Cas d'école

[Slayer]

Bonjour à tous. Quelques questions sur des cas d'écoles. Si qqun peut me donner des éléments de réponses, je le remercie d'avance

1)

Une SARL possède de bons résultats comptables mais elle a quelques difficultés de trésorerie, notamment avec un BFR > à son FDR.
Le gérant est propriétaire d’un appartement en résidence secondaire en nom propre et il est divorcé.
Puis-je lui proposer de créer une SCI avec comme associés*: lui aura 99% de parts et 1% son enfant ? La SCI rachètera l’appartement de Monsieur en nom propre, Monsieur encaissera du cash.
Les atouts: il pourra faire un apport en compte courant associé dans sa société, une facilité de transmission de patrimoine ( donation tous les 6 ans aux alentours de 31k ) et la possibilité d’effectué un usufruit / nue-propriété pour gommer au maximum les droits de succession*?
Pour ce qui est du paiement du futur financement de la SCI, soit il sera payé par un locataire à l’année, soit il économisera chaque mois pour couvrir l’échéance de l’emprunt.
Si vous êtes d’accord avec tout ça, le prix que devra payer la SCI pour être propriétaire du bien, est librement fixé par Monsieur*? Est-ce un bon montage?

2)

Mr et Mme MARTIN ont effectué un prêt à la «* Banque X*» pour acheter un terrain. La banque a pris comme garantie un privilège de prêteur pour deniers.
Par la suite, Mr et Mme MARTIN ont effectué un nouvel emprunt à la « Banque Y» pour construire leur maison sur le terrain en question. La garantie prise par la banque est une hypothèque.

1ère situation:

Quelques années après, Mr et Mme MARTIN n’honorent ni l’emprunt de la « Banque X»
, ni l’emprunt de la « Banque Y»

Question: Quels sont les droits de la «*Banque X*»*? Elle fait vendre le bien au marché du gré à gré et récupère le prix du terrain*? Si le fruit de la vente couvre son emprunt initialement accordé, le surplus viendrait en faveur de la « banque Y»*?
Si oui, cela voudrait dire que le PPD prime sur l’hypothèque*?

2ème situation:

Toujours dans le même contexte, Mr et Mme MARTIN honore bien l’emprunt de la « Banque Y» mais ne paie pas l’emprunt de la «Banque X».

Question: Quels sont les droits de la «Banque X»? Peut-elle faire vendre le bien au marché du gré à gré et récupèrer le prix du terrain? Si la «Banque X» récupère ses billes, que devient l’emprunt de la «* Banque Y» sachant que l’objet de l’emprunt n’existe plus*? elle s’y assoit dessus et c’est une perte sèche?
Si oui, cela voudrait dire que encore une fois le PPD prime sur l’hypothèque?

Merci de vos réponses.
*
*

[dalli]

1) Idée assez bonne mais des précaution à prendre.

-Il faut une raison autre que fiscale pour une vente à soi même.
Ici la transmission mais il serait préférable de faire une donation soit avant soit en même temps pour que l'enfant ait plus que 1%.

-La donation actuellement c'est 159 K€ tous les 10 ans pour un enfant. 31K€ c'est pour un petit enfant.
Mais ça devrait changer prochainement.

-Attention si l'enfant est mineur car la banque pour le crédit peut demander l'accord du juge des tutelles.
Un associé d'une société civile est solidaire des dettes !!! Il peut donc à ses 18 ans découvrir qu'il en a pour des années à payer !


- La valeur de la vente DOIT ABSOLUMENT (j'ai crié assez fort ?) être à la valeur marchande actuelle et il vaut mieux conserver des preuves de cette valeur.


-Attention également : impôt sur la PV de la RS à payr, frans d'enregistrement à payer, donc faut un peu de cash au départ.

-Donner c'est donner, faut donc être sûr de ne pas en avoir besoin et pour un chef d'entreprise ....

[Slayer]

-Il faut une raison autre que fiscale pour une vente à soi même. ?
Là c'est purement fiscal. Donc il faudrait quoi comme raison? la protection de ses biens , sachant qu'il est en nom propre?

Ici la transmission mais il serait préférable de faire une donation soit avant soit en même temps pour que l'enfant ait plus que 1%. ?
Jcomprends pas très bien. Quand ils vont créer la SCI, Mr prendra 99% parts et son enfant 1%. Tous les 6 ans, lui fera une donation de parts en toute transparence. Qu'entendez vous par avant ou en même temps? ça change quoi?

-Attention si l'enfant est mineur car la banque pour le crédit peut demander l'accord du juge des tutelles.
Et si finalement , c'était un couple qui avait un enfant? C'est possible non de faire un crédit en créant la SCI ? sans demander l'accord du juge des tutelle?

Un associé d'une société civile est solidaire des dettes !!! Il peut donc à ses 18 ans découvrir qu'il en a pour des années à payer !
OK. Mais ça voudrait dire que ça s'appliquerait aussi sur une société type SARL ?? vu que c'est des associés ... J'avais pourtant entendu dire que la SARL permettait de sauvegarder le patrimoine personnel en cas de faillite professionnelle sauf cas exceptionnel dû à un problème de gestion

La valeur de la vente DOIT ABSOLUMENT (j'ai crié assez fort ?) être à la valeur marchande actuelle et il vaut mieux conserver des preuves de cette valeur.
Qui le demande? le fisc?

-La donation actuellement c'est 159 K€ tous les 10 ans pour un enfant. 31K€ c'est pour un petit enfant.
d'après ce lien, dans 1 - outil de gestion de patrimoine, ils disent que c'est 31 395€
credit-immobilier.meilleurtaux.com/sci-societe-civile-immobiliere.html

enfin une dernière question : est-il possible qu'un couple ayant effectué une sci à 2 ( 50% de parts Mr et 50% Mme ) que par la suite, ils donnent des parts de SCI à des enfants mineurs ou majeurs, sachant qu'initialement ils ne faisaient pas partis de la SCI?

[dalli]

-Il faut une raison autre que fiscale pour une vente à soi même. ?
Là c'est purement fiscal. Donc il faudrait quoi comme raison? la protection de ses biens , sachant qu'il est en nom propre?

=> Ah vous avez dit pb de treésorerie et présenté une raison successorale


Ici la transmission mais il serait préférable de faire une donation soit avant soit en même temps pour que l'enfant ait plus que 1%. ?
Jcomprends pas très bien. Quand ils vont créer la SCI, Mr prendra 99% parts et son enfant 1%.

=> Ben pour la remarque plus haut : objectif de transmission


Tous les 6 ans, lui fera une donation de parts en toute transparence. Qu'entendez vous par avant ou en même temps? ça change quoi?

=> Ca valide l'objectif


-Attention si l'enfant est mineur car la banque pour le crédit peut demander l'accord du juge des tutelles.
Et si finalement , c'était un couple qui avait un enfant? C'est possible non de faire un crédit en créant la SCI ? sans demander l'accord du juge des tutelle?


=> Oui si l'enfant n'est pas associé


Un associé d'une société civile est solidaire des dettes !!! Il peut donc à ses 18 ans découvrir qu'il en a pour des années à payer !
OK. Mais ça voudrait dire que ça s'appliquerait aussi sur une société type SARL ?? vu que c'est des associés ...

=> Non une SARL est comme le dit son nom, limitée à l'apport en capital mis par l'associé.
Pour la SCI on peut apporter 10 et si la SCI emprunte 1 000 000 même si on a 1% du capital, on peut être amener à payer sa dette.

Pour la SARL c'est différent si on a dû pour avoir un prêt, donner sa caution personnelle.



J'avais pourtant entendu dire que la SARL permettait de sauvegarder le patrimoine personnel en cas de faillite professionnelle sauf cas exceptionnel dû à un problème de gestion

=> Difficile de saisir des parts de SCI, mais là c'est un autre pb
Pour mettre à l'abri son patrimoine perso quand on est EI, il faut juste un acte notarié (mais avant les pb !!)


La valeur de la vente DOIT ABSOLUMENT (j'ai crié assez fort ?) être à la valeur marchande actuelle et il vaut mieux conserver des preuves de cette valeur.
Qui le demande? le fisc?


=> Ben oui c'est notre grand copain surtout quand il est lésé.
Si je vends 50% de la valeur, je ne paye que 50% de la PV et 50% des droits d'enregistrement !!!


-La donation actuellement c'est 159 K€ tous les 10 ans pour un enfant. 31K€ c'est pour un petit enfant.
d'après ce lien, dans 1 - outil de gestion de patrimoine, ils disent que c'est 31 395€
credit-immobilier.meilleurtaux.com/sci-societe-civile-immobiliere.html


=> Très cher, croyez moi, il ne faut pas croire tout ce qu'on lit sur le net !
Je suis allée vérifier sur le site et les 6 ans ont été juste jusqu'à cet été mais les 31 K€ c'est comme dit la part non taxable pour les petits-enfants.


enfin une dernière question : est-il possible qu'un couple ayant effectué une sci à 2 ( 50% de parts Mr et 50% Mme ) que par la suite, ils donnent des parts de SCI à des enfants mineurs ou majeurs, sachant qu'initialement ils ne faisaient pas partis de la SCI?

=> Oui mais comme évoqué plus haut, attention aux dettes de la SCI !

[GoodbyLenine]

La valeur de la vente DOIT ABSOLUMENT (j'ai crié assez fort ?) être à la valeur marchande actuelle et il vaut mieux conserver des preuves de cette valeur.
Qui le demande? le fisc?

=> Ben oui c'est notre grand copain surtout quand il est lésé.
Si je vends 50% de la valeur, je ne paye que 50% de la PV et 50% des droits d'enregistrement !!!

et le fisc va quasi systématiquement (si la sous-évaluation est aussi manifeste) envoyer un redressement en taxant d'office comme si le prix de vente avait été à 100% (même si l'acheteur a vraiment fait une bonne affaire : j'en connais à qui c'est arrivé !!)
+ pénalités quasi certaines dans ce cas où on vend à soi-même en grande partie, car la mauvaise foi sera présumée.

[xa]

Bonjour,

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec Dalli, sur la destination de la SCI. Si le fisc conteste le montage avant la première donation, il sera difficile de démontrer que l'objectif final est la transmission. Il y a donc un risque, de ce point de vue. Il faut, je pense, intégrer immédiatement une transmission partielle pour démontrer que c'est bien l'objectif à terme.

Pour le problème bancaire, ca peut se gérer en créant une SCI en démembrement, et/ou en faisant reporter la charge de la dette sur l'associé principal. Du point de vue de la banque, l'enfant n'est plus emprunteur, donc plus de souci de ce côté là. Reste le problème de garantie du prêt.


"Un associé d'une société civile est solidaire des dettes"

pour compléter : à concurrence de sa participation, et sauf statuts stipulant une répartition différente.

[Slayer]

Si je comprends bien donc :

afin de donner des parts SCI, il vaut mieux par rapport au fisc de trouver comme arguments la transmission de patrimoine que plutôt l'attrait fiscal?

les donations 2012, maintenant c'est tous les 10 ans et entre parents/enfants c'est 159 325€. Mais par contre ce montant, c'est par enfant, là chui ok. Mais c'est par parents aussi? soit 318 650€ pour les 2 ?

Question de responsabilité, si j'ai bien compris la différence en SCI / SARL c'est que :

pour la SCI :
on est responsable des dettes de la SCI à concurrence du % de capital que l'on détient

pour la SARL :
notre responsabilité est limité à l'apport en capital sauf cas de garanties données en plus , types cautions

Autre question : comment se fait-il que dans certaines SCI, il n'y ait qu'une seule personne figurant dans les statuts? Un des associés qui était là initialement a décidé de quitter la structure. Est ce légal de conserver une SCI tout seul? Si oui, combien de temps peut-on le faire?

Est - ce intéressant de donner la nue-propriété, en gardant l'usufruit pour minorer les droits de successions? Cela est mieux de le faire pour un bien qui est détenu en nom propre ou en SCI ?

Enfin, n'y a t-il personne qui peut répondre à mes questions sur les garanties hypothèque / PPD ?

Merci de vos réponses et merci d'avance pr les futures

[xa]

Pour les donations 2012, c'est exact. A noter que la loi est bien tournée, c'est à dire que le délai se constate dans le passé, et non dans l'avenir !

Pour les dettes de la SCI, presque parfait. Il manque "sauf statuts spécifiques". En effet, les statuts peuvent reporter 100% des responsabilités sur un ou plusieurs associés précis, ce qui permet, justement, de contourner la problématique bancaire.

"Est - ce intéressant de donner la nue-propriété, en gardant l'usufruit pour minorer les droits de successions?"

Vous donnez la NP, et payez des droits correspondant. A votre décès, l'US s'éteint, et vos enfants deviennent de facto et hors succession propriétaires de plein droit.


"Enfin, n'y a t-il personne qui peut répondre à mes questions sur les garanties hypothèque / PPD ?"

Hum ... A priori, exemple théorique. Si IPPD sur le terrain avant la construction, je doute que la seconde banque accepte de financer sur la base d'une garantie qui pourrait ne pas être utilisable parce qu'un concurrent enclencherait une adjudication. Mais en supposant que cela se fasse, je dirai que la première banque à dégainer gagne.

A vérifier avec un notaire ou un bon banquier.

[dalli]

Non Xa pas ok.

Dans une société civile les associé sont indéfiniment resposable des dettes.
Dans les statuts on peut mettre qu'ils ne le seront qu'à hauterur de leur part.
Toi tu voudrais éventuellement faire porter la dette sur les autres héritiers, c'est dangereux également et certainement pas égalitaire.

Pour le montage, j'aurai plutôt tendance à proposer (mais encore c'est du cas par cas) à créer la sci, puis immédiatement voire pourquoi pas le jour même la NP des parts, ce qui est souvent une très bonne solution si objectif de transmission.


Slayer : ne jamais dire à l'adm que c'est pour une raison fiscale !

;-)

[xa]

Non dalli.

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes mais de manière NON SOLIDAIRE. Je te redonne le 1857 CC : "A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements."

L'associé ayant 1% est responsable de 1% des dettes, mais sans limite par rapport à ses propres biens. Ce qui signifie que si la SCI doit 1 milliard, cet associé doit 10 millions, alors que dans une SARL sa responsabilité serait limité à son apport initial (sauf caution).

Cependant, le mécanisme des SCI admet que les statuts non pas dérogent à la loi, mais la complète. On peut dès lors constituer, dans les statuts, des droits et responsabilités renforcés pour certains associés (cf Brillat). La jurisprudence encadre cependant cela en instaurant une obligation : celle de l'équité (et non de l'égalité). Si un associé se voit entièrement responsable des dépenses et dettes de la SCI, il est équitable qu'il se voit, en contrepartie, renforcé en terme de droits (pouvoir accru sur la SCI, privilège sur les revenus, ...).


"puis immédiatement voire pourquoi pas le jour même la NP des parts"

Idem, ce qui prouverait immédiatement la stratégie de gestion et de transmission du patrimoine.