Le crédit In Fine permet de ne payer que des intérêts d'emprunts pendant toute la durée du prêt, le remboursement du capital n'intervenant qu'au terme.
Par contre, ce type de prêt coûte plus cher en intérêts qu'un crédit amortissable classique.
Ainsi, les intérêts d'emprunt étant déductibles à 100 % dans le cadre d'un revenu locatif, plus la tranche d'imposition est élevée, plus le surcoût en intérêts d'emprunt est défiscalisé. D'où plus intéressant.
Mais cela ne veut pas dire que les tranches d'imposition "moyennes" doivent renoncer au crédit In Fine, qui peut s'avérer un bon outil, mais à manier avec précaution.
Pascal CHAUVET Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant www.patrimoine-et-conseils-provence.fr Tél : 04.96.20.39.89
il ya le coté interet et l'autre coté si vous joignez sur un systéme d'assurance-vie 5.5 pour cent par et sur la durée cela change tous maintenant il est vrai aussi que pour pratiquer moi meme avec mes client le pret in-fine on le conseille avec un apport de 10 pour cent sinon suivant le capacite on peut peut vous proposer des systeme cape 1 ou 2
de plus pour la succesion cela est plus avantageux et à la fin quand vous soldez votre credit vous recuperez un capital
Salut à tous ! Je suis intéréssé par du in fine, mélangé à un de robien, pour constituer un patrimoine. Comment faire pour ne pas se faire couilloner par un de ses conseillers trouvé sur le net qui vient chez vous pour tout expliquer et apporter le promoteur,l'assureur et le preteur sur un plateau. Je débute en immobilier et fiscalité, quelle est la solution ? Faire lire le contrat par un avocat ou par qui ??? en qui avoir confiance ? Merci ! Nico.
Regardez donc sur internet le site de la Chambre des Indépendants du Patrimoine - www.independants-patrimoine.fr
Ils tiennent un fichier de leurs adhérents par région. Ces professionnels du patrimoine sont expérimentés, assurés en responsabilité civile professionnelle, et diplomés (minimum bac + 5 en gestion de patrimoine).
Ces professionnels sauront, en fonction de votre situation, vous donner les bons conseils.
Pascal CHAUVET Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant www.patrimoine-et-conseils-provence.fr Tél : 04.96.20.39.89
Autre site internet de conseillers en gestion de patrimoine indépendants : le Centre Français du Patrimoine www.centrepatrimonial.com. avec plein d'infos et les conseillers classés par région. cordialement Christian RIBEYRON www.ir-conseil.com
Bonjour, Grâce à un collègue de travail dont l'ami est consiller financier, je viens de faire connaissance avec le "In Fine". Ce conseiller financier a permis à ce collègue d'acquérir sa résidence principale avec ce système. Mon collègue s'est retrouvé avec : - un bien plus cher que s'il avait fait un prêt "classique" - des mensualités plus faibles qu'un prêt classique. Il devrait donc placer la différence sur l'assurance vie à laquelle l'organisme prêteur va s'adosser, si j'ai bien compris. Ma question est donc : on parle surtout du In Fine pour l'investissement locatif, mais pourquoi pas sur l'investissement de la résidence principale ? D'après une première simulation faite avec ce conseiller, un In FIne me permettrait d'acquérir un bien 100 000 euros plus cher qu'un crédit classique (avec apport de la revente de mon bien actuel bien sûr, car sans apport, pas de In Fine). C'est donc très tentant ?
pour un conseiller financier cela lui permet de gagner sur tous les tableaux une commission sur le pret plus important qu'en ammortissable une comm sur le placement une comm sur la vente avec le meme client pigeonné c'est jackpot
Si le système est "gagant/gagnant", je ne vois où est le problème si le conseiller financier fait bien son travail. En ce qui me concerne, cela ne me gêne pas qu'un conseiller qui aurait passé bcp de temps à m'expliquer le système et à faire le montage touche une forte commission si cela me permet d'acquérir un bien QU'IL ME SERAIT IMPOSSIBLE D'ACQUERIR dans un système traditionnel car trop cher. C'est pourquoi je suis étonnée que l'on réserve en général le In Fine à de l'investissement locatif.
premièrement le conseiller ne gagne pas plus sur un IN Fine que sur un pret ammortissable, c'est un pourcentage sur le montant emprunté par sur le type de pret, c'est l'organisme preteur qui gagne plus
Si l'on préconise l' INFINE sur l'investissement locatif c'est pour optimiser l'impact des intérets sur le revenu foncier, créant ainsi du déficit foncier sur du long terme car si l'in fine a l'avantage de réduire la mensualité ( vous ne remboursez que les interêts), il a le désavantage de couter trés cher en interêts( ils sont constant et non dégressif) mais qui n'a aucune influence sur votre opération dans le locatif puisque vous les déduisez mais dans pas votre cas,vous allez payer trés chere ce bien maintenant c'est vous qui payez et c'est votre choix, n'oubliez pas qu'il faudra quand même rembouser le capital emprunté a la dernière échéance et pour le constituer en temps voulu vous n'avez pas le droit a l'erreur, j'espere que vous avez choisi le bon support financier et fait le calcul avec une hypothese pessimiste sinon attention les mauvaises surprises
Merci beaucoup Fabrice, cela précise ce que je pensais avoir compris. J'ai bien conscience qu'il y a un risque, et que le capital à adosser doit être placé sur quelque chose de fiable, et le conseiller financier avec lequel je suis en relation me propose une estimation sur un rendement d'assurance vie spécifique à 6% pendant 15 ans, avec entre 20% et 40% du capital d'emprunt à apporter. Il est vrai qu'actuellement je ne disposerai que de 20% du capital, ce qui est plutôt une fourchette basse. Mais le conseiller me dit de faire dans la foulée un investissement locatif de type Robien avec également un In Fine. Ainsi : 1- je baisse en effet mes impôts 2 - au bout de 15 ans (ou moins d'ailleurs) j'ai donc un 2e bien qui peut être revendu pour compléter le capital adossé le cas échéant, pour le remboursement du 1er In Fine . L'investissement locatif pourrait être une "roue de secours" pour solder la résidence principale. Dans tous les cas, il est certain que le risque serait qu'aucun des 2 biens n'aient pris de la valeur en 15 ans ! Pour conclure, dans mon cas particulier, je ne fais pas la comparaison crédit classique / In Fine sur un même montant : dans ce cas je prends un crédit classique. Mais si le In Fine m'intéresse, c'est parce qu'il ouvre la porte à un achat plus conséquent, avec le risque que cela comporte, risque que je trouve tout de même assez calculé, même avec des prévisions pessimistes.
c assez simple un emprunt in fine se rembourse a la fin du contrat donc les echeances sont plsu petites par contre les charges d interets qui sont calculé sur la capital restatn due sont plus élévés. en gros le pret coute plus chere en interet.
l avantage est une question de financement, vu que l emprunt nes t remboursé qu en fin de contrat.
c peut etre avantageux pour une etreprise mais pas pour un particulier je pense.
sinon pour savoir si c est rentable il faut prendre en compte la valuer actuelle du capital remboursé in fine, soit tenir compte de la baisse de la valeur du Capital dans le temps ( inflation 1 euro d aujourdhui vaudra 0.9 euro dans dix ans)
Pour moi, la question ne se pose pas en terme de "rentabilité" : je ne suis pas une entreprise justement. La notion de plaisir entre en jeu : je peux m'offrir un meilleur environnement grâce au In Fine. La question pour moi se pose plutôt ainsi : - crédit tradionnel sur 25 ans : je ne peux acheter que jusqu'à 210 000 euros. Au bout de 15 ans, je ne suis même pas encore propriétaire. Ma menusalité est au maxi de mon taux d'endettement. - crédit In Fine : je peux acquérir un bien de 310 000 euros. Ma mensualité est plus faible, donc je peux continuer d'avoir des loisirs, ou choisir d'investir dans le locatif (c'est justement ce que je vais faire), pour baisser mes impôts : d'un côté je paye des intérêts forts, mais de l'autre je baisse mes impôts...(système Robien)Je paye cher un crédit, mais j'ai de la marge pour faire d'autres investissements, donc le système est intéressant. Pendant les 15 ans que dure le In Fine, mon apport est censé faire des petits, et mon investissement locatif aussi. Alors, si pour en arriver là, il faut payer des intérêts plus élevés, cela ne me choque pas. Je pense que grâce à ce type de montage, permis par le système Robien, on contourne tout à fait le fait de payer des intérêts plus forts que dans un crédit traditionnel. En tout cas, c'est mon sentiment après avoir bien étudié la question et fait des simulations, mêmes pessimistes. Bien entendu, il faut être malin : il ne s'agit pas de choisir les lieux de ses investissements à la légère ! Pour que le système fonctionne, il faut que les biens aient pris un minimum de valeur au bout de 15 ans. Mon raisonnement serait peut-être différent si je pouvais emprunter la même somme en crédit tradionnel et en crédit In Fine. Or ce n'est justement pas le cas. Mais encore une fois (cela n'engage que moi), je reste convaincue qu'il faut absolument "coupler" le In Fine d'une résidence principale avec un In Fine investisssement locatif dans l'année qui suit. En baissant ses impôts, on recupère de la marge pour alimenter l'assurance vie adossée, si on s'aperçoit que celle-ci ne grimpe pas assez vite. Il est certain que c'est un système qui demande à suivre son projet au fil du temps, à bien le gérer, donc un état d'esprit et une approche différents, sinon gare à l'épée de Damoclès au bout des 15 ans !
ces montages sont d'abord et avant tout pour des revenus à fiscalité moyenne + a forte. les autres en regle generale cela n'est guere interessant sauf pour les honoraires de celui qui fait le montage. et en plus on attire le fisc sur ses petites affaires, ce dont il raffole. mais a chacun son choix............
chère (?) chorine l'avantage fiscal du crédit in-fine (ou amortissable d'ailleurs) ne marche que pour l'investissement locatif (déduction des interets des revenus locatifs) et pas pour une résidence principale...
Cela parait bien pensé. Mais je pense que l'on sous estime trop souvent le cout des interets d'un emprunt. Le taux est annuel donc en fin de pret cela fait entre du 40 à 70 % selon le taux. Ainsi la valeur d'un bien d'une valeur plus petite risque de ne pas depasser le surcout des interets.
Pour en emprunt a annuité constante j ai 47 000 euros d interets pour 100 000 emrpunté à 4% sur 20 ans.
en in fine j ai 80 000 euros meme taux meme durée sachant que le taux est surement plus élevé.
soit je passe de 47% à 80 % et puis au final il faut tout rendre d'un coup facile à dire mais moins à faire
bonjour je voudrais avoir votre avis voilà on me propose de faire un pret in fine locatif a l'etranger et je recois un loyer mensuel et je paie des interets tous les mois là dessus et a partir de deuxieme année je reçeverais en plus de loyer un plus value de 11 % annuel reparti en 12 mois et je me dis que c'est trop beau pour etre vrais car à ce moment là pourquoi tous le monde ne fait pas ce genre de investissement? en plus vous prennez le pret in fine avec l'assurance vie qui assure le remboursement de capital restant a la fin d'echeance moi franchement c'est la premiere fois que j'entends ce type de pret et je me demande dans les interets que je paie mensuellement si l'assurance sera compris pour pouvoir assurer le rembourseùment du capital a la fin qu'est ce que vous en pensez? vos conseilles seront les bienvenues cordialement
Bonjour à tous, je suis nouveau sur le forum. Pour répondre en particulier à cette question, et de façon plus générale aux questions sur le crédit in fine. 1. Le crédit in fine n'a d'intérêt que dans le cadre d'un investissement locatif : les intérêts générés sont plus importants que dans un prêt amortissable et déductibles des revenus fonciers. Le in fine permet de constituer un défécit foncier plus important et plus longtemps donc une économie fiscale plus importante. 2. Il est adossé à une assurance vie afin d'être en mesure de solder le capital en fin d'opération. Mais il est possible de solder le capital sans avoir le montant de l'emprunt sur son assurance vie, tout simplement en vendant son bien immobilier. 3. Comme ce prêt est destiné aux opérations immobilières à but locatif, les assurances vie sont très majoritairement constituées de fonds euros (sécurisés) à 80/85 % et de 15 à 20 % placés sur des produits plus dynamiques. Donc la rentabilité annuelle n'est pas exceptionnelle, il convient de tabler sur 4 à 4,5 %.
Pour conclure le in fine est vraiment un financement interressant car il a un triple avantage : - économie fiscale supérieure au prêt amortissable, - être assuré à la fois sur le bien immobilier et sur l'assurance vie - grande souplesse possible avec certaines banques.
Pour le De Robien et le Girardin, je le conseille vivement. Pour ceux qui ont un apport (ne serait ce que 10 à 15%), ne surtout pas le mettre dans une opération d'investissement immo locatif, mais à mettre sur une assurance vie adossée à un prêt une fine ; ou dans le cadre d'un prêt amortissable à prendre sur une longue durée, mettre son apport sur une ass vie pour solder le capital avant la fin du prêt.
Je suis en train d'acquérir un bien immobilier pour un investissement locatif en DE Robien : Prêt immobilier en crédit in fine de 169000euros adossé à un contrat d'assurance vie avec un apport de 30%.Pas moins de 30% sur l'assurance vie avec cette banque qui cependant me propose un taux prêt In fine à taux fixe 3,10% sur 15 ans . En remplissant le formulaire du contrat d'adhésion de l'assurance vie je m'apperçois que dans la partie "Bénéficiaire " du contrat la banque a inscrit son nom comme bénéficiare n°1 sans me consulter.C'est la premiere fois que je me lance dans l'investissement locatif et j'aimerais avoir votre avis.Merci d'avance,pour vos conseils.
Il est tout à fait normal que la banque soit bénéficiaire du contrat d'assurance vie en cas de vie. Il y a nantissement du contrat au benefice de la banque ce qui permet à la banque de s'assurer que vous allez bien solder votre credit in fine au terme. Si le capital au terme des 15ans est supérieur au crédit, vous recupérerez la différence. Si il est inférieur vous devrez completer par vos propres moyens. Cependant, ne pas mettre la banque comme bénéficiaire en cas de décès car le crédit est assuré par une assurance décès. L'avantage de ce type de montage est que non seulement en cas de décès le crédit sera soldé par l'assurance mais vos héritiers toucherons également le capital obtenu sur votre contrat d'assurance vie. Je vous conseil cependant de prendre une assurance vie ailleurs qu'auprés de votre banque car les contrats d'assurance vie des banques sont souvent trés mauvais.
Je découvre le prêt in fine et j'ai quelques questions:
Tout au long de vos discussions, vous évoquez un taux d'intérêt en in fine plus important qu'un prêt amortissable. Mais quel est ce taux exactement aujourd'hui ? 3,5 %, 4%, 4,5 % ? De même, le prêt s'effectuant en s'adossant sur un contrat d'assurance-vie, pourquoi le banquier demande une garantie (IPDD, hypothèque, crédit logement) sur le prêt alors qu'il est assuré de récupérer le capital à partir de l'assurance-vie ? Enfin, est-il indispensable de souscrire une assurance IAD qui couvre le risque de non paiement des mensualités du prêt si la ressource est un loyer locatif et non plus un salaire.
J'aimerai savoir si le crédit IN FINE est intéressant si l'on paye environ 1000€ d'impots ? Quel le taux actuel du crédit IN FINE ? Quel est le meilleur placement à adosser au crédit IN FINE ?
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