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Conseil financement immobilier locatif

Affichage des résultats 1 à 7 sur 7
 
  1. #1

    Conseil financement immobilier locatif

    Bonjour
    Pour commencer voici ma situation
    Marié ; deux enfants , TMI 30%

    Investissement locatif en SCI ( maison transformée en appartement ) , achat 180000€ + 390000€ De travaux ( qui vont annuler mes revenus fonciers sur les 10 prochaines années ) : loyer mensuel 2770€ ( taxe foncière 3000€/an) et gestion en direct

    Afin de financer cela on me propose deux financements :
    Hypothèse 1 :
    Apport de 20000€ plus financement de 550000/22ans (taux 2,1% +assurance)
    2650€ hors assurance + 182€ d'assurance = 2832€/mensuel
    Coût du crédit :140000€ d'intérêts +48000€ d'assurance = 188000€

    Hypothese2 :
    Financement de 570000/25ans ( taux à 2,7% + assurance)
    2614€ hors assurance + 171€ d'assurance = 2785€/mensuel
    Coût du crédit : 214000€ + 51000€ d'assurance = 265000€

    Dans l'hypothèse 2 on me dit que le surcoût sera en parti gommé par ma TMI a 30% +15% de csg/rds , cela est t'il vrai sachant que les travaux sont déductibles et donc annulent l'impact fiscal de mes revenus foncier pendant 10 ans ? Si c'est après les 10 ans cela est t'il encore intéressant sachant que la majorité des intérêts auront déjà êtes payés ?

    Selon vous qu'elle solution est la plus intéressante. Financièrement et fiscalement ? Pourquoi ?

    A savoir que j'envisage un futur investissement qui ammenera dans 4 ans mon TMI a 14%

    Merci
    Dernière modification par didier461 ; 14/08/2015 à 08h55.

    •   Alt 14/08/2015 08h44

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Bonjour
    Hello ...personne pour m'aider ?

  3. #3

    Smile

    Citation Envoyé par didier461 Voir le message
    Bonjour
    Pour commencer voici ma situation
    Marié ; deux enfants , TMI 30%

    Investissement locatif en SCI ( maison transformée en appartement ) , achat 180000€ + 390000€ De travaux ( qui vont annuler mes revenus fonciers sur les 10 prochaines années ) : loyer mensuel 2770€ ( taxe foncière 3000€/an) et gestion en direct

    Afin de financer cela on me propose deux financements :
    Hypothèse 1 :
    Apport de 20000€ plus financement de 550000/22ans (taux 2,1% +assurance)
    2650€ hors assurance + 182€ d'assurance = 2832€/mensuel
    Coût du crédit :140000€ d'intérêts +48000€ d'assurance = 188000€

    Hypothese2 :
    Financement de 570000/25ans ( taux à 2,7% + assurance)
    2614€ hors assurance + 171€ d'assurance = 2785€/mensuel
    Coût du crédit : 214000€ + 51000€ d'assurance = 265000€

    Dans l'hypothèse 2 on me dit que le surcoût sera en parti gommé par ma TMI a 30% +15% de csg/rds , cela est t'il vrai sachant que les travaux sont déductibles et donc annulent l'impact fiscal de mes revenus foncier pendant 10 ans ? Si c'est après les 10 ans cela est t'il encore intéressant sachant que la majorité des intérêts auront déjà êtes payés ?

    Selon vous qu'elle solution est la plus intéressante. Financièrement et fiscalement ? Pourquoi ?

    A savoir que j'envisage un futur investissement qui ammenera dans 4 ans mon TMI a 14%

    Merci
    Vraiment personne n'a d'idée sur le sujet ? Ou je ne suis pas assez clair sur mes explications ?

  4. #4
    Bonjour,

    Difficile de répondre, on ne sait pas grand chose. Le déficit généré par les intérêts n'est pas imputables sur les revenus globaux, mais il s'impute sur les revenus fonciers. Donc il faudrait simuler sur plus de 10 ans la situation pour trancher si le surcout de la solution 2 est gommé ou non par la fiscalité.

    ensuite, si votre descendez votre TMI à 14%, mécaniquement, votre gain fiscal baisse. Ne cherchez pas la défiscalisation à tout prix, c'est contre productif. Calculez votre imposition sans l'imputation et avec l'imputation, vous verrez l'impact réel (et le fait que l'imputation rembourse une partie seulement des travaux engendrés, donc que faire des travaux uniquement dans un but fiscal vous appauvrit).

    Pensez à l'investissement. Et tel que vous le présentez, votre investissement a un rendement de 5.7% brut, sachant que vous ne détaillez pas si le loyer est hors charge ou charges incluses (si c'est charges incluses, le rendement est plus faible). Rendement pas mal, si vos hypothèses sont valides. Par expérience, on a toujours une dérive côté travaux, et comme vous ne dites pas si vous maitrisez les deux sujets (travaux + gestion locative), on peut se demander si vos hypothèses d'activité ne sont pas un peu surestimées, ce qui mettrait à mal le projet.

  5. #5
    Bonjour et merci pour votre réponse .
    Les travaux de cette opération annulent mes revenus fonciers sur 10 ans ( ceux liés à cette opération mais également ceux d'autres programmes que nous avons ( environ 18000€/an ) .
    Pour çe qui est des travaux , j'ai justement prévu plus large que les devis ( afin de couvrir les surprises ) et oui je maîtrise les travaux + la gestion locative .
    Pour çe qui est du loyer celui ci est hors charge bien sur .
    Pour en revenir à notre futur TMI celui ci sera réduit grâce à une autre opération .
    Çe complément d'information vous a t'il aidé ?

  6. #6

  7. #7
    Citation Envoyé par didier461 Voir le message
    On est obligé d'avoir de la pub ici ?
    Bonjour didier


    tous les messages de cet utilisateur ont été supprimés et son compte désactivé

    cordialement
    olivier

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