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Investissement immobilier en 2016

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  1. #1

    Investissement immobilier en 2016

    Bonjour. Que pensez de l’investissement immobilier en 2016 ? Est-ce que cela rapporte ? Et dans quoi investir (logement locatif, parking, immeuble…) ? Merci.

    •   Alt 04/07/2016 10h12

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Bonjour

    "Que pensez de l’investissement immobilier en 2016 ?"

    On va supposer que vous parlez d'immobilier en direct, et pas via une SCPI

    - Investissement financier important/volumineux/lourd à supporter
    - investissement personnel encore plus important (suivi, gestion, évolution fiscale, légale, réglementaire, ...)
    - très peu liquide et très difficile de rectifier une erreur initiale d'investissement
    - une mentalité francaise très portée sur le "salaud de proprio" qui donne un peu le La de la relation Bailleur / locataire comme de la relation Bailleur / législateur pour la location "habitation"
    - une législation alambiquée et évolutive en ce moment pour la gestion "touristique"
    - une législation laissant beaucoup de place à la contractualisation, donc de facto complexe pour le petit investisseur, lorsqu'on parle d'immobilier professionnel.


    Bref, ca n'a rien d'un investissement plan plan qui fonctionne tout seul, et il faut accepter d'y consacrer du temps avant de pouvoir espérer trouver un bien qui commence à être intéressant en investissement locatif.


    "Est-ce que cela rapporte ?"

    Oui. Et Non. Pas de réponse formelle. Un bien mal fichu, mal "commercialisé", mal financé, et pas suivi correctement par le bailleur, c'est un goufre, une pression démentielle. Simple : si vous avez 2000 euros de revenus mensuels, et un loyer de 600 euros, et un investissement immo avec un crédit de 500 euros, il suffit que votre locataire ne paye plus, et vous vous retrouvez le bec dans l'eau pour quelques mois si vous êtes pointu en droit à 3 ou 4 ans si vous ne l'êtes pas ou si votre locataire est plus pointu que vous.

    4 ans pendant lesquels il faut assumer sa vie, son loyer, son crédit, ses charges du bien locatif + ses charges personnels, ses impots, etc ... sans possibilité de sortir (on ne vend pas un bien avec un mauvais payeur sans subir une énorme pénalité).




    "logement locatif, parking, immeuble"

    Impossible de répondre formellement non plus.

    Certains vantent les parkings. C'est à mon sens l'investissement le plus aléatoire qui soit, en immo. un parking c'est certes un cout faible à l'achat, un rendement relativement élevé, mais c'est surtout pas mal de paperasse, et d'emm....., pour un loyer de 50 à 100 euros par mois, surtout si location courte. Et puis les conflits peuvent devenir complexe : le locataire ne paye pas parce que quelqu'un lui a piqué la place. Pour un juge, rien à faire que vous ne puissiez pas faire le pied de grue sur la place, c'est le role du bailleur que de faire respecter l'usage de cette place par son locataire uniquement. Du coup vous avez tord.

    Bref le risque d'ennui n'est pas payé par le rendement.


    Perso, j'ai qq box et qq places (des places "excédentaires" obtenue avec des appartements). Pour la location des places, hormis celles attachées au lot initial, ca n'est pas rentable pour moi. Je préfère laisser les places libres, et voir si je trouve un voisin intéressé par une seconde place de parking. Les box, j'ai la chance d'avoir des box sous commerce, donc je les ai proposé aux commercants pour leurs employés ... Les pros n'achètent pas simplement un emplacement, ils achètent surtout le gain de temps. Par exemple, une agence immo qui loue certains de ces box, les agents ne perdent plus de temps à trouver une place u retour d'un RV, et évitent les amendes. Du coup le pro peut accepter des loyers plus élevés, plus en rapport avec "ce que ca couterait de louer une place dans le parking public à plein temps".

    Mais soyons réalistes : ce cas n'est pas le cas général.

  3. #3
    tout dépend de ta TMI mais l'investissement immobilier locatif à crédit reste , à mon avis , pour ceux qui ont un TMI faible un excellent moyen de développer ton patrimoine .
    même en 2016.
    en effet il faut relativiser les choses .
    les livrets ne rapportent plus rien , les AV en euros sont vouées à ne plus rien rapporter sous peu ( voir les recommandations de l'autorité de surveillance des assurances ) les AV en UC supportent le risque de perte en capital dans des marchés incertains ( brexit , éléctions espagnoles , referendum italien ,élections américaines en novembre , élections en France en 2017 etc....).
    on prédit ici et là une bulle sur les SCPI ...

    bref un locatif bien situé reste à mon avis un élément basique du patrimoine meme si celui ci nécessite une implication personnelle forte en temps et en énergie.

  4. #4
    "tout dépend de ta TMI mais l'investissement immobilier locatif à crédit reste , à mon avis , pour ceux qui ont un TMI faible un excellent moyen de développer ton patrimoine ."

    Sur le papier, oui. Après, il faut bien tenir compte des revenus primaires : une faible TMI est en relation avec un revenu disponible peu élevé, ce qui pose des questions de soutenabilité des échéances en cas de défaut du locataire.

    C'est là que disposer d'un capital initial en sûreté du prêt s'avère important. Mais pas suffisant, il faut que le projet soit bon, bien ficelé, pas du tout idéalisé (ca, c'est le gros défaut des débutants, l'idéalisation d'un projet et le retour à la réalité)


    "bref un locatif bien situé reste à mon avis un élément basique du patrimoine meme si celui ci nécessite une implication personnelle forte en temps et en énergie. "

    Tout le problème étant :
    - de trouver le bien. ca demande du temps, du travail, on ne se lève pas un jour en se disant j'achète. Il faut chercher, se renseigner, trouver des informations détournées, etc ...
    - de l'estimer correctement à l'achat et à la location. C'est un point assez délicat : 10% de trop à l'achat ou 10% sur le loyer, et c'est une opération complètement modifiée.
    - d'estimer correctement les travaux éventuels. Lorsque j'achète, je vois souvent les vendeurs penser qu'il suffit de 1000 euros pour rafraichir le bien. Possible ... en le faisant soit même et en consiérant que son propre travail est gratuit.
    - d'être en mesure d'investir le temps nécessaire pour la mise en location et la gestion, en respectant toutes les contraintes du moment et à venir.


    Prenons quelques cas.

    une TMI à 14%, un appartement acheté 70k, loyer hc 672, mensualité de crédit 450 euros. Un dossier bien pensé. Sauf que défaut du locataire, et procédure mal suivie par le bailleur. Résultat :
    - faute d'avoir correctement informé l'assureur dans les délais et concernant tous les points d'information, l'assurance ne couvre pas.
    - faute d'avoir correctement mené la procédure vis à vis du locataire, en particulier les délais entre la mise en demeure formelle et le commandement, l'activation de la clause résolutoire est invalide.
    - on a un bailleur, qui a une charge d'emprunt de 5500 euros annuels environ, de 1500 euros de charges de copropriété, les assurances, taxes diverses, etc ... le tout lui mange plus du quart de ses revenus, autant dire que ce n'est pas, mais alors pas du tout un long fleuve tranquille.

    Un bailleur disposant de ressources plus importantes. Un appartement bien placé, loyer exigé 1980 euros CC mensuels, soit au dessus du marché. Pour le bailleur, son bien est exceptionnel, ce qui légitime ce "surloyer".
    après 9 mois de visites, il a revu le loyer à la baisse : 1800 euros CC, soit un petit poil au dessus du marché. Comme c'était une propositon d'un locataire potentiel, la location a été faite dans la foulée.
    Bilan : 9 mois sans revenu, pour une mauvaise estimation de loyer, et donc une perte sèche de 16200 euros (à corriger des charges)


    Mon préféré dans le type erreur magistrale. L'achat d'un petit immeuble avec des chambres d'étudiants. Le nouveau propriétaire avait un plan bien précis en tête, sur les travaux, les coûts, les loyers à la sortie. Nickel. Tout bien estimé, tout parfait ... jusqu'au moment où le fisc, mettant son nez dans cette histoire, repère l'existence d'un étage surnuméraire, et l'intégration en surface habitable de surface qui n'étaient pas destiné à cela. Comme le monsieur avait, pour minimiser les frais, rachetés des parts de société plutôt que l'immeuble, le monsieur a du assumer intégralement le redressement de l'ancienne structure sur la non déclaration.



    Donc, est-ce que ca peut être rentable ? Je suis mal placé pour dire non. Par contre, c'est loin d'être un long fleuve tranquille, et si on considère le coût en temps (temps qui ne se récupère pas), ca peut ne pas être aussi rentable en réalité que sur le papier.

    Pour ceux qui veulent de l'immo sans se casser la tête, les SCPI ou les foncières cotées sont préférables. Investir dans la pierre en dur, il faut impérativement envisager le cas difficile, et voir si on a les épaules et le portefeuille pour assumer ce cas difficile.

  5. #5
    Dans la même journée je peux dire que c'est super et aussi que c'est nul pourtant l'immo n'a pas changé en une seule journée !!


    Il n'y a pas de bon produit ou de mauvais, il n'y a que des produits adaptés à l'investisseur ou pas et financé correctement ou débilement.


    Par ex : plus ta TMI est élevée, mieux c'est.

    Donc en fonction de qui on écoute, on n'est pas plus avancé qu'avant la question.

  6. #6
    Hello. Merci à tous d’avoir répondu à la question. @ Dalli : c’est vrai, il n’y a pas vraiment de bon ou de mauvais produit. Il faut juste savoir investir. @ Xa : merci d’avoir touché à plusieurs aspects du domaine : ça m’éclaire beaucoup.

  7. #7
    Bonjour
    Pour moi, il n'y a pas mieux qd on a pas d'argent et qu'on paye un peu d'impot
    On emprunte 100 % et avec les loyers et la reduction d'impots, on doit financer à peu pres 100€/mois
    EX ! studio de 100 000 € sur 20 ans ca fait 500 €/mois avec un loyer de 330 € (frais de gestion deduit) et une reduction de 170 € d'impot (restent inpots fonciers, assurance, etc ..)
    Mais le prêt se rembourse en capital de plus de 300 € par mois
    Donc tu mets 100 € et tu gagne 300 €
    Tu connais d'autres placements qui rapportent comme ca ?

  8. #8
    je suis a la recherche d'un bon projet rentable pour investir.

  9. #9
    denis55 on doit avec les mêmes moyens largement optimiser l'enrichissement.

    Cependant vous oubliez les inconvénients et donc il n'y a rien de mieux, il y a seulement des produits adaptés et des produits non adaptés à votre situation.

    Juste un ex : un investissement immo peut vous empêcher d'acheter votre RP et là faut faire intervenir dans le calcul un montant du loyer que vous auriez pu éviter.

    Si la gestion de patrimoine est un métier qui demande environ 5 ans d'étude (et encore au bout de 25 ans de métier, je continue d'apprendre) ce n'est pas pour rien.


    frankkalus : je suis à la recherche un bon mec à épouser en 2016.

    Vous savez comment faire vous ?

  10. #10
    Citation Envoyé par xa Voir le message
    Bonjour

    "Que pensez de l’investissement immobilier en 2016 ?"

    On va supposer que vous parlez d'immobilier en direct, et pas via une SCPI

    - Investissement financier important/volumineux/lourd à supporter
    - investissement personnel encore plus important (suivi, gestion, évolution fiscale, légale, réglementaire, ...)
    - très peu liquide et très difficile de rectifier une erreur initiale d'investissement
    - une mentalité francaise très portée sur le "salaud de proprio" qui donne un peu le La de la relation Bailleur / locataire comme de la relation Bailleur / législateur pour la location "habitation"
    - une législation alambiquée et évolutive en ce moment pour la gestion "touristique"
    - une législation laissant beaucoup de place à la contractualisation, donc de facto complexe pour le petit investisseur, lorsqu'on parle d'immobilier professionnel.


    Bref, ca n'a rien d'un investissement plan plan qui fonctionne tout seul, et il faut accepter d'y consacrer du temps avant de pouvoir espérer trouver un bien qui commence à être intéressant en investissement locatif.


    "Est-ce que cela rapporte ?"

    Oui. Et Non. Pas de réponse formelle. Un bien mal fichu, mal "commercialisé", mal financé, et pas suivi correctement par le bailleur, c'est un goufre, une pression démentielle. Simple : si vous avez 2000 euros de revenus mensuels, et un loyer de 600 euros, et un investissement immo avec un crédit de 500 euros, il suffit que votre locataire ne paye plus, et vous vous retrouvez le bec dans l'eau pour quelques mois si vous êtes pointu en droit à 3 ou 4 ans si vous ne l'êtes pas ou si votre locataire est plus pointu que vous.

    4 ans pendant lesquels il faut assumer sa vie, son loyer, son crédit, ses charges du bien locatif + ses charges personnels, ses impots, etc ... sans possibilité de sortir (on ne vend pas un bien avec un mauvais payeur sans subir une énorme pénalité).
    Pour ma part j'aurai tendance à avoir une préférence pour la SCPi, cet investissement mi-immobilier et mi-financier qui vous permettra d'avoir facilement un pied dans l'immobilier sans avoir un gros capital de départ. De plus c'est un gestionnaire immobilier qui gère le parc donc l'investissement reste avec des risques mesurés. Si vous voulez investir dans du locatif ou du parking, renseignez-vous bien sur la ville ou vous voulez investir et les opportunités car c'est clairement pour moi l'élément le plus important pour un investissement dans la pierre.

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