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mega redressement fiscal de robien
 

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mega redressement fiscal de robien

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  1. #1

    mega redressement fiscal de robien

    Un appel a l'aide et aux conseils..
    Bonjour, investissement de Robien en 2004, revendu en 2010 suite a difficultés et loyers impayes.., revendu a l'équilibre sans moins value ni plus value.
    Pendant les 05 années, hors amortissement foncierDe robien, le déficit global net est de 6200 euros, donc pas un sou gagné grace aux loyers. Nous vendons, avertissons mes impôts et recevons la douloureuse..30000 euros de redressement fiscal; mode de calcul 10700 x 5 a réintégrer comme revenus sur 2010. L'avantage fical nous a fait économiser sur la pèriode 7400 euros d'IR, avons vu le controleur qui trouve normal, soumis le dossier au conciliateur, idem; n'ont pas répondu a ma question principale : comment peut on assujettir des contribuables sur des revenus non perçus (10700 x 5), sur une opération déficitaire (déficit locatif/ 5 ans 6000 euros)hors artifices de robien en IR et PS ? une idée, mais moi cela va à l'encontre des fondements de la république et représente une réelle injustice..d'autant que selon les forums personne n'est traité à la même enseigne, merci d'avance de vos vécus, idées, jursiprudences, ..etc qui pourront étayer mon dossier pour une nouvelle approche du conciliateur et ensuite du tribunal administratif. bonne journée

    •   Alt 17/02/2012 12h11

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Bonjour,
    je peux comprendre votre déconvenue mais votre contrôleur ne fait qu'appliquer les textes.

    En effet le BOI 5D-3-05 N°34 du 21/02/2005 précise au paragraphe 181 :

    C. MODALITES DE REMISE EN CAUSE

    181. La rupture par le propriétaire ou l’associé de son engagement de location ou de conservation des parts entraîne la réintégration dans le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement.
    et je l'ai écrit à plusieurs reprises sur ce forum et il y a déja longtemps...

    Vous avez déduit 5 fois 10.700 € de votre revenu entrainant ainsi 5 réductions d'IR qui furent proportionnelles à vos taux moyens d'imposition annuels respectifs.
    Le FISC vous réintègre la totalité de ces déductions en tant que "pseudo revenus foncier".

    Ce qui n'est pas normal c'est que la totalité soit réintégrée en une seule fois car cela fait grimper dans les tranches et vous allez devoir rembourser bien plus que ce que vous avez économisé et cela sans parler des éventuelles pénalités et intérêts de retard...

    Une plus grande équité eu consisté à réémettre les 5 avis d'imposition tels qu'ils auraient du être émis, sans déduction des 10.700 €, et à vous réclamer la somme des différences éventuellement majorée d'intérêt de retard.
    J'espère qu'on ne va pas en sus vous réclamer les prélèvements sociaux !

    Tel que je l'ai écrit à maintes reprises, l'avantage fiscal est toujours la contrepartie d'un risque et vous en êtes l'exemple vivant, comme bien d'autres d'ailleurs.

    Dans la mesure où vous avez pu vendre au prix d'achat, ce n'est déja pas si mal car bien des gens dans votre situation se sont retrouvés avec des biens vendus à la casse avec 30 à 40% de moins-value ...

    Vous pourrez obtenir des mesures d'étalement mais je doute qu'on vous dégrève le montant réclamé en base.

    Cordialement.
    Jean-Pierre ASTRUC
    CGP
    Ingénieur École Centale de Marseille
    Master 2 "Ingénierie du Patrimoine"
    DU "Gestion Patrimoniale de la Transmission d'Entreprise"
    jpastruc@ad-invest.com
    06 11 94 76 49
    Retrouvez-moi sur viadeo
    http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc
    ORIAS 90 046978
    CIF E003041 ANACOFI-CIF
    Carte T 10935 Pref des Alpes Maritimes

  3. #3
    Je pense quand même à une chose pas logique mais je n'ai jamais travaillé ce point car aucun de mes clients ne revend avant la fin de l'engagement et je suis surprise que vous ne l'ayez pas su avant de vendre car il est clair qu'il faut une méga PV pour financièrement s'en sortir.


    Il y a eu pendant 5 ans 6 200 € de déficit, porté à 10 700 par les amortissements, donc sur cette période l'avantage robien n'est donc que de 4 500 €. Pour les 3 dernières années, la réintégration des 10 700 est logique car c'est la loi hors robien.


    Une petite question : aviez-vous fait seul cet investissement ou avec un conseiller ou pire un défiscalisàtord ?

  4. #4
    Merci de vos réponses, pour info, ils me réclament env 9000 euros de prélèvements sociaux, je suis conscient d'avoir revendu avant la fin et de m'être exposé à un redressement que je pensais équivalent aux économies d'impôts réalisés (env 8000 euros), somme que j'avais prévue dans ce cas, mais là honnêtement je n'arrive même pas à concevoir que l'on puisse valider ce type de calcul..je vais tenter le tribunal administratif pour pouvoir enfin m'expliquer de vive voix, il est en effet impossible de rencontrer le conciliateur.
    bonne soirée

  5. #5
    Ils vous réclament donc les Prélèvements Sociaux sur les "pseudos loyers" réintégrés... que vous n'avez jamais touchés !

    A moins d'avoir eu des revenus fonciers à l'époque, l'imputation des déficits fonciers sur votre revenu global ne vous a créé aucune économie en matière de prélèvements sociaux !

    Donc il peut apparaître anormal qu'on vous réclame de rembourser un avantage dont vous n'avez bénéficié.

    Cela dit la logique de ces organismes est parfois difficile à comprendre.
    Idem par exemple pour les gens déclarant des BNC ou des BIC et ne recourant pas une AGA ou à un CGA; ils voient leur revenu artificiellement gonflé de 25% avant toute taxation... alors que dans l'ancienne mouture la base des revenus taxable était abattue de 25% en cas d'adhésion à une AGA ou un CGA...

    Avec un bon avocat ça peut être plaidé mais à savoir si le juge suivra...
    Tenez-nous au courant.

    Cordialement.
    Jean-Pierre ASTRUC
    CGP
    Ingénieur École Centale de Marseille
    Master 2 "Ingénierie du Patrimoine"
    DU "Gestion Patrimoniale de la Transmission d'Entreprise"
    jpastruc@ad-invest.com
    06 11 94 76 49
    Retrouvez-moi sur viadeo
    http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc
    ORIAS 90 046978
    CIF E003041 ANACOFI-CIF
    Carte T 10935 Pref des Alpes Maritimes

  6. #6
    Bonjour,

    Je me retrouve aujourd'hui dans la même situation que le créateur de ce sujet.
    Je conteste la methode de calcul du remboursement, car au final on me demande de rembourser 2,5 fois le montant d'impôts économisé sur 5 ans.
    Et ce, dans un contexte ou la revente de l'appartement m'a causé une très forte moins value.

    Si le fisc rejette ma contestation, je compte saisir le tribunal administratif.
    J'hésite à me faire assister par un avocat. Pensez vous que cela en vaille la peine ?

    Merci pour votre aide.

  7. #7
    Bonjour,

    Décrivez nous un peu plus la situation. Si vous avez opté pour un De Robien, vous en avez accepté les règles, ce qui inclut l'obligation de louer sans discontinuer sur la période prévue dans le dispositif. Si vous n'avez pas respecté cet engagement, de fait, vous avez une reprise d'imposition calculée selon la méthode prévue dès le départ dans le dispositif, que vous avez accepté au départ là encore !

    A moins d'être dans l'épaisseur du trait, c'est à dire en cours de vente d'un bien après 9 ans de possession, mais "pas tout à fait 9 ans de location", à quelques mois près, ce qui pourrait se défendre, difficile de vous conseiller de prendre un avocat pour une procédure qui semble vouée à l'échec vu le peu d'informations que vous donnez.

    Posez vous d'abord ces questions :
    - vous a-t-on obligé à prendre cette défisc ?
    - l'échec est-il lié au fisc ou à votre choix de produit ?
    - votre sortie anticipée vient-elle du fisc, ou d'une mauvaise anticipation de vos contraintes personnelles ? (on ne signe pas un de robien ou autres en réfléchissant à 2 ans, mais en pensant sur 15 ou 20 ans)


    On voit là, à nouveau, le défaut de ces mécanismes de défiscalisation : les biens sont très souvent survalorisés à l'achat, pour maximiser l'effet fiscal, la locabilité est aussi surestimée trop souvent, le tout pour attirer le pigeon ! Et trop peu de considération de la stratégie patrimonial global, de la réalité du terrain (un De Robien et autre ne fonctionne que si le marché locatif le permet), et des capacités sur 10 ans de l'investisseur (qui souvent réfléchit sur son IR de l'année à venir, et pas sur les 10 ans de contraintes financières sur son budget).

  8. #8
    J'ai acheté ce bien en defisc quelques mois avant mon mariage, en etant complètement naif, et n'ayant pas bien conscience de mon engagement.
    J'ai eu quelques ennuis avec des locataires (impayés). Ma femme s'est retrouvée au chomage pendant 2 ans (mais a retrouvé du travail).
    Cela m'a inquiété sur la gestion du bien.
    J'avais besoin d'alléger mon endettement pour pouvoir acquérir ma résidence principale, ma famille s'aggrandissant.
    J'ai fait une erreur, je le reconnais. Cependant, j'estime que la sanction fiscale est complètement disproportionnée.

    Je compte plaider non pas un effacement du recouvrement, mais une réduction cohérente avec le montant d'impot réellement économisé.

    Imaginez que vous fassiez un emprunt auprès de la banque, et qu'au bout de quelques années il vous reste 10 000 euros à rembourser mais que vous cessez les paiements.
    Quelle serait votre réaction si la banque vous demandait de rembourser 25 000 euros sous prétexte que vous avez rompu le contrat ?

    Cet argumentaire vous semble t il voué à l'échec ?

  9. #9
    Désolé, mais la naïveté n'est pas une excuse valable au plan juridique. Le dossier de défiscalisation précisait ces points, et ne pas l'avoir compris vous permet tout au plus de vous retourner contre le commercialisateur de cette défiscalisation, pour défaut de conseil, mais pas de vous dédouaner de vos obligations fiscales.


    Les ennuis avec les locataires, je vous rassure (ou pas), cela arrive qu'on soit en défiscalisation ou non. C'est un paramètre courant à prendre en compte en matière d'investissement locatif.

    Pour que la comparaison avec la banque tienne, il faudrait considérer le cas hypothétique d'un prêt pour lequel vous rembourseriez moins que le montant emprunté en cas de respect des engagements. Dans ce cas, il est évident que la banque vous offrant un taux négatif sur engagement serait fondée à réclamer le paiement des intérêts normaux et des intérêts de retard en cas de non respect de cet engagement, soit plusieurs milliers d'euros.


    Désolé, mais l'argumentaire ne tient pas : vous aviez un engagement avec le fisc et des conditions de pénalité précisées en cas de non respect de cet engagement, vous subissez ces pénalités. Vous aviez besoin de clarifier votre endettement pour vous agrandir ? C'est exactement le genre de question qu'on doit se poser avant de se lancer dans des investissements sur 10, 15, 20 ans !

    Désolé, mais oui, l'argumentaire me semble voué à l'échec. Vous pourriez obtenir sans trop de difficulté l'annulation des intérêts de retard à titre exceptionnel ainsi qu'un échéancier de paiement, mais l'application d'un barême d'imposition juste pour vous, sortant du droit commun, sous prétexte de naïveté ...

  10. #10
    Merci pour votre message.

    Toutefois, je ne suis pas d'accord avec vous , le dossier de défiscalisation ne précisait pas la méthode de calcul de réintégration des amortissement.
    Il précisait seulement que les amortissements déduits seraient réintégrés , mais pas précisément comment.
    Les conditions de pénalité n'étaient pas claires. (dailleurs elles ne sont même pas qualifiées de pénalités).
    Si j'avais été informé à quel point elles pouvaient s'avérer inéquittables, jamais je n'aurais pris ce risque.

    Vous portez un jugement bien sévère sur un contribuable (moi en l'occurence) qui n'est pas en situation de fraude et qui ne s'est nullement enrichi au profit de l'etat, bien au contraire. Je défendrai ma position auprès du tribunal quoiqu'il en soit.

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