Je suis en brainstorming défiscalisation et je me tourne naturellement vers le forum à la recherche de bons conseils.
Afin de me constituer un patrimoine, j'ai tout naturellement investi sur différents supports, d'abord financiers, puis immobiliers.
A ce jour, sur le plan financier, il ne me reste que de l'assurance vie (100% fonds euro) sachant que les dividendes, j'ai prévu de les arbitrer sur des UC afin de dynamiser tout ça. En plus, j'ai comme tout le monde différents livrets pour les accidents de la vie comme on dit. Point de vue fiscalité, pas de problème.
Sur le plan immobilier, j'ai des SCPI de rendement adossées à un emprunt amortissable, la fin est prévue dans 5 ans. En plus, je vis de me porter acquéreur d'un studio en location (opération en cours), terme prévu dans 10 ans.
Du coup, je me retrouve avec 6.000 euros de loyers annuels. Le problème est que les frais liés aux emprunts ne couvrent absolument pas le montant des loyers, ce qui est une bonne chose.
Mon taux d'endettement passe à 31% (que pour de l'investissement). Ma TMI est à 14% sachant que mes revenus salariaux vont augmenter (1800 euros cette année et 1800 de mieux l'an prochain), encore une bonne nouvelle.
J'ai commencé à faire quelques recherches de mon côté sur les produits de défiscalisation. J'en suis arrivé à la conclusion que les programmes neufs sont chers et pas forcément rentables (ça frise les 3% en gros). Du coup, je me suis intéressé aux SCPI Scellier qui ont l'avantage de permettre un investissement en cash sans mise de fonds trop importante, mais là encore ... rentabilité espérée au tour de 3% !
Quelqu'un pourrait-il me trouver un produit de défiscalisation réellement intéressant qui permette d'allier rentabilité et défiscalisation ?
Vous recherchez un investissement immobilier, financier ou peu importe ? Quelle durée ? Risque accepté ? Quel age avez vous ?
En vrac, les pistes peuvent êtres les suivantes (à déterminer selon vos réponses à mes questions): -PERP: avec objectif retraite, mais TMI 14 % = bofbof -FCPI / FIP -SCPI Scellier (rendement aux alentours de 3.5 % ce qui n'est pas si mal quand on ajoute l'avantage fiscal), éventuellement avec crédit in fine -Girardin Industriel -Investissement loi Dutreil, en solaire photovoltaïque par exemple -SOFICA J'en oublie surement... Bref il y a beaucoup de solutions, et à mon humble avis il conviendrait de faire un bilan patrimonial complet avec un CGPI pour savoir quelle(s) piste(s) privilégier. . Benjamin Clavel - CGPI benjamin@conseilspatrimoineservices.fr http://www.assurance-vie-sans-frais.net/
Précisément, combien je paie d'impôt n'est pas très important dans ce sens que c'est très variable.
Pour tout dire, je me suis marié en 2008, donc presque rien. Cette année, je devrais tourner à un peu plus de 3000 euros. Avant 2009, mon épouse pouvait déduire beaucoup de frais de route, notre imposition était de 1700 euros. Enfin, bébé est prévu pour cette année, donc pour l'an prochain, moins d'impôt. En plus, comme je l'expliquais dans mon poste, je vais être augmenté cette année et l'an prochain. S'il vous faut des chiffres, nous faisons 40.000 euros de salaires annuels et à compter de cette année 6500 euros de revenus locatifs.
Nous avons 2 crédits d'investissement immobilier, l'un à 500 euros à terme dans 5 ans et l'autre à 650 euros à terme dans 10 ans (en cours de négociation).
Une autre donnée importante, nous sommes logés par mon employeur (sans loyer) et c'est une clause dans mon contrat.
Concernant notre âge, 30 et 31 ans.
- Le PERP : pas adapté nous sommes d'accord. - FCPI / FIP : Très risqué. - SCPI Scellier, peut être mais je me pose beaucoup de questions auxquelles j'ai beaucoup de mal à trouver des réponses. - Girardin Indistriel : investissement trop important (taux d'endettement de 30% actuellement). - Investissement solaire : pas de réduction d'impôt sur le revenu et pas aussi rentable que ça. - SOFICA : sans intérêt à mon sens. Gains potentiel faible.
Auriez-vous de la documentation sur les SCPI Scellier, vous me parlez de 3,5% alors que les chiffres que j'ai pu lire me parle de 3 et en plus les frais de souscription et de gestion sont relativement élevés.
Concernant le solaire, j'attends que l'on m'explique que devient le capital investi au terme du contrat, parce que de ce que je sais, un panneau photovoltaïque perd 50% de sa capacité au bout de 10 ans. Si je compte 8% par an, mais que je perds la quasi-totalité du capital, ce n'est une opération très rentable. A moins que j'ai raté une subtilité.
Je reprends vos différents points pour gagner en clarté dans ma réponse:
- Le PERP : pas adapté nous sommes d'accord. OK - FCPI / FIP : Très risqué. PAS VRAI. IL EXISTE DEPUIS L'AN DERNIER DES FIP EN VENTURE LOAN, AVEC UN RISQUE INFIME PAR RAPPORT A CE QUI SE FAISAIT AVANT. - SCPI Scellier, peut être mais je me pose beaucoup de questions auxquelles j'ai beaucoup de mal à trouver des réponses. ENVOYEZ MOI VOTRE TELEPHONE PAR MAIL, ON SE FIXE UN RDV POUR EN PARLER. - Girardin Indistriel : investissement trop important (taux d'endettement de 30% actuellement). VOUS CONFONDEZ AVEC GIRARDIN IMMOBILIER. EN INDUSTRIEL, C'EST DE LA DEFISC ONE SHOT, IL N'Y A PAS DE CREDIT. MAIS A PRIORI VOUS NE PAYEZ PAS ASSEZ d'IMPOTS - Investissement solaire : pas de réduction d'impôt sur le revenu et pas aussi rentable que ça. SI SI, CA EXISTE AVEC 25 % DE REDUC IRPP A L'INVESTISSEMENT (IL N'Y A PAS QUE SOLABIOS DANS LA VIE ;-) - SOFICA : sans intérêt à mon sens. Gains potentiel faible. JE SUIS D'ACCORD, J'AIME PAS NON PLUS.
Auriez-vous de la documentation sur les SCPI Scellier, vous me parlez de 3,5% alors que les chiffres que j'ai pu lire me parle de 3 et en plus les frais de souscription et de gestion sont relativement élevés. ENVOYEZ MOI VOTRE MAIL.
Concernant le solaire, j'attends que l'on m'explique que devient le capital investi au terme du contrat, parce que de ce que je sais, un panneau photovoltaïque perd 50% de sa capacité au bout de 10 ans. LA ENCORE IL N'Y A PAS QUE SOLABIOS DANS LE SOLAIRE. JE BOSSE AVEC UN AUTRE PROMOTEUR QUI PROPOSE UN TOUT AUTRE MONTAGE.
. Benjamin Clavel - CGPI benjamin@conseilspatrimoineservices.fr http://www.assurance-vie-sans-frais.net/
Pour la partie scellier, je vous conseille d'ores et déjà un forum du nom de lmnp-forum, qui regroupe les problèmes de propriétaires confrontés à des programmes de mauvaise qualité. C'est très instructif. Mais ne vous effrayez pas pour autant. Lisez bien, prenez des notes et allez voir ensuite un commercialisateur expérimenté (qqes noms P&V, Icade, Valority,...) et posez lui toutes ces questions. N'oubliez surtout pas le principe de la base : même si l'on parle défiscalisation, il s'agit d'abord d'immobilier, ce sont les fondamentaux de l'immobilier qu'il vous faut regarder en premier (localisation, périmètre,...)
Avec 3.000 € d'IR à payer, vous pouvez commencer à envisager une opération Girardin Industrielle.
Défiscalisation "one shot", report des réductions d'impôts non imputées, pas d'engagement lourd sur le long terme... et risque limité à condition de choisir le bon opérateur.
Cordialement, Benoît JAMET
Gérant SARL BJ FINANCE Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant RC professionnelle et Garantie financière COVEA RISKS Carte professionnelle T n°11492 Tél : 06 61 25 38 81 Mail : benoit.jamet@gmail.com www.bj-finance.com
Savoir si une opération de défiscalisation est adaptée est toute la question. Maintenant, il me paraît évident que ce type d'opération se prépare, d'autre part, certaines opérations permettent d'adapter le montant de l'investissement au besoin en défiscalisation.
En ce sens, les SCPI Scellier pourraient être adaptées, mais je trouve que les frais d'acquisition et de gestion consomment la rentabilité.
Ma question tourne en fait autour d'une constatation personnelle. Peut-on allier défiscalisation et rentabilité ? Parce que si l'on prend l'exemple d'un scellier, on ne m'enlèvera pas de l'idée que le bien est sur-payé ce qui gâche tout.
Pour la petite histoire, je ne suis pas fiscalophobe, je trouve normal de payer des impôts d'ailleurs. Mais il me semble que les lois de défiscalisation ont pour objectif de subordonner les particuliers à l'Etat, ce qui fait baisser les engagements de l'Etat.
S'il existe des lois de défiscalisation qui me permettent de me construire un patrimoine, notamment en profitant d'une bonne rentabilité, je suis preneur.
vous dites : "S'il existe des lois de défiscalisation qui me permettent de me construire un patrimoine, notamment en profitant d'une bonne rentabilité, je suis preneur". Dans ce cas, oubliez directement le girardin industriel : ce n'est absolument pas une opération patrimoniale.
Quant au SCPI Scellier, je me suis récemment livré à un comparatif avec une SCPI de rendement et le résultat est édifiant : le TRI d'un investissement "SCPI Scellier" est à terme sensiblement le même que celui des SCPI de rendement. En gros, on pourrait dire que la défiscalisation profite au promoteur du produit, mais pas à vous.
Que faire alors ? Vous avez des revenus fonciers. Pourquoi ne pas acquérir un petit logement avec de lourds travaux à réaliser ? Ces travaux sont déductibles de votre revenu foncier et le déficit ainsi créé est reportable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 euros. Si vous réalisez l'opération en fin d'année, vous pouvez étaler vos travaux sur 2 exercices fiscaux... Évidemment, cela nécessite un petit peu d'investissement personnel, mais le résultat pourrait être plus intéressant que sur du produit packagé.
Pascal
Pascal CHAUVET Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant www.patrimoine-et-conseils-provence.fr Tél : 04.96.20.39.89
C'est vrai que si vous cherchez une opération patrimoniale le girardin industriel n'est pas adapté, en revanche si vous cherchez une opération fiscale et rentable en attendant de retrouver votre capacité d'épargne c'est un produit à regarder. En effet, bien monté ce type d'investissement offre du fait du crédit d'impôt reportable une rentabilité de l'ordre de 30%, aujourd'hui je ne vois pas quel produit fait mieux. Cela permet d'économiser un peu le temps de solder les crédits et de se relancer pour le coup dans une opération plus patrimoniale en déficit foncier ou autre dispositif. Alexandre BAUDRIN SADC patrimoine baudrin-sadc@orange.fr
un CGPI vous dira celà mieux que moi mais voici ma version:
vous investissez 100 dans une société (une TPE) qui installe et gère des panneaux solaires. La 1ere année vous économisez 25% en impôts les 9 années suivantes, vous avez un revenu sous forme de dividendes d'environ 6 ou 7% A maturité des 10 ans, la société vous rachette vos parts de la société pour une valeur de 100. Au total sur 10 ans, en comptant les réductions d'impots, vuos doublez votre capital. Le risque que j'y vois, que la société fasse faillitte avant les 10 ans. Mais mon CGPI me dit que c'est pas possible. (surement peu probable)...
Je dois avouer que vous avez aiguisé ma curiosité concernant l'investissement solaire. La rentabilité n'est pas astronomique, mais plus que correcte, d'ailleurs, je me méfie des opérations "trop rentables".
J'ai beau chercher, je ne vois pas de faille. La capital est restitué petit à petit au terme de 20 ans, les dividendes versés annuellement, un crédit d'impôt de 25% la première année, surtout une responsabilité limitée aux apports. Rien que de bonnes choses.
Maintenant, quelques questions : 1/ Les dividendes entrent dans quel cadre ? (BIC non professionnel) Et y a-t'il des incompatibilités avec certaines professions ?
2/ Comment fonction le Giradin Industriel dans ce cas ? C'est un amortissement de 40% de la valeur de l'apport (du bien) ou bien 40% d'abattement sur le dividende ?
3/ Quelle est la mise de fonds minimum et maximum pour cette société ?
Quoiqu'il en soit, je constate qu'il n'y a effectivement pas que du SOLABIOS !
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