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Déficit foncier

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  1. #1

    Déficit foncier

    Bonjour à tous,

    Je suis actuellement en train de me renseigner pour un projet immobilier à but locatif. Je suis un peu perdu avec tout ces termes : LMNP, déficit foncier..etc.

    J'aimerais cependant mieux comprendre ! Quel est le réel intêret du déficit foncier ? Même si au final il permet de faire baisser l'imposition, c'est un peu bizarre de créer une situation où le bien ne serait pas rentable non ? Si on loue un appartement c'est en premier lieu pour acquérir un bien et ensuite faire en sorte d'augmenter ses revenus...
    Si j'ai bien compris on peut déduire le déficit des revenu imposable. Est ce que quelqu'un pourrait avec un petit exemple me montrer en quoi il est judicieux de le provoquer ? De plus est t'il possible de couplé un status de LMNP avec un déficit foncier ?

    Merci d'avance.
    Cordialement.

    •   Alt 18/07/2007 12h41

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2

    Ré: Déficit foncier

    Bonjour,

    En préambule, notez que le LMNP et le déficit foncier ne peuvent pas se coupler. En effet, il interviennent dans deux catégories de revenus différentes : les BIC pour le LMNP et les revenus fonciers pour le déficit foncier.

    Le déficit foncier est le régime de droit commun au niveau des revenus tirés de la location. On parle de déficit quand les charges sont supérieures aux revenus. Jusqu'ici, je ne vous apprend rien...

    L'intérêt du dispositif intervient quand on créée un véritable "montage" autour du déficit. Explication : il est vrai que générer des charges sur un loyer déjà perçu n'apporte rien ; il faut bien décaisser les charges avant de les déduire.
    Par contre, si vous achetez un appartement VIDE et en MAUVAIS ETAT : les travaux réalisés sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers (si vous en possédez déjà) et se reportent jusqu'à 10.700 euros sur votre revenu global (je schématise volontairement). Ici, les travaux ne sont pas payés directement par votre épargne, mais à l'aide d'un crédit immobilier. Ainsi, vos travaux sont entièrement déduits au départ, et financés en grande partie par votre locataire sur la durée du financement.

    Un exemple chiffré pour vous illustrer tout cela (largement schématisé et simplifié, pour ne pas tout compliquer) :

    Achat d'un appartement : 100.000 euros
    Travaux à réaliser : 50.000 euros

    Loyer : 625 euros par mois

    Vous achetez l'appartement en 2007, et commencez immédiatement les travaux (dépense : 10.000 euros).
    Les travaux s'achèveront en 2008 (dépense 40.000 euros).

    En 2007, la déduction des travaux vous créée un déficit de 10.000 euros, qui s'imputent sur votre revenu global. Si votre TMI est de 40 %, vous réalisez une économie d'impôts de 4.000 euros.
    En 2008, la réalisation des travaux vous créée un déficit de 40.000 euros. 10.000 euros s'imputent sur votre revenu global, comme en 2007. Le solde se reporte sur vos revenus fonciers jusqu'à épuisement du déficit généré.

    En résumé dans notre exemple : 8.000 euros d'impôt économisé sans investissement financier direct (tout est financé par un crédit immobilier), des loyers nets de fiscalité pendant 7 à 8 ans (compte tenu du déficit généné et des intérêts d'emprunt payés) et un engagement de location vis à vis de l'état de "seulement" 3 ans après l'imputation du déficit sur le revenu global.

    J'espère avoir été clair dans mes explications.
    Pascal CHAUVET

  3. #3

    Ré: Déficit foncier

    Bonjour,

    Merci encore pour ces explications pour le moins très instructives. Donc si je comprends bien cet "outil" permet surtout de payer moins d'impôts? En effet, il n'aurais pas beaucoup d'intérêt pour un salarié ne payant que 1600 euros d'impôts.

    Par contre n'y a t'il pas un problème dans votre calcul? Si je regarde bien le loyer est de 625*12=7500 euros annuel

    Donc si je fais maintenant la différence avec les charges (travaux) qui se chiffre à 10000 euros cela fait un déficit de 10000-7500=2500 euros ?

    Juste une dernière petite question. Comment se calcule l'économie d'impôts? A quoi correspond le TMI?

    Je vous explique un peu ma situation. Je suis un jeune diplômé qui cherche à investir dans l'immobilier. Mon projet à avant tout un but locatif. Donc je me renseigne sur tout les montages possible et imaginable par ce que je trouve extrèmement interressant le mené à bien ce projet. Le seul hic c'est que je suis tout jeune et que je ne me suis jamais familiariser avec tout ces termes (TMI, LMNP, etc...).

    J'avais pensé à du Borloo mais le cas des LMNP me semble beaucoup plus interressant fiscalement parlant.

    En tout cas merci pour votre réponse. C'était très gentil à vous.

    Cordialement.

  4. #4

    Ré: Déficit foncier

    TMI = Taux Marginal d'Imposition
    c'est le taux de la tranche dans laquelle tu te trouve.

    Plus tu déclare de revenu et plus le TMI monte.

    Je suis moi même conseiller en défiscalisation spécialisé dans le borloo. je serais ravi de pouvoir répondre a ttes tes questions sur ce sujet

    Cordialement

  5. #5

    Ré: Déficit foncier

    zortol,
    spécialisé dans le borloo???.....trop classe!!!!!!

    forever8
    à la vue de votre dernier message vous avez parfaitement compris ce qui etait le plus interessant pour vous... cad le LMNP

    cdlt
    CGPI dans l'ouest

  6. #6

    Ré: Déficit foncier

    OUi legazz c'est parce que je débute dans le métier et nous sommes plus acces sur le borloo et le reste je ne maîtrise pas encore assez.
    Je n'aime pas parler de ce que je ne connais pas pour ne pas dire de bêtises...........

  7. #7

    Ré: Déficit foncier

    Vous avez raison, le LMNP peut être beaucoup plus intéressant, fiscalement parlant.

    Encore faut-il être fiscalisé...
    En effet, 1.600 euros d'impôt annuel ne justifie aucunement un investissement DEFISCALISANT.

    A mon avis, un LMNP (surtout packagé) n'aura jamais les qualité d'un investissement tout simple dans le diffus.
    Quant au calcul du déficit foncier, la déduction des intérêts d'emprunt, notamment, permet de creuser le déficit imputable.
    Pascal CHAUVET

  8. #8

    Ré: Déficit foncier

    Vous avez raison, le LMNP peut être beaucoup plus intéressant, fiscalement parlant.
    Encore faut-il être fiscalisé...
    En effet, 1.600 euros d'impôt annuel ne justifie aucunement un investissement DEFISCALISANT.
    A mon avis, un LMNP (surtout packagé) n'aura jamais les qualité d'un investissement tout simple dans le diffus.
    Quant au calcul du déficit foncier, la déduction des intérêts d'emprunt, notamment, permet de creuser le déficit imputable.
    Un LMNP n'est pas considéré comme un revenu foncier, mais comme un revenu BIC.
    On ne peut donc pas déduire le déficit même en parti de son revenu.
    Ce ne'at pas un produit défiscalisant en soit, mais un produit qui génére (très longtemps) des revenus défiscalisés!
    En fait pour ceux qui sont peu imposés c'est un produit beaucoup plus interessant que l'immobilier classique avec ou sans défiscalisation!!

  9. #9

    Ré: Déficit foncier

    Cher Tristan,

    Oublions le fait que j'ai répondu "LMP" au lieu de répondre "LMNP".
    Oublions aussi que chacun possède le droit de répondre parfois à côté du sujet.

    Je trouve passablement étonnante ta façon d'agresser les gens, et de les juger à l'emporte-pièces.
    Je trouve inutile cette guéguerre entre conseillers de groupe "lambda" et CGPI.
    Je trouve inutile de poluer les forums avec de telles remarques.
    Je trouve insupportable les pseudo-conseillers qui trainent ici uniquement dans le but d'essayer de rameuter des clients.

    Je t'invite donc à relire attentivement les 413 messages que j'ai posté ces derniers temps sur ce forum. Ils sont en général justes (à priori) et désintéressés (assurément).

    Après ces quelques lignes d'extrême politesse, je t'invite donc à aller te faire foutre.

    A bon entendeur,


    Eudmo, qui poste probablement l'un de ses derniers messages sur ce forum...
    Pascal CHAUVET

  10. #10

    Ré: Déficit foncier

    "errare humanum est, perseverare diabolicum"

    Mes excuses, je voulais mon post juste un poil ironique....après toutes les attaques contre mon groupe et moi.

    Effectivement tes posts sont souvent judicieux.

    Je ne cherchais pas t'agresser...encore toutes mes excuses.

    La faute de frappe entre LMNP et LMP est compréhensible, elle aurait plus évidente si tu avais écrit "encore faut il être fortement fiscalisé"...

    Cordialement

    Tristan

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