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SCI et LOCATION MEUBLEE

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  1. #1

    SCI et LOCATION MEUBLEE

    Bonjour
    Mon conjoint et moi même avons acheté un bien il y a 8 ans en SCI.
    Aujourd'hui nous souhaiterions faire des travaux et le louer en meublé en tant que gite rural.
    Le montage suivant est il légal.
    La SCI loue le logement nu à l'un de nous deux en contrepartie d'un loyer. Puis l'un de nous deux gère l'activité de Gite en nom propre (loueur meublé non professionnel puisque ce n'est pas notre activité principale).
    Est ce valable comme montage?

    Par ailleurs nous devons emprunter pour faire les travaux. Vaut il mieux emprunter en nom propre ou faire emprunter la SCI?

    Merci

    •   Alt 16/03/2007 13h09

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    bonjour,

    J'ai exactement le meme probleme et la meme idée !

    "La SCI loue le logement nu à l'un de nous deux en contrepartie d'un loyer. Puis l'un de nous deux gère l'activité de Gite en nom propre (loueur meublé non professionnel puisque ce n'est pas notre activité principale).
    Est ce valable comme montage?"

    Alors vous avez la reponse ????

  3. #3

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    Bonsoir,

    Votre projet est intéressant mais présente des écueils.

    D'abord, il faut savoir qu'une SCI ne peut avoir d'activité commerciale. Elle ne peut qu'avoir une activité civile. Donc, elle peut louer nu à l'un de vous. Dans ce cas, faites attention, si vous êtes associés d'une SCI qui vous loue un bien, ledit bien, en cas de vente, ne bénéficie pas, au regard de l'imposition des plus-values, de la qualité de résidence principale. Donc, vous devez attendre 15 ans avant de vendre le bien en exonération d'impôt sur la plus value.

    Ensuite, si vous louez une partie en gîte, vous le pouvez. Mais, attention, le statut de loueur de meublé n'est valable que si vous êtes propriétaires du bien immobilier que vous avez meublé pour le louer. En l'espèce, c'est la SCI le propriétaire et non vous. Donc, le statut avantageux du loueur de meublé n'est pas possible. Ici, vous aurez tout simplement une activité commerciale redevable des Bénéfice industriel et commerciaux, de la CSG/CRDS etc...

    Le plus intéressant serait peut-être le schéma suivant. Vous parcellisez le bien que la SCI posséde pour vendre la partie Gîte de votre bien. Vous créez une SARL de famille avec votre époux(se) et/ou vos enfants, par exemple. (vous pouvez le faire en nom propre également). Ensuite, la SARL ou vous-même achete le bien transformable en gîte par emprunt (in fine généralement, c'est le plus intéressant). Vous faîtes les travaux, vous louez, sans avoir oublié de vous inscrire au RCS et de récupérer la TVA payé sur les travaux. Du coup, vous amortissez le bien sur une période de 20 à 25 ans et, à la fin du financement, vous vous procurez des revenus net de charge et non imposé. En outre, vous avez mobilisez votre patrimoine par la vente que vous avez fait et que vous placez sur une assurance-vie. Les intérêts perçus sur ce placement vous payent en tout ou partie la mensualité. De ce fait, vous avez dés le départ des revenus nets à vous.

    Espérant avoir répondu à votre question

    Fredgwen
    Espérant avoir répondu à votre question.

    Frédéric Desforges

    Conseiller en Gestion de patrimoine
    DEA de droit privé
    Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse


    http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/
    http://www.investissement-locatif-lmp-lmnp.fr/

  4. #4

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    J'ai la nue propriete d'un immeuble, tandis que ma mere en a l'usufruit. J'aimerais savoir s'il est possible pour moi de creer un gite dans cette propriete, sans que ma mere touche les revenus de cette activite puisque c'est moi qui la gererait. Un expert comptable m'a conseille de creer une SCI. Est il possible pour une SCI de gerer un bien commercial telle qu'un gite? Que se passerait il si nous restion en l'etat sans creer de societe?

    Merci pour tout indice.

  5. #5

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    tout dépend du montage que vous voulez faire. Si vous créez une SCI, il vous faut au moins deux associés : or, juridiquement, un usufruitier n'a pas la qualité d'associé. Il faudrait donc que votre mère apporte l'usufruit sur le bien à la SCI en échange de part en pleine propriété. Vous même, vous apportez la nue-propriété du bien en échange de part en pleine propriétée.

    Dans ce cas, vous changez complétement vos rapports avec votre mère, vos qualités respectives et surtout vos droits sur les revenus du bien. En effet, étant tous les deux plein propriétaires de part de la SCI, vous avez chacun droit aux revenus en fonction des parts de chacun.

    Est-ce opportun de créer une SCI ? Outre le point juridique ci-dessus, vous devez réfléchir au montage.

    Si vous voulez louer des gîtes, vous pouvez le faire de plusieurs façons :

    - soit vous louez à la SCI le bien en question pour un prix fixé à l'avance, location nue. C'est donc une activité civile que la SCI peut pratiquer. Ensuite, vous créez une société d'exploitation qui va avoir la charge de gérer le gîte : le meubler etc... Les fruits de cette exploitation seront dévolus aux associés de la société d'exploitation (une EURL à l'IR ou une SARL de famille peut être opportune, à voir).

    - soit la SCI loue directement les gîtes. Là, c'est une activité commerciale que la SCI ne peut faire. Il faut adopter un autre statut : celui de la SARL de famille par exemple.

    - soit vous ne créez pas de SARL ou de SCI et vous exploitez en l'état. Dans ce cas, les fruits de la location du gîte reviennent à votre mère, puisqu'elle en est usufruitière.

    Le mieux est :

    - de créer une SARL qui rachéte à vous-même et votre mère le bien.
    Vous incluez une convention de remploi du produit de la vente que vous réinvéstissez sur un support financier ou dans la SARL. Dans ce dernier cas, votre mère aura droit à des revenus. Or, ce n'est pas votre objectif. La première solution peut être la plus avantageuse. Notamment pour votre mère car, si je comprends rien, ce bien ne lui rapporte rien aujourd'hui, bien au contraire. En réinvéstissant intéligemment le produit de la vente, elle peut percevoir des revenus intéressant. Ensuite, vous gérez les gîtes comme vous l'entendez en vous créant des revenus non imposable du fait de l'amortissement du bien immobilier acquis.

    ou

    - d'apporter la nue-propriété du bien à la SARL et, pour votre mère, l'usufruit, en échange de part non démembrée. Vous exploitez les gîtes mais en donnant des revenus à votre mère.

    Personnellement, je vous conseille la première proposition. Elle correspond mieux à ce que vous voulez : ne pas donner de revenus à votre mère. Elle vous permet de conserver la nu-propriété en valeur du produit de la vente du bien, valeur que vous récupérez en franchise totale de droit de succession au décès de votre mère (vous récupérez gratuitement l'usufruit au décès de votre mère). Enfin, vous créez des revenus à votre mère.

    La seconde solution transforme votre nu-propriété en pleine propriété de part, idem pour l'usufruit de votre mère. Vous serez donc imposé sur ces parts au décès de votre mère, imposition que vous n'avez pas lorsqu'il s'agit d'usufruit.

    Par contre, ne créez surtout pas de SCI pour la gestion de Gîtes : la gestion de Gîtes est une activité commerciale. Une SCI ne peut avoir qu'une activité civile. En cas contraire, la SCI opte obligatoirement à l'IS d'où problème pour la revente et surtout pour la redistribution de revenus non fiscalisé. Enfin, la SCI adopte le régime de la SNC, i.e votre responsabilité est non seulement illiimité mais solidaire, ce qui peut s'avérer dangeureux en cas de redréssement judiciaire.

    Espérant avoir répondu à votre demande.
    Espérant avoir répondu à votre question.

    Frédéric Desforges

    Conseiller en Gestion de patrimoine
    DEA de droit privé
    Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse


    http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/
    http://www.investissement-locatif-lmp-lmnp.fr/

  6. #6

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    Merci pour ces conseils tres detailles. Je suis un peu perdue. Votre solution consiste-t-elle a creer une SARL qui racheterait le bien a ma mere et moi meme. Qui paiera pour le rachat car les actionnaires de la SARL seraient ma mere et moi meme. Pouvons nous payer nous meme? Comment evaluer le prix d'achat?
    Pourrais je effectuer la meme operation avec une EURL? Car un expert comptable m'a dit qu'au deces de ma mere, je devrais racheter ses parts dans la SARL.
    Un notaire m'a aussi dit que la solution la plus simple pourrait etre que ma mere me fasse une donation de sa part d'usufruit, meme s'il y a des droits a payer. Qu'en pensez vous?
    Sinon, si nous restons en l'etat de choses, ma mere pourrait elle toucher les fruits de la gestion du gite et me verser un revenu?

    Merci beaucoup pour vos conseils.

  7. #7

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    La solution que je vous indiquai est la suivante :

    - vous créez la SARL de famille (vous et votre époux, frère ou soeur, enfant). Celle-ci emprunte pour acheter à vous et votre mère le bien.

    - dans l'acte d'achat, vous faîtes spécifier que le transfert du démembrement sur le produit de la vente.

    - vous mettez en location votre gîte.

    Avantages : vous vous créez des revenus non fiscalisés grâce au statut du loueur de meublé ; vous conservez l'avantage de la nue-propriété sur la somme que la SARL verse à votre mère au titre de la vente. ; vous êtes seule associée (dans le cadre d'une EURL) de votre société et avait donc seule les révenus. Si vous êtes mariées ou avez des enfants, la SARL de famille sera plus intéressante, notamment sur un plan social.

    Si vous ne pouvez acheter (car pas de revenus ou refus de prêt bancaire), vous pouvez quand même le faire. Dans ce cas, puisque votre mère ne tire aucun revenu de ce bien à ce jour, vous allez lui en procurer mais pas en tant qu'associé. La SARL achéte la maison et convient des modalités de paiement avec les vendeurs, i.e. vous et votre mère. Pour vous, vous mettez en compte d'associé la valeur de votre nue-propriété, pour votre mère, vous calculez combien vous lui devez et vous la payée par versement mensuel que vous prévoyez librement. C'est légal et vous obtenez ainsi un financement à moindre frais.

    L'intérêt est, ici, que vous n'avez à rembourser que votre mère, vous pouvez ne pas vous rembourser (quoique fiscalement ce serait plus intéressant de vous rembourser d'abord et, ensuite, de vous verser un "revenus"). Vous n'empruntez pas à un établissement financier,d 'où un coût réduit pour vous. Pour votre mère, elle tire un revenu du fait de la vente d'un bien.

    Par contre, vous perdez l'avantage du démembrement puisque le prix de la vente est partagée entre vous et votre mère. Mais, on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre.

    S'agissant de ce que vous ont dit le comptable et le notaire. Si votre mère décède en étant associée de votre SARL, vous n'aurez à racheter les parts de votre mère que si la dévolution légale et les statuts de la SARL vous y contraignent. Si vous êtes fille unique, vous héritez de tous les biens de votre mère, dont les parts de la SARL qui, de ce fait, devient une EURL. Si vous avez des frères et soeurs, vous pouvez demander l'attribution préférentielle des parts, contre soulte i.e. dédommagement, à verser à vos frères et soeurs si nécessaire. Vous pouvez aussi souhaiter que vos frères et soeurs soient associés de votre SARL. Donc tout dépend. Par ailleurs, vous pouvez prévoir des clauses d'agrément dans les statuts de la SARL interdisant à certaines personnes de devenir associés et vous obligeant à racheter les parts.

    Pour la donation, tout est histoire de calcul. Mais je ne vois pas l'intérêt, a priori d'une donation d'usufruit, couteuse, qui vous reviendra gratuitement au décès de votre mère. Le rachat avec transfert du démembrement sur le prix de vente me semble plus judicieux. De même, le rachat selon la deuxième solution. Mais, encore une fois, c'est une histoire de calcul.
    Espérant avoir répondu à votre question.

    Frédéric Desforges

    Conseiller en Gestion de patrimoine
    DEA de droit privé
    Master 2 en droit, Gestion de patrimoine, Toulouse


    http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/
    http://www.investissement-locatif-lmp-lmnp.fr/

  8. #8

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    Merci beaucoup. Je vais evoquer cette solution a l'expert comptable/notaire.

  9. #9

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    N'oubliez pas qu'un "expert comptable" n'est qu'un ... expert comptable et qu'un "notaire" n'est qu'un ... notaire. Je vous conseille donc d'imprimer le texte de Frédéric et de le leur soumettre. S'ils comprennent tout c'est qu'ils sont bons...
    Plaisanterie mise à part, utilisez le Notaire en tant qu'exécutant et non en tant que Conseil car ce n'est ni un gestionnaire de patrimoine ni un expert en techniques sociétaires.
    Par contre vous pouvez avoir toute confiance en Frédéric, alias Fredgwen. C'est un juriste ET un Gestionnaire de Patrimoine à PART ENTIÈRE et je connais très bien ses compétences pour avoir suivi en sa compagnie les enseignements du Master 2 en Ingénierie du Patrimoine à l'Université de Toulouse.
    Vous pouvez lui confier les yeux fermés la rédaction des actes qui ne seront qu'entérinnés que si besoin est par un notaire. Vous aurez ainsi un bien meilleur service en terme de Conseil pour un coût au final plus "compétitif"...
    Cordialement.
    Jean-Pierre ASTRUC
    CGP
    Ingénieur École Centale de Marseille
    Master 2 "Ingénierie du Patrimoine"
    DU "Gestion Patrimoniale de la Transmission d'Entreprise"
    jpastruc@ad-invest.com
    06 11 94 76 49
    Retrouvez-moi sur viadeo
    http://www.viadeo.com/fr/profile/jean-pierre.astruc
    ORIAS 90 046978
    CIF E003041 ANACOFI-CIF
    Carte T 10935 Pref des Alpes Maritimes

  10. #10

    Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

    Je viens de découvrir ce site à la recherche d'informations sur les aspects juridiques et fiscaux pour une activité de loueur de gîtes, et je suis favorablement surpris de la qualité des réponses. Bravo et merci.

    Je pose mes questions :
    Ma femme et moi, mariés sous le régime de la séparation de biens, sommes en train d'acquérir une propriété composée d'une habitation principale et d'une extension en cours de construction (avec permis) à destination de gîtes en été, et d'activité de séminaire le reste de l'année.
    Les revenus estimés des gîtes (sur la base de la location actuelle de ce qui sera notre habitation) seront de 55 000 euros.
    1. Qui achète la propriété ?
    Si j'ai bien compris les réponses antérieures, nous distinguerons habitation principale, pour laquelle nous serons acheteurs directs, et gîtes et lieux communs qu'une SARL achètera.
    Nous finançons une partie par recours à l'emprunt in fine (avec un placement financier en contrepartie) et l'autre par la vente de notre maison actuelle.

    2. Sur le plan fiscal, si nous récupérons la TVA sur les travaux, cela signifiera que nous paierons de la TVA sur les revenus des locations ?
    Je suis également consultant par ailleurs. Si ma femme prend la gérance de la SARL, quel statut aura-t-elle ? ou plutôt lequel prendre ?

    3. Où puis-je trouver les textes de référence ?

    Grand merci pour votre réponse. [quote]

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