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Bilan opération Girardin et 5 ans de galères ...

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Affichage des résultats 1 à 10 sur 13
 
  1. #1

    Bilan opération Girardin et 5 ans de galères ...

    Juin 2007 à l'apogée du prix immobilier à la Réunion (juste avant la crise) , me voilà parti pour faire l'acquisition pour un appartement dans une résidence grand standing dans la ville du Tampon à La réunion.
    Le prix du bien de l'époque paraissait correct à deux gestionnaires de biens indépendants que j'ai consultés avant acquisition, et d'après eux pas de soucis pour la location.
    Tout c'est assez bien déroulé , j'ai obtenu un taux pour mon crédit plutôt sympa (3,8%) sur 20 ans, et pris une assurance à part chez APRIL.
    Date de fin de chantier ok à fin 2007, et mon premier locataire en Février 2008.
    Tout se passe bien jusque là aucun problème pour appliquer la défiscalisation dans le cadre du GIRARDIN !

    Vient la première déclaration fiscale, je fais une erreur sur le calcul pour la défiscalisation je n'avais pas compris qu'il y avait un plafond, donc tout content je ne paie pas d’impôt en 2008 (déclaration revenus 2007).

    Et puis comme c'est bien de ne pas payer d’impôt, je remets le couvert pour ma déclaration 2008 et j'en profite pour faire du micro foncier pour mes revenus locatifs...

    Juin 2009 rappel à l'ordre du trésor public, je dois rembourser 10 000€ car j'ai fait une erreur. J'en convient et comme l'inspectrice des impôts a vu que j'étais de bonne foi on m'a épargné les frais de pénalité ...

    Du moment que j'ai le bon calcul , je déclare en 2009 et 2010 le chiffre que ma chère inspectrice a calculé.
    En 2009 je participe au capital d'une PME à hauteur de 20000 € et je déclare donc sur ma déclaration de revenue 2010 cette participation et je continue en micro foncier.

    Avant hier j'envoie un mail à mon centre des impôts pour leur poser des questions, sur la suite des déclarations c'est ma dernière année où je peux prétendre à ma réduction d'impôt ...

    Voici la série de question que je pose :

    1- Dans un premier j'aimerai que vous me confirmiez que concernant la déclaration sur mes revenus fonciers (appartement du Tampon à la Réunion) je peux sortir de la méthode de déclaration en micro foncier? (Sauf erreur de ma part c'est la méthode que j'ai utilisée pour mes déclaration 2008,2009 & 2010).

    2- Pour la dernière année , je vais bénéficier d'une réduction d'impôt pour mon investissement outre mer dans le cadre du dispositif de la loi GIRARDIN. Compte tenu que je compte sortir de la déclaration en Micro Foncier, je vais créer un déficit foncier assez important ( appartement non loué durant 6 mois). Je ne comprends pas si je ne pourrai pas cumuler la réduction d’impôt + le déficit foncier .

    3- Pouvez vous me dire si je pourrai déclarer : Ma taxe foncière, mes intérêts d'emprunts, les frais de gestion , les frais d'assurance ?

    4- Si je ne peux pas cumuler les deux avantages comment cela se passe ? Je vais reporter ce déficit pour ma déclaration 2012 ou bien est ce perdu ?

    5- A partir de l'année prochaine (déclaration des revenus 2012) , pendant combien d'année vais je pouvoir bénéficier du déficit foncier? J'ai cru comprendre qu'il était possible d'en bénéficier durant une période de 10 ans, mais dans mon cas durant les 5 premières années j'ai bénéficié de ma réduction d’impôt du dispositif Girardin. Aurais je le droit de faire un déficit foncier durant 5 ans, ou bien 10 ans après l'arrêt de ce dispositif ?


    Voici la réponse :
    Monsieur,

    Suite à votre message, j'ai examiné vos déclarations téléchargées

    Il serait souhaitable de vous rencontrer pour eclaircir certains éléments.

    Veuillez m'indiquer vos disponibilités.

    Suite à votre investissement certaines pièces devaient être remises soit:
    - engagement d'affecter le logement à votre habitation principale
    ou engagement de louer le logement non meublé à usage d'habitation principale du locataire
    - une copie du bail
    -une copie de l'avis d'imposition du locataire afférent aux revenus de l'année précédant celle de la
    conclusion du bail.
    - vous n'aviez pas le droit de faire une déclaration en micro foncier
    - vous n'aviez pas le droit de cumuler l'avantage fiscal de la loi Girardin avec la réduction d'impôt pour investissement dans le capital de PME.

    J'avoue que je me suis pris une grosse claque ! En 2009 quand j'ai été convoqué pour faire le point sur les erreurs que j'avais commises, à aucun moment il m'a été dit que le micro foncier était interdit !
    Alors pour ce qui est de la loi fiscale qui précise qu'on ne peut pas cumuler Girardin + tout autre réduction d’impôt il faut être expert pour le savoir ...

    5 ans de galère avec ce bien , sans compter la chute vertigineuse du prix du bien ; acheté 170k€ estimé aujourd'hui à 105k€ !

    Je ne sais pas ce qui m'attends ce Jeudi pour le rendez vous avec l'inspectrice , mais j'en ai marre !
    J'aurai mieux fait de me casser les deux jambes le jour au je me suis lancé dans une telle opération.

    Et puis l'honnêteté ne semble pas payer, je pose 5 questions et au final on ne me répond pas mais on me parle déjà de redressement fiscal !!!

    Bien à vous,
    Patrick

    •   Alt 24/04/2012 20h54

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Je compatis!
    La morale est claire: mieux vaut toujours rester discret...à moins d'avoir de très gros moyens et d'être à l'ombre du pouvoir ou de pouvoir s'installer ailleurs... ce qui ne veut bien sûr pas dire magouilleur ou malhonnête.
    Mais l'oligarchie au pouvoir réagit toujours en fonction du sens du vent et il faut bien penser que les "redresseurs" bénéficient de primes en fonction du blé qu'ils récoltent.
    Quant à ceux qui font -mal- les lois, ils ne sont plus là quand il s'agit de les comprendre et de les appliquer
    Triste bilan que celui d'une véritable ripou blique
    Gardez donc le moral , et positivez...car plaie d'argent n'est pas mortelle, dit-on!

  3. #3
    je compatis aussi et je voudrais éviter une déconvenue !
    afin de préparer ma déclaration de revenu sur 2011 je souhaite des précisions sur la défiscalisation Girardin applicable .En effet j'ai acheté un appartement trois pièces en Vefa en Guyane mai 2011 et qui a été terminé en novembre 2011 puis loué aussitôt .L'option choisi est secteur locatif libre .Le montant de l'investissement est de 205 000€ .La surface habitable est de 64.73 m2 et la terrasse de 14m2.Il y a un chauffe-eau solaire pour l'eau sanitaire.Le permis de construire a été accordé le 07/02/2009 et a été transmis a un autre promoteur le22/10/2010 .L'agence immobiliaire qui me l'a vendu considère que la date du permis de construire est le fait générateur et la date d'engagement.Or je n'ai acheté qu'en mai 2011 et le calcul de réduction d'impot est très différent!
    Je ne m'y retrouve pas dans les règles applicable et vous sollicite pour clarifier ce cas.
    merci d'avance pour tout conseil

  4. #4
    Pourquoi ne commencez-vous pas par faire préciser par écrit , par l'agence immobilière (et si possible le notaire), ce qu'ils vous ont prétendu.
    Ce n'est pas un blanc-seing, mais juste une 1° indication de leur fiabilité, leur honnêteté , etc...

  5. #5
    Oui j'ai les mails de l'agence immobilière mais il y a les deux versions et cette agence ne me semble pas fiable de ce point de vue.Le notaire ne parle pas de défiscalisation dans son acte de vente .Je suis donc seul devant ma déclaration!

  6. #6
    Difficile de vous donner une réponse très tranchée, car non spécialiste
    Vous devriez commencer par parcourir le Bulletin Officiel des Impots 5B-2-07 de 2007

  7. #7
    Bonjour,

    En gros, vous avez voulu faire un Girardin tout seul, sans aide, c'est ça ?

    "à aucun moment il m'a été dit que le micro foncier était interdit"

    Je ne veux pas paraitre méchant, mais en micro on ne remplit pas de 2044, ce qui aurait dû vous mettre la puce à l'oreille ... Mais peut ête avez vous déclaré en réel, et non en micro.

    Un moyen simple de vérifier : en micro, vous déclarez globalement les loyers, sans déduire quoi que ce soit (d'où l'absence de 2044 qui sert, justement, à déclarer les déductions, les intérêts, les charges, etc ...) et bien sur aucun déficit foncier en micro (loyers - 30% > 0). Autre moyen : vous reprenez vos déclarations, et vous vérifiez si vous avez déclarez ces revenus fonciers en 4BE ou dans une autre case (4BA, 4BB, 4BC, 4BD = régime réel).

    A mon avis, le régime réel est le plus probable (déductions des intérêts d'emprunt, par exemple)

    Pour les pièces à fournir initialement, elles sont clairement décrites dans le dispositif.

    "Je ne sais pas ce qui m'attends ce Jeudi pour le rendez vous avec l'inspectrice , mais j'en ai marre !"

    A priori, on va vous demander les pièces manquantes, et faire la rectification éventuelle de vos déclarations.

  8. #8
    j'ai faits un investissement Girardin dans la société DTD que vous aviez déja traité : actuellement les refus de l'administration et les rappels d'impot affluent .Que puis je faire car je n'ai pas le moyen de règler les impots . Je pense prendre le conciliateur (adresse i-mail uniquement ).Mon inspecteur des impots m'a dit que la demande de règlement arrivera qu'en septembre qu'il n'y a pas d'amende ni d'intérets de retard , contrairement à ce que disent les avocats.
    QUESTIONS : 1_Un délai court après le refus de l'administraion d'un mois , Pourquoi et que dois-je répondre?
    2_ Si je suis obligé de payer , comment ne pas faire une action pénale pour récupérer soit mon investissement soit ,après jugements en cours , retour en arrière de l'administration?

  9. #9
    Bonjour,

    Vous pouvez saisir le conciliateur fiscal.
    Normalement, sa saisine ne suspend pas la mise en recouvrement, mais certains services décident en pratique d'attendre la décision du conciliateur avant d'adresser votre dossier au service de recouvrement.
    En pratique, dans ce dossier, vous devriez avoir rapidement une réponse du conciliateur qui maintient les redressements.

    A réception de l'avis d'imposition vous demandant le paiement des sommes, vous pouvez demander à rencontrer la personne chargée de votre dossier auprès des services de recouvrement pour discuter avec elle de la possibilité de demander un échelonnement du paiement.

    Vous pouvez également demander le sursis de paiement, ce qui implique que vous continuez à contester les redressements par une réclamation contentieuse, mais dans cette situation vous devrez présenter des garanties, et si vous perdez, l'Administration peut réclamer des intérêts et des majorations supplémentaires par rapport à celles qui ont déja été appliquées.

  10. #10
    Et bien il est toujours bon de faire un petit point , pour les copains pigeons qui pourraient tomber dans le piège GIRARDIN.
    Nous sommes donc en Novembre 2013, je suis sorti du dispositif de défiscalisation :
    Capital restant du : 155 000€ estimation du bien à la revente 110 000€ (prix d'achat avec frais de notaire inclu 192 000€)
    Sur les deux dernières années j'ai eu seulement 6 mois de loyers de payé.
    Montant de la taxe foncière 850€, frais de gestion 490€/ ans.
    Pour le louer nous sommes passé de 490€ à 401€/mois
    Il est clair que nous nous sommes fait pigeonner, et pour finir en beauté , le bâtiment à un problème de construction, mon appartement prend l'eau ...
    Nous avons la chance d'avoir une situation financière très confortable , mais ce type d'opération ne devrait pas exister !
    Pour positiver nous avons pris la décision de ne plus le louer dès la prochaine dédite de locataire, et nous allons le meubler et en profiter durant les vacances .
    J'ai pas mal de personnes qui seraient d'accord pour le louer pour les vacances, alors nous allons faire ainsi, cela ne pourra pas être pire de toute manière .

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