je suis sur le point d'acheter un T2 dans une ville universitaire, dans le cadre de la nouvelle loi Scellier...Mais je viens d'apprendre que 20% de l'immeuble a ete achete par le parc HLM...Vaut-il mieux l'eviter? Cordialement.
Attention à la loi SCELLIER, les décrêts ne sont pas encore votés...Il y a encore un flou sur l'éligibilité des programmes. Outre le fait que le programme doit se siter dans la zone A OU B, la date du permis de construire doit etre postérieur à septembre 2006, le programme doit bénéficier de la RT2005... Donc attention, exigez une attestation du promoteur! Par ailleurs,méfiance sur la résidence: demander la répartition locataire/propriétaire, s'il y a deja une partie investisseur, une partir HLM...Il y a de grandes chances qu'entre la partie investisseur dont vous faites partie, la partir HLM, on soit déja à 50% de locataires... Quelle est la ville en question?
talence fait bien partie de la zone B1 doit pas de soucis de ce côté la. Par contre, avez vous vérifié la date du permis de construire?Assurez vous qu'il soit d'après septembre 2006. Je ne connais pas ce programme de talence, mais je sais que floirac ou encore begles sont assez dynamique en temre locatif, et un peu plus coté donc moins d'appartements sociaux. Quel est votre budget?Et surtout quel est votre objectif?Si cet investissement est ds un but retraite et pas forcement revente, alors pkoi pas, selon votre age, si une revente est probable privilégier un autre emplacement
Merci pour votre reponse. Je vais en effet me renseigner sur la date du PC...Dans le cas où j'avancerais pour un achat de 160000 euros, ai-je intérêt a faire un apport important de l'ordre de 60000 euros, de facon a emprunter uniquement 100 000 euros sur 15 ans, a un taux interessant (autour de 5%TEG). Ou vaudrait-il mieux emprunter 120 OOO sur 17 ans (je vais avoir 58 ans)...Merci pour votre attention.
Etant donné votre âge, quel est le but de votre investissement ? Est-ce la réduction de votre imposition ? Est-ce la préparation de votre retraite ?
Un investissement pour un SCELLIER à votre âge et si proche de la retraite et, donc, d'une baisse de revenu et, donc, d'imposition, m'amène à me poser la question de l'opportunité de cet investissement.
Espérant avoir répondu à votre question.
Frédéric Desforges
Conseiller en Gestion de patrimoine DEA de droit privé Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse
Oui, surtout baisser les impots. Je dois prendre ma retraite dans 10 ans...J'ai cru comprendre que la loi Scellier etait interessante dans cette perspective...J'ai cru comprendre que ce n'est pas votre avis?
Vous allez donc prendre votre retraite à 68 ans. Première question : Etes vous profession libérales ? Dirigeant de votre entreprise ? Salarié ?
Vous cherchez à réduire votre imposition. D'accord. L'investissement envisagé réduit il sensiblement celui-ci ? Ici, votre réduction annuelle sera de 4444 € si mon calcul est bon.
A la fin de votre gain fiscal, que comptez vous faire de votre bien ? Le vendre ? Le laisser en location ?
Enfin, où habitez vous ? A Talence, près du bien que vous allez acquérir ou à Strasbourg ?
Ne connaissant pas votre profil, je ne peux me prononcer sur l'opportunité réelle de votre investissement.
Ma réponse se basait sur votre age et le fait que vous pouviez prétendre à partir à la retraite à 60 ans, voir 65 ans. Prendre un emprunt sur une si longue période pour un tel investissement, me paraissait excessif. De plus, étant donné votre age, les assurances décès invalidité ne seront pas les moins chères.
Enfin, l'une de mes craintes (mais elle est personnelle), est de voir les excès du Robien Borloo se répéter avec le SCELLIER et, si vous n'habitez pas Talence ou sa région, nous y sommes...
Sinon, en théorie, le dispositif SCELLIER est intéressant en soi s'il est bien gérer et que l'effet fiscal n'est pas le seul rechercher.
Espérant avoir répondu à votre question.
Frédéric Desforges
Conseiller en Gestion de patrimoine DEA de droit privé Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse
Bonsoir, Je suis enseignante, pouvant travailler jusqu'à 68 ans...Le bien acheté se trouve pas loin de mon lieu d'habitation et je pense le revendre la 10° année, de façon à récupérer le capital à terme, après avoir réglé ma dette...Je suis en train de me renseigner sur des montages financiers et je crois que le plus interessant est de faire un apport personnel important et d'emprunter sur 15 ans...Qu'en pensez-vous? Merci pour votre attention.
Si vous pouvez faire un apport important.... ne le faites pas.
Je pense qu'il est préférable pour vous de conserver un patrimoine financier liquide rapidement pour faire face à un imprévu de santé ou autre que ne vous permet pas un bien immobilier, surtout avec avantage fiscal vous bloquant pendant 9 ans minimum.
Sur un plan patrimonial, vous pouvez plus facilement, à moindre frais, transmettre votre bien à vos héritiers en faisant un apport faible et en logeant le reste du "gros" apport dans un support assurance-vie par exemple. Si vous êtes mariée, la protection de votre conjoint est plus intéressante. Si vous ne l'êtes plus ou pas, la transmission se fera à moindre frais, si vous êtes amenée à partir de manière prématurée.
Ce n'est pas très gentil de parler de cela, mais dans notre travail, c'est nécessaire de l'envisager.
Ensuite, si vous faites un gros apport, vous aurez moins d'intérêt à déduire de vos revenus fonciers. En effet, le scellier joue en réduction d'impôt et non en déduction, i.e. vous n'amortissez pas le bien. Donc, avec un gros apport, dans 2 à 3 ans, si ce n'est pas plus tôt, vous allez vous retrouver en revenus fonciers, donc déclarer plus de revenus, et, donc, payer plus de CSG/CRDS/RSA et d'IR. Avec un apport minimal (aucun est l'idéal) vous ne serez en revenus foncier que plus tardivement.
Maintenant, il faut également envisager votre capacité d'emprunt par rapport à l'investissement souhaité et le train de vie que vous souhaitez garder.
Espérant avoir répondu à votre question.
Frédéric Desforges
Conseiller en Gestion de patrimoine DEA de droit privé Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse
Oui, je comprends votre point de vue, mais si j'emprunte un maximum je vais me retrouver dans 10 ans avec une dette importante à regler et un capital a terme inferieur... Sur un achat de 160 OOO euros, un apport de 50 000 (donc pret de 110 sur 15 ans) vous parait-il excessif? Cela me fait une mensualite acceptable (autour de 860 euros, selon les propositions déjà obtenues). Je pense pouvoir louer l'appartement autour de 500 euros minimum...Est-ce que la réduction d'impôt se révèle intéressante? Merci.
vu votre age, je vous conseille de faire un apport et de limiter la durée, et vos estimations me semblent cohérentes (50k€ d'apport sur 15 ans). Il vaut mieux payer un peu de csg sur du bénéfice foncier (qui sera très faible de toute façon) plutot que de payer des intérets d'emprunts, qui sont déductibles seulement dans votre tranche d'imposition, et qui de toute façon sont perdus. Là où je rejoins fred, c'est de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier, donc ne mettez pas toutes vos économies en apport, c'est trop risqué, gardez des liquidités. pour le bien, prenez un bien près de chez vous, où vous connaissez le marché et où limite vous pouvez le gérer vous même. Effectivement les abus des robien/borloo peuvent continuer avec la scellier, il faut toujours prendre ses précautions, on achéte un bien et non une défisc !
D'apres vous aurais-je interet de prendre plutot un pret in fine? Exemple: pret de 156 000 euros; depot de 30 000 sur 17 ans, avec effort d'epargne de 300 euros par mois? Avec le gain d'impots je pourrais faire des apports reguliers sans penalité... Merci pour votre reponse
Je l’ai écrit plusieurs fois sur ce forum, le financement est la pierre angulaire de l’opération.
Si l’on s’en tient à l’aspect fiscal, ne pouvant imputer un déficit foncier lié à votre « scellier », vous n’avez aucun intérêt à en générer un ; dès lors que ce principe simple est assimilé, il suffit de caler le financement pour que durant la période de remboursement les loyers soient annulés par l’ensemble des charges et rien de plus.
Un crédit infine va effectivement vous permettre d’optimiser le financement ; la trame de réflexion est la suivante :
- déterminer votre loyer annuel net de charges, hors frais financiers (intérêts + ADI) - une fois le taux FIXE connu, calculez le montant à emprunter pour que la somme annuelle des intérêts et de l’ADI gomme le loyer annuel net
Ex : votre bien coûte 150.000 € Le loyer brut annuel est de : 5.250 € Assurances (Carence, vacance , loyer impayé), Taxe Foncière, Frais de Gestion et charges propriétaires représentent en moyenne 20% du loyer. Le loyer annuel net de charges déductibles est de : 4.200 € C’est ce montant qui devra être annulé par les frais financiers liés au crédit. Soit un infine taux fixe assurance comprise à 5,50% , le montant à emprunter se calcule alors aisément : M = 4.200 / 0,055 = 76.367 € Votre apport devra être de : 150.000 – 76.367 = 73.633 € et RIEN DE PLUS !!
Notez que si vous adossez une somme identique au montant emprunté, vous pouvez vous passer éventuellement de l’Assurance Décès ET vous pourrez exiger de la banque qu’elle ne prenne pas de garantie hypothécaire, ceci à la condition que votre placement soit fait en fonds EUROS exclusivement.
Evidemment cela suppose de ne PAS ACHETER un produit PACKAGÉ !! et là vous risquez de vous heurter au « vendeur de robien », non pardon au « vendeur de scellier » qui va voir d’un mauvais œil votre demande de dépackager sa « belle solution »…toute faite.
Vous pourrez alors éventuellement vous assurer en décès chez QUI VOUS VOULEZ et au montant que vous désirez sans aucune obligation.
ATTENTION au prix SURPAYÉS sous prétexte de « carottes fiscales » ; les robien/borloo ont faits des ravages à tel point que le législateur a supprimé la Zone C. Emplâtre sur jambe de bois, Rendez-Vous dans 3 ans pour un bilan… La « carotte scellier » étant encore plus GROSSE que les carottes Robien/Borloo, plus GROSSES aussi risquent d’être les tentatives de « surfacturation scellier »…
Et SURTOUT consultez un VRAI professionnel qui saura vous CONSEILLER dans VOTRE intérêt.
Cordialement. Jean-Pierre ASTRUC CGPI Ingénieur École Centale de Marseille Master 2 "Ingénierie du Patrimoine" jpastruc@ad-invest.com 06 11 94 76 49 Retrouvez-moi sur viadeo http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc et sur le site : http://www.ad-invest.com
juste JP, quand vous parlez des surcotes dues à la loi scellier,je suis d'accord, mais c'est la même chose pour les girardin, que vous pronez pourtant souvent sur ce site...
n'oubliez pas que ce que vous mettez en nantissement est complétement bloqué, il faut ABSOLUMENT être sûr de ne pas avoir besoin de cet argent pendant toute la durée du prêt. Perso, mise à part dans certains cas (bénéfice foncier déjà existant et client ayant beaucoup de liquidité), je ne suis pas très chaud pour du in fine...
Oui, je comprends le principe: somme bloquee pendant un certain temps, mais quant au cout du credit est-ce que l'amortissable reste moin cher que le in fine? Est-ce que dans l'in fine est-il possible de faire des apports reguliers sans penalite (frais d'entree comme dans les assurances vie?). Peut-on vendre le bien avant le terme? Merci pour vos lumieres.
Ne mélangez pas l'infine qui est un crédit dans lequel on rembourse le capital en une seule échéance, avec le contrat d'assurance vie qui sert à garantir le remboursement au terme de la période de capitalisation. Les frais d'entrée et frais sur versement sont TOTALEMENT INDÉPENDANT du crédit lui-même. Avec 100% d'adossement, vous pourrez apporter un contrat en "délégation externe" sur lequel vous aurez négocié des frais d'entrée et des frais sur versements à 0. La pénalité de remboursement anticipée sera elle laissée au bon vouloir du prêteur. Si vous empruntez à 5% et que votre fonds euros vous ramène du 3,50% net, le coût de votre crédit ne sera que de 1,5%... Enfin avec 100% d'adossement on se moque de la durée du crédit car on peut le rembourser à tout moment. Enfin ne remboursant que des intérêts, le loyer couvre la mensualité et l'endettement résultant est nul !
Bref signer pour un "pakage" sans se poser les bonnes questions est le moyen le plus sûr de ne PAS optimiser son opération.
Pour répondre à babas sur la GIRARDIN, je ne fais la promotion que des produits que je connais parfaitement pour avoir de la famille à la Réunion et connaitre les sites où investir et les promoteurs avec lesquels travailler.
Idem en Métropole où je ne commercialiserai JAMAIS du labellisé "usine à scellier" en troisième couronne de Toulouse et livrée à 24 mois... c'est du PACA, livré dans l'année et construit par des promoteurs locaux qui font des appartements pour de l'accession en Résidence Principale et qui accessoirement peuvent constituer de l'investissement locatif, éventuellement éligible au dispositif scellier. Évidemment PAS de package; ce point a par ailleurs été largement discuté ici même ces dernières années.
L'ACCESSOIRE doit suivre le PRINCIPAL et PAS le contraire ;-))
Cordialement. Jean-Pierre ASTRUC CGPI Ingénieur École Centale de Marseille Master 2 "Ingénierie du Patrimoine" jpastruc@ad-invest.com 06 11 94 76 49 Retrouvez-moi sur viadeo http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc et sur le site : http://www.ad-invest.com
je disais juste de ne pas "casser " la scellier, qui est une des meilleures lois que l'état ai sorti depuis longtemps (gain d'impot équitable, important, simple à comprendre), mais plutot certains promoteurs et leurs réseaux de vendeurs tirant à l'aveuglette en vous lisant par moment, certaines personnes vont penser que la scellier, c'est de la m.... comme la robien c'est pas la loi qui rend l'opération intéréssante, mais le bien en lui même
Bonjour babas, on se connaît depuis suffisamment longtemps et vous avez du lire à mainte reprises que je n’ai jamais mis en cause les dispositifs eux-mêmes (perissol, besson, robien ..). A contrario je dénonce haut et fort, comme d’ailleurs beaucoup d’autres Professionnels, la reprise de ces dispositifs par des gens sans scrupule qui s’en sont outrancièrement servi pour commercialiser des biens à des prix délirants dans des zones qui attendent toujours de potentiels locataires… via des montages financiers qui ont plombé les investisseurs trop confiants dans les beaux discours de ces marchands de rêve…exerçant au passage de manière totalement illégale pour la grande majorité d’entre eux.
Nombreuses ont été les émissions TV et articles de presse qui ont présenté, détails à l’appui, des exemples de « galères » vécues au quotidien par des victimes qui cherchent désespérément à se sortir des ces pièges à c…
Fort heureusement toutes les opérations n’ont pas été catastrophiques et il n’est pas question ici de jeter le bébé avec l’eau du bain, mais il faut bien constater que le législateur, conscient des faits et sous la pression des procédures qui éclatent de tous bords, a du tout à la fois : - essayer d’endiguer la frénésie des promoteurs à construire n’importe où pour faire toujours plus de marge (d’où la disparition de la Zone C en scellier) - essayer de redorer un peu l’image de la defisc que certains commercialisateurs sans scrupule ont traîné dans la boue - essayer de relancer la construction en « grossissant la carotte » car l’Etat est bien le premier gagnant dans l’affaire (quand le bâtiment va, tout va …)
Belle équation à résoudre par nos parlementaires, sous la contrainte des lobbies des constructeurs qui se sont tellement enrichis, que leur pouvoir financier dicte quelque peu les décisions politiques prises (inutile de se voiler la face).
Bref, on nous présente aujourd’hui le « scellier » comme le remède universel qui va permettre de résoudre toutes ces problématiques ; je veux bien, mais je demande à voir et on ne pourra faire un bilan que dans 3 ans, temps nécessaire à ce que les problèmes, si pb il y a, soient avérés comme tous ceux qu’ont eu à subir certains « robienisés » et « borlootisés » qui regrettent amèrement, mais un peu tard, de s’être laissés embarqués. (le corbeau, honteux et confus, jura mais un tard qu’on ne l’y prendrai plus…)
Il est clair que le dispositif en lui-même est assez alléchant, notamment pour les contribuables payant jusqu’à 8000 € d’impôt et SANS revenus Fonciers, du moins si l’on ne voit que le volet Fiscal… La suppression de la Zone C et les contraintes de construction en matière d’économie d’énergie (norme RT 2005) tendent aussi à éviter les dérapages scandaleux de beaucoup de Robien/Borloo. Cependant la Réduction d’Impôt ne minore pas les assiettes taxables aux Prélèvements Sociaux et pour ceux qui ont déjà des revenus Fonciers importants, seul un calcul précis permettra d’évaluer les efficacités respectives des différents dispositifs défiscalisant.
Par ailleurs le législateur ne règle en rien les problèmes des milliers et milliers de personnes qui se sont déjà faites arnaquer à l’insu de leur plein grès… et il serait peut être temps que la commercialisation de ces produits ne soit assurée que par des gens aptes à délivrer du CONSEIL dans l’intérêt de leurs clients. Je crains fort que les « cow boys » robien/borloo ne se transforment ipso facto en « cow boys » scellier et que de gros « dégâts collatéraux »soient encore à envisager ;-((
J’en veux pour preuve que pas plus tard qu’hier j’ai reçu deux appels de call center pour me vanter les vertus des « nouvelles lois fiscales »…les fichiers sont de nouveaux réexploités… L’un de d’un Organisme « mandaté par le très Haut » l’OFEP et l’autre par IFB… Je vais les recevoir et jouer « la blonde » pour voir et enregistrer ce qu’ils vont me débiter…
Bref, je le répète, il faut raison garder et éviter de se « précipiter sur la carotte scellier » comme une carpe affamée se jetterait sur un asticot qui remue !!
Cordialement. Jean-Pierre ASTRUC CGPI Ingénieur École Centale de Marseille Master 2 "Ingénierie du Patrimoine" jpastruc@ad-invest.com 06 11 94 76 49 Retrouvez-moi sur viadeo http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc et sur le site : http://www.ad-invest.com
entièrement d'accord avec vous, mais ce n'était pas dirigé envers vous car vous savez faire la différence entre les défiscalisations montées à la "j'en ai marre de vivre" et les bons placements, mais plus pour les néophytes qui vous en lisant sur certains posts pourraient tout mettre dans le même panier malheureusement les gros ont fais du tord à ceux qui essaient de faire correctement leur métier, et le plus surprenant, c'est qu'ils y arrivent encore malgré la pub de m... qu'ils se sont faite !!
Ayant lu quelques conversations de ce forum, et vous étant un professionnel confirmé J'aimerai savoir quels sont les pièges à éviter dans ce dispositif (hormis bien sûr l'emplacement du bien) car nous recevons prochainement plusieurs conseillers pour ce dispositif SCELLIER?
une fois que vous avez l'emplacement, vous avez fais 80% du chemin. Faites attention au % proprio/investisseur, évitez les barres exclusivement faites pour du robien/scellier. Qualité des prestations/finitions, et enfin le prix par rapport au marché local, ainsi que le potentiel locatif du coin. en gros, achetez dans un coin que vous connaissez, ça évite bien des écueils... Ah si, attention aux discours trop "rassurants" sur les assurances locatives ou package de gestion, bien souvent on est mieux servi par soi même !
- ceux liés à l’emplacement du bien - ceux liés à l’affectation des biens - ceux liés à la gestion - ceux liés à la valorisation et la revente - ceux liés aux redressements fiscaux
- ENFIN ceux liés à la présentation et à la distribution des produits packagés. Ne prenez RIEN pour argent comptant, surtout de la part de vendeurs déguisés en « conseillers », conseiller de quoi et de qui on se le demande… (devil in disguise …)
Il n’y a PAS de « conseiller » en SCELLIER !! C’est de la foutaise !
Il y a des Professionnels du Conseil qui travaillent sur TOUS les dispositifs fiscaux décrits dans le Code Général des Impôts et les BOI subséquents qui en détaillent les fonctionnements. Un Professionnel n’a AUCUN a priori et se garde bien de dégainer un dispositif plutôt qu’un autre au prétexte les médias nous en rabattent les oreilles…
Après il y a les vendeurs de « robien et autres borloo » aujourd’hui reconvertis en vendeurs de scellier, qui n’ont pour seule vocation que de « signer du client » en exhibant des carottes fiscales de plus en plus grosses …
Vous aurez tôt fait de faire la différence.
COMMENCEZ toujours par VÉRIFIER le statut de celui ou celle qui vous approche.
3 cas possibles :
- Travailleur Salarié d’une société : DEMANDEZ au salarié la carte T de son employeur ainsi que les copies de ses assurances en RC Pro et Garantie Financière.
- Travailleur Non Salarié (TNS) : Mandataire d’un Mandant : DEMANDEZ la carte T du Mandant ainsi que la carte GRISE prouvant que le vendeur qui vous approche est bien déclaré en Préfecture et assuré sous la RC Pro de son Mandant. Demandez aussi les copies d’assurance en RC Pro et Garantie Financière du Mandant.
- Travailleur Non Salarié (TNS) INDÉPENDANT : DEMANDEZ la carte T ainsi que les attestations d’assurances en RC Pro et GF. Ces documents peuvent être soit au nom du TNS soit au nom de la structure dont il est impérativement le Gérant !
Au moindre « faux fuyant » du type « c’est la première fois qu’on me demande ça » ou encore « mais vous n’avez pas confiance ! » UN bon conseil : dégagez-vous immédiatement de cette ou ces personne(s) qui exerce(nt) ILLÉGALEMENT une profession strictement réglementée par la Loi HOGUET. En cas de problème (et Dieu qu’il y en a eu et que c’est très loin d’être fini) vous vous retrouveriez dans la situation d’une VICTIME d’un chauffard qui conduit sans permis et sans assurance. Vous imaginez facilement les conséquences dramatiques !!
Ces vérifications faites, il convient de savoir si le « vendeur » est APTE à délivrer LÉGALEMENT un acte de CONSEIL, faisant de lui un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) qui engage sa Responsabilité et non un simple « vendeur » irresponsable.
Ne peut se revendiquer « CONSEILLER » qu’une Personne titulaire de la Compétence Juridique Appropriée (CJA). La CJA est attribuée de facto aux Notaires, Avocat et aux personnes titulaires de certains diplômes dont la Maîtrise en Droit ou le MASTER 2 en « Ingénierie du Patrimoine ».
Là encore, à défaut de vous MONTRER copie du diplôme délivrant la CJA, la Personne dont vous aurez préalablement vérifié le statut et les assurances, lui permettant d’exercer légalement un acte de « transaction immobilière » dans le cadre strict de la Loi HOGUET, ne pourra se targuer du titre de CGP (donc de conseiller).
Vous aurez affaire à un VENDEUR qui n’est là QUE pour vous VENDRE un bien immobilier en dehors de toutes considérations Juridiques, Financières et Fiscales POINT BARRE !
Partez du principe simple que SI vous avez été démarché par un « call center quelconque », vos données ont été revendues à une ou plusieurs « boites de défisc » qui ne sont là que pour vous appâter à coup de « carottes fiscales » afin d’écouler les stocks de Robien et autres Borloo que les Promoteurs ont sur les bras depuis que les scandales de tous ordres liés à ces dispositifs ont éclaté et que les gens sont devenus de fait plus méfiants.
Les vendeurs qui vont se pointer avec des docs commerciales imprimées en 2007 (voir 2006 ou 2005 comme je l’ai déjà vu) chercheront à vous vendre du « réchauffé » dont les caractéristiques techniques devront être VERIFIÉES et ATTESTÉES par le constructeur afin d’éviter toute requalification pour non respect des normes de construction et notamment de la RT 2005 (isolation thermique et économie d’énergie). VOUS devez avoir le CHOIX de l’EMPLACEMENT, du PRODUIT, de la GESTION et du FINANCEMENT !!!
Je vais essayer ci-après de vous décrire le cheminement classique des vendeurs de defisc ; tous ceux qui se sont faits piéger s’y reconnaîtront aisément pour l’avoir vécu et subi. Attitude classique du « cow boy » de la defisc et étapes de la « vente en entonnoir ».
- Rendez-Vous 1 (appelé R1 dans le jargon des vendeurs)
- Le vendeur vous la joue « professionnel » en vous posant des questions sur vote situation, vos avoirs, surtout FINANCIERS, car il va bien falloir qu’il finance votre achat (à 110% de préférence ce qui est débile si vous lu ce que j’ai déjà écrit sur la question dans ce forum).
- Le vendeur vous présente « sa société » en long en large et en travers, supposée être garante du succès de l’opération, mais ne dit RIEN sur LUI, personne physique, car il ne veut pas qu’en cas de Pb sa responsabilité puisse être engagée de quelque façon !
- Le vendeur ne vous parle QUE de la Loi SCELLIER (anciennement Robien ou Borloo) et vous envoie la carotte fiscale au visage : 8.333 € de réduction d’impôt pendant 9 ans !!
- Ou le vendeur vous parle du LOUEUR EN MEUBLÉ très en vogue depuis que nos chers parlementaires ont aligné la fiscalité de ce dispositif sur celui du SCELLIER, le vidant de sa substance initiale, savoir l’imputation des amortissements… Dans ce cas le vendeur insiste : - sur la récupération de la TVA en occultant les contraintes comptables et fiscales qui en découlent. - sur la « sécurité » du bail commercial. Parlez-en à tous ceux qui ont investi chez Transmontagne, monalisa, residhotel, guinot … pour ne citer que ceux-là ; Il n’y a guerre de Pierre&Vacances qui s’en sorte correctement. Le bail commercial est la meilleure et la pire des choses ; quoi qu’il en soit, il faut le décortiquer au plan juridique AVANT de le signer et bien évaluer si on est capable d’assumer le risque au cas où ça tournerait mal…
- Dans les 2 cas le vendeur vous fait un beau « CAMEMBERT » censé vous faire gober qu’avec un effort d’épargne minime vous allez acquérir un super appart (bof bof) à un « super » prix ! (là il n’a pas tort, car le prix est souvent « super surévalué »)
- Le vendeur occulte en fait l’aspect immobilier de l’affaire en vous mentionnant qu’en cas de pb éventuel, tout un tas d’assurance sont là pour garantir votre investissement…
Ceci est FAUX !! J’ai encore reçu ce jour même le témoignage d’un français résidant en Guyane et qui a investi en Robien via OF, l’assurance (LG) ne couvre pas les sinistres car le locataire paye quand il veut et … ce qu’il veut !! Or pour que l’assurance marche il est stipulé dans le contrat qu’il FAUT que le loyer ne soit pas payé 3 mois consécutifs !! ça ne s’invente pas ! Notre pauvre investisseur s’est fait rouler dans la farine par un super vendeur qui est devenu introuvable, dommage pour lui…et il se retrouve face à un groupe qui s’en lave les mains le renvoyant aux clauses du super contrat signé par l’intermédiaire du super vendeur parti dans la nature… Que voulez-vous que je fasse en pareille circonstance ? Une leçon de morale ? A quoi bon ? Il n’avait qu’à être moins crédule, plus exigeant sur les qualifications et les habilitations de celui qui l’a mis dans le caca. De simples vérifications auraient du le faire partir en courrant. Certes il peut aller à la Procédure mais avec quelle chance d’avoir gain de cause ? Alors qu’il eut été si simple de prévenir en amont.
Vous n’achetez pas des assurances mais un bien immobilier ! MEFIEZ-vous grandement des vendeurs qui vous mettent les assurances en avant ! et exigez de lire les contrats en TOTALITÉ AVANT de signer ; après il est trop tard !
- Le vendeur ne mentionne JAMAIS les cas de redressement fiscal TOTAL ou partiel.- (Il n’est formé qu’à la vente, PAS à la fiscalité).
- Le vendeur vous fait une simulation sur un « coin de table » où n’apparaît JAMAIS son nom ! Quelque fois apparaît le nom de sa société accompagné de la mention « non contractuel » et les simulations ne sont JAMAIS signées…surtout pas par lui.
- Le vendeur met tout en œuvre pour éliminer le coté affectif en présentant le montage comme STRICTEMENT financier, ce QUI EST une ESCROQUERIE intellectuelle !!!
Le R1 se termine, le vendeur prend congé en vous disant qu’il va « confier » vos données aux « experts » (waf waf) de sa société pour analyse poussée afin de déterminer LE BIEN qui n’attend que VOUS !!
Souvent à cette étape le vendeur vous demande de lui fournir l’ensemble des documents qui vont lui permettre de monter le prêt (avis d’imposition, bulletins de salaire, extraits de compte, tableaux d’amortissement des prêts encours ….) ou à tout le moins de lui préparer la copie desdits documents pour le RV qui va suivre.
Pour vous manipuler, une des techniques consiste à venir à deux : le « manager parrain » et le « filleul conseiller débutant » ; là c’est le ponpon… vous n’avez pas une, mais deux fois plus de « chances » de vous faire avoir car les techniques de vente en duo sont redoutablement efficaces…et des cours de « morphopsychologie » sont même donnés par certaines boites de defisc. Vous l’aurez compris, le but du R1 est double :
- Vous conditionner à accepter tout cru le bien que le vendeur vous apportera au R2. - Estimer votre capacité de remboursement pour se mettre au taquet de votre capacité d’emprunt ! Arrive Le « R2 » ; il est fait pour vous « S(A)IGNER »
Là le vendeur vous fait la « totale » : - plaquette commerciale - contrat de réservation préimprimé en double exemplaires - plan du lot et plan de masse - mandat de gestion - demandes d’assurances - « belle » simulation (toujours non contractuelle)
- Le vendeur va reprendre les grandes lignes du R1 et va encore essayer de vous rassurer. Son but est de repartir avec les contrats de réservation signés accompagné de l’ensemble des documents permettant le montage du financement.
ATTENTION : un vendeur qui vous propose de s’occuper du financement doit vous PROUVER qu’il a le statut de DÉMARCHEUR BANCAIRE assuré en RC Pro pour cette activité. Il DOIT vous montrer sa ou ses carte(s) de démarchage bancaire (une carte par établissement) ainsi que ses attestations d’assurance.
Concernant le financement, dans la majorité des cas le vendeur ne va pas vous laisser le choix, allant même jusqu’à dire des absurdités du style « peu importe le taux d’emprunt puisque vous défiscalisez les intérêts » C’est du n’importe quoi !! Je rappelle qu’en « SCELLIER » le deficit foncier lié à l’opération n’est PAS imputable sur le revenu global. Alors INUTILE d’engraisser la banque en payant des intérêts à fonds perdus. Si l’on veut optimiser l’opération sur le plan financier (et fiscal) il suffit que le Déficit Foncier gomme les revenus fonciers c’est TOUT ! le montant à emprunter en découle dès lors que l’on connaît les conditions du crédit qui doivent être négociées au mieux des intérêts du cleint.
ATTENTION : certains vendeurs demandent aussi un chèque, ce qui est TOTALEMENT ILLÉGAL à cette étape pour un achat en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Un chèque ne peut être demandé qu’après que le double du contrat de réservation contresigné par le promoteur ait été reçu en RAR et que le délai de rétractation légal de 7 jours ait été passé. REFUSEZ SYTÈMATIQUEMENT de faire un quelconque chèque de réservation (sauf si le bien est sous compromis mais dans ce cas on est plus en VEFA !)
ATTENTION AUSSI aux vendeurs qui vous « conseillent » un crédit infine avec ouverture au passage d’un contrat d’assurance vie pour y loger votre épargne !!! (ex : placement de la TVA dans le cadre d’un investissement en Résidence de tourisme en location meublée) Rien que sur ce sujet je pourrais écrire des pages quant aux dangers d’un tel montage. Bien qu’adapté dans certains cas, il faut rester extrêmement prudent. Le « financement » nécessite le statut de DÉMARCHEUR bancaire et le « placement » celui de DÉMARCHEUR Financier avec en prime, assurances en RC Pro couvrant les 2 activités !!
On a vu l’aspect légal du Démarchage bancaire plus haut. Le démarcheur FINANCIER doit de même vous montrer sa ou ses carte(s) de démarchage financier (une carte par établissement) et ses attestations d’assurances. Si le démarcheur financier vous « conseille » dans l’allocation d’actif au niveau du choix des Unités de Compte, mieux vaut qu’il aie le statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF) et qu’une fois encore il soit assuré pour exercer ladite activité de CIF. Comme toujours le dire ne suffit pas, il faut le montrer ! Ca y est, vous avez signé en vous disant « à la grâce Dieu »…. Tant que vous n’êtes pas passé devant NOTAIRE vous pouvez ANNULER l’opération ! EXIGEZ TOUJOURS de faire intervenir VOTRE Notaire en « double minute » !!
Votre Notaire vous donnera son avis objectif, alors que celui du Promoteur qui lui charge un paquet d’honoraires (payés par les investisseurs) n’aura pas forcément tendance à vous mettre en garde quant au bien fondé de votre achat (et c’est un doux euphémisme…) !!! surtout que la grande majorité des actes sont signés via une simple procuration qui fait que vous ne rencontrez JAMAIS le Notaire du Promoteur qui est censé vous CONSEILLER au même titre d’ailleurs que la banque qui vous finance…
En conclusion : Il FAUT que vous conserviez la MAIN sur les points clés de votre investissement !! La démarche d’un Professionnel apte à délivrer du CONSEIL et à intervenir dans un processus global incluant la fourniture du produit et son financement.
Tout d’abord sachez que je traite beaucoup d’affaires à distance et que me concernant je préfère de loin traiter avec un Pro à 1000 bornes qu’avec un bricoleur au coin de ma rue… Ceci dit, en RV sur des « cas simples » tout professionnel qui se respecte doit pouvoir en 2 à 3 heures de temps :
- Se présenter : QUI il est, son cursus universitaire et professionnel, ses habilitations LÉGALES, ses cartes professionnelles, ses attestations d’assurances.
Personnellement je n’ai aucun pb à montrer mon propre avis d’imposition et ce que je gagne. Cela permet de faire comprendre à l’investisseur que je ne suis pas là pour lui coller un quelconque produit car je n’en ai financièrement aucun besoin. Qu’il fasse ou non une opération, que je suis Légalement habilité à lui conseiller, ne va rien changer mon train de vie ; j’agis avant tout dans SON intérêt compte tenu de SES contraintes, de SES possibilités et de SES objectifs. Mon intérêt passe largement au second plan, quant à celui d’un quelconque « mandant » qui me mettrait la pression pour faire du chiffre en me payant au « lance-pierres », je n’en parle même pas (les « jeunes vendeurs » exploités par toutes ces boites de defisc qui leurs promettent monts et merveilles se reconnaîtront ici …). SIMPLE : demandez à votre vendeur qu’il vous fournisse les mêmes pièces que lui vous réclame dans le cadre du financement. Vous aurez ainsi tôt fait de vous faire une idée sur sa propre situation financière… Rien que sa réaction sera significative. Après tout on parle ici de relation de CONFIANCE et la confiance est avant tout basée sur la transparence !! S’il rechigne ou se défausse vous saurez à quoi vous en tenir…
- Faire une analyse de la situation aux plans familial (civil), financier et fiscal en incluant les sphères privée et professionnelle.
- Voir s’il y a un réel intérêt pour l’investisseur à envisager une ou plusieurs opérations et si oui de quel type (cela peut aller jusqu’à préconiser un changement de régime matrimonial ou à créer une SCP à laquelle il apportera les titres de son portefeuille dans le cadre d’une stratégie de transmission des biens…ce ne sont que des exemples) Cela peut aussi être : à 3000 € d’impôt, payez vos impôts et dormez tranquille ! Commencez par financer l’achat de votre Résidence Principale, et je peux vous y aider, car un achat en defisc va plomber votre endettement et risque de vous bloquer pour les 10 ou 15 ans à venir …
- OUVRIR le champ des possibilités et NON le restreindre à 2 malheureux dispositifs dont on nous rabat les oreilles pour faire en sorte de relancer le bâtiment !!! Il faut arrêter de prendre l’investisseur pour une « vache à lait » tout juste bon à se faire traire…
- S’il s’agit d’investissement dans l’immobilier locatif, dégager des masses à investir et décider QUI investit : Détention directe, SCI, SARL de famille SCI à l’IS ou SARL …
- simuler ces opérations en optimisant les financements (ordinateur portable et logiciel ad hoc)
- A CE STADE LA ON N’A PAS ENCORE PARLÉ DE PRODUITS !!!
Une fois les fondamentaux arrêtés, on passe aux produits : le choix est donné à l’investisseur. C’est LUI qui décide dans quelle région il veut investir, pas MOI ! J’ai évidemment une préférence pour ma Région PACA que je connais bien, mais travaillant en direct avec de nombreux promoteurs qui font essentiellement de la RÉSIDENCE PRINCIPALE, le choix ne manque pas.
Concernant le financement, j’engage toujours l’investisseur à consulter sa banque sur un cahier des charges que je lui remets pour que l’on compare ce qui est comparable. Cela me permet éventuellement de surcroît de faire pression auprès de mes partenaires bancaires pour qu’ils s’alignent ou fassent mieux, à défaut de quoi c’est la banque de l’investisseur qui finance (Je ne cours pas après la commission bancaire de 1% du prêt souvent plafonnée de surcroît …)
Je n’impose jamais la gestion et je ne vends pas vendeur d’assurances ! Elles sont proposées mais non imposées.
Quant au notaire, je suggère toujours que l’investisseur fasse intervenir SON notaire en double minute. Je ne prétends pas avoir la science infuse et les remarques du Notaire de l’investisseur peuvent être profitables à tous.
ENFIN je ne suis marié avec personne mais suis fidèle dès lors que les partenaires sont honnêtes et professionnels, ce qui est heureusement le cas pour la majorité de ceux qui interviennent en dehors de toute notion de DÉFISCALISATION !!
La Défiscalisation a malheureusement engendré tout un tas de désordres liés à « l’argent facile » et à l’avidité d’opportunistes qui ont usé et abusé des dispositifs défiscalisant pour s’enrichir outrancièrement sur le dos d’investisseurs par trop crédules…en leur vendant tout et n’importe quoi à des pris délirants au prétexte de carottes fiscales plus ou moins grosses…et en s’appuyant de surcroît sur des structures plus ou moins pyramidales (pudiquement baptisées multi niveaux) employant des « vendeurs tupperware » agissant au mépris des règles encadrant les professions réglementées d’Agent Immobilier, de Courtier, de démarcheur bancaire et Financier, de CIF …etc. Même si le législateur règlemente de plus en plus ces professions, force est de constater qu’il y a encore beaucoup trop de « cow boys » de la defisc qui sévissent au mépris de la Loi.
Gageons que ces pratiques s’estompent et finissent par disparaître (on peut rêver) afin que les investisseurs retrouvent la confiance perdue et cessent de faire l’amalgame entre Professionnels du Patrimoine et vendeur de defisc.
Pour finir j’ai pris le temps de rédiger ce post car il me semble essentiel de POSER LES BASES d’un échange VRAI qui constitue le préambule à une relation saine, durable et mutuellement profitable. Je vous ai dit CE qu’il était PRIMORDIAL de contrôler et ma vision des choses, vision que je partage avec de nombreux confrères vraiment professionnels.
Si elle vous sied, il vous reste à l’appliquer et la diffuser à un public le plus large possible. Concernant votre cas on peut en discuter par échange direct.
Cordialement. Jean-Pierre ASTRUC CGPI Ingénieur École Centale de Marseille Master 2 "Ingénierie du Patrimoine" jpastruc@ad-invest.com 06 11 94 76 49 Retrouvez-moi sur viadeo http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc et sur le site : http://www.ad-invest.com
Vos explications sont claires, ça fait plaisir de recevoir ses conseils surtout dans ce milieu où les risques peuvent être dramatique pour le petit investisseur comme moi.
j'ai effectivement été appelé par un call center (Akerys) puis ensuite ils m'ont envoyé un conseillé (de chez excell finance) pour me débiter tous les blablas que vous citez. Au deuxième rdv, le conseillé avait le bien idéal, (je n'avais pas d'autre proposition)...et par sa magie commerciale je suis rentré dans son jeu en signant la réservation de ce bien. J'ai reçu ensuite 2 semaines plus tard par recommandé, la réservation de cet investissement. J'ai pu grâce au délai de rétractation annuler cette commande que j'ai envoyé samedi dernier. Je suis très remonté en vers ces spécialistes pensant m'apporter la solution et surtout en vers moi même d'avoir gobé tout ce qu'il disait. Je dois rencontrer dans les deux prochaines semaines 6 rdv avec des conseillés, eh oui à chaque fois qu'on cherche des infos sur internet sur le dispositif Scellier on est recontacté aussitôt pour une étude fiscal.
Peut être connaissez vous des promoteurs de qualité (hormis Akerys qui apparemment est la bête noir, que ça soit en construction mais aussi en gestion locative)?
je ne pensais pas non plus qu'on pouvait soi même choisir son gestionnaire et peux ton tout comme je l'ai fais pour ma résidence principale discuter du prix du bien?
Je pourrai maintenant m'appuyer sur vos conseils, je pense d'ici là vous recontacter pour d'éventuels questions, et merci encore.
Vous l'avez compris , un INDÉPENDANT est là pour vous :
- conseiller - faire des propositions concrètes de produits adaptés - assister dans les démarches en AMONT et en AVAL de l'investissement - laisser le CHOIX du bien infine - laisser le temps de la réflexion
A votre disposition.
Cordialement. Jean-Pierre ASTRUC CGPI Ingénieur École Centale de Marseille Master 2 "Ingénierie du Patrimoine" jpastruc@ad-invest.com 06 11 94 76 49 Retrouvez-moi sur viadeo http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc et sur le site : http://www.ad-invest.com
CHERCHER MESSAGES
SE CONNECTER
scellier encore
1
