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SCI Apport immobilier, montage

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  1. #1

    SCI Apport immobilier, montage

    Bonjour,

    Voici la situation :
    Je ne suis pas marie ni pacser mais je vis avec quelqu'un. Il n'est pas dans nos intentions de nous marier ou nous pacser (j'ai une rente suite au deces de ma conjointe il y a quelques annees qui serait supprimer en cas de mariage ou pacs).

    Nous desirons acheter un bien avec ma compagne. Ce bien nous voulons que les deux investissent dedans (pour pas que l'un se sente deposseder etc...). Mais, je suis seul en mesure d'acheter le bien pour le moment. Ma compagne a terme va vendre sa maison. Mais c'est plus facile pour nous d'acheter maintenant (car j'ai les finances) et il faudra surement du temps pour elle de vendre sa maison.

    L'idee que j'ai est de monter une SCI
    - On monte une SCI avec un capital de 1000 euros et on prends 50% des parts
    - J'achete la maison en faisant deux prets de 50% de la valeur du bien (ceci afin de pouvoir rembourser la moitie à la banque quand on veux sans demander de transfert de pret etc...).
    - Elle vends sa maison et fais un pret a sa banque pour me racheter la moitie.
    - Elle me rachete la moitie de la maison
    - Nous transferons la maison dans la SCI (ou peut etre faut-il transferer avant la maison ? mais alors quid du pret bancaire de son cote (???)

    A noter que nous apportons du cash mais que nous voulons payer en credit car vu les taux actuellement notre avis est qu'il vaut mieu garder son cash pour d'autres choses, voire d'autres acquisitions.

    Nous comptons mettre 300000 euros a deux (50 / 50)

    J'ai un peu de mal avec le montage cependant. Je ne veux pas qu'on paie des frais de notaires etc... aberrants ou qui n'ont pas vraiment lieu d'etre en toute logique.
    Je veux aussi assurer que si l'un des deux meurs les heritiers ne peuvent pas sortir le survivant.

    Voila, j'attends vos commentaires et conseil en esperant avoir ete assez clair.

    Salutations

    •   Alt 20/10/2016 10h59

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Bonsoir

    Primo, l'apport d'un bien à une SCI implique des frais.
    Secundo, vous ne pouvez pas apporter un bien s'il y a un prêt en cours (c'est une mutation de propriétaire, hors avec une garantie sur un prêt, vous priveriez la banque de recours).

    Le plus logique sera d'acheter directement avec la SCI, quitte à ce qu'au départ, du fait du différentiel de liquidité, vous financiez seul les mensualités (à charge pour votre moitié de vous rembourser par la suite de sa part des échéances)

    En terme de sécurité pour le survivant, le démembrement croisé est la solution la plus efficace sur une solution via SCI, mais il faut le prévoir avant que la SCI ait un patrimoine (puisque ce démembrement pourra engendrer des droits). Le démembrement ab initio pose quelques soucis juridiques (contestation fiscale possible), aussi le plus sur peut être de payer des droits de donations sur l'usufruit de la SCI. Certes cela peut couter 60% au maximum (donation entre tiers), mais sur une SCI valorisé 2000 euros, ca reste une somme raisonnable par rapport à la sécurité du montage (pas de contestation du démembrement a posteriori lorsque la SCI possède un bien valant 300k, avec recalcul des droits en conséquence).

    Votre idée de rachat de moitié de maison implique des frais de mutations (8% de la moitié de la maison), des frais de remboursements sur le prêt (3% max du montant remboursé), puis des frais d'apports pour la SCI (5.09% + droits notariés) et même potentiellement une taxation de la plus value latente ...

    Revoyez votre schéma avec un notaire qui maitrise ces questions.

    (désolé, réponse un peu télégraphique, mais pas le temps en ce moment)

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