Bonsoir,

Pour faire simple :

1°) Retraits partiels sur un contrat d'assurance vie en euros (fond euro)

Les meilleurs contrats d'assurance vie à capital garanti et avec effet cliquet ont à peine dépassé 5% en 2009.
S'ils font plus que 4,75% nets en 2010 c'est déjà bien.
La fiscalité des retraits partiels est intéressante pour un rentier : 1°) La clé de calcul utilisé par l'administration est avantageuse puisqu'elle fait un prorata des intérêts dans le retrait. 2°) Si vous payez peu ou pas d'impôt ou si vous défiscalisez votre IRPP, il est alors peut-être intéressant d'opter pour l'intégration des intérêts des retraits partiels dans votre revenu.

2°) Immobilier de rapports (exemple : murs de fonds de commerce)

En achetant des murs de fonds de commerce, vous pouvez trouver du 9% de rentabilité mais au prix d'efforts de gestion, de recherche de "la bonne affaire" qui peut prendre pas mal de temps, aleas des paiements, travaux imprévus, etc.
C'est un bon moyen de se constituer du capital et de générer de bons revenus complémentaires mais il faut "AIMER GERER".

3°) Les SCPI de rendement.

C'est le même principe mais à travers un investissement Pierre-Papier mutualisé. Au lieu de posséder des murs de boulangerie par exemple, vous posséder des parts d'un ensemble immobilier diversifié et géré par des pros.
La meilleure du marché sur laquelle je peux vous faire rentrer est ATLANTIQUE PIERRE 1
infivest.fr/scpi-2/scpi-atlantique-pierre-1

Son rendement était de 6,88% nets distribués en 2009. Si on considère que l'entretien du patrimoine immobilier et sa gestion coûte 3 à 4%, on peut considérer que le patrimoine foncier des bonnes SCPI de rendement est rentable.

Attention, au niveau fiscal c'est du revenu foncier et vous paierez de la CSG et de l'IRPP sur ces revenus.

Il y a trois façons d'optimiser la fiscalité d'une SCPI de rendement :
a) faire du levier avec un crédit in fine : vous nantissez 10 pour emprunter 100, vous encaissez 6 de revenu locatif mais ne déboursez que 4 d'intérêts d'emprunt. Vous percevez ainsi 2% de 10 fois le montant nanti.
Ainsi, avec 1M€ placés, on pourrait aller jusqu'à 10M€ de SCPI pour obtenir 200K€ de revenus annuels supplémentaires.
Le "hic" est que les banques ne vous suivront que si vous avez "le profil" (patrimoine, gros revenus, csp++, etc.)
Nous avons nommé ce montage "INVEST EQUITY" et nous l'expliquons à la page suivante :
infivest.fr/scpi-2

b) Vous achetez ces belles SCPI à travers un contrat d'assurance vie afin de bénéficier de la fiscalité intéressante sur les retraits partiels expliquée plus haut.

c) Vous mettez en parallèle une opération défiscalisante (Scellier, Bouvard, etc.) qui neutralisera l'impôt généré par le rendement des SCPI

4°) Devenir Loueur Meublé (Pro ou Non-Pro)
Une demoiselle vous expliquera le mécanisme en vidéo à l'adresse suivante :
infivest.fr
il faut cliquer sur Découvrez la loi LMP - LMNP

Ce dispositif reprend d'idée des murs de boutique énoncé en 2°)
Vous achetez des murs de locaux destinés à de la location meublée (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD-Maisons de retraite, résidences de tourisme mer-montagne-"affaire",etc.)
Vos loyers sont sécurisés par un bail commercial sur 9 ans ou plus qui se revalorise dans le temps.
La "signature" de l'exploitant est importante : il faut éviter les petites sociétés, jeunes et peu capitalisées.
Les bonnes signatures sont par exemple les gros groupes côté (ORPEA en EHPAD, VVF Belambra dans le tourisme) ou les sociétés mutalistes et parfois même l'état

Si vous payez des impôt vous pouvez utiliser l'amendement Bouvard (25% de réduction en 2010 et 18% en 2011) et si vous n'en payez pas vous pouvez utiliser l'amortissement qui neutralise l'impact fiscal des revenus locatifs sur une très longue période):
Exemple : vous investissez 1M€ en Meublé, on considérera que le terrain vaut 200K€ et le reste (immeuble & meubles) 800K€.
Le terrain ne peut pas s'amortir en revanche on peut amortir les 800K€ sur 30ans soit 800K€/30=26667€ par an de charge d'amortissement déductible.
Si votre revenu est de 5% par exemple et que vous avez payé votre investissement cash : la base taxable ne serait plus que de 50000€(loyers)-26667€(amortissements)=23333€/an.

Si en plus ces 50000€ sont supérieurs à vos autres revenus cumulés vous pourrez prétendre au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Ce statut permet
a) utiliser les déficits éventuels de votre opération pour gommer votre revenu imposable.
b) vos actifs LMP ne rentrent pas dans votre actif ISF
c) les plus-values sont éxonérées au delà de 5 ans d'activité
d) la base de calcul des droits de succession est très avantageuse (abattements de 75%)

La rentabilité de ces opération se situe en 4% et 6% nets et il est possible de faire peser les charges d'entretien, rénovation lourde, ravalement, etc. au preneur du bail.

La rentabilité n'est pas l'unique clé du succès : il faut faire un savant mélange équilibré, diversifié et adapté à votre situation, vos objectifs et votre sensibilité d'investisseur.

Je suis à votre disposition si vous souhaitez échanger sur ces sujets et si vous souhaitez obtenir des simulations financières vous permettant d'appréhender les flux financiers.

Bien cordialement.