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LMnP- EHPAD Renouvellement bail commercial par DOMUSVI - GDP Vendôme ..à la baisse !

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  1. #1

    LMnP- EHPAD Renouvellement bail commercial par DOMUSVI - GDP Vendôme ..à la baisse !

    bonjour,

    J'ai investi dans des lots gérés par DOMUSVI-GDP. Les baux vont bientôt arriver à échéance et des CGPI m'informent que leur politique de renouvellement de bail a évolué depuis la fusion du groupe il y a un an : ils renouvellent à la baisse, à -10%, voire pire selon la qualité de l'EHPAD.

    Qui peut confirmer que c'est bien le cas et quels sont les recours pour refuser ces conditions ? (pendant ce temps, ma taxe foncière progresse de 5,5%, les frais bancaires aussi, l'expert-comptable aussi, ... Bref l'écart se resserre et la rentabilité baisse !).

    Faut-il se dépêcher de vendre ? Faut-il mener une action collective contre cette nouvelle politique de DOMUSVI -DVD ?

    Merci !

    •   Alt 19/09/2012 18h28

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Je n'ai pas d'infos mais voila tout ce qui me fait peur dans le meublé.

  3. #3
    Prendre un avocat...
    Le lmnp c'est comme le mariage, pour le meilleur comme le pire...
    Jean-Luc - CGPI depuis 2003 (n° Banque de France: 1062725558FN)

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  4. #4
    Les joies de la location meublée !!! L'investisseur est soumis au bon vouloir de l'exploitant qui fait bien ce qu'il veut.

    On ne peut qu'espérer que votre mauvaise expérience servira de leçon aux investisseurs qui envisagent un tel investissement.
    Benjamin CLAVEL - Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI)
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  5. #5
    Ce n'est pas "spécifique à la location meublée", mais potentiellement partagé avec toutes les locations par bail commercial.
    Par ailleurs, il est aussi possible de faire de la location meublée sans bail commercial, en louant directement aux résidents (mais ce n'est alors pas exactement le même boulot qu'il faut faire).

    Il n'est pas non plus complètement illogique qu'un exploitant d'EHPAD, qui a vu pour un établissement donné sur les 10 dernières années, son chiffre d'affaire et son Ebitda (avant loyers) croitre typiquement de 10-20%, alors que les loyers à payer (s'ils étaient indexés sur l'ICC) augmentaient d'environ 30%, souhaite rééquilibrer son exploitation et ramener le montant des loyers à une proportion plus "normale" de son CA ou de son EBITDA, et utiliser un indice de révision du montant des baux plus en relation avec l'évolution de son activité. Ce rééquilibrage a aussi des avantages pour le bailleur, car il pérennise l'activité de l'exploitant dans la durée, sans nécessairement spolier le bailleur. Voir le PS n°3 ci-bas par exemple.

    Je constate en tout cas que les CGP(I) semblent peu armés pour assister leurs clients dans de telles situations.


    Sur le fond : (ma réponse à la même question d'investisseur-lmnp sur EHPAD résilitaiton de bail location sur le marché libre)

    A ma connaissance (je viens de lire plusieurs bouquins sur les baux commerciaux, et j'ai déjà discuté avec un exploitant qui envisageait des renégociations sur certains de ses EHPAD), c'est au cas par cas, EHPAD par EHPAD, que ça se joue, et selon les arguments invoqués par l'exploitant pour réviser le montant du loyer.

    De manière générale, l'exploitant peut proposer une révision une fois le bail commercial échu (il peut aussi juste laisser courir, et alors ça sera plus compliqué de faire augmenter le loyer avec les indices pour l'investisseur), ou pendant le bail si le loyer a augmenté de plus + de 25% avec la clause d'échelle mobile. L'investisseur peut d'ailleurs aussi proposer un renouvellement du bail avec un loyer modifié.

    Si la négociation/conciliation entre propriétaires et exploitant échoue, c'est au final au juge de se prononcer sur le montant du loyer du bail renouvelé. Le critère que le juge devrait prendre en compte est surtout la "valeur commerciale du local". Dans le cas d'un EHPAD où l'immobilier est adapté à une et une seule activité, c'est les pratiques de la profession qui permettent de la déterminer. Donc à priori le juge tiendra compte de ratios entre chiffre d'affaire (limité à l'hébergement) ou/et Ebitda de l'exploitant et montant total des loyers, ou/et du montant des loyers acceptés par d'autre investisseurs pour des biens comparables (si les 3/4 des investisseurs ont accepté le -10%, ceux qui la refusent auront moins de chances d'obtenir gain de cause : il est donc important que les investisseurs se concertent et que quelqu'un anime la communauté des investisseurs).

    Je n'ai pas encore vécu personnellement cette situation, mais ça va sans doute venir, et je suis intéressé par tout retour d'expérience de ceux qui y font face.



    PS n°1 : Je vais discuter de ceci avec l'avocate qui suit qqs autres de mes affaires, et posterai ici si j'en sais plus.
    PS n°2 : Je n'ai aucun bail co DOMUSVI-GDP, et je sais pourquoi (ça ne veux pas dire que mes exploitants feront mieux). Lire aussi débat : le renouvellement du bail des ephad
    PS n°3 : Lire ce qu'indique un autre exploitant, MEDICA, en 2010, dans son prospectus d'introduction en bourse (http://www.amf-france.org/DocDoif/tx...009-009200.pdf), notamment au 16.4.2 pages 101-102 sur les renégociations effectuées avec ses (gros) bailleurs en 2009, et pages 151-152 sur le niveau des charges locatives.
    PS n°4 Lire fbls.net/ARRETCOMMERCIAL.htm pour une première approche du bail commercial
    Dernière modification par GoodbyLenine ; 21/09/2012 à 04h43.

  6. #6
    GbL dans mon cas si un client a un pb avec un bien vendu par ma boite, j'ai toute l'assistance qu'il faut.

    J'en vends pas donc pas eu à gérer sauf le pb avec P&V et l'intervention de ma boite qui pèse un peu, ça a changé la donne pour mes clients.

    On va du reste le vendre, je ferai un compte rendu de cette histoire quand tout sera fini.

  7. #7
    dalli, concretement qu'avez vous obtenu de PV ?




    Citation Envoyé par dalli Voir le message
    GbL dans mon cas si un client a un pb avec un bien vendu par ma boite, j'ai toute l'assistance qu'il faut.

    J'en vends pas donc pas eu à gérer sauf le pb avec P&V et l'intervention de ma boite qui pèse un peu, ça a changé la donne pour mes clients.

    On va du reste le vendre, je ferai un compte rendu de cette histoire quand tout sera fini.

  8. #8
    Une baisse du prix des travaux pour mes clients.
    Une amélioration de la commucication car pas normal que je découvre le pb quand le client me le met sous le nez.
    Ni non plus que ma hiérarchie ne me croit pas quand je lui annonce les infos tellement ce n'était pas conforme à ce que nous attendions.

    Depuis la communication au moins est améliorée mais pas suffisant pour moi pour proposer ce type d'investissement.


    Maintenant je passe à la revente du bien, encore un tas de difficultés pour lesquelles j'ai fait intervenir la hiérarchie à 2 reprises.
    Suite au prochain n°.

  9. #9
    je ne sais pas si les spécialistes des reventes de lmnp revendent facilement du PV ?




    Citation Envoyé par dalli Voir le message
    Une baisse du prix des travaux pour mes clients.
    Une amélioration de la commucication car pas normal que je découvre le pb quand le client me le met sous le nez.
    Ni non plus que ma hiérarchie ne me croit pas quand je lui annonce les infos tellement ce n'était pas conforme à ce que nous attendions.

    Depuis la communication au moins est améliorée mais pas suffisant pour moi pour proposer ce type d'investissement.


    Maintenant je passe à la revente du bien, encore un tas de difficultés pour lesquelles j'ai fait intervenir la hiérarchie à 2 reprises.
    Suite au prochain n°.

  10. #10
    bonjour goodbylenine, bonjour à tous,

    et merci pour ces éléments précis. Et merci d'avance sur les commentaires de votre avocate.

    Vous parlez de "négociation/conciliation entre propriétaires et exploitant" avec un -s à "propriétaires, mais il me semble qu'un des problèmes est dans l'absence de rassemblement possible des propriétaires : chacun voit son bail renouvelé à la date anniversaire de son achat, pas synchronisée avec celle des autres, donc. Et comment avoir la liste des autres propriétaires ?

    Que voulez-vous dire qd vous écrivez "Je n'ai aucun bail co DOMUSVI-GDP, et je sais pourquoi" ?

    Nous savons que l'une des EHPAD va devoir faire de gros travaux (ils ont même prévu de déménager les personnes âgées temporairement). Ces travaux démarreront au moment où notre bail sera renouvelé. DOMUSVI ne pourra-t-il facilement faire un "chantage" aux propriétaires en demandant une participation aux coûts : par une forte baisse des loyers (-30% ?) et/ou une participation au fint des coûts des travaux par les proprios ? Même si le bail prévoit que le preneur assume les travaux, je suppose qu'il y a des exemples de "rattrapage" par le bailleur qui peut ponctionner du côté des propriétaires ?

    Vu tout ça (renégociations des baux en vue, aggravées par la perspective de ces gros travaux sur l'une des EHPAD, qq commentaires peu rassurants sur GDP avec une perspective d'introduction en Bourse qui va les amener à serrer leurs coûts), nous sommes en train de nous affoler et de réfléchir à vendre nos lots rapidement, avant que les échéances se rapprochent trop. Mais, nous sortions à peine de la période de "pain noir" (remboursement de gros prêts qui ponctionnaient tous nos loyers) et allions entrer enfin dans la période de perception de revenus complémentaires. Ne serait-ce pas un gros gâchis de vendre tout justement maintenant, sans avoir profité de la période de revenus défiscalisés ? Comment calculer l'opportunité de sortir carrément de tout ça (et accepter que "tout ça pour ça" : des années de paperasses, bcp de stress sur le rembst de nos prêts in fine, renoncer à notre projet de construction de ce complément de retraite) ?

    Bref, faut-il se sauver du LMnP ?

    Merci de vos avis...
    Dernière modification par investisseur-lmnp ; 23/09/2012 à 11h27.

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