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Investissement Immo perso / marchand biens

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  1. #11
    Initialement, le bien est un corps de ferme, 3 bâtisses mais tout est collé (en L).
    Le permis de construire à été réalisé dans le but de transformer également les bâtisses en habitations.
    Sur toute une façade j'ai 3 maisons de ville puis sur l'autre 2 appartements l'un au dessus de l'autre.
    Le tout est sur un terrain d'environ 500m2.
    Absence de réflexion sur l'aspect juridique pour le moment (même si j'ai en tete la mise en place d'un règlement de copro).
    Les réseaux d'alimentation sont distincts, chacun possède son compteur d'eau et compteur électrique.
    Les servitudes n'ont pas été réalisées pour le moment.
    Les travaux sont totalement justifiés, c'était une bâtisse en très mauvais état extérieur, les travaux réalisés portent sur l'ensemble des aspects du bâtiment.
    En espérant avoir répondu à vos questions.
    Merci pour votre aide.

    •   Alt 31/03/2017 22h02

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #12
    Comment c'est possible de vendre un bien par an ?
    Vous n'envisageriez pas de les louer alors ?

    C'est possible de faire la différence entre les travaux de construction et de rénovation ???
    Si vous n'aviez rien prévu au départ, j'ai le sentiment que vous ne pouvez rien prouver logement par logement.

  3. #13
    Bonjour,
    Si, j'envisage de les vendre (au moins un de suite) puis potentiellement par la suite les autres (un par an était un exemple).
    Ce n'est qu'une rénovation, pas de construction.
    Je n'ai pas compris votre dernière remarque, vous parlez de prouver les travaux pour chaque logement de manière distincte ?
    Sinon, dans une autre réflexion, est-ce que le fait d'en vendre un puis de mettre à louer les autres ne posera pas de problème ?
    Merci encore pour vos différentes contributions.
    Dernière modification par Bdm17 ; 03/04/2017 à 20h20.

  4. #14
    Vous ne comprenez pas. Vous avez modifié un batiment pour "créer" 5 habitations. Vous êtes en rénovation si vous ne créez pas de surface habitable supplémentaire par rapport à ce que vous avez acheté. Mais tel que vous présentez le projet, on ne peut plus parler simplement de rénovation au plan fiscal !

    Certains travaux sont déductibles de la location, d'autres non. Remplacer des fenêtres défectueuses, c'est de la rénovation. Mettre des portes fenêtres à la place d'une ouverture de corps de ferme pour créer une pièce habitable là où il n'y en avait pas initialement, c'est de la construction. Or fiscalement, ca n'a strictement rien à voir.

    Pour déduire, il faut pouvoir prouver la réalité des travaux pour chacun des biens et par type de travaux (puisque fiscalement, tous les travaux ne sont pas imputables de la même manière). Or il semble que vous n'ayez pas prévu cela initialement en ventilant les travaux en conséquence, afin de disposer des pièces justificatives pour chacun des biens et pour chaque type de travaux réalisés. Ce qui posera souci si le fisc conteste la réalité des travaux : vous n'avez pas les factures détaillés par lot, et j'oserai parier que les factures ne sont pas à l'adresse précise de chaque lot correspondant.


    Vous dites avoir en tête la réalisation d'un réglement de copropriété ... mais c'est un préalable pour découper ce bien : dès que l'un des 5 biens sera vendu, vous SEREZ en copropriété, et un réglement sera nécessaire. Vous comptez le discuter avec votre acheteur, qui aura autant de voix que vous pour la préparation de ce réglement (un copropriétaire ne pouvant avoir plus de 50% des droits de vote ... peu importe que vous ayez 2, 3 ou 4 appartements sur les 5, vous ne pouvez excéder 50% des droits).

    Si vous vendez 1 bien de suite, vous pourrez déduire les travaux de CE bien uniquement, pour déterminer la plus value imposable. Il vous faudra justifier que les factures produites correspondent aux travaux sur ce bien, et pas un autre. Si vous avez un réglement prévoyant les tantièmes, vous pourrez ventiler les factures globales au prorata des tantièmes, sous réserve de jutstifier ces tantièmes. Si vous mettez les 4 autres en location, vous ne pourrez déduire fiscalement que les travaux listés comme déductibles dans le cadre du régime locatif, ce qui exclut les travaux considérés comme de construction / reconstruction / transformation. Par ailleurs, vous ne pourrez pas déduire des travaux d'il y a 4 ans sur une location commencant dans quelques mois : on ne déduit que les travaux de l'année courante, éventuellement certains de la précédente si l'on peut prouver l'intention locative initiale et la nécessité des travaux pour rendre le bien louable. Mais on ne peut pas se lancer dans 10 ans de travaux en espérant déduire au bout de ces 10 ans ces travaux.

    Si vous avez réfléchi à ces points il y a 4 ans lors de l'acquisition de ce bien, vous devriez avoir une bonne partie de ces éléments en tête. De fait, ca nous donne l'impression que vous n'avez, justement, pas réfléchi à ces points au départ, et que vous n'avez pas organisé votre acquisition, les travaux, etc ... de manière à pouvoir facilement justifier les travaux dans le cadre d'une vente ou d'une location.


    Je reviens sur un point très important : si vous envisagez de vendre en 4 ans seulement, vendez le tout directement. Ca vous coutera moins cher d'assumer directement le statut de MdB plutôt qu'attendre la requalification dans 3 ou 4 ans. Si vous voulez éviter la requalification, vous devez conserver plusieurs années les biens que vous mettrez en location (de toute facon, un bail c'est 3 ans minimum avec tacite reconduction)


    Il faudrait le dossier complet pour vous aider. Vous devriez essayer de trouver un professionnel près de chez vous, qui pourra prendre tous vos justificatifs pour essayer de dépatouiller cette histoire.

  5. #15
    Effectivement, j'ai créé 4 habitations supplémentaires par un permis de réhabilitation. Sachant que je n'ai pas créé de surface je pensai, à tort, qu'il s'agissait d'une rénovation (le bâtiment est identique mais en neuf).
    Je comprends maintenant l'importance de la différence sur la typologie des travaux.
    C'est vrai que les factures ne comportent pas assez de détail et ne sont pas identifiées par lot mais c'est quelque chose que je peux faire compléter par les différentes sociétés qui sont intervenues.
    J'ai bien en tête que le règlement devait être réalisé avant la vente, je ne vous cache pas qu'étant dans le doute pour de nombreux sujets, j'attendais d'en savoir plus.
    Les travaux ont été initiés en fin d'année dernière, je pense que je peux donc les déduire (en fonction du type de travaux) mais n'est-il pas possible de les déduire, dans le cadre d'un déficit foncier, pendant 10 ans dans la limite de 10700€/an ?
    Non, très franchement, comme je l'indiquais, je n'ai jamais pensé pouvoir réaliser l'ensemble des travaux vu la difficulté de trouver des financements... je vous confirme que je n'avais pas réfléchi au projet dans son ensemble.
    Le fait de vendre l'ensemble aujourd'hui l'ensemble (en un lot), ne pourrait pas rentrer dans le cadre du particulier qui achète et revend un bien (sans bien sûr ne revendre aucun bien sous deux ans minimum) ? Le bien vaudrait bien évidemment beaucoup moins mais au vu du montant j'ai un doute sur le fait qu'il puisse passer dans ce cadre.
    Enfin, j'ai effectivement commencé à me renseigner sur les professionnels mais je pense avoir un cas assez complexe (j'ai remarqué que chaque réponse de ma part vous désole ) et cela ne semble pas simple de trouver un bon conseiller (je m'oriente vers un CGPI mais est-ce correct ?). Connaissez vous des références en IDF adaptées à mon besoin ?
    Encore une fois, merci pour votre aide.

  6. #16
    "Les travaux ont été initiés en fin d'année dernière, je pense que je peux donc les déduire (en fonction du type de travaux) mais n'est-il pas possible de les déduire, dans le cadre d'un déficit foncier, pendant 10 ans dans la limite de 10700€/an ?"

    Non.

    Les travaux déductibles de 2016 généreront un déficit foncier. Tout ou partie de ce déficit sera imputable sur votre revenu global, dans la limite des 10700 euros. L'excédent ou le non imputable seront reportés sur 10 ans, MAIS ne seront imputables alors QUE sur des revenus fonciers, et non sur le revenu global.

    La notice de la 2044 est claire sur ce point, il suffit de la suivre pour comprendre.

    C'est d'ailleurs un exercice que je conseille systématiquement. Imprimez 4 ou 5 2044, et remplissez les "comme si" :
    - la première correspond à votre première déclaration (2016 pour vous), avec des travaux et peu ou pas de revenus fonciers. En 420, vous devriez être en déficit, et donc avoir à remplir les lignes 43x et 44x selon votre cas. Notez ce qui se reporte en 4BB (déficit reporté) et en 4BC (déficit imputable)
    - la seconde, vous simulez la location en 2017, avec l'imputation des charges de l'année 2017 (dépenses effectives sur 2017). Vous verrez si l'exercice est en positif (RF) ou en négatif (déficit foncier) en ligne 420. En ligne 450, vous reportez dans la colonne A le montant 4BB de l'année 2016 (438 ou 441 de la 2044 de 2016). Si vous êtes en positif en 420, vous imputez (colonne B), ce qui vous donne le déficit reportable l'année suivante.
    - sur la troisième, même exercice mais, en 450, vous reportez 1) le résidu du déficit 2016 sur la ligne 2016 / colonne A (=colonne C de la même ligne ed la déclaration précédente), et 2) en ligne 2017 l'éventuel déficit foncier reportable de la déclaration précédente (=4BB ou ligne 438 ou ligne 441)
    - idem les années suivantes


    Ca vous permet 1) d'apprendre comment ca marche, 2) de vérifier votre projet puisque vous simulez très précisément le revenu déclarable.

    Si vous voulez, vous pouvez pousser plus loin en simulant aussi la déclaration 2042, mais c'est un peu plus sportif.

  7. #17
    C'est bien ce que j'avais compris, j'avais effectivement réalisé une simulation pour tester mais je vais suivre votre conseil et réaliser plusieurs scénarios pour mieux comprendre.

    Concernant les deux derniers sujets de mon précédent post, avez vous un avis à partager là dessus ?

    "Le fait de vendre l'ensemble aujourd'hui l'ensemble (en un lot), ne pourrait pas rentrer dans le cadre du particulier qui achète et revend un bien (sans bien sûr ne revendre aucun bien sous deux ans minimum) ? Le bien vaudrait bien évidemment beaucoup moins mais au vu du montant j'ai un doute sur le fait qu'il puisse passer dans ce cadre.
    Enfin, j'ai effectivement commencé à me renseigner sur les professionnels mais je pense avoir un cas assez complexe (j'ai remarqué que chaque réponse de ma part vous désole ) et cela ne semble pas simple de trouver un bon conseiller (je m'oriente vers un CGPI mais est-ce correct ?). Connaissez vous des références en IDF adaptées à mon besoin ?"

    Dans tous les cas je vous tiendrai informé de l'avancée sur la situation.

  8. #18
    Ce n'est pas un job de CGPI ça.

    Je peux vous conseiller un expert comptable en IDF si vous le voulez.
    Passez en MP.

    L'autre point à voir est la responsabilité si MdB.
    Il me semble que nous ne pouvons vous aider plus ici.

    Xa bonne idée la méthode de la 2044, je l'ai proposé régulièrement jusqu'au jour où je me suis rendu compte que les gens n'y arrivaient pas parce qu'ils ne savent pas quoi mettre : les ordures ménagères, l'assurance emprunteur, les intérêts d'emprunt...
    Donc je fais à leur place mais le cas ici est bien plus complexe : de nouveaux lots et qui est de la rénovation, quoi de la construction sur des factures pas claires....bref ça sent la requalification.


    Comme dit plus haut, si vous ne vendez pas tout (MdB sûrement), il faut louer sur plusieurs années : 10 à 15 ans vraisemblablement

  9. #19
    "Ce n'est pas un job de CGPI ça."

    Simuler le scénario fiscal, non. Mais trouver la meilleure stratégie long terme en partant de cette situation, c'est à dire étudier les différents scénarios (vente unique, vente en lot, en une fois, sur 15 ans, location partielle, etc ...) en incluant la réutilisation des fonds pour déterminer la meilleure stratégie ........


    "je l'ai proposé régulièrement jusqu'au jour où je me suis rendu compte que les gens n'y arrivaient pas parce qu'ils ne savent pas quoi mettre "

    J'ai tendance à penser que si qqun n'arrive pas à se débrouiller avec la 2044 sur 5 ans, il doit cesser de penser qu'il peut gérer son patrimoine immobilier tout seul. Cette technique me parait donc particulièrement intéressante : ceux qui ne comprennent pas comment la remplir doivent te laisser gérer à leur place

  10. #20
    Je voudrais savoir qui dans les CGPI connaît le statut de MdB.

    Pour l'instant j'ai un comptable qui m'a répondu : non merci ce dossier ne m'intéresse pas, je n'ai jamais travaillé ce statut donc je ne pourrais jamais facturer le temps de recherche.

    Oui assez facile à convaincre les gens que la gestion immobilière ne s'improvise pas. Ils ont tous fait une erreur de stratégie que je peux mettre en avant du style : voila le prix de revient et l'enrichissement si vous aviez financé ainsi au lieu de comme vous avez fait. Pourquoi vous avez fait ainsi ?
    -Sais pas trop, ça nous semblait logique, on est allé voir le banquier et il a dit qu'il prêtait....

    Aujourd'hui les banquiers ont intérêt au crédit court et disent mais regardez le coût à 7 ans contre le coût à 25 ans....
    Idem pour l'assureur.

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