous avez réellement investi 112k environ, très bien, et ce depuis 97. Sur la même durée (soit environ 20ans), sans la carotte fiscale, combien auriez vous avec un placement plus classique ? Si je prends une AV plutôt connu, vous auriez plus de 240k aujourd'hui, soit l'équivalent de plus de 20 années de la rente madelin dont vous disposeriez ... et ce avec une fiscalité bien plus avantageuse aujourd'hui que cele applicable à votre rente.

Vous dites que votre pension serait de 10585 euros / an. Disons que vous avez 7000 points. Ces 7000 points valent aujourd'hui une pension de 10585 euros. Combien dans 5 ans ? Si je prends l'évolution moyenne du point, ces 7000 points vaudront environ 11k par an, ou 100 euros de plus chaque année. De combien évoluerait le capital dont vous disposeriez si vous aviez fait d'autres choix ?

Maintenant, imaginons pire : imaginons que le rendement technique soit nul (ex : sortie de la Grèce de l'euro --> impact direct sur les fonds liés aux dettes d'Etat) et que la collecte régresse (effet perp par exemple). La baignoire qui représente ce qui peut être versé aux pensionnés par an ne se remplit plus. De facto, pour assurer le système il faut réduire la vidange de la baignoire (restriction de la valeur du point), et vos 7000 points valent alors, sans revalorisation du point, 10585 euros comme aujourd'hui.

C'est ca, un système à point.

drhouse
09/06/2015, 23h22
Aie aie aie encore une fois !!

encore une fois tu es a coté de la plaque


1 Girardin immo les déboires ne sont rien à coté de ceux de l'industriel. Je crois que c'est 4 000 contribuables de requalifié.
Voir par ex cette fil mais y en d'autres dans le forum fiscalité

je n'ai jamais parlé de photovoltaique ...

il s'agit de girardin indus qui loue des vehicules à des prosfessionnels artisans...

je n'ai JAMAIS eu de pb avec le fisc




2 FIP réduction IR pas assez payante par rapport au risque.

je ne parle pas de FIP mais de FCPI.....


3 EHPAD alors là jamais je n'y ai envoyé un seul client et c'est pas demain la veille.

je n'ai pas parlé d'EHPAD mais de résidence sénior ...ce n'est pas du tout le mem public et donc pas la meme chose ..


forcément si on ne lit que ce qu'on veut voir ca fausse le débat :confused:

xa
10/06/2015, 00h07
"je n'ai JAMAIS eu de pb avec le fisc"

J'ai un ami qui n'a jamais déclaré ses comptes en Suisse, et qui n'a jamais eu de problème avec le fisc. Enfin jusqu'à cette année, ce qui ne l'empêchait pas de dire encore au nouvel an qu'il n'avait jamais eu de problème.

Plus sérieusement, à la base le girardin photo EST du girardin industriel, c'est ce qui a permis de lancer ces investissements qui n'avaient pas été prévu par le législateur. Et comme dans beaucoup de cas de défisc, on a vu des entreprises plus ou moins sérieuses se lancer dedans, et donc des dérives.

Vous noterez que si le législateur a exclu, par la suite, le photovoltaique, c'est parce qu'il s'est rendu compte que ce secteur était intrinsèquement rentable, et donc ne nécessitait aucune incitation fiscale, dispositif réservé aux secteurs qui peinent à proposer un rendement valable par rapport aux risques.

Que peut on en déduire ?

"je n'ai pas parlé d'EHPAD mais de résidence sénior ...ce n'est pas du tout le mem public et donc pas la meme chose .."

Tout à fait. Ce n'est pas du tout le même public.

Pour le fonctionnement technique, par contre ... on est pas loin de l'épaisseur du trait.

drhouse
10/06/2015, 11h49
Pour le fonctionnement technique, par contre ... on est pas loin de l'épaisseur du trait.

ah ceci va etre un autre débat .....

en préambule , je dirais que je connais extémement bien les EHPAD puisque j'interviens , en tant que professionnel de santé , depuis 20ans en EHPAD.
pour rester simple ,les residences séniors s'adressent à des retraités valides.

les EHPAD , eux , recoivent des patients dépendants .

de fait la différence implique des prix de journée complètement différents avec dans le EHPAD des parties communes bcp plus importante ( infirmerie , salle de rééducation , espace alzheimer entièrement clos etc...) et surtout un personnel bcp plus important ( on sait bien que les salaires et charges du personnel représentent environ 50% des charges de l'EHPAD )

de plus les gestionnaires d'EHPAD sont à ma merci des ARS qui délivrent les autorisations d'exercice .

voilà pourquoi les gestionnaires d'EHPAD sont et de loin plus fragiles que ceux de résidences séniors .

de plus il est communément admis que les jeunes séniors sont , actuellement , ceux qui ont le plus fort pouvoir d'achat .

ces raisons m'ont poussé à investir en LMNP en résidence sénior et d'ignorer les EHPAD mais aussi , les résidences étudiantes ,les résidences de loisir ou les résidences hotelières .

c'est un choix que je ne regrette pas , mais ce n'est que mon choix. chacun voit suivant ses propres convictions.

dalli
10/06/2015, 14h57
Réduction FCPI : 18%
Réduction FIP : 18%
Risque : identique



Girardin : il y a eu d'autre requalif que le photo mais celle là est la plus importante.
Tant mieux si pas eu de pb et pourvu que ça dure pour vous.
Un pro fait attention quand même à ça car il ne maîtrise pas ce qui est fait derrière.


LMNP : rien contre le sénior, les Alzheimer, les étudiants, les vacanciers.... c'est le principe du meublé en général qui pose un pb.

Si j'ai un souci avec P&V, je peux quand même vendre car la gestion peut être faite par une autre agence, je peux le vendre pour une RS voire une RP mais je fais quoi avec ma chambre sénior ?
Je vais y passer mes vacances et mes amis aussi ?
Aucun autre débouché, je reste prisonnière du gestionnaire qui fait ce qu'il veut et je peux finir un jour par lui dire merci de me verser au moins 3 sous.

drhouse
10/06/2015, 15h20
Risque : identique

bien sur que non ...les supports sont différents ...les risques sont bien plus grands avec les FIP car les sociétés éligibles sont des sociétés régionales et peu nombreuses donc la mutualisation est peu importante




Un pro fait attention quand même à ça car il ne maîtrise pas ce qui est fait derrière.

voilà pourquoi je ne fait le GI qu'avec une société de pro qui maitrise la chaine de A à Z ...




LMNP : rien contre le sénior, les Alzheimer, les étudiants, les vacanciers.... c'est le principe du meublé en général qui pose un pb.

Si j'ai un souci avec P&V, je peux quand même vendre car la gestion peut être faite par une autre agence, je peux le vendre pour une RS voire une RP mais je fais quoi avec ma chambre sénior ?
Je vais y passer mes vacances et mes amis aussi ?
Aucun autre débouché, je reste prisonnière du gestionnaire qui fait ce qu'il veut et je peux finir un jour par lui dire merci de me verser au moins 3 sous.

vous focalisez sur PetV qui a eu des soucis comme gestionnaire ( et bien d'autres aussi ) .
voilà pourquoi il est indispensable de bien choisir le gestionnaire....

je ne veux pas faire de pub mais allez voir les chiffres de Do....S et vous verrez que cette société a 10ans d'avance sur ses concurrents et que les investisseurs sont satisfaits .
la preuve : cette année je voulais acheter un lot d'occasion .....ca ne se trouve quasiment pas car il n'y a pas de vendeurs .

le principe du meublé est pourtant un principe basique pour se créer des revenus complémentaires non fiscalisés pendant une vingtaine d'année....

je le répète mais la seule contrainte est de travailler avec un gestionnaire solide ( il en existe heureusement car on parle souvent des trains qui arrivent en retard mais on oublie que 95% des trains arrivent à l'heure )

cdt

xa
10/06/2015, 15h53
"je ne veux pas faire de pub mais allez voir les chiffres de Do....S et vous verrez que cette société a 10ans d'avance sur ses concurrents et que les investisseurs sont satisfaits "

Désolé, je connais des investisseurs non satisfaits de Domitys. Je passe les détails sur le rendement garanti rapporté à la somme réellement engagée, je m'attache juste à la valorisation du bien.

L'investisseur de seconde main n'aura pas la carotte fiscale. Tout au plus une reprise partielle de la déduction de TVA sur la durée restante (TVA que le vendeur doit rembourser au passage). Du coup, il estime la valeur du bien par rapport à son rendement économique. Et là, il n'y a pas de secret, en meublé de service, il faut un rendement de 6 à 7% sur la base des sommes engagées.

On a de base un différentiel de 1.5% avec le rendement garanti par Domitys (enfin, si je me base sur les docs des résidences que j'ai à la maison).

L'effet est simple : vous achetez 100k à 4.5 de rendement garanti, vous revendez sur la base de 7% de rendement, votre bien vaut, sur le marché, compte tenu du bail actif ... 0.045/0.07*100k = 65k environ. Pour que le bien se renchérisse en présence du bail, il faut que le loyer grimpe et prenne environ 30% de plus par rapport à ce qui est garanti par Domitys.

Ca, c'est une question purement économique : le prix de vente se calcule par rapport au loyer, pas par rapport à ce que vous avez payé à l'achat et un calcul théorique de valorisation présenté par le vendeur.

Je connais des personnes qui souhaitent sortir du mécanisme en profitant des exceptions de sortie anticipée et qui découvrent cette réalité : la revente ne se fait pas du tout aux conditions qu'on leur avait vendu initialement.

xa
10/06/2015, 15h55
"c'est le principe du meublé en général qui pose un pb."

Du meublé DE SERVICE ... Nuance.

Parce que c'est du meublé lié à un bail commercial de longue durée, une relation laissant l'essentiel du pouvoir au locataire (la société de gestion).

Le meublé en direct ne pose pas ce genre de soucis.

drhouse
10/06/2015, 17h10
Désolé, je connais des investisseurs non satisfaits de Domitys.

il y a des grincheux ou des insatisfaits partout .....


Do...S a été créée il ya 15ans .
en 15 ans elle a ouvert 40 résidences , livré et exploite 5000 apparts , vient d'ouvrir sa 1ere résidence hors de France et embauché 1000 collaborateurs.
taux d'occupation :97%
investissements en M€ : 2011: 13,1 2012: 20.6 2013: 26.0 2014: 31.8.

bon si vous trouvez que c'est une société qui n'est pas sure alors il faut rester sur le livret A;)



quelle coincidence , juste pendant que je tapais la 1ere partie du message je reçois un coup de fil de la personne que j'avais sollicité pour ma GI 2015 .

voici les chiffres qu'elle m'annonce : investissement : 14 802.42 réduc d'IR : 18014.22 gain net sur un an 21.7%:cool:


dernière remarque : je surpris de converser ici avec des pros qui sont contre les FCPI , contre les LMNP avec gestionnaire , contre les GI , contre la Madelin ......

finalement à part l'AV il vous reste quoi ?:p

xa
10/06/2015, 21h49
"bon si vous trouvez que c'est une société qui n'est pas sure alors il faut rester sur le livret A"

J'adore votre remarque. En gros, vous êtes en train de dire que BNP est une société florissante, vu son PNB, donc qu'il faut être client de la BNP. Ca vous parait logique comme remarque ?

Plus sérieusement, la solidité financière (qui ne se mesure pas uniquement au nombre de résidence et au taux d'occupation) de l'entreprise peut rassurer sur sa capacité à faire face à ses échéances (vous verser les loyers), mais c'est tout. C'est votre locataire ! Et à ce titre, dans le cadre d'un bail commercial, elle a un pouvoir bien plus grand que sur un bail classique, concernant l'augmentation des loyers, ou tout simplement la fin du bail.

En l'occurence, vos revenus, en meublé via cette société, sont, à mon sens, trop faibles. La défiscalisation compense un peu, mais pour revendre, donc sans défisc, le rendement est mauvais, ce qui se répercutera sur le prix de vente.


"investissement : 14 802.42 réduc d'IR : 18014.22 gain net sur un an 21.7%"

Vous comptabilisez comme un gain votre réduction d'IR sur un an, ce qui prouve que vous êtes en recherche d'une défiscalisaion, pas d'un investissement. Le gain est en one shot. Vous devez donc retrouver une nouvelle solution tous les ans pour maintenir un rendement sur la durée, quand d'autres produits sont moins expressifs en apparence, mais vous fournissent des 3,4,5 % sur 10, 15, 20, 30 ans, et sur des montants un peu plus sérieux (vous préférez 20% sur 15k ou 5% sur 300 ?).


A part ca, c'est l'un des rares mécanismes que j'accepte en défisc, sous réserve du contenu des dossiers puisque comme dans tous les produits de défisc, on a une pléthore de "profiteurs". Qui parfois frolent la ligne, rendant le montage invalide, ainsi que son effet fiscal.


"je surpris de converser ici avec des pros qui sont contre les FCPI , contre les LMNP avec gestionnaire , contre les GI , contre la Madelin"

Ca vous surprend de trouver des personnes qui s'intéressent plus au rendement net final (ie après impact fiscal) qu'à de la comm sur la fiscalité ? Peut être parce que vous n'avez rencontré que des pros qui ne jurent que par les mécanismes aidés.

La seule chose qui m'intéresse dans un investissement, c'est combien reste-il dans la poche de l'investisseur sur 5, 10, 20 ans. Je préfère une solution fiscalisée qui enrichit l'investisseur à une solution qui enrichit son banquier sous prétexte de b..... l'Etat.

drhouse
10/06/2015, 22h56
J'adore votre remarque. En gros, vous êtes en train de dire que BNP est une société florissante, vu son PNB, donc qu'il faut être client de la BNP. Ca vous parait logique comme remarque ?

ca n'a rien à voir ...je ne suis pas "client " de Do....s .....Do....s est mon locataire ....il est donc rassurant que ce soit une société fiable , en pleine expansion et ambitieuse....


Et à ce titre, dans le cadre d'un bail commercial, elle a un pouvoir bien plus grand que sur un bail classique, concernant l'augmentation des loyers, ou tout simplement la fin du bail.

l'augmetation des loyers est prévue dans le bail .
quand à la reconduction il est aussi de son interet ....comment vivrait elle si les propriétaires ne lui louaient plus ?


En l'occurence, vos revenus, en meublé via cette société, sont, à mon sens, trop faibles. La défiscalisation compense un peu, mais pour revendre, donc sans défisc, le rendement est mauvais, ce qui se répercutera sur le prix de vente.

vous connaissez bien mal ce dont vous parlez....il n'y a pas de défisc à proprement parler ...c'est juste que les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC ...ce qui permet l'amortissement du bien sur 30ans et donc d'avoir des revenus ( corrects) non fiscalisés.

en cas de revente le nouvel acheteur pourra à son tour amortir le bien...


"investissement : 14 802.42 réduc d'IR : 18014.22 gain net sur un an 21.7%"


Vous comptabilisez comme un gain votre réduction d'IR sur un an, ce qui prouve que vous êtes en recherche d'une défiscalisaion, pas d'un investissement.

oui désolé je savais que je n'aurais pas du écrire " investissement " mais je n'avais pas d'autre mot :confused:

donc je ne cherche qu'un one shot et oui , je dois recommencer l'an prochain sauf à trouver une meilleure solution pour défiscaliser ...mais 21% sur un an , je prends




Ca vous surprend de trouver des personnes qui s'intéressent plus au rendement net final (ie après impact fiscal) qu'à de la comm sur la fiscalité ? Peut être parce que vous n'avez rencontré que des pros qui ne jurent que par les mécanismes aidés.

j'en ai rencontré oui , et d'autres non....


La seule chose qui m'intéresse dans un investissement, c'est combien reste-il dans la poche de l'investisseur sur 5, 10, 20 ans. Je préfère une solution fiscalisée qui enrichit l'investisseur à une solution qui enrichit son banquier sous prétexte de b..... l'Etat.

dans un investissement oui sans doute mais comme personne ne peut prédire ce que seront les marchés immo , ou financiers ainsi que leur fiscalité ( quid de la fiscalité si favorable de l'AV lorsque l'état français sera au niveau de la grèce ?)dans 5,10 ou 20ans , on parle dans le vide...

moi tout ce que je sais et que je décris je le vis et le fais personnellement ( donc avec mon propre argent ) depuis 10 voire 15 ans pour certains investissements...

et jusqu'à présent j'ai sans doute fait quelques erreurs mais elles doivent etre minimes puisque j'ai réussi à devenir rentier à l'age de 52 ans....en partant de zéro.

xa
11/06/2015, 00h24
"l'augmetation des loyers est prévue dans le bail"

Techniquement, c'est même prévu dans la loi, y compris pour la reconduction. Or le loyer initial est en deça de ce qu'on attend en meublé. L'évolution se fait donc dans l'intérêt du locataire, et non du bailleur : un loyer sous valorisé initialement + une augmentation plafonnée = un rendement inférieur à la norme.

Si avec tout ca vous n'avez même pas accès à de la défisc, franchement, qu'êtes vous aller faire par là !

"quand à la reconduction il est aussi de son interet ....comment vivrait elle si les propriétaires ne lui louaient plus ?"

Via une autre résidence, plus récente, à jour en terme de normes et de standing, tandis qu'une ancienne résidence pourrait nécessiter des travaux importants que les bailleurs pourraient rechigner à financer. A moins que le gérant propose de faire les travaux lui mêmes, contre une réduction des loyers à reverser. Toute ressemblance avec des résidences de services serait purement fortuite.

A votre avis, qui a réellement le pouvoir dans cette relation ? Celui qui possède les murs, ou celui qui justifie l'activité permettant l'occupation des murs. Autant dans un magasin, vous pouvez changer de commerce, autant une résidence de service ne se transforme pas aisément en autre chose.


"vous connaissez bien mal ce dont vous parlez...."

Relisez ce que j'ai dit précédemment : en meublé, sans défisc, à moins de 8% de l'investissement global, je ne me déplace pas. Vous avez choisi une société qui vous garantit "jusqu'à 4.7%" de la valeur du bien, et vous le faites en LMNP pur et sans défisc pour booster ce rendement.

Tirez en vos conclusions.

"et jusqu'à présent j'ai sans doute fait quelques erreurs mais elles doivent etre minimes puisque j'ai réussi à devenir rentier à l'age de 52 ans....en partant de zéro."

Tant mieux pour vous. Personnellement, je visais la retraite avant 50 ans jusqu'à il y a peu ... quand je me suis rendu compte que je pourrais la prendre plus tôt. Enfin si je me lasse de mes activités, bien sûr.

drhouse
11/06/2015, 11h47
en meublé, sans défisc, à moins de 8% de l'investissement global, je ne me déplace pas. Vous avez choisi une société qui vous garantit "jusqu'à 4.7%" de la valeur du bien, et vous le faites en LMNP pur et sans défisc pour booster ce rendement.


j'ai l'impression d'un dialogue de sourds ....

encore une fois , il n'y a pas de defisc en LMNP .
il s'agit d'une activite commerciale et qui répond aux régles fiscales des activités commerciales ( BIC ).

concernant le rendement je viens de vérifier les chiffres .par ex un appart que j'ai acheté 104 000€ en AOUT 2006 me rapporte actuellement un loyer mensuel de 531.02€... ( sans IR bien sur grâce à l'amortissement comptable du bien )

à vos calculettes....:rolleyes:

xa
11/06/2015, 13h37
"encore une fois , il n'y a pas de defisc en LMNP"

Il peut y avoir une défisc en location meublée (communément appelée LMNP par les vendeurs). Et en LMNP au sens fiscal, un rendement de moins de 8% brut est en deça du marché.


"à vos calculettes"

531 euros / mois --> 6% de rendement brut.
Amortissement mensuel 234.

IR 0 --> 300 euros de frais déductibles mensuels. Je suppose qu'il y a un emprunt, et que donc vous avez un effort d'épargne à faire (rembourser le crédit) donc un cash flow négatif.



A titre de comparaison :
- apport 14k
- investissement total 135k (emprunt de 121k)
- loyer mensuel : 925 euros
- rendement brut : 8.2 sur investissement total.
- intérêt mensuels fixes : 195 euros

Sans tenir compte de toutes les déductions (frais de mutation, amortissement du mobilier, assurances, ...), en se limitant aux intérêts, à l'amortissement, le foncier actuel et les charges actuelles, l'imposition maximale est de 165 euros. Le loyer couvre alors intégralement l'emprunt, les charges, l'imposition résiduelle, et laisse un peu de cash dans la poche de l'investisseur.

Cash flow positif, avec un emprunt important. Et dans ce cas, forcément, on est imposable à terme (amortissement comptable inférieur au remboursement de capital)

C'est votre cas ?

Si on intègre le reste des déductions, aucune fiscalité sur 6 ans, puis progresse. Le maximum n'est atteind qu'au delà de 10 ans, mais toujours en cash flow positif. Les vacances locatives sont limités par le contrat de location en place.

Le bien est revendable à sa valeur d'acquisition vu son rendement facial. Et si on trouve qqun qui accepte 6%, on peut le revendre dans les 180k. Le votre, pour moi, vaut dans les 80 à 90k (530 x 12 / 0.08), ou a peu de chose près 100k si on prend en compte les frais de mutation et de réaménagement, ce qui redonnerait un rendement de 6% sur le montant global.

Sauf que j'imagine que 104k, c'est la valeur vénale du bien qu'on vous a vendu, et non votre investissement total.

drhouse
11/06/2015, 14h45
Et en LMNP au sens fiscal, un rendement de moins de 8% brut est en deça du marché.

je suis content de l'apprendre ...

ca me fait une drole d'impression ....sur tous les forums sur lesquels je suis passé , il y a toujours eu des investisseurs pour nous dire qu'ils n'investissaient qu' 8 voire 10% de rentabilité ....

dans la vraie vie ( et je ne parle pas uniquement de mon cas personnel ) je n'ai jamais vu de tels rendements .... lorsqu'on arrive à 6% c'est déjà super bien ....

vous avez raison je dois etre un gros nul :rolleyes:

legarsquiconnaitrien
11/06/2015, 15h02
Bon et bien comme les discussions sur le PERP ne sont plus au programme des derniers posts, je me permets de continuer ainsi, mon courtier assureur me dit qu'il faut que j'ouvre un PEA car je n'en ai pas encore et un pour ma femme aussi histoire de prendre date. A votre avis Est-ce bien utile car la bourse n'a cessé de grimper ces 3 dernières années et je me dis que si j'ouvre des PEA, ça risque de ne pas être au bon moment? De plus j'ai vu qu'il y avait 2 sortes de PEA, le PEA bancaire classique et le PEA assurance, quel est le mieux et quels sont les différences entre ces deux PEA?
Merci pour votre aide.

drhouse
11/06/2015, 15h20
le principe du PEA est qu'il s'agit d'une enveloppe fiscale .ilest composé de 2 comptes : un compte éspèce et un compte titre

tu peux donc l'ouvrir sans crainte avec un minimum (100€) sur le compte espèce pour prendre date puisque pour la fiscalité ultérieure c'est la date d'ouverture qui compte.

plus tard lorsque les niveau des actions aura évolué tu pourras investir ( ou pas) comme bon te semble .

attention cependant , pour la bourse il ne faut y investir que de l'argent dont tues sur de ne pas avoir besoin ....

legarsquiconnaitrien
11/06/2015, 17h08
le principe du PEA est qu'il s'agit d'une enveloppe fiscale .ilest composé de 2 comptes : un compte éspèce et un compte titre

tu peux donc l'ouvrir sans crainte avec un minimum (100€) sur le compte espèce pour prendre date puisque pour la fiscalité ultérieure c'est la date d'ouverture qui compte.

plus tard lorsque les niveau des actions aura évolué tu pourras investir ( ou pas) comme bon te semble .

attention cependant , pour la bourse il ne faut y investir que de l'argent dont tues sur de ne pas avoir besoin ....


Pas compris l'histoire du compte en espèce et du compte titre?

J'ai lu qu'on pouvait sortir le PEA en rente après 8 ans, Est-ce que cette rente est disponible à partir du moment ou on demande ses droits à la retraite ou à n'importe quel âge et celle-ci est calculée par rapport à l'âge de la demande de la rente et aussi bien sur du capital versé + intérêts?

drhouse
11/06/2015, 17h13
en fait dans ton PEA tu as 2 parties un compte espèce qui te sert à abonder ton PEA et un compte titre où sont logés les titres ou sicav dans lesquelles tu vas investir.
tu peux très bien ouvrir un PEA et le laisser dormir , et n'investir sur des titres que lorsque tu jugeras que c'est le bon moment.

concernant la rente . n'importe quel support peut etre transformé en rente . par exemple on peut sortir d'une AV en aliénant le capital contre une rente .
la différence est que la rente est calculée en fonction de l'age du rentier . plus tu es jeune et moins c''est intéressant .

concernant le PEA tu peux sortir en rente dès qu'il a 8 ans et ce , quelque soit ton age . ( mais pour que la rente soit substantielle , il faut que le PEA soit bien chargé:) )

donc c'est une possibilité mais qui ne me parait pas très intéressante . si ton PEA est en PV il vaut mieux prendre les PV qui seront exonérées d’impôt sur la PV .

legarsquiconnaitrien
11/06/2015, 17h44
en fait dans ton PEA tu as 2 parties un compte espèce qui te sert à abonder ton PEA et un compte titre où sont logés les titres ou sicav dans lesquelles tu vas investir.
tu peux très bien ouvrir un PEA et le laisser dormir , et n'investir sur des titres que lorsque tu jugeras que c'est le bon moment.

concernant la rente . n'importe quel support peut etre transformé en rente . par exemple on peut sortir d'une AV en aliénant le capital contre une rente .
la différence est que la rente est calculée en fonction de l'age du rentier . plus tu es jeune et moins c''est intéressant .

concernant le PEA tu peux sortir en rente dès qu'il a 8 ans et ce , quelque soit ton age . ( mais pour que la rente soit substantielle , il faut que le PEA soit bien chargé:) )

donc c'est une possibilité mais qui ne me parait pas très intéressante . si ton PEA est en PV il vaut mieux prendre les PV qui seront exonérées d’impôt sur la PV .


Ok pas intéressant la rente pour ce produit donc. Je pense que si j'ouvre un PEA il serait plus judicieux de mettre une somme d'argent tous les mois pour lisser. D'autre part est-il préférable d'ouvrir un PEA bancaire ou assurance? Y a t-il des frais dans un PEA tels que de garde, gestion...?

xa
11/06/2015, 17h45
"dans la vraie vie ( et je ne parle pas uniquement de mon cas personnel ) je n'ai jamais vu de tels rendements"

Peut être parce que vous passez par des intermédiaires qui vous annoncent un rendement de 4, 5 ou 6%, qui gèrent l'activité et qui se rémunèrent sur le rendement réel de l'activité. Si Domitys vous verse 6%, vous vous doutez bien que c'est parce que la relocation du bien leur rapporte encore plus.

Avez vous demandé le loyer que devrait verser l'occupant de votre bien ? Vous, vous percevez 530 euros, le locataire finale paye 900 / 950, avec le package service minimal (ie : paiement de tous les services à part)

Vous voyez, c'est impossible d'avoir un tel rendement.



"il faut que j'ouvre un PEA car je n'en ai pas encore et un pour ma femme aussi histoire de prendre date"

La réponse est dans la question : c'est pour prendre date. Au pire, il ne vous sert à rien. Au mieux, si vous vous sentez l'ame d'un boursicoteur, vous pourrez l'utiliser plus tard sur une opportunité pour investir avec une fiscalité bien plus faible, mais sans effet levier. Le levier renforce les perfs mais aussi le risque, ce n'est pas à mettre en toutes les mains.

Si vous n'avez pas l'ame d'un boursicoteur, évitez le levier, restez sur un PEA.

drhouse
11/06/2015, 18h09
Y a t-il des frais dans un PEA tels que de garde, gestion...?

évidement .....;)

il y a des droits de garde qui sont calculés en fonction de l'encours et dont la tarification varie suivant la banque...

par contre sur des sites en ligne ( bourse direct , boursorama ) les frais sont bcp moins élevés .

drhouse
11/06/2015, 18h14
Si Domitys vous verse 6%, vous vous doutez bien que c'est parce que la relocation du bien leur rapporte encore plus..

évidement .....

car pour bénéficier du remboursement de la TVA pour le propriétaire , le gestionnaire doit assurer des services tels que les repas , le ménage , l'acceuil .
donc Domitys s'occupe de la partie service et de gérer les locataires et moi je ne fait qu'encaisser les loyers...il parait logique que Domitys pour la partie services dont je n'ai pas à m'occuper soit rémunéré .

il s'agit donc d'une relation gagnant-gagnant .....ce qui m'arrange bien puisqu'avec mon activité professionnelle soutenue je n'ai pas le temps de m'occuper de la gestion du bien .

legarsquiconnaitrien
11/06/2015, 18h20
évidement .....;)

il y a des droits de garde qui sont calculés en fonction de l'encours et dont la tarification varie suivant la banque...

par contre sur des sites en ligne ( bourse direct , boursorama ) les frais sont bcp moins élevés .


Est-ce que les différents frais sont négociables pour un PEA dans une banque, surtout si on a déjà des billes dans cette agence?

drhouse
11/06/2015, 18h42
Est-ce que les différents frais sont négociables pour un PEA dans une banque, surtout si on a déjà des billes dans cette agence?

dans une banque TOUT , absolument TOUT est négociable....

ce sont des commerçants donc si tu as des cartes en main à toi de les faire jouer .....( pour 90% de la population c'est la banque qui a les cartes en main ,donc pour les 10% restants il ne faut pas se gêner de négocier )

xa
12/06/2015, 09h29
"car pour bénéficier du remboursement de la TVA pour le propriétaire , le gestionnaire doit assurer des services tels que les repas , le ménage , l'acceuil ."

Services qui, en dehors de l'accueil, sont en sus du tarif minimal que j'ai évoqué précédemment. L'accueil justifierai 400 euros de plus sur le loyer ? Vu le nombre de logements dans une résidence, je vais peut être proposer un service d'accueil, à ce tarif, c'est plus que rentable.


"Est-ce que les différents frais sont négociables pour un PEA dans une banque, surtout si on a déjà des billes dans cette agence? "

Oui et non. Ca peut s'avérer difficile, parce que ce sont des frais automatisés sur lequel votre conseiller n'a pas de pouvoir réel. Mais il peut vous les rembourser ou, pour certaines banques plus tatillonnes, vous remboursez un autre service en compensation.

Tout est négociable, si vous acceptez parfois de jouer le billard à 3 bandes pour obtenir la compensation que vous cherchez.

Cela dit, ouvrir un PEA en ligne sans frais ne pose pas de problème, si votre banquier ne veut rien faire. Et si vous deviez réellement utiliser ce PEA, les frais de courtage sont très nettement inférieurs aux banques traditionnelles ... sauf sur gros ou très gros portefeuille.

dalli
12/06/2015, 11h21
1 point pour Legars
Pourquoi ?
Pour sa remarque sur le versement régulier sur son PEA


Prise de date : ça me fait penser au risque de la diversification : la dilution !

Je vois encore aujourd'hui des PEA ouvert en 92 et des CTO à coté avec pas mal de produit qui pourrait être mis dans le PEA.

Encore une fois, il faut une STRATEGIE dans tout investissement et construction de patrimoine.


Frais de garde : les PEA que je vends n'en ont jamais eu, c'est encore une question de stratégie.
De plus les frais ne sont pas toujours un pb.
Pour diverses raisons, j'ai ouvert un PEA dans ma banque et l'ai alimenté au plus mauvais moment 98,99, 2000.
Je paie les frais de transaction et les droits de garde.
Je le gère moi même avec la même stratégie depuis le début (rare changement en cours de route.

Aujourd'hui il a été multiplié par 3,42% et est uniquement en titres vifs.
Pas bcp rencontré de PEA avec ce rendement même parmi ceux gérés sous mandat.

Savoir s'il faut un PEA à Legars, je n'en sais rien mais avec une centaine d'€/m, il ne va pas faire de bêtise s'il raisonne retraite donc LT.


Transformer un PEA en rente ?
Alors là c'est drôle parce que je veux bien d'une rente si j'ai eu un important gain fiscal à l'entrée comme le perp mais sinon il faut des considérations particulières pour le conseiller.
Par ex, une personne sans enfant dont on ne vise donc que l'intérêt personnel et pour qui le décès prématuré n'a pas la même conséquence.
Car même avec les annuités garanties, on ne s'y retrouve pas en cas de décès précoce.
Autre cas : tutelle

Idem pour une AV.

J'ai 100 et une espérance de vie de 10 ans, je reçois (sans les artifices du taux technique) : 10 par an
J'ai 20 ans, je reçois 5
J'ai 40 ans, je reçois 2,5

Autant dire que jamais personne ne demande de rente avant 60 ans au plus tôt.

Ceci dit, dans l'avenir et compte tenu des niveaux de retraite et du peu de préparation des français, bcp n'auront pas d'autre choix que de convertir leur patrimoine en rente. En commençant par le viager sur le RP.


Xa tu veux acheter avec 8%, mais moi je suis sûr qu'il est facile de trouver quelqu'un qui va accepter seulement du 5%.
Donc pour trouver il faut quand même un paramètre particulier.

xa
12/06/2015, 13h49
"Xa tu veux acheter avec 8%, mais moi je suis sûr qu'il est facile de trouver quelqu'un qui va accepter seulement du 5%.
Donc pour trouver il faut quand même un paramètre particulier."

Oui, comme tu trouves des personnes qui acceptent du 2.5 à 3% en nu. Que dirais-tu à une personne qui s'exstasie d'un investissement locatif en nu à 3% brut ? Cela dit, je ne devrais pas râler parce que ce sont des personnes qui justement rachètent nos biens. On en va pas se plaindre de faire des plus-values. Je persiste : en meublé, 6% c'est le 2.5% du nu. Perso, je ne m'en contente pas, je laisse aux autres.

xa
12/06/2015, 17h18
"Xa tu veux acheter avec 8%, mais moi je suis sûr qu'il est facile de trouver quelqu'un qui va accepter seulement du 5%.
Donc pour trouver il faut quand même un paramètre particulier. "

Tiens, j'ai profité d'un peu de temps libre pour vérifier deux trois trucs.


"car pour bénéficier du remboursement de la TVA pour le propriétaire , le gestionnaire doit assurer des services tels que les repas , le ménage , l'acceuil ."

Pour être assujetti obligatoirement à la TVA, un accueil non personnalisé, le nettoyage régulier et la disponibilité sur demande du linge de maion ouvre de plein droit l'assujettisement TVA. Et l'assujettissement est possible sans ces services, du fait que le bail choisi est commercial (assujettissement sur demande même en l'absence des services).

Donc les services inclus justifieraient un tel écart entre le loyer perçu par l'investisseur et celui versé par l'occupant.

Le tarif actualisé du studio de 23m avec le minimum de services (charges courantes, nettoyage, blanchisserie pour le linge de maison, navette 2 fois par semaine pour le centre commercial le plus proche, droit d'aller aux activités), c'est 990 euros dans la résidence la plus proche de chez moi, et qui semble peu chère (j'ai vu d'autres résidences avec des loyers commencant à 1100 euros pour les mêmes conditions de logement). Note : les activités ne sont pas nécessairement gratuites, ce qui ne manque pas de sel. Bien sur, c'est le tarif "longue durée",puisqu'ils font de la location temporaire, à un tarif plus élevé.

Moi, ca me donne quand même l'impression que l'intermédaire prend la part du lion. Ca me fait penser aux NP d'il y a quelques années : on vendait à l'investisseur la NP à 70 ou 75% de la valeur vénale majorée, avec un US temporaire de 15 à 20 ans. Alors qu'économiquement, cet US sur 20 ans vaut plus de 50% de la valeur de départ du bien (d'ailleurs le fisc considère que c'est 46%).


Sur le dossier d'acquisition, il est bien expliqué que le rendement est garanti à hauteur de 4.7% ... de la valeur HT du bien, ce qui correspond à un loyer percu par l'investisseur de l'ordre de 500 euros (120k€HT). Sur la même commune, un dossier monté cette année par une agence que je connais bien, en nu, 110k pour l'acquisition totale, y compris la commission de l'ai. Loyer mensuel HC : 490.


Le meublé n'est pas très répandu dans cette commune, donc je n'ai comme point de comparaison que la préfecture du département, avec des cas comme celui que j'ai présenté précédemment.

legarsquiconnaitrien
19/06/2015, 16h18
Un ami de mon beau-père va avoir 69 ans à la fin de l'année et voudrait savoir s'il peut ouvrir un PERP en sachant qu'il est à la retraite mais à un contrat de travail car il travaille à domicile et perçoit un salaire mensuel en plus de sa retraite. Est-il possible pour lui d'ouvrir un PERP et si oui Est-ce judicieux pour lui car si j'ai bien compris il serait imposé à 41% (il a fini de payer sa RP et sa femme à 3 ans de mois que lui et perçoit sa retraite aussi et les 2 sont en bonne santé)?
Merci pour vos réponses.

dalli
19/06/2015, 17h04
Oui il peut mais pas dans toutes les cies.
Celle dont nous avons parlé l'accepte jusqu'à 70 ans.

Même s'il ne travaillait pas, il pourrait.
Cependant la stratégie est peut être d'en ouvrir qu'un pour son épouse et de l'alimenter uniquement le sien mais y a des conditions à voir comme leur régime matrimonial par ex.


Attention en théorie (pas encore dans la pratique mais ça viendra sûrement) les versements après 70 ans rentrent dans le 757B : versements sur AV après 70 ans.

Les conseils du net....

legarsquiconnaitrien
19/06/2015, 17h20
Oui il peut mais pas dans toutes les cies.
Celle dont nous avons parlé l'accepte jusqu'à 70 ans.

Même s'il ne travaillait pas, il pourrait.
Cependant la stratégie est peut être d'en ouvrir qu'un pour son épouse et de l'alimenter uniquement le sien mais y a des conditions à voir comme leur régime matrimonial par ex.


Attention en théorie (pas encore dans la pratique mais ça viendra sûrement) les versements après 70 ans rentrent dans le 757B : versements sur AV après 70 ans.

Les conseils du net....

Pourquoi en ouvrir qu'un seul pour sa femme (ils sont marié sous le régime de la communauté)? Peuvent-ils faire une réversion sur leur enfant unique après leurs décès?
Que veux-tu dire au sujet des versements après 70 ans qui rentrent dans le 757B??? C'est du charabia pour moi (voir mon pseudo:D)

A ton avis dalli bonne chose ou pas pour l'ami de mon beau père d'ouvrir un PERP ou pour sa femme plutôt?

dalli
20/06/2015, 13h40
Perdu un long post, recommencerai plus tard.

legarsquiconnaitrien
20/06/2015, 14h08
J'ai lu à plusieurs reprises qu'il valait mieux ouvrir un PERP à partir de 50 ans pour ne pas mobiliser l'épargne trop longtemps et donc de le faire plus on est proche de la retraite et pas à 40 ans par exemple. Mon courtier en assurances me dit pas du tout car plus je commence à épargner tôt plus le capital sera important au moment de la retraite et donc la rente versée aussi, chose que je comprends mais bon lui est là pour vendre le produit je me dis et je serais plutôt de l'avis d'en ouvrir un plutôt aux alentours de 50 ans.
Je suis dans le vrai ou le faux de part ma situation?

legarsquiconnaitrien
20/06/2015, 15h38
OK quoi d'autre dans votre patrimoine ?
RP Payée ?

Je vois déjà un avantage certain dans votre cas. Votre compagne ne recevra jamais votre réversion. Vous avez ici la possibilité de lui donner votre réversion de PERP avec si la rente existe dans le PERP que vous souscrivez (assez rare) des annuités garanties à vos enfants. (réversion et annuités garanties)


Ex : A 65 ans vous avez 100 K€ sur votre PERP, si vous demandez une cette option, le montant de votre rente serait d'environ 2 800 €/an avec réversibilité à votre compagne. Si le lendemain vous vous offrez un platane, ce seront vos enfants qui pendant 18 ans se partegeront cette somme.

Il faut verser 5 000 €/an pendant 14 ans pour avoir les 100 K€
Qui vous coûteraient en réalité 3 500 €/an

3 500 € * 14 = 49 000

2 800 / 490 = 5,71 % du montant versé.

2 800 * 18 ans = 50 400 + l'indexation annuelle de la rente.


Cherchez comment faire 2 800 € de revenus à vie avec 3 500 €/an pendant 14 ans.

J'ai fait simple, je n'ai pas retenu l'option (que je recommande dans 98% des cas) de sortir les 20% de capital.


Les autres solutions que j'aime mettre en parallèle = SCPI qui distribuent (aujourd'hui) 5% mais après IR à 30 et 15,5% de PS, il ne reste plus que 2,73%


Maintenant pour revenir à votre objection de l'impôt.
2 800 € de rente, après IR, il vous resterait 1 900 € net d'IR
Si je compare avec vos 49 000 versés : 3,81%

Soit 40% de plus que la SCPI nette d'IR.



Pour avoir dans 15 ans 100 000 de SCPI (je prends aucune revalorisation) et avec les taux actuel et TMI de 30%, vous dépensez 86 000 € soit 75% de plus que pour le PERP.

J'aime quand même bien ce montage que j'optimise avec d'autres réductions mais pour l'instant je n'ai pas trouvé mieux en terme d'efficacité que le PERP.
Lui reconnaissant d'autres inconvénients, je bâtis la stratégie retraite avec une certaine logique propre à chaque personne.


Dans mon exemple, les 1 500 €d'économie d'IR annuelle du PERP, représentent au terme 30 000 € sur les 100 000 € en compte, alors avant de rembourser 30 000 € d'IR avec une rente de 2 800 € l'an, vous voyez qu'il faut du temps.
30 000 : 900 (IR et PS du PERP) = 33 ans


Autre simulation maintes fois faites : vous versez 3 500 € dans une AV, dans 14 ans, vous avez 70 000 €. Vous rachetez tous les ans 1 900 € en net de net (identique PERP) et indexés comme pour le PERP, vous en aurez pour environ 22/25 ans soit votre espérance de vie théorique (mais pas celle de votre compagne comme pris dans mes calculs).


Peux-tu nous dire dans ta simulation comment fais-tu pour trouver 2800€ de rente mensuelle?
D'autre part je trouve que ton placement à 5% est très optimiste surtout si on intègre les différents frais afférents au PERP.

Quand tu dis : "Dans mon exemple, les 1 500 €d'économie d'IR annuelle du PERP, représentent au terme 30 000 € sur les 100 000 € en compte, alors avant de rembourser 30 000 € d'IR avec une rente de 2 800 € l'an, vous voyez qu'il faut du temps." dis moi si je me trompe mais c'est pas 30000€ au terme d'économie d'IR sur les 100 000€ mais plutôt 21000€ sur les 70000€ versés pendant les 14 ans. Tu as pris le capital + intérêts alors que l'économie d'IR se fait que sur les sommes versées donc le capital.

dalli
21/06/2015, 13h15
2 800 = table actuelle pour un couple de même âge à 65 ans et annuités garanties.
Ok pour les 21 000, y a bien erreur de ma part. 21 000 / 900 = 23 ans

Faudrait calculer la valorisation pendant 14 ans de l'impôt placé pour faire un calcul réel et plus juste.

5% de rentabilité : j'ai fait bien plus sur les 10 dernières années avec un beau karch au milieu.
Il faut des outils et savoir comment se comporter en période de baisse.

J'ai donné mon chouchou dans le perp :

http://www.boursorama.com/bourse/opcvm/opcvm.phtml?symbole=MP-809749

118% sur 10 ans, pour un fonds oblig ça fait 8,10 % l'an
Donc 5% c'est ok
Si option écrêtage, on a 5 écrêtages dans l'année pour une année qui fait +25% soit 1 an = 5 ans.
Et heureusement y a des années de baisse !!!

dalli
21/06/2015, 13h20
Les conseils généralisés m'énervent.
On peut choisir de n'avoir qu'une petite rente et commencer encore plus tard pour ne pas "immobiliser" bcp de son patrimoine.
Moi j'appelle ça un pourboire de retraite et non un complément de retraite !!!!


J'ai des clients de moins de 30 ans à qui j'ai fait ouvrir un PERP.
En n'y mettant que 130 €/mois, il auront un complément et non un pourboire !
Encore une fois ça dépend du profil et des objectifs.

dalli
21/06/2015, 13h26
Pourquoi qu'un seul PERP :

Après 70 ans, les capitaux versés rentrent dans la succession (con pour un PERP) si on verse plus de 30 500 € tous contrats confondus (on parle surtout des assurances vie)

Si Mme est plus jeune, on verse la quotité de M et celle de Mme dans le PERP de Mme (possible en communauté).

La réversion ne se fait que sur une tête et plus elle est jeune, moins on a de rente puisque il faut intégrer l'espérance de vie de la 2ème tête.

Mieux vaut choisir réversion (sauf si Mme n'a pas de retraite perso) et des annuités garanties au cas où le décès est prématuré.

A cet âge, la stratégie est bcp moins intéressante car on parle justement d'un pourboire de retraite.
Il y a 10 ans, on aurait pu faire un complément à ce couple et à Mme qui devrait statistiquement être la survivante.

legarsquiconnaitrien
21/06/2015, 16h19
En fouinant encore et encore, ayant un PERCO, je préfère en rester là car je n'arrive pas à être convaincu par le PERP. Le PERCO permet un déblocage en capital et en plus non imposé hormis les PS alors qu'avec le PERP j'ai l'impression qu'on va me retirer les économies d'IR par les rentes distribuées qui sont elles imposées et avec un TMI qui sera identique lorsque je serais à la retraite. Je préfère aussi privilégier mon AV sur laquelle je pourrais faire des rachats exonérés d'IR aussi hormis les PS bien sur et même s'ils étaient imposés, ils le seraient que sur la part d'intérêts supérieure à 9200€ et pour 7,5% donc pas grand chose par rapport à l'imposition des rentes du PERP.

dalli
22/06/2015, 11h28
J'ai dit qu'il faut privilégier le PERCO !!!
Vous aviez juste oublié de nous en parler au début.

drhouse
22/06/2015, 11h59
Vous aviez juste oublié de nous en parler au début.

ce qui démontre toute la justification de faire un bilan patrimonial poussé sans rien omettre.

legarsquiconnaitrien
22/06/2015, 12h26
J'ai dit qu'il faut privilégier le PERCO !!!
Vous aviez juste oublié de nous en parler au début.

J'ai dit que j'avais un PERCO mais après coup c'est vrai. Donc exit pour moi le PERP, ça me réconforte bien dans mon idée de départ.

legarsquiconnaitrien
23/06/2015, 14h07
J'ai reçu une simulation de mon assureur pour le PERP :

Pour un total versé de 221 165€ sur 17 ans j'aurai une économie d'IR de 90 678€ soit un effort réel d'épargne de 130 487€, ce qui donnerait si dénouement du PERP à 60 ans : une rente de 738€/mois pour une rente simple avec 23 annuités garanties ou 625€/mois pour une rente réversible à 100% avec 23 annuitées garanties.

Pour un total de versé de 249 731€ sur 19 ans j'aurai une économie d'IR de 102 390€ soit un effort réel d'épargne de 147 341€ ce qui donnerait si dénouement du PERP à 62 ans : une rente de 918€/mois pour une rente simple avec 23 annuités garanties ou 776€/mois pour une rente réversible à 100% avec 23 annuités garanties.
Les frais d'entrée sont de 2%, taux de rendement net de l'épargne de 4,54%, taux annuel de revalorisation de la rente de 2,5% et frais annuels de gestion de 0,97%.

Est-ce que cela vous semble cohérent ou bien gonflé pour faire signer le client?
Merci pour votre réponse.

drhouse
23/06/2015, 14h44
il t'a signé un engagement écrit sur ces chiffres ou ce ne sont que des simulations ? :D

parce que les simulations ......ca reste des projections imaginaires sur un avenir par nature imprévisible ....

legarsquiconnaitrien
23/06/2015, 14h55
C'est une simulation, comme tu dis les projections sur l'avenir ça reste de l'imaginaire mais c'est pareil sur tous les placements. C'est pour cela déjà que je demandais si les chiffres étaient réalistes ou pas?

dalli
24/06/2015, 14h03
Ca tient la route mais juste une simulation !

Surprise pour une simulation du 4,54% et de la revalorisation de la rente de 2,5%

Je pense qu'on peut faire pluis de 4,54% mais pour des simulation je prends soit 0 soit 3%.
Revalorisation j'en parle juste ou je prends 2%

Mais on s'en fout car si l'inflation est à 10% l'an, ces chiffres seront absolument nuls !!

Naïf
25/06/2015, 10h37
un effort réel d'épargne de 130 487€, ce qui donnerait si dénouement du PERP à 60 ans : une rente de 738€/mois pour une rente simple avec 23 annuités garanties ou 625€/mois pour une rente réversible à 100% avec 23 annuitées garanties.



bonjour, je suis en plein réflexion préparation revenus complémentaires pour la retraite, voire avant (sur une autre file appelée Madelin)
j'ai un peu regardé sur ce forum et sur le net

et plutôt que le perp si ces 130 487 euros épargnés avaient été investis en scpi qui rapportent en moyenne 5% (même en versements successifs, par exemple 8700 euros chaque année pendant 15 ans, ça produit dès la première année quelques revenus qui augmentent ensuite au fur et à mesure de l'épargne
pour finir 15 ans plus tard, à avoir versé 130 k€ et percevoir 543 euros par mois (mais qui sont transmissibles à l'épouse ou aux enfants après décès, contrairement au perp)

je n'ai pas compté les revenus perçus dès le début qui peuvent être utilisés ou également épargné

par exemple :
année 1 versement 8700 euros, revenus 435 euros
année 2 versement +8700, revenus 870 euros
année 3 versement +8700, revenus 1305 euros
etc... etc...

les revenus perçus donc dès le début vont soit diminuer l'effort d'épargne soit peuvent être eux-mêmes réinvestis dans les scpi pour une sorte d'effet boule de neige et aboutir au bout de 15 ans à un volume global de scpi >130k€

je retiens de cette solution que, certes, il n'y a pas de défiscalisation, mais surtout contrairement au perp, possibilité de transmission des scpi aux héritiers

qu'en pensez-vous ?

dalli
25/06/2015, 11h02
C'est une solution mais que j'optimise avec l'effet de levier du crédit. Au lieu d'acheter 8700 € de scpi en direct, vous remboursez 8 700 € de crédit.

Je crois que c'est dans cette file que j'ai parlé d'un montage bien plus intéressant que le PERP mais dont la caractéristique n'est pas la souplesse.

Il faut diversifier avec intelligence.

Vous votre problématique de départ est de vous créer un capital liquide.

Naïf
25/06/2015, 11h46
C'est une solution mais que j'optimise avec l'effet de levier du crédit. Au lieu d'acheter 8700 € de scpi en direct, vous remboursez 8 700 € de crédit.

Je crois que c'est dans cette file que j'ai parlé d'un montage bien plus intéressant que le PERP mais dont la caractéristique n'est pas la souplesse.

Il faut diversifier avec intelligence.

Vous votre problématique de départ est de vous créer un capital liquide.

oui j'ai bien compris et je suis d'accord avec cette nécessité, je commence à le créer,
mais jusqu'à combien faut-il aller ? 30 000 ? 100 000 ?
quand même pas trop, non ? parce que les liquidités c'est quand même peu rémunéré, non ?

xa
25/06/2015, 11h50
je retiens de cette solution que, certes, il n'y a pas de défiscalisation, mais surtout contrairement au perp, possibilité de transmission des scpi aux héritiers

qu'en pensez-vous ?


C'est LE point de réflexion qu'il faut conserver dès qu'on pense défiscalisation. Est-ce qu'il n'est pas possible d'avoir l'équivalent, même sans défisc ?

Comme le dit Dalli, avec 8700 euros sur la table par an, ce qui revient à la différence entre le versement Perp - la ristourne fiscale, que peut on créer, même en restant fiscalisé ?

Pour 8700 euros par an à assumer, vous pouvez investir dès la première année dans 125k de SCPI, et non acheter pour 8700 chaque année. Attention sur le calcul des revenus, 1) ils sont fiscalisés donc pas entièrement réinvestissables, et 2) le "dividende" n'est pas nécessairement égal au revenu fiscal (vous pouvez avoir 5% de revenus fonciers à déclarer, mais 2% de versements réels). Vous pouvez aussi acquérir la NP de SCPI pour le même montant, ce qui vous donne à terme (15 ans) la propriété d'un patrimoine valorisé aujourd'hui 160 / 170k, et dans 15 ans ...


Attention : Je ne dis pas que c'est la solution. Simplement qu'il faut savoir mettre de côté l'attrait défiscalisation pour comparer proprement ce que l'on peut obtenir avec cette défisc ou sans cette défisc, et perdre cette obsession de défisc.

xa
25/06/2015, 11h56
oui j'ai bien compris et je suis d'accord avec cette nécessité, je commence à le créer,
mais jusqu'à combien faut-il aller ? 30 000 ? 100 000 ?
quand même pas trop, non ? parce que les liquidités c'est quand même peu rémunéré, non ?



Réflechissez !

Si vous avez des crédits pour un bien locatif (direct, sci ou scpi), vous devez pouvoir assumer ce crédit en l'absence de revenus sur une durée raisonnable. Pour un bien locatif, l'absence de revenus, ca peut être une vacance locative (vous ne trouvez pas de locataires), des travaux qui trainent, un locataire indélicat, une décision de blocage (ex : fen^tres à remplacer --> le juge peut décider de faire bloquer les loyers pour vous inciter à vous dépecher). Pour une SCPI, il peut y avoir des mises en réserve (report à nouveau) pour lisser des distributions dans le temps ou anticiper des dépenses, ce qui impute votre revenu donc votre capacité à assumer la charge de l'emprunt si vous en avez un.

A côté de cela, vous devez considérer que si vous avez des "dépenses contraintes", cela peut limiter vos capacités à encaisser un imprévu. Ex : devoir remplacer la voiture rapidement. Donc vous devez disposer de quoi assumer ces imprévus sur un délai raisonnable.

Il ne s'agit pas d'avoir de quoi tenir 10 ans sans rien gagner, mais quelques mois.

Un CGP vous aidera aussi à déterminer le niveau de ce matelas de sécurité

drhouse
25/06/2015, 12h13
je retiens de cette solution que, certes, il n'y a pas de défiscalisation, mais surtout contrairement au perp, possibilité de transmission des scpi aux héritiers


pas de défiscalisation?

bien sur que si il peut y en avoir ......

d'une part il existe des SCPI Malraux , des SCPI Pinel , des SCPI deficit foncier ...

et d'autre part ( ce n'est pas une défisc a proprement parler mais une astuce pour acheter moins cher et différer les revenus ) tu peux acheter de la nue propriété de SCPI avec un demembrement sur 5 ou 10ans .....ce qui permet de payer moins cher la SCPI et de nepas recevoir de revenus immédiatement donc pas d'IR en sus ....

bon là je fais court mais on peut dévellopper si tu veux .....

Naïf
25/06/2015, 13h18
bon là je fais court mais on peut dévellopper si tu veux .....

oui, je veux bien :)

toutes vos contributions et suggestions alimentent ma réflexion et favorisent mon apprentissage...
(jusqu'à présent je ne me suis consacré qu'à mon job, à ma famille et à mes enfants. Et maintenant je commence à m'intéresser à la finance, l'épargne et à ma future retraite... dans 15 ans au mieux et plutôt dans 20 ans quand j'aurai 67 ans (je pense qu'il y aura recul de l'âge légal)


donc depuis quelques jours je parcours les sites et les forums parce que ma "banquière" a vu ma dernière déclaration fiscale (revenus qui sont passés de 60k€ à 70k€ rien que pour moi) et ne cesse de me dire qu'il faut "défiscaliser" (pour la retraite) (son insistance avec ce mot "défiscaliser" m'ont fait me renseigner sur le net et je suis tombé par hasard sur la file "Madelin" puisque c'est de cela qu'il s'agissait)...

et samedi j'ai rendez-vous avec ma "banquière" top niveau que je vous ai décrite dans l'autre file
et je vous rassure, je ne signerai rien puisque je ne domine absolument pas le sujet (et si je ne comprends pas je ne fais pas)

jusqu'à présent mes réflexions (et les vôtres) m'ont conduit vers les scpi et/ou l'assurance vie (+ petit matelas de liquidités, merci XA pour votre post, personnellement je pense que 20 à 30 000 euros devraient être largement suffisants, non ? parce qu'en cas de coup dur, mon petit reliquat de prêt serait couvert par l'assurance prêt, ensuite les quelques liquidités et au pire on pourrait compter sur un peu de solidarité familiale, mon épouse ayant un père avec de bons revenus et quelques centaines de k€.
dans 3 ans mes murs professionnels seront quasi intégralement payés (actuellement loyers encaissés 1400 €/mois (2 loyers à 700, un loyer que je paye et déduit de mon bénéfice, et un loyer versé par mon associée), mensualité 720 €) on dégage déjà un excédent alors que le prêt n'est pas terminé. Et je pense aussi que le pire n'est jamais certain ;)

xa
25/06/2015, 13h37
"oui, je veux bien"

Comme je l'ai dit plus haut rapidement, au lieu d'investir 8700 par an pendant 17 ans, vous pouvez emprunter 125k. Dans votre idée, vous achetiez des SCPI, donc obteniez un revenu immédiat de l'ordre de 5% brut de 125k (un peu moins en fait, il faut penser qu'il y a des frais de souscription).

L'autre idée, c'est d'acquérir la nue propriété de ces SCPI.

Ici, plus de revenus, puisque c'est l'usufruitier qui bénéficiera de ces revenus, et qui sera fiscalisé. Vous, vous achetez un patrimoine futur pour 50 à 70 % de sa valeur courante. Donc vos 125k vous permette de posséder un parimoine valorisé 170 aujourd'hui.

Dans 15 ans, vous récupérez la pleine propriété de ces SCPI, donc :
- un patrimoine valant, par exemple, 200k (1% de valorisation par an)
- un revenu de, par exemple, 4% brut de ce patrimoine, soit 8k.

A ce moment là, vous serez fiscalisé sur ces revenus, mais pendant 15 ans, aucune fiscalité.


" personnellement je pense que 20 à 30 000 euros devraient être largement suffisants"

En général, avant de commencer des opérations bloquantes sur vos revenus, on conseille de disposer de 3 à 6 mois de revenus nets, ce qui permet d'assumer la plupart des pépins. Donc vous pouvez commencer par mettre 20k de cash de coté, mais sur le long terme, c'est peut être un peu sous dimensionné.

Enfin, il faut aussi voir ce qu'on appelle liquide. Un peu sur le cmpte courant pour l'urgentissime, un peu sur des livrets pour un déblocage en 2 à 5j, un peu sur du déblocable en 15j à 6 semaines, etc ...

Il n'est pas nécessaire d'avoir 50k sur votre compte courant non plus.

dalli
26/06/2015, 14h43
Vous montez vos liquidités jusqu'au niveau correct : attention, vous avez votre impôt et vos charges sociales N-1 et N-2 qu'il faut avoir en tête.

On commence l'AV puis on s'en servira dans quelques années (3 à 5 ans) en fonction des enfants.

S'il vous arrive un pépin, il faut qu'il soit grave pour que les assurances payent.
Moi je pense que on oublie trop un truc grave pour un prof TNS : 2 jambes cassées avec complication.
Vous ne pouvez plus payer vos 700 € de loyer non plus et toutes vos charges restent identiques

PRS COURTAGE
26/06/2015, 18h50
Moi je pense que on oublie trop un truc grave pour un prof TNS : 2 jambes cassées avec complication.
Vous ne pouvez plus payer vos 700 € de loyer non plus et toutes vos charges restent identiques

Vous savez, Dalli, dans ce cas là, il faut simplement souscrire une assurance de frais généraux permanents. Tout ou partie des frais généraux récurrents de la 2035 peuvent être pris en charge en cas d'accident ou de maladie. Ca peut se souscrire en complément de son régime de prévoyance TNS ou en contrat séparé.

Donc, des frais comme les loyer et charges locatives professionnelles, les cotisations sociales obligatoires (RSI, URSSAF, CIPAV ou CARPIMKO ou CARCD ou toute autre caisse libérale), les salaires et charges patronales de ses employés, etc.

Ou autre option (de sortie comme vous diriez en assurance vie), ça permet de prendre en charge la rémunération de son remplaçant.

Ca permet de maintenir son entreprise à flot pendant les 6 mois qu'on passe en centre de rééducation, d'éviter de payer ces frais sur ses deniers personnels, et d'éviter une clôture d'entreprise qui peut revenir très cher.

dalli
26/06/2015, 21h16
Oui PRS, j'ai dit je crois bien dans cette file qu'il fallait revoir en premier sa prévoyance.

Il n'a pas le patrimoine qui lui permet de tomber malade tranquillement contrairement au Dr qui lui a un patrimoine pour prendre le relai.

PRS COURTAGE
26/06/2015, 23h06
qui lui permet de tomber malade tranquillement

Ohhhh, Dalli, quand même ... :-)

dalli
28/06/2015, 13h13
Ben façon de parler.

Quand on tombe malade et que l'on a plus un rond pour faire face à ses charges, comment on guérit ?
Comment le conjoint réagit ?

Nombreux divorce arrivent dans cette période, le mari n'étant plus l'homme qui sécurise la famille.

C'est malheureusement le début de la grande dégringolade et nous avons tous dans notre entourage, famille des cas comme celui là.

Tomber malade tranquillement est donc un luxe pour celui qui a su être prévoyant.
Moi qui suis plusieurs fois par an en Afrique, je confirme que NOUS avons les moyens de le faire contrairement à bien d'autres personnes dans le monde.

Naïf
10/08/2015, 15h44
je copie/colle le message que j'ai posté dans le forum Madelin :

rebonjour à tous,

alors quelques nouvelles après les RV avec la banquière et mes 15 jours de vacances,

tout d'abord, merci encore à dalli, drhouse, xa et prs courtage qui ont alimenté ma réflexion et fait progresser, (aussi sur le forum "quel est le meilleur perp"

alors quoi de neuf de notre coté ? voilà :

1) mon RV avec ma banquière était amusant (moins pour elle je pense), elle a tenté de me vendre un contrat madelin puis un perco (comme j'ai une femme de ménage au cabinet) me permettant d'en profiter aussi puis un perp et enfin une assurance vie... je n'ai rien fait de tout cela pour le moment, de toute façon ça partait dans tous les sens avec la banquière qui voulait absolument me vendre quelque chose il m'a semblé

2) grâce à la remarque de prs courtage (merci à lui, je ne savais pas que c'était possible) je suis en train de souscrire à une assurance frais généraux me permettant de me faire rembourser mes frais de la 2035 en cas de maladie accident hospitalisation pouvant aller jusqu'à 2 années, ça me coûtera 100 euros par mois entièrement déductibles, (dalli sera sans doute heureuse d'apprendre que je peux maintenant me payer de luxe de tomber malade ou d'avoir un accident )

3) mon épouse a bénéficié d'une donation en argent de son père (31 865 euros, art 790 du CGI + 30 000 art 757 du CGI), on a donc maintenant un peu plus de liquidités (voilà qui va ravir dalli ) (pour cette donation on est allé se renseigner au CDI où ils ont été de bon conseil puisque au départ on allait déclarer ça (62 000 en gros) en totalité en rapport avec l'article 757 mais ils nous ont conseillé de profiter de l'abattement art 790 et de diviser comme ci-dessus mais accessoirement la personne que nous avions vue et à qui j'ai demandé la fiscalité des placements (scpi et assurance vie) m'a donné quelques infos que je vais détailler point 4 et suivants,

4) si, comme je le pensais au début je plaçais un peu de trésorerie en SCPI à 5% environ, le rendement net après impôts sur le revenu passerait en gros à 2,5% net (IR + csg/rds) et que donc une assurance vie à 2,5% nets de frais de gestion me rapporterait pareil (en gros)

5) si je prends des scpi à crédit, je pourrai en effet déduire des intérêts et donc payer un peu moins d'impôts sur les revenus fonciers mais il m'a dit que les taux étant bas il y aurait peu d'intérêts à déduire et que je serai quand même imposé sur l'essentiel des revenus fonciers et aussi que si les revenus couvrent la mensualité de crédit j'aurai quand même à débourser l'IR et les prélèvs sociaux et donc une dépense (pas vraiment un opération blanche) et que l'imposition grimperait au fil des années puisque de moins en moins d'interêts à déduire

6) alors pour le moment on a placé nos liquidités sur des LDD (12000 chacun soit 24 000), livret A (10000 que j'avais déjà, + 22000 pour ma femme), le reste en trésorerie sur le compte courant et on va solder deux petits prêts conso

et maintenant ? que faire ? me voilà pas beaucoup plus avancé

quelles seraient vos suggestions après toutes ces infos ?

merci encore pour vos pertinentes remarques

drhouse
10/08/2015, 19h45
6) alors pour le moment on a placé nos liquidités sur des LDD (12000 chacun soit 24 000), livret A (10000 que j'avais déjà, + 22000 pour ma femme), le reste en trésorerie sur le compte courant

comme solution d'attente ca va , autrement c'est la pire des solutions quand à la rémunération de ton capital et des tes objectifs .
mais pour quelques semaines on ne peut guère trouver autre chose .


et on va solder deux petits prêts conso

bonne idée


et maintenant ? que faire ? me voilà pas beaucoup plus avancé

quelles seraient vos suggestions après toutes ces infos ?

merci encore pour vos pertinentes remarques

du cash , pas d'IR en plus et des revenus pour la retraite ? je ne vois qu'une solution à cette équation : achat de parts de SCPI en nue propriété ....

mais comme je le disais précédemment je ne suis pas un pro .....:D

Naïf
29/08/2015, 11h08
alors durant ces 2 dernières semaines j'ai un peu travaillé ces histoires de placements, de rendement, de fiscalité et j'ai aussi consulté ma banque (banquière ;) ) et pris des avis à droite et à gauche,

ta suggestion de nue propriété est bonne en effet, mais ça me semble surtout encore plus pertinent pour un assujetti à l'ISF, non ? (et je n'y suis pas)

donc là, on a déjà ouvert 2 contrats d'assurance vie (1 chacun), on y a mis deux fois 5500 dont 30% en unité de compte, soit 11000 en tout
en livrets (A, LDD et CEL) on a 47800, et 1300 euros qu'on pense mettre en assurance vie en +, total 60 000

j'ai demandé une simulation pour un prêt de 30 000 euros sur 10 ans pour acheter des scpi en direct, 20 000 sur pfo2, et 10 000 sur corum convictions.

j'avance dans le bon sens ou il y aurait autrement à faire ?

merci pour vos avis

drhouse
30/08/2015, 10h44
mais ça me semble surtout encore plus pertinent pour un assujetti à l'ISF, non ? (et je n'y suis pas)

plus pertinent pour un assujetti à l'ISF ne signifie pas que ce n'est pas pertinent pour quelqu'un qui ne l'est pas :)

l'avantage de la nue propriété est que tu ne sois pas fiscalisé sur les revenus pendant la période de démembrement et que d'autre part tu achètes les parts avec une belle décote d'où une belle PV en fin de démembrement .....


donc là, on a déjà ouvert 2 contrats d'assurance vie (1 chacun), on y a mis deux fois 5500 dont 30% en unité de compte, soit 11000 en tout

quels sont les frais d'entrée ? les frais de gestion? le nombre d'UC disponible ? possibilité d'y loger des SCPI ? possibilité de gestion déléguée ? frais de'arbitrage?
ce sont toutes ces questions qui commandent le choix de la bonne ou de la moins bonne AV.



j'ai demandé une simulation pour un prêt de 30 000 euros sur 10 ans pour acheter des scpi en direct, 20 000 sur pfo2, et 10 000 sur corum convictions.

j'avance dans le bon sens ou il y aurait autrement à faire ?


oui vas y continue à creuser , par exemple quel taux de crédit te propose ta banque pour ces SCPI ( surprenant d'ailleurs qu'elle te finance des SCPI qu'elle ne commercialise pas )

Naïf
30/08/2015, 14h45
bonjour,

je n'ai pas retenu la solution de l'achat en nue propriété mais c'est psychologique ;) je ne peux pas acheter quelque chose qui ne me rapportera rien pendant 5 ou 10 ans, je préfère percevoir tout de suite des loyers ou dividendes et payer des impôts dessus, il en restera toujours quelque chose !

alors pour les scpi à crédit, ma banquière m'a d'abord dit que ce n'était pas finançable par eux puisque ce n'était pas leurs scpi, j'ai simplement répondu "ah bon, ben tant pis, je ferai autrement" puis "j'ai déjà téléphoné à Périal, ils m'ont dit qu'il y avait plusieurs possibilités pour les financer et que je pouvais le faire avec le crédit foncier, qu'ils avaient l'habitude", la banquière m'a alors dit que pas de problème, elle allait en parler à la personne gestionnaire de patrimoine au siège mais que ça serait bon quand même…. bref j'attends sa proposition,
elle m'a surtout dit que j'étais un client fidèle et bla bla bla et bla bla bla et qu'ils feraient tout ce qu'il faudra pour que je fasse avec eux,
en fait je suis sur un secteur pauvre et ses clients pros (artisans et pme) sont quasi tous au bord du redressement judiciaire, il ne leur reste que peu de clients solvables (en gros c'est ce qu'elle m'a dit), elle est gentille ma "banquière"

pour les assurances vie, on a choisi le contrat suravenir du groupe crédit mutuel, on a même eu une prime de 100 euros par contrat, on a souscrit par l'intermédiaire d'assurancevie.com : c'est le contrat puissance avenir : http://www.assurancevie.com/assurance-vie1/puissance-avenir/puissance-avenir-en-un-coup-doeil.html

vous avez d'autres idées pour compléter ? ou faire mieux ?

drhouse
30/08/2015, 19h24
alors pour les scpi à crédit, ma banquière m'a d'abord dit que ce n'était pas finançable par eux puisque ce n'était pas leurs scpi, j'ai simplement répondu "ah bon, ben tant pis, je ferai autrement" puis "j'ai déjà téléphoné à Périal, ils m'ont dit qu'il y avait plusieurs possibilités pour les financer et que je pouvais le faire avec le crédit foncier, qu'ils avaient l'habitude", la banquière m'a alors dit que pas de problème, elle allait en parler à la personne gestionnaire de patrimoine au siège mais que ça serait bon quand même….

finalement , tu n'es pas si naïf que ca :rolleyes:

Naïf
31/08/2015, 09h41
si si, je suis un grand naïf mais je le sais alors je me renseigne... c'est pour ça que je lis les forums et c'est de la confrontation des points de vue qu'on arrivera bien à quelquechose de correct


tu aurais d'autres idées ? d'épargne, de placement ou de préparation à la retraite (en dehors des perp, des madelin ?)

drhouse
31/08/2015, 17h21
tu aurais d'autres idées de préparation à la retraite (en dehors des perp, des madelin ?)

oui j'en ai mais tu semblais avoir trouvé ton graal avec les SCPI à crédit et les AV de ta banque .....

sinon , si tu as encore la possibilité d'emprunter pour te créer du patrimoine et des revenus complémentaires non fiscalisés sur le long terme , je ne peux pas passer sous silence le LMNP avec gestionnaire .

bien entendu un gestionnaire de qualité .

veux tu que je développe ou cette idée ne te séduit pas à priori ?

PRS COURTAGE
31/08/2015, 18h03
2) grâce à la remarque de prs courtage (merci à lui, je ne savais pas que c'était possible) je suis en train de souscrire à une assurance frais généraux me permettant de me faire rembourser mes frais de la 2035 en cas de maladie accident hospitalisation pouvant aller jusqu'à 2 années, ça me coûtera 100 euros par mois entièrement déductibles, (dalli sera sans doute heureuse d'apprendre que je peux maintenant me payer de luxe de tomber malade ou d'avoir un accident )



Bonjour,

De rien. Moi, ça me paraît évident d'annexer cette garantie qui n'est pas forcément onéreuse à tous les régimes de prévoyance des Travailleurs Non Salariés.

100 € par mois car vous avez peut-être mis tous vos frais généraux récurrents dans l'enveloppe annuelle ou vous avez de quelques années dépassé la trentaine et vous avez choisi une durée de garantie longue sur deux ans.

C'est le genre de garantie où il faut peser le pour et le contre en fonction de la réalité de chaque entreprise et de ses propres frais généraux. Ainsi, un boulanger ou un boucher qui se casse une jambe, tirera le rideau de fer immédiatement sans qu'aucun Euro ne puisse rentrer (personnel à payer et les charges patronales, loyer pro, cotisations sociales obligatoires du patron, etc.) alors que d'autres professions sans salariés ni loyer pro pourront compter dans un premier temps sur leur trésorerie et quelques factures rentrantes. D'où l'importance de jauger la franchise choisie.

Prendre en compte la totalité des frais généraux annuels ? Pas forcément, là aussi au coup par coup.

Durée d'indemnisation 12, 18 ou 24 mois ? Personnellement, je n'ai jamais proposé plus de 12 mois car on pense bien qu'en cas de très gros coup dur de santé risquant de dépasser un an d'arrêt de travail, il sera presque inévitable de fermer la boutique et de clôturer l'affaire. Mais si vous avez choisi vous-même 24 mois, c'est qu'en concertation avec votre conseiller, vous avez été dans le cas de figure où cela s'imposait.

Naïf
31/08/2015, 18h05
oui j'en ai mais tu semblais avoir trouvé ton graal avec les SCPI à crédit et les AV de ta banque .....

sinon , si tu as encore la possibilité d'emprunter pour te créer du patrimoine et des revenus complémentaires non fiscalisés sur le long terme , je ne peux pas passer sous silence le LMNP avec gestionnaire .

bien entendu un gestionnaire de qualité .

veux tu que je développe ou cette idée ne te séduit pas à priori ?

ce n'est pas mon saint graal, mais juste la synthèse de ce que j'ai trouvé à droite et à gauche et aussi d'avis extérieurs

alors pour le reste, "emprunter pour créer patrimoine et revenus non fiscalisés, LNMP avec gestionnaire (de qualité) " faut m'expliquer, je veux bien être séduit

Naïf
31/08/2015, 18h11
Bonjour,

De rien. Moi, ça me paraît évident d'annexer cette garantie qui n'est pas forcément onéreuse à tous les régimes de prévoyance des Travailleurs Non Salariés.

100 € par mois car vous avez peut-être mis tous vos frais généraux récurrents dans l'enveloppe annuelle ou vous avez de quelques années dépassé la trentaine et vous avez choisi une durée de garantie longue sur deux ans.

C'est le genre de garantie où il faut peser le pour et le contre en fonction de la réalité de chaque entreprise et de ses propres frais généraux. Ainsi, un boulanger ou un boucher qui se casse une jambe, tirera le rideau de fer immédiatement sans qu'aucun Euro ne puisse rentrer (personnel à payer et les charges patronales, loyer pro, cotisations sociales obligatoires du patron, etc.) alors que d'autres professions sans salariés ni loyer pro pourront compter dans un premier temps sur leur trésorerie et quelques factures rentrantes. D'où l'importance de jauger la franchise choisie.

Prendre en compte la totalité des frais généraux annuels ? Pas forcément, là aussi au coup par coup.

Durée d'indemnisation 12, 18 ou 24 mois ? Personnellement, je n'ai jamais proposé plus de 12 mois car on pense bien qu'en cas de très gros coup dur de santé risquant de dépasser un an d'arrêt de travail, il sera presque inévitable de fermer la boutique et de clôturer l'affaire. Mais si vous avez choisi vous-même 24 mois, c'est qu'en concertation avec votre conseiller, vous avez été dans le cas de figure où cela s'imposait.

oui, j'approche de la cinquantaine, d'où ma préoccupation +++ de la retraite, il serait temps que je m'y mette
oui, j'ai pris 3000 euros de frais par mois pendant 2 ans (en réalité j'en ai pour 3500 euros de frais fixes mensuels (avec urssaf, en gros la ligne 35 de la 2035 si je me souviens bien)

Et pour la retraite (créer du patrimoine et des revenus), auriez-vous d'autres pertinentes suggestions ?

merci encore

drhouse
31/08/2015, 19h21
alors pour le reste, "emprunter pour créer patrimoine et revenus non fiscalisés, LNMP avec gestionnaire (de qualité) " faut m'expliquer, je veux bien être séduit

ok
le principe du LMNP avec gestionnaire : LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel .
en pratique il s'agit d'immobilier puisque tu vas investir à crédit dans l'achat d'un appartement ( souvent assez petit ) qui sera loué en meublé .
l'avantage est que les revenus de LMNP s'il est pratiqué avec un gestionnaire ( société qui va gérer une résidence complète avec fourniture pour les locataires de prestations comme le ménage , le repas ou l'acceuil) sont des BIC .
et à ce titre d'une part tu peux opter pour le paiement de la TVA ( ce qui fait qu'au départ tu récupères la TVA sur le prix de l'appart ) et que d'autre part tu vas amortir ce bien sur une trentaine d'année .
ce qui fait que comptablement si tu ajoutes l'amortissement etla déduction des interets d'emprunt tu vas créer un déficit qui est reportable sur 10 ans .
donc en cas de crédit sur 20 ans ca veut dire 30 ans sans impots .

sans impots mais avec une trésorerie dégagée .....

personnellement j'ai investi avec Domitys ( vas voir leur site ) qui sont des résidences sénior depuis 2005 et je n'ai aucun problème .
les loyers sont versés régulièrement , ils sont revalorisés chaque année et je n'ai dégagé aucun revenu fiscal au titre de cette activité .
par contre l'an dernier j'ai sorti environ 10k de trésorerie ( il faut dire que j'ai 4 appartements ) .

le rendement est d'environ 4-4.5% l'an mais si en plus tu fais un crédit à 2.5% je te laisse voir le gain de levier sur ton patrimoine

tu veux d'autres précisions ?

PRS COURTAGE
31/08/2015, 19h27
Et pour la retraite (créer du patrimoine et des revenus), auriez-vous d'autres pertinentes suggestions ?


Je vais être beau joueur, faites confiance aux CGP qui interviennent sur le forum, ils sont forts.
A chacun son domaine de prédilection, pour ma part, c'est la prévoyance.

Naïf
31/08/2015, 22h21
tu vas amortir ce bien sur une trentaine d'année .

donc en cas de crédit sur 20 ans...

verrai-je la fin de mon vivant ? (une trentaine d'années !)

et un crédit sur 20 ans… pour moi c'est rédhibitoire, psychologiquement impossible

Naïf
31/08/2015, 22h23
par contre l'an dernier j'ai sorti environ 10k de trésorerie


ah et pourquoi ?
j'me disais…. il y a sans doute un loup

drhouse
31/08/2015, 23h27
ah et pourquoi ?
j'me disais…. il y a sans doute un loup

tu as mal compris ...ou je me suis mal exprimé plutôt ...cet investissement m'a permis de dégager 10K de trésorerie l'an dernier ....

drhouse
31/08/2015, 23h29
verrai-je la fin de mon vivant ? (une trentaine d'années !)

perso j'ai 56 ans et je viens de refaire un investissement de ce type à crédit ...


et un crédit sur 20 ans… pour moi c'est rédhibitoire, psychologiquement impossible

dommage la seule manière de s'enrichir est de le faire à crédit ( surtout avec les taux qu'on a maintenant ) .

si on s'enrichissait en travaillant ca se saurait :D

ah et pourquoi ?
j'me disais…. il y a sans doute un loup

tu as mal compris ...ou je me suis mal exprimé plutôt ...cet investissement m'a permis de dégager 10K de trésorerie l'an dernier ....