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Investissement Immo perso / marchand biens
 

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Investissement Immo perso / marchand biens

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  1. #1

    Investissement Immo perso / marchand biens

    Bonjour,

    Je me suis inscrit sur ce forum afin de tenter d'obtenir un conseil sur un investissement immobilier assez important, j'ai lu beaucoup de forums mais chaque cas est personnel ...

    Je suis propriétaire de ma résidence principal (Credit en cours) et j'ai investi dans "une ruine" depuis 4 ans pour 135K (dans le but de réaliser des travaux pour location ou revente).

    Durant ces 4 années, j'ai monté un projet afin de trouver les financements pour les travaux lourds et réalisé les démarches nécessaires à la Mairie.
    J'ai réalisé toutes ces actions en tant que particulier et en parallèle de mon activité professionnelle.

    Désormais (et un peu tard) je me pose la question de conserver une partie ou revendre l'ensemble qui sera composé de 5 habitations une fois les travaux terminés (réalisés par des professionnels qui devraient être terminés d'ici 6 mois).
    Dans les grandes lignes, le projet est :
    Acquisition : 135K
    Travaux : 500K
    Valeur estimée revente : 750K

    Dans les définitions que j'ai retenu, la réalisation d'une opération / an n'était pas forcément soumise à une assimilation de marchand de bien mais dans ce contexte nous sommes plutôt sur 5 opérations si je revends la totalité divisé ou une seule car cela provient d'une acquisition ?

    Je ne souhaite prendre aucun risque et réaliser l'opération dans les bonnes règles, que me conseillez vous sachant que je dois à minima vendre une des habitations ?

    Quelle serait la meilleure solution dans le cas d'une revente de l'ensemble afin d'optimiser la PV ?

    Merci pour vos aides précieuses.

    •   Alt 24/03/2017 03h12

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Fiscalement vous avez fait quoi avec ce bien ?

  3. #3
    Désolé mais je n'ai pas bien saisi la question ?

  4. #4
    Comment avez-vous déclaré ces travaux au fisc ?

  5. #5
    Bonjour,
    Je n'ai, pour le moment, rien déclaré.
    Les travaux ont été initiés en fin d'année 2016.

  6. #6
    Bonjour,
    Personne a de retour sur une expérience similaire ? Si vous avez des conseils de manière générale je suis preneur.
    Merci.

  7. #7
    Xa ? Une idée ?

    Toujours surprise pour ma part qu'on analyse pas toutes les données avant de faire une invetissement.

    L'immobilier ne s'improvise absolument pas.

    Pour ma part avec cette fameuse année fiscale "neutre" et l'impact sur les revenus fonciers, je garderai le maximum possible.

  8. #8
    On résume.

    Vous avez acheté un bien unique, réalisé des travaux conséquents pour .... le découper et le revendre en tant que plusieurs lots !

    Il va falloir nous en dire plus ! Parce que ca ressemble furieusement à une vente à la découpe, avec des contraintes ...

    règlement de copro, division, mise en place des lots au plan administratif, etc ... Sans compter le fait que lotir + intention spéculative initiale ("dans le but de revendre") --> qualification potentielle de marchand de biens, avec comme conséquence immédiate l'assujettissement TVA et autres joyeusetés.


    Bref : on n'improvise pas une telle opération.

    Avec aussi peu d'information, je ne peux rien dire.

  9. #9
    Je comprends vos remarques mais j'avoue que je ne savais pas moi même que j'irais au bout du projet dès le départ (revente avec permis de construire accepté car je savais comment monter le projet).
    Je confirme que cela sera probablement une vente à la découpe car je souhaiterai pouvoir vendre un des biens à minima à la fin des travaux.
    J'imagine effectivement que je risque effectivement d'être requalifié en marchand de biens et c'est le but de mon message.
    Pensez vous que le fait de vendre 1 bien/ an et de mettre en location les autres soit assimilé également à un marchand de bien ?
    De quelles informations supplémentaires auriez vous besoin ?

  10. #10
    "De quelles informations supplémentaires auriez vous besoin ? "

    Type de bien à l'origine (immeuble, hangar, terrain agricole avec qq batiments, plateaux ?), les travaux réalisés (découpe d'un bien physique en plusieurs appartements ? en tranches mitoyennes ? réhabilitation de batisses séparées ?), les points juridiques traités en fonction de ces travaux (mise en place d'iun réglement de copro ou d'asl, absence de réflexion sur ces points), réseaux d'alimentation communs / dédiés, pour des maisonnettes formalisation des servitudes, etc, etc, etc, etc


    Si vous avez réhabilité une grosse maison en 5 appartements, ce n'est pas la même chose que si vous avez créé un "quartier" en réhabilitant 3 à 5 batisses en 5 habitations disjointes ou au pire mitoyenne.


    Sur le principe général, si vous vendez un unique bien cette année, et que vous conserver les autres plusieurs années, ca ne devrait pas entrainer de requalification. Si vous "ventilez" les ventes sur 5 à 8 ans à venir, c'est une autre histoire, surtout si vous êtes parti d'une batisse unique ou d'un terrain à construire (ce qui vous classe en promoteur de base ...)

    Sur le plan de l'imputation des travaux, idem, tout change selon le but visé. Si vous vendez en MdB le tout aujourd'hui, les travaux seront totalement déductibles, puisque de construction. Si vous louez, tout change : certains travaux seront imputables en location, d'autres non. Il faudra, en revente, pouvoir justifier que tels montants de travaux sont imputables au bien, et uniquement à ce bien, en cours de vente.


    Notez aussi que la qualification MdB vous rend responsable en cas de vices dans les travaux.

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