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Indivision et séparation quels frais et actes

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  1. #1

    Indivision et séparation quels frais et actes

    Bonjour ,

    Je viens vers vous pour un conseil et des informations bien précises.
    En mai de cette année J'ai acheté avec un ami (ni marié ni pacsé ) un bien immobilier en indivision (50/50), d'une valeur de 116.000 € .
    Nous remboursons chacun 50/50 sur le prêt, les remboursements ont débuté le 5 août 2015.
    Nous avons payé chacun la moitié des frais de notaire lors de l'acquisition, et avons chacun apporté 3000 € afin de ne faire un prêt que de 110 .000 € au lieu de 116.000 € (prix d'achat )
    Le prêt initial du bien en indivision a été fait auprès du Crédit Agricole pour 110 000 € sur une durée de 10 ans à 2 emprunteurs.(mon ami et moi), il reste à ce jour environ à rembourser 107.000 € sur le prêt.
    Or après quelques divergences avec cet ami et avec son accord, je souhaiterais devenir propriétaire de ce bien à 100 % et donc faire un rachat de soulte? un prêt immo ? en ce sens, sur 15 ans, à mon seul nom, ou éventuellement avec ma mère en co-emprunteur si besoin est sur le nouveau prêt.
    La banque me refusant de reprendre le prêt actuel à mon seul nom je dois m'orienter vers une autre banque.

    Vers quelles démarches officielles dois- je m'orienter afin de devenir pleinement propriétaire de ce bien qui est une résidence secondaire.
    Concrètement quels sont les frais et actes à prévoir ?

    Je vous remercie de votre retour,
    Cordialement.

    •   Alt 30/10/2015 17h38

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Toutes les possibilités que vous évoquez sont possibles mais c'est une question d'endettement probablement.
    Donc dans une autre banque ce sera sûrement la même chose.

  3. #3
    Merci à vous,
    quels sont les frais de Notaire à Prévoir, quel calcul ?
    Droit de partage ? soulte? frais? actes? émoluments ? taxe ?
    Mon ex ami, a donc remboursé avec moi depuis le 5 août la moitié du crédit mensuel, je devrais donc lui rembourser jusqu'au rachat final (je pense en février 2016 car j'attends une rentrée d'argent pour faire le nouveau prêt ) les mensualités payées bien entendu, mais alors qu'est ce que la Soulte ? est elle dûe? obligatoire ?
    J'ai eu ma banque qui me propose sur 20 ans, je pense accepter et puis faire des remboursements anticipés partiels afin de ne payer que sur 15 ans.
    Au 5 novembre il reste 106 600 € à payer. nous payons la mensualité chacun 520 pour moi et 540 pour lui .
    Prêt contracté de 110 000 €, prix d'achat 116 000 €

    Cordialement

  4. #4
    Bonjour,

    La soulte est le montant global que vous versez pour "récupérer" la part de votre conjoint dans l'indivision. Le montant sera à déterminer entre vous en fonction de ses parts, de la valeur actuelle du bien (combien recevrait-il si vous vendiez ce bien ?), de ce qu'il a payé et de ce que vous avez payé sur l'emprunt et bien sur de ce qu'il reste à payer.

    Pour schématiser, si on retire la question de l'emprunt en cours, vous lui devez la moitié du bien + la moitié de ce qu'il a payé en plus de vous sur le bien.

    Réintégrons le prêt : là dessus, toujours pour schématiser, vous conservez la moitié du prêt vous concernant, lui rembourse la moitié de ce prêt.

    Donc si on réfléchit en considérant dès le départ que vous reprenez intégralement le prêt sur votre seule tête, vous devez lui verser quelque chose approchant la moitié de la valeur du bien - la moitié du capital restant dû + un pouième de compensation pour ses mensualités un peu plus élevée.


    C'est très schématique, et c'est à discuter entre vous. Rien ne l'oblige à accepter le montant, et il peut demander plus. Tout comme vous pouvez prposer moins. Cela dit, tant que c'est amiable, c'est ... amiable, donc d'un commun accord : il faut trouver un montant qui vous convienne à tous deux.

    Au délà, on passe en mode licitation judiciaire, et là, ce sont les enchères qui détermineront le prix du bien (en général moins que la valeur marché, donc c'est dans son intérêt de transiger)



    Est-elle due ?

    Bien sur, puisque c'est ce qui permet de "racheter" les droits de votre conjoint. Si vous ne versez pas la soulte, il reste indivisaire avec vous dans cette indivision. Cela dit, le montant peut être nul. Ex : dans une indivision ou un seul des deux a intégralement financé le bien, la soulte primaire (calculée sur la valeur du bien) peut être intégralement annulée par la créance détenue sur le second indivisaire qui n'a jamais payé sa part de l'emprunt, charges, etc ...


    Frais ?

    De mémoire, c'est de l'ordre de 1.8% du montant global du bien indivis. Si je prends comme base un bien d'une valeur de 120k, même si vous ne rachetez que la moitié, le cout sera de l'ordre de 2000 / 2200 euros.

    Dans le détail, il y a les droits d'enregistrement (c'était 1.1% mais avec la dernière loi, je ne sais pas où on en est), les émoluments du notaire (0.66% ttc environ avant la dernière loi). Puis il y a le salaire du conservateur ou ce qui remplace.

    Le plus simple, c'est de demander au notaire. Le coût est réglementé.

    Attention : le cout de l'acte est réglementé, mais l'intervention du notaire sur la partie "transaction" pour par exemple versement de la soulte en plusieurs fois, ou son intervention pour déterminer le montant effectif de la soulte (prise en compte du RA du prêt ou de la bascule sur votre t^te, part payée par le conjoint + compensation), etc ... Tout ce qui est en dehors de la mission réglementée, c'est honoraire libre, donc à voire avec le notaire.

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