Actufinance
Contacter l'équipe d'Actufinance.fr, le site de toute l'actualité financière
Forum de la finance
 

Bienvenue sur le forum de la Finance


Votre source d'information en bourse, fiscalité, crédit, banque, placements,...


  •  » vous avez un problème financier et cherchez un conseil ?
  •  » vous avez des questions et souhaitez des réponses rapides ?
  •  » vous recherchez des témoignages ?
  •  » vous souhaitez partager vos connaissances ?

... vous êtes au bon endroit ! Nous essaierons de répondre à vos questions.


Si vous êtes membre, vous pouvez vous connecter, sinon inscrivez-vous, c'est gratuit.


OUI ! Je veux m'inscrire maintenant gratuitement !


Investissement locatif - déduction des frais suite à la renégociation de l'emprunt ?

Page 1 sur 2 12 DernièreDernière
Affichage des résultats 1 à 10 sur 20
 
  1. #1

    Investissement locatif - déduction des frais suite à la renégociation de l'emprunt ?

    Bonjour,

    En cas de renégociation de prêt (investissement locatif - taux plus bas et durée inchangée)

    est ce que les frais liés au changement sont déductibles ? (pénalité oui/non, frais de dossier oui/non)
    Si oui, est ce que c'est à déclarer dans les charges déductifs ?

    Par avance, merci de vos conseils.
    Kevin.

    •   Alt 25/05/2013 08h58

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Non ces frais ne sont pas déductibles et si vous aviez des garanties nouvelles comprises dans le nouveau prêt, les intérêts liées à celles ci ne sont pas déductibles non plus.

  3. #3
    Ah !!!

    Je disconviens, ma chère Dalli. Tu as raison et un peu tord en même temps

    Commencons par "Dalli a raison".
    Le principe de base, c'est que seul l'emprunt d'acquisition est déductible. L'emprunt substitutif n'est, lui, pas déductible par défaut.

    Cependant, et c'est à cause de cela que je disconviens :
    "Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

    - le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

    - les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt"

    source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP

    Ca, c'est pour la déduction des intérêts de l'emprunt substitutif. L'appréciation globale est importante : elle permet de déduire des intérêts plus important que l'emprunt initial SOUS RESERVE que la déduction globale dans la durée soit inférieure ! A défaut, la déduction nouvelle sera limitée à ce qui aurait été déduit en présence du prêt initial.



    Pour ce qui concerne les frais annexe de l'emprunt substitutif :
    "Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

    Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

    Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658). "



    Donc, in fine, Dalli se trompe

  4. #4
    Oups 2007 je date un peu !!

    Cependant très cher, tu parles ici des frais de résiliation anticipé et renégociation avec le même établissement.

    Je n'ai personnellement jamais vu un banquier prendre IRA s'il renégocie.


    Donc si je renégocie avec la même pas banque : pas de pb.
    Si je renégocie avec une autre, je paie des IRA à la première, une nouvelle garantie à la seconde.
    Là je pense que je ne me suis pas trompée dans ma réponse.

    Tu confirmes ?

  5. #5
    Non, puisque :
    1) le Conseil d'Etat a statué sur le fait que l'IRA est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du cgi ... (ca c'est pour l'IRA)
    et 2) l'identité du prêteur n'est pas nécessaire (ca, c'est pour les intérêts et frais liés à l'emprunt, l'identité n'étant pas un critère, on peut racheter avec une banque tierce).


    J'ai donné le bofip de septembre dernier, mais j'ai un BOI de 2006 disant la même chose

    C'est juste que ce n'est pas la loi, c'est issu d'une réponse ministérielle de 2003 (RM le ridant, de décembre 2003), faisant suite à quelques décisions devant le TA.

  6. #6
    Merci de vos réponses

    si la nouvelle somme (intérêts d'emprunts + pénalité IRA + nouveaux frais d'emprunt) < somme des intérêts "initiaux" alors la déduction est autorisée aussi bien pour les nouveaux intérêts d'emprunt et que pour les IRA et les nouveaux frais de dossier (avec ou sans changement de banque)

    c'est bien ça ?

  7. #7
    Oui.

    La comparaison se fait globalement en comparant les intérêts restants à courir sur le prêt racheté et le coût total du nouveau prêt (frais + ira de l'ancien prêt + prise de garantie + intérêts). Il faut aussi que le nouveau prêt soit officiellement destiné à racheter l'ancien prêt, ce qui se prouve, par exemple, via une offre de prêt le précisant.

    Et il faut l'indiquer dans votre déclaration, via les remarques en fin de déclaration. Surtout lorsque, lors du refinancement, on voit apparaitre un surcoût temporaire, du fait des frais annexes.

  8. #8
    J'ai souvenir d'un type qui avait été retoqué avec cet argument car le fisc avait dit : ce n'est valable que si vous consrvez le bien jusqu'à l'échéance ce que vous ne pouvez me garantir.
    Bon je retient quand même la logique, merci Xa.

  9. #9
    Pour les intérêts, c'est ok mais je suis toujours "coincés" sur les frais (pénalités + nouveaux frais de dossier) :
    Dans la notice de la déclaration 2044 spéciale, sur la case 250, c'est écrit :
    " les frais d'emprunts liés à la souscription d'un emprunt substitutif ne sont pas déductibles à l'exception des primes afférentes aux assurances contactés pour garantir le remboursement du nouvel emprunt "

    je vous sollicite vos avis .... le redressement, ça fait mal

  10. #10
    Cf mon post plus haut.

    J'ai cité le Bulletin Officiel des Finances Publiques (bofip), du 20 Septembre dernier. Difficile de faire plus opposable, non ?

    Allez, je vous recite le passage concernant les frais du nouveau prêt :
    "Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

    Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

    Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658). "



    Donc je répète : vous déduisez, et vous mettez un petit commentaire dans la déclaration pour préciser que vous déduisez ces frais, en application du BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912, et vous donnez une estimation du coût restant de l'ancien prêt et du coût total du nouveau prêt (intérêts + frais + prise de garantie), pour montrer que le montant total à déduire du nouveau prêt est en deça du montant total restant à déduire de l'ancien prêt.

    Et si le fisc venait contester cela, ce qui nécessiterait de sa part de donner une explication plausible opposable aux décisions du Conseil d'Etat, vous auriez tous les éléments pour éviter la moindre pénalité, puisque vous n'auriez fait qu'appliquer les règles présentés par le bulletin officiel des finances publiques. Après tout, c'est le fisc qui publie ce bulletin. C'est difficile de dire à un contribuable "vous vous êtes trompé, vous n'aviez pas le droit de déduire ce que nous, le fisc, nous annoncions comme déductible dans notre publication à nous"


    •     Cette discussion vous a aidé ? Elle répond à votre question ? Vous la trouvez intéressante ? Partagez la sur vos réseaux sociaux !

Discussions similaires

  1. Investissement locatif ou solde d'emprunt immobilier
    Par fransoa dans le forum Immobilier
    Réponses: 13
    Dernier message: 17/11/2012, 18h50
  2. Locatif et deduction d'intérêts d'emprunt
    Par baika dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 29/08/2007, 19h21
  3. Deductibilitees de frais pour investissement locatif
    Par Invité dans le forum Fiscalité
    Réponses: 7
    Dernier message: 01/12/2004, 22h53
  4. Déduction des intérêts d'emprunt en locatif
    Par Invité dans le forum Fiscalité
    Réponses: 1
    Dernier message: 23/11/2003, 19h52



 
Partenaires - Contacts - Publicité - ActuFinance recrute - Forex - bourse - immobilier - rapports annuels - comptabilité - biographies
© Actufinance - Tous droits réservés.

 
vous aimez la finance et actufinance.fr ?