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investir dans l’immobilier

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  1. #11
    Citation Envoyé par denis55 Voir le message
    Tu en dis des conneries
    J'ai placé 36ke (mes remboursements)
    J'ai 80-18 = 62 k a la fin
    Donc 26 k de gagne net
    Vous vous croyez les plus forts les CGP mais vous ne servez a rien
    Vous devriez plutôt relire les messages de xa, et le remercier de vous aider....

    •   Alt 10/03/2012 04h12

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #12
    Bonjour Denis55,

    Débattre sur un forum est une bonne chose. J'entends néanmoins que cela se fasse dans la tolérance
    et la courtoisie. Je ne juge pas le fond et vous avez parfaitement le droit de ne pas être d'accord, mais,
    mettez y les formes.


    Cordialement

    Le modérateur

  3. #13
    Xa, sous quelles conditions pensez vous que l'investissement immo est une bonne idée ? Vous ne semblez pas dire que c'est un mauvais placement mais plutôt que c'est un placement qui n'est bon qu'à certaines conditions. Quelles sont elles svp ? Merci d'avance.

  4. #14
    Jeremith

    Il faut distinguer l'immobilier est un bon investissement, et l'immobilier est le meilleur moyen de développer son patrimoine. L'exemple proposé n'est pas le meilleur moyen de développer rapidement un patrimoine, mais ca ne signifie pas que c'est une mauvaise idée en général.

    De mon point de vue, l'un des critères principaux est une couverture minimale des frais inhérents à l'investissement (mensualité, fiscalité, charges). Dans l'exemple proposé, par exemple, le fait qu'on doive sortir 300 euros pour 400 de loyer HC, pour moi, c'est niet. L'effort personnel est trop important.

    L'exemple proposé, pour moi, n'est pas suffisant.

    Pour vous donner une idée, la dernière opération que j'ai monté pour un tiers, qui bénéficie d'un taux d'IR relativement bas (ce qui joue sur son rendement net), repose sur un financement total (bien, notaire, travaux réalisé) de moins de 90k, pour un rendement brut (loyer/investissement total) de 9.8%.

    Edit : comme vous vous en doutez, le bien en question s'autofinance intégralement.

  5. #15
    Ok, le bien doit s'autofinancer d'abord, toutes charges comprises.

    A partir de quel taux de rendement brut pensez vous que cela soit viable grosso modo quand on sait que ce rendement sera forcément rogné par des vacances locatives, des travaux ou voire même des loyers impayés.

    Une autre question si ça ne vous dérange pas trop. Quel est la part d'immo physique raisonnable (je n'aime pas les SCPI, c'est psychologique...) dans une allocation pondérée selon vous ? J'avais pensé à tourner autour de 13 ou 15%. Qu'en dites vous ?

    PS : je suis fonctionnaire. Ca tombe tous les mois avec une régularité d'horloger suisse, la veille de l'avant dernier jour ouvré....

  6. #16
    "Ok, le bien doit s'autofinancer d'abord, toutes charges comprises."

    Si le bien s'autofinance intégralement, c'est parfait. Mais on peut tout de même se contenter d'un peu moins bien. Le but étant de développer un patrimoine, il ne suffit pas de couvrir les frais (intérêts, impots, charges non exigibles) et de payer soit même l'amortissement. Il faut que le loyer prenne en charge en partie au moins l'amortissement du prêt.

    Pour obtenir cela relativement vite (ie : ne pas attendre 10 ans avant que le loyer prenne en charge une partie de l'amortissement de capital), il faut que le rendement brut du bien double au moins le taux d'emprunt assurance incluse.

    "Quel est la part d'immo physique raisonnable (je n'aime pas les SCPI, c'est psychologique...) dans une allocation pondérée selon vous ?"

    Je n'ai pas de bon conseil sur cette répartition. Personnellement, je considère avant tout qu'il faut investir dans ce qui vous correspond (en terme de caractère) et que vous comprenez. Le défaut que cela induit, c'est un manque de diversification puisqu'on ne peut pas maitriser tous les domaines. C'est ce qu'on me reproche souvent

  7. #17
    "Il faut que le rendement brut double au moins le taux d'emprunt assurance incluse"

    Je trouve cela énorme mais je n'ai pas commencé à chercher de toute façon. Je ne suis pas dans la région où je veux investir. Si ce n'est pas le cas, cela veut dire que le rendement est trop faible par rapport aux charges et dépenses éventuelles ? C'est cela ? Il vaut mieux alors mettre son argent dans une AV ou un PEA si on ne trouve pas la perle rare j'imagine.

    Investir dans ce qui me correspond...c'est à dire que je n'ai pas reçu d'éducation à l'investissement. Qu'est ce qui me correspond ? Je n'en sais rien mais il y a beaucoup d'allocations d'actifs type et l'immo est toujours dedans de par l'effet de levier j'imagine. Du coup, après ma mutation je vais m'y mettre mais j'ai ouvert des AV, puis ce sera pour le PEA...

    Maîtriser tous les domaines me semble en effet illusoire pour quelqu'un qui a un travail et qui doit dormir la nuit mais autant diversifier permet de tirer un peu parti de tous les secteurs autant il permet de lisser également ses erreurs. Imaginons que je me plante sur un investissement immo, il reste les dividendes d'actions ou les intérêts d'AV et inversement. Et puis, c'est intéressant tout ça intellectuellement, faut reconnaître.

  8. #18
    "Je trouve cela énorme mais je n'ai pas commencé à chercher de toute façon."

    Je ne dis pas le contraire. Petit exemple chiffré.
    - emprunt de 75k sur 20 ans à 5%, ca donne une mensualité de 500 euros environ (amort + int + ass)
    - 500 euros de loyer hc sur ce bien, c'est 8% de rendement brut par rapport au prix du bien. Et ca ne couvre que la mensualité, pas la TF, ni la CSH, ni les charges non récupérables, et ca ne laisse aucune marge en cas de travaux.

    Un autofinancement complet correspont à peu près à un rendement de 10% pour ce cas. Mais si vous empruntez à 3.7, les 8% suffiront.

    "Si ce n'est pas le cas, cela veut dire que le rendement est trop faible par rapport aux charges et dépenses éventuelles ? C'est cela ?"

    Non. Ca veut dire que vous devrez financer la différence, donc dépenser ! Donc ca grève votre budget principal, et limite votre capacité à lancer un second investissement. Ca ne signifie pas que l'opération ne sera pas globalement bonne, mais qu'elle ne le sera pas assez pour m'intéresser et qu'elle n'offrira pas d'effet levier pour le développement de votre patrimoine.

    "Investir dans ce qui me correspond...c'est à dire que je n'ai pas reçu d'éducation à l'investissement."

    il ne s'agit pas de maitriser un produit avant de le choisir, mais de choisir des produits qui correspondent à votre caractère. Par exemple, un PEA avec des titres peu volatils n'est pas la même chose qu'un compte-titre investi sur le SRD avec un levier de 5. Une AV "fonds euros" n'est pas la même chose qu'une AV UC pays en développement.

    L'immo, c'est quelque chose qui prend de votre temps pour être vraiment rentable. Il faut donc être près à payer de sa personne. C'est aussi un domaine qui impose l'utilisation de prêts, ce qui veut dire que vous pouvez vous retrouver à devoir assumer une mensualité sur vos deniers propres, et donc de vous serrer la ceinture. Ca nécessite un fond de sécurité, et une capacité à garder la tête froide pendant une période de vacances ou d'impayés. C'est aussi un domaine qui, si vous ne trouvez pas la perle, n'offre de retour réel qu'au bout de 10 ou 20 ans.

    Si vous voulez profiter vite de votre épargne, l'immo n'est pas pour vous. Si vous voulez des revenus complémentaires dans 4 ans, sauf perle immo, ce n'est pas pour vous.

    C'est cela, choisir ce qui vous correspond.


    "l'immo est toujours dedans de par l'effet de levier j'imagine"

    L'un des intérêts de l'immo, lorsque le bien est bien choisi, c'est que cela génère des revenus réguliers et récurrents.

  9. #19
    Ok. Je pense donc que l'immo me correspond car je suis patient, jeune et déterminé. Et pour le PEA, je suis plus Dividend Aristocrats que SRD. Mon but est de préparer mes vieux jours par des revenus passifs stables et sûrs pas d'être simplement riche.
    Merci beaucoup Xa. Passez une bonne soirée.

  10. #20
    Ah une question me vient. Pensez vous qu'il vaut mieux tout emprunter quitte à ne pas avoir un autofinancement parfait et donc devoir dépenser ou bien mettre un apport de sorte que le bien soit autofinancé totalement ? La deuxième solution fait perdre les intérêts sur l'apport donné et une réserve en cas de travaux.

    J'imagine que tout se calcule et que ça dépend de chaque cas mais dans le principe ? Quel est la meilleure solution selon vous ?

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