sous-estimation d'une donation, risques si vente?

[AnaïsG]

Bonjour, encore un soucis de sous-estimation lors d’une donation, je cherche des réponses à plusieurs questions, afin d’agir au mieux.
Les faits:
En janvier 2010, mon conjoint (on est pacsés) a reçu en donation par son père un bien immobilier. Il s’agit d’un appart situé à Paris, dans un immeuble «*familial*», construit par son arrière grand-père.
D’héritage en donation, au final, mon conjoint, sa sœur et son frère «*possèdent*» aujourd’hui chacun un appart similaire de 75 m2, en périphérie du 16e (pas mal!) . Cela a commencé par une demie-donation à titre de partage anticipé en 2004, cela devait se concrétiser par une donation totale 10 ans après, mais fiscalement cela a été plus intéressant pour le père de mon conjoint de finaliser en janvier 2010 par une donation entre vif en avancement de part successorale. Bref, en 2004 chaque bien a été «*volontairement*» sous estimé à environ 200 000€.
En 2010 chaque lot, appartement + chambre de bonne + cave s’y rattachant, a été estimé à la légère (pas par une agence ni un pro!) à 315 000€ (le notaire n’a pas relevé à l’époque la divergence sur la surface et le prix, mais par la suite lors d’un entretien perso à avoué qu’effectivement ce n’était pas adapté). Je trouve aberrant qu’une estimation se fasse à la légère pour un acte notarié, sans besoin de document officiel établit par un expert, sans contrôle du Notaire ! Le donateur bien qu’ayant vécu à Paris semble ne pas avoir été au courant des prix du marché actuel.
Mon conjoint non plus, puis côté papiers, il est dans les nuages…Ils ont tous signé sans parler des points importants, des envies de chacun, et rien n’était clair…
Ayant eu la puce à l’oreille, après estimation par 3 agences, il s’avère que lors de la donation chaque lot a été largement sous estimé, qu’aujourd’hui rien qu’1 appartement est estimé à 650 000€ sans la chambre de bonne (environ 80 000€) !!!!! Prix faramineux, mais Paris est Paris…
Ce bien est occupé par un locataire pas très bon payeur depuis longtemps, hélas, mais payeur à ses heures (inutile de développer, c’est une galère). Il faut attendre la fin de son bail courant 2012 pour vendre: nous souhaitons acheter enfin une résidence principale à l’aide de cette vente.
Seulement le donateur redoute grandement un redressement fiscal si il y a vente par son fils (mon conjoint), non seulement concernant ce lot, mais également les 2 autres pour lesquels il n’est pas question de vente (donc redressement sur les frais de donation?).
Après plusieurs avis et recherches, doit-on attendre 3 ans pour vendre, donc janvier 2014 pour passer le délai de prescription? La prescription est-elle réellement maxi de 3 ans après le 31 décembre de l’année ?
Si le lot est hypothéqué, le risque est-il le même pour le donateur?
Je précise qu’il est interdit d’aliéner ou d’hypothéquer sans son accord. Donc s’il y a un risque, il n’acceptera pas! En même temps, personnellement, il évitera le redressement et nous on aura une sacrée plus value à payer ! C’est assez injuste, même si c’est un sacré «*cadeau*» (on ne se plaint pas!). Mais en ce moment on supporte les frais afférent à ce bien, qui génère des revenus aléatoires et inférieurs.
La plus value sera-t’elle calculée sur la 1ère estimation de 2004 ou sur la dernière mentionnée sur l’acte de 2010?
Est-il possible de tenir compte du prix «*bas*» du marché en 2010, de l’occupation par un locataire (-30% du prix), du flou autour des lots (appart, chambre, cave) ?
Y a t-il vraiment un risque de redressement et d’amende?
Sinon, il faudra attendre la fin d’un autre bail locatif, soit en 2015, pour vendre. Sans être sûr des rentrées financières locatives…mais des charges fixes élevées et des travaux de façade pointant à l’horizon….Car mon conjoint perçoit les loyers, mais paye les charges. Perso, c’est comme de gagner une Ferrari, sans avoir les moyens de payer les taxes, et sans avoir le droit de la revendre….au final ça peut être un gros bonus, mais il faut tenir jusque là…perso je suis au RSA, et mon conjoint au SMIC…ça peut faire sourire…mais si le donateur veux éviter de payer les pot cassés et refuse de donner son accord de son vivant pour vendre, ça peut être une vraie galère…on ne pourra pas assumer les frais, ni faire d’emprunt, ni acheter de maison avant son décès…

Le pire est que tout ça semble tabou pour ma belle-famille et mon conjoint a peur de se fâcher avec eux, donc les choses sont compliquées, traînent, restent floues…
J’espère avoir un peu d’aide pour éclaircir tout ça, merci….
J’espère avoir précisé tous les montants et points importants…sinon on voit ça au fur à mesure…

[dalli]

Suis surprise pour les 3 ans, je crois qu'en matière de donation, succession on est à 6 ans !

Bon supposons qu'il y ait redressement, il est probable (car on pas tous les éléments exactement) que les droit à payer s'élève à 20%, or le montant de l'impôt sur la PV serait de 30% (moins les abattement) donc le fisc à plus intérêt à la PV que le redressement de la donation.

En fait dans les cas où l'on croit gruger le fisc, c'est souvent le boomerang que vous découvrez que l'orsqu'il vous arrive en pleine tête : y a un truc qui avait été prévu.
Les ficelles, ils les connaissent depuis longtemps et mieux que nous, ils ont donc feinté.


Pour le calcul on prendra 50 % pour la valeur d'acquisition de 2004 et 50% pour celle de 2010.

Par contre, si ce n'est déjà fait, votre beau-père sera ficher en rouge aux impôts et cela peut vouloir dire qu'il aura redressement ISF.
Il doit vraisemblablement le déclarer rien qu'avec ce que vous annoncez.

[AnaïsG]

merci dalli! Je vérifierai, mais apparemment on est à 3 ans et 6 si il y des recherches rendues nécessaires par l'administration face aux insuffisances de la déclaration.
Je sais bien que le fisc gagne plus avec la PV mais ne peuvent-ils pas en plus faire un redressement de 20% sur la donation, plus une amende? Un agent immobilier m'a dit comme vous..
Pour l'ISF, je confirme, c'est sûr qu'il y est. Franchement je m'en moque qu'il aie un redressement, ce serait bien fait, il fallait faire les choses correctement, nous ça nous pénalise aussi (PV à payer plus tard et attente pour vendre). Donc même si c'est 6 ans, le tout est qu'il pense qu'après 3 ans on puisse vendre sans risque pour lui...et ça devrait passer...
sinon, si le lot est hypothéqué, le risque est-il le même pour le donateur?
Pensez-qu'il est possible de tenir compte du prix «*bas*» du marché en 2010, de l’occupation par un locataire (-30% du prix), du flou autour des lots (appart, chambre, cave) ?

[dalli]

Ben si l'adm redresse la donation, vous vous payez moins de PV et elle est perdante.

Vois pas de pb avec hypothèque.
Comprends pas la dernière phrase.
Tenir compte pour quoi ?

[AnaïsG]

perdante...ça dépend de l'amende....
pour l'hypothèque , comme il s'agit d'un acte notarié, je m'inquiète car il y a une trace, les montants sont inscrits, et les impôt ont certainement une copie...
je voulais dire tenir compte pour calculer une différence moins grande que basiquement "prix de vente (650 000€?) - estimation (315 000€), mais plutôt de prendre en compte l'inflation (+22% d'après les agences), le fait qu'au moment de l'estimation un locataire présent baisse de maximum 30% le prix éventuel d'une vente, etc. ?
Ca ferait 315 000 + 30% env. = estimation d'une logement innocupé soit 410 000€ ; ajoutons l'inflation de 22% (90 000€) et ça fait 500 000€
Donc redressement fiscal sur la différence prix de vente 650 000 (au mieux) - 500 000 € ?
Evidemment plus value de 100 000€ à payer aussi, ça va de soit, c'est normal. mais c'est rien comparé au "cadeau" s'il se concrétise...

Je vais essayer de tel aux impôt en masquant mon n° pour avoir plus d'infos..non? sans donner de nom mais uniquement des chiffres, c'est pas risqué?
Quelle galère, franchement ça aurait si simple si le beau-père avait notifié desuite cette "erreur", revu l'acte de donation, payé son du... Mais comme dès le début il ne semblait pas être 100% ok pour que l'on vende...faut dire qu'il est un peu capitaliste...alors même après, rien n'est gagné...mais franchement je préfère habiter chez nous (pas en loc) et ne plus compter sur des loyers hypothétiques d'un appart où on ne va jamais!!! quitte à investir dans des meublés saisonniers, c'est plus sûr...ah là là

[dalli]

Ah non, la règle est claire !!

On prend les valeurs dans les actes et c'est le notaire lors de la vente qui calcule et paye le fisc.

N'appelez pas.
Il est à parier que vu la description que vous faites que votre beau-père n'aurait rien donné si le prix avait été îplus élevé !!

[taxman]

Ce problème est habituel à Paris. Les biens immobiliers sont systématiquement sous-évalués tant dans les déclarations ISF que dans les donations.
Et cela ne semble pas spécialement attirer l'attention du fisc puisque. Un de mes clients vient d'ailleurs de réussir à négocier avec le fisc une valeur de 5000 € m/m2 pour des immeubles parisiens.
Donc il y a de fortes chances que cette donation ne soit jamais contrôlée.

[dalli]

Cas vu semaine dernière : NP vendue à un enfant.
Grand mère redressé sur 3 ans pour son ISF sur ses 2 biens immobiliers.

Y a de changement me semble t'il vu qu'il faut trouver des sous.

Si vous trichez, que vous vous faites prendre et bien payez !!!!
Ici le bien était sous évalué depuis des années.
Les biens sont en Vendée et elle habite Paris, la communication circule donc bien et sûrement de mieux en mieux.

Pour l'ISF, rappelez vous qu'en plus, on peut être dans les clous maintenant au niveau des montants sans pour autant payer !!

[maxok]

Le gros problème étant aussi que la rentabilité nette d'impôt du logement à paris tombe à zéro voire négative si on déclare ne serait-ce que "correctement" à l'isf. La sous évaluation est le seul moyen de s'en sortir !

Sinon pour la valeur de 5000 / m c'est dans les beaux quartiers ? Du logement ou du commercial ?

Merci d'avance

Ce problème est habituel à Paris. Les biens immobiliers sont systématiquement sous-évalués tant dans les déclarations ISF que dans les donations.
Et cela ne semble pas spécialement attirer l'attention du fisc puisque. Un de mes clients vient d'ailleurs de réussir à négocier avec le fisc une valeur de 5000 € m/m2 pour des immeubles parisiens.
Donc il y a de fortes chances que cette donation ne soit jamais contrôlée.

[dalli]

maxok : vous êtes adepte de l'autruche ?

Si vous déclarez moins ISF pour avoir l'impression que vous avez ainsi une rentabilité locative, vous vous sentez plus riche que si vous dites que le bien vaut réellement sa valeur ?

Drôle de raisonnement.
Si la rentabilité est quasi-nulle, vendez, c'est que vous avez la PV optimum.