Investissement locatif d'une maison

[Manu3267]

Bonjour,
J'ai trouvé une exploitation agricole à racheter, mais le cédant souhaite impérativement vendre la maison d'habitation avec l'exploitation. Malheureusement je n'ai pas les moyens de tout acheter.
Mes parents ayant un peu d'argent placé, on aurait donc l'idée d'acheter cette maison en montant une sci avec mes parents, frères et soeurs, et la louer par la suite.
Montant de la maison : 385 000 euros.
Montant de la location possible : 1500 euros minimum.
La maison en elle-meme est en parfait état, il faudrait éventuellement juste prévoir des travaux de changement des fenetres (double vitrage). Mais les nombreuses dépendances pourraient aussi faire l'objet de travaux.

Que pensez-vous de ce projet ???
Mes parents ont-ils intérêt à garder leur argent placé (environ 200 000 euros) ou à investir dans ce projet (et me permettre de racheter ensuite l'exploitation agricole) ?
Quelle serait le montant idéal à financer par un prêt ? (petit ou gros apport personnel) ??
La création d'une SCI est-elle nécessaire ? (à mon avis oui, pour éviter de rajouter un bien dans la succession).
Quelles seront les conséquences sur l'IR de mes parents (qui seraient les principaux actionnaires de la SCI) ?

Merci de vos conseils avisés.

Cordialement.

[dalli]

Pas possible de répondre à toutes vos questions !

Bonne idée pour vos parents ? Il faudrai passer un heure avec eux pour savoir si c'est bien ou au contraire.

Idem pour le prêt, vos parents ont peut être besoin du revenu pour vivire (une partie des 1500 €)
Dans ce cas il faut prévoir des statuts un peu particuliers.
Prévoir un crédit long peut être.

Oui la SCI est une bonne idée mais les parts de vos parents rentreront dans leur succession.
Une SCI n'est pas exonérée de droits !!!


IR : les associés déclarent les revenus fonciers : revenus moins charges moins les intérêt d'emprunt.


Un conseil : demandez une simulation fiscale jusqu'à l'échéance du du prêt pour comprendre le concept en terme de trésorerie (bcp d'erreur dans le raisonnnement des gens avec l'immobilier)

[Manu3267]

Bonjour,
merci pour ces infos.

En fait je pensais à un truc de la sorte : loyer de 1500 € avec en face des mensualités de l'ordre de 1200 € (d'où le besoin d'avoir un gros apport au départ, sinon les mensualités explosent !!).

D'ailleurs, comment réagissent les banques pour un investissement pour du locatif ?

Concernant l'IR : vous dites qu'ils faut déclarer les revenus fonciers, c'est à dire ? cela correspond-il au résultat de la SCI ? quelles sont les charges déductibles (avec les intérets d'emprunts) ?

Merci d'avance.

[eolizpatrimoine]

1500*12/385000= 4,68% de rendement brut
en enlevant 30% de charges on arrive à un rendement net de 3,27%

Le prix de la maison me parait surévalué, pas forcément par rapport au marché (lui-même probablement surévalué), mais tout simplement en tant qu'investissement.

Même un fonds euro fait mieux, et une bonne scpi fait plus de 5,30% de rendement net

Enfin en mettant un gros apport vous aurez moins d'intérêts à déduire, ce qui engendrera des revenus fonciers, imposés à la tranche d'imposition de vos parents, + 12,3% de csg-crds

Donc bof, après transformer du cash en immobilier n'est pas une mauvaise idée, en espérant que l'immobilier ne se krache pas

Négociez au moins le prix de la maison à la baisse

[dalli]

Les banues veulent des garanties mais pas de pb avec du locatif.

Oui le résultat de la sci se répartit au prorata des associés. Par ex vous parents apportent 50% et vous 50% avec un capital de 1 000 €, cela fait 500 € chacun.


Le résultat de la sci est de 3 000 € (loyers moins les frais de gestion d'une agence par ex, moins la taxe foncière, les travaux et les intérêts de l'emprunt), vous déclarez tous 1 500 € de revenus fonciers dans votre déclaration de revenus.

Après faut se poser une question importante vos parents apporte en capital ou en compte courant d'associé.

[Manu3267]

Malheureusement, le prix de cette maison n'est pas négociable ! elle avait été estimée à plus de 500 000 €.
Mon seul objectif est de trouver une solution pour acquérir cette maison afin de pouvoir ensuite reprendre l'exploitation agricole attenante ! donc je ne cherche pas non plus à faire gagner plus d'argent qu'un placement à mes parents (si possible qu'ils n'en perdent pas et que ça ne leur coute pas trop en IR !).

Quel serait le ratio idéal apport / emprunt pour ce type d'investissement ?
En comptant quelques petits travaux étalés chaque année pour conserver cette maison en bon état (disons 5000 €/an, déductibles des revenus fonciers je pense), les impots fonciers (déductibles aussi je pense ?), les assurances et intérets d'emprunt (déductibles ?), etc...

En résumé, je cherche à monter un financement pas forcément très rentable mais qui ne coûte pas (trop) à mes parents investisseurs.

Merci d'avance.

[dalli]

ratio : pas possible de vous répondre, faudrait faire un bilan avec les différents acteurs et des simulations.

Toutes les choses énoncées sont déductibles.

Alors le loyer est il conforme au marché ?

[xa]

Oui la SCI est une bonne idée mais les parts de vos parents rentreront dans leur succession.
Une SCI n'est pas exonérée de droits !!!

Une solution avec démembrement de la SCI et donation de la nue propriété ? Ce qui permettrait aux parents d'avoir les revenus. Et puis comme la valeur de la SCI tiendra compte de la valeur de la maison mais aussi de la dette, ainsi que de leur age, ca permet de transférer le tout sans droit.

Si les parents sont propriétaires de leur maison, ils pourraient en profiter pour apporter celle-ci dans la SCI (Manu : attention, l'apport d'un bien dans une SCI est considéré comme une vente, avec taxation de la plus value le cas échéant, pour la RP c'est bon, pour un autre bien, il faut en tenir compte).

--> Il me semble que rencontrer un conseiller est nécessaire, il y a trop de paramètres à prendre en compte.

[Manu3267]

Je ne comprends pas la forumule : démembrement de la SCI et donation de la nue propriété ?? où voulez-vous en venir ?

Oui mes parents sont retraités et propriétaires de leur RP, mais n'y-a-t'il pas un risque de la faire rentrer dans la SCI (du genre une évaluation de la RP et donc une taxation affolante car il s'agit d'une grande maison !). Mais me direz-vous, un jour il faudra bien le faire !!
D'ailleurs quel serait la solution pour éviter des droits de succession astronomiques sur cette maison ? la mettre en SCI rapidement, quitte à payer des taxes, ou attendre le décès de mes parents ?

D'autre part, pour acquérir cette nouvelle maison en vue d'en faire du locatif, si on décide d'emprunter la totalité pour avoir des intérets élevés mais déductibles, serait-il judicieux de garder l'apport de mes parents pour renflouer la SCI chaque année au travers de leur compte associé afin d'arriver à un résultat nul... ????
Vous n'avez pas une sorte de tableau Excel avec une simulation de compte de résultats d'une SCI, en prenant en compte les emprunts, travaux, loyers, etc...

[dalli]

Je déconseille fortement la RP dans la SCI en général mais encore moins avec du locatif.

Une sci est une société et vos parents peuvent garder l'us de leurs parts et donner aux enfants la NP.
Ils ont donc les revenus.
C'est pourquoi j'ai évoqué plus haut qu'il faut savoir s'il doivent apporter les 200 K€ en compte courant d'associé ou en capital, cela dépend de ce que l'on souhaite.


Pour la succession : tentons une simulation.
Régime matrimonial de vos parents
Nombre d'enfants
valeur approximative de leur patrimoine
Ont ils fait des donations ?
A qui appartient le patrimoine.