Structure innapropriée pour investissement BIC régime réel en résidence de tourisme

[SandrineM]

Bonjour

Notre situation
mon mari (qui n'était pas encore mon mari à l'époque) et moi meme avons créé en 2009 une SCI qui a servi à l'acquisition de notre résidence principale.
SCI transparente, à l'IR, aucune déclaration n'a jamais été faite pour cette société, et nous bénéficions même de la déduction des intérêts d'emprunt sur l'achat de notre résidence principale.
Achat via SCI sur les conseils de notre notaire car situation famiale un peu compliquée (famille recomposée) et dans l'objectif de faciliter une succession ultérieure.

Mariage en 2010, séparation de biens

En juillet 2011, nous faisons l'acquisition via cette même SCI d'un appartement meublé + parking avais bail commercial (meublé) auprès du groupe Pierre & Vacances (ce n'est pas le sujet ici, mais nous avons eu plusieurs mauvaises surprises par la suite!)
L'acte de vente précise bien qu'une partie du prix correspond au mobilier.

Avec le recul est probable que nous n'aurions pas du utiliser la même société pour cet investissement, ni peut être même ce type de structure. Néanmoins, c'est fait, et mes questions sont plutôt sur le présent et le futur, c'est à dire que devons nous et pouvons nous faire maintenant pour
- Etre dans la légalité (et anticiper une recatégorisation en SNC d'office par le fisc)
- optimiser notre fiscalité aujourd'hui et pour le futur (revente, sucession...)

Je sais désormais
- que je suis en retard pour la déclaration pour la SCI (je n'avais pas connaissance d'un délai différent que celui de l'IR). CDI prévenu et me dit de faire un courrier d'accompagnement explicatif (à notre que nous n'avons eu que des charges et 0 revenus en 2011!)
- que je suis en retard pour le choix de l'option TVA (que je pensais automatique puisqu'il est obligatoire dans notre cas)
- que la SCI ne peut pas excercer une activité commerciale, donc il faudrait la passer en IS ou autre solution (requalifier en SARL familiale?) si on ne veut pas être passé d'office en SNC


Je suis par ailleurs propriétaire en nom propre d’un appartement en location meublé qui génère 13500€ de chiffre d’affaires par an, déclarés en micro BIC, abattement forfaitaire de 50%. Les impôts m’avaient indiqué que ce n’était pas incompatible avec une déclaration en BIC régime réel pour la résidence de tourisme Pierre & Vacances. Je suppose ce sujet indépendant mais l'indique au cas où il ne le serait pas (je n'ai pas forcément intérêt à le passer en réel simplifié, n'ayant plus d'emprunt sur ce bien)


J'attends un retour d'un expert comptable déjà contacté, mais dont ce sujet n'est pas forcément la spécialité. Je m'adresse donc aux professionnels de ce forum pour avoir un premier avis, et suis ouverte à poursuivre une discussion plus poussée dans le cadre d'une prestation avec honoraires.

Les questions que nous avons
- Devons nous régulariser des déclarations pour notre SCI ou la déclaration 2011 suffit-il (avant cette date, la SCI n’avait aucune activité commerciale)

- Quelles sont les conséquences aujourd'hui et pour le futur (succession, revente...) de passage à l'IS sachant que:
* l'investissement va être déficitaire compte tenu des charges et amortissements pendant au moins 15-20 ans
* notre TMI est (légèrement) supérieur à 15%, tranche max à 30% actuellement (avec le projet d'avoir une 1/2 part supplémentaires dans les années futures, cela peut changer!)
* l'IS permet-il de reporter les déficits de notre activité commerciale de location en résidence de tourisme sur nos revenus salariés? Ou uniquement sur des revenus de même nature? (dans ce cas pourrait-il être judificeux d'utiliser le déficit du bien en résidence de tourisme sur mon appartement en micro BIC? (qui ne serait plus en microBIC...)

- serait-il plus judicieux de choisir un autre montage pour rester en IR? (quels critères devons nous regarder?) Et dans ce cas:
* quel montage (SARL de famille? autre société commerciale à qui la SCI confie les murs nus pour que la société commerciale soit titulaire du bail commercial?). Nous sommes en cours de resignature du bail, donc cela pourrait être l'occasion d'en changer le titulaire
* impact pour revente et succession?
* frais de changements (mutation? remboursement anticipé de prêt et ré-emprunt à un nouveau taux?)

- pourrons nous continuer à bénéficier de la réduction des intérêts d'emprunt pour notre résidence principale comme c'est le cas aujourd'hui si nous passons à l'IS, et que deviennent dans ce cas les dépenses engagées pour notre résidence principale (participent-elles au deficit?) et les virements que nous faisons mensuellement sur le compte de la SCI pour le remboursement de nos emprunts bancaires (différents pour la résidence principale et pour l'investissement Pierre & Vacances)

Concernant le régime fiscal, je pense que quoiqu'il en soit, ce sera du BIC réel simplifié (voire super simplifié) avec option TVA pour le bien en résidence de tourisme. J'ai oublié de préciser que le CA restera inférieur à 20000€ (et même moins avec le nouveau bail qui nous est imposé...)
et les formulaires à remplir dépendent si j'ai bien compris dépendent de la forme juridique qui sera retenue et du type d'imposition (IS ou IR)

question subsdiaire, comment pouvons nous gérer la date limite de déclaration 2042 au 21 juin. Tout est prêt sauf cette partie d'investissement qui n'a géré aucun revenus en 2011, mais des déficits à reporter? Dépot de la 2042 sans cette partie et régularisation ultérieure? faut-il signaler en anticipation aux impôts que nous ferons une régularisation?


Dans l’attente de votre retour, sincères salutations

[GoodbyLenine]

Je ne peux que vous confirmer qu'acquérir ce bien dans la même SCI a été une grosse erreur. Il est très surprenant qu'aucun des professionnels qui sont intervenus dans cette opération (celui qui vous l'a conseillée, le notaire, voire le banquier et l'expert comptable, voire même P&V) ne vous ait mis en garde, et vous pourriez même envisager de mettre en cause la responsabilité professionnelle de certains d'entre eux.

A mon sens, avec ce que vous décrivez, une SARL de famille (dédiée à la loc meublée) aurait été un meilleurs choix. A présent qu'il faut "réparer", je n'ai pas d'idée précise sur ce qui limitera au mieux les dégâts. N'hésitez pas à consulter des professionnels compétents (et pas un seul expert comptable) avant de mettre en place un remède pertinent.

Une idée (mais je ne suis pas en mesure d'en évaluer tous les impacts, ni d'en garantir la pertinence) : votre SCI vend l'usufruit temporaire (pour N années) du bien P&V nu à une SARL de famille, qui achète les meubles et loue meublé à P&V par un bail commercial. Ainsi, vous minimisez les droits de transfert (sur 23% de la valeur du bien si N=10), et recueillerez les loyers dans une structure ad-hoc, avec possibilité d'amortir le bien par exemple.
Par contre, côté inconvénients, il faudra modifier le bail co existant, payer des droits pour la cession, recommencer dans 10 ans, et supporter des complications et frais importants pour "sortir" d'un tel montage quand vous voudrez vendre. Sans compter que les intérêts du prêt que vous avez peut-être fait au niveau de la SCI ne pourront pas s'imputer sur le bénéfice de l'activité de location meublée, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'opération.

Une autre idée serait d'encaisser votre perte, en vendant le bien P&V au plus vite (ça sera difficile..), pour solder une fois pour toute cette opération malheureuse (et avoir un montant des pertes à réclamer aux éventuels professionnels dont le conseil a été défaillant).

Pour la question subsidiaire, j'ai l'impression que comme les déficits à reporter seront uniquement apparents en comptabilité (diminuant d'autant les bénéfices à déclarer dans le futur) car vous n'êtes pas LMP, il ne doit pas y avoir grand chose à ajouter à votre déclaration (sur la 2042 en tout cas). Mais ça dépend peut-être du "remède" que vous mettrez en place...

PS : N'hésitez pas à décrire vos autres soucis avec P&V dans une des discussions de ce forum qui liste d'autres déconvenues avec ce groupe.

[SandrineM]

en fait la vente serait dramatique, car le montant auquel nous avons acheté le bien ne couvre pas le montant du prêt (frais d'acquisitions etc...). votre post ne me rassure pas, et le fait que la situation soit désastreuse à cause d'un défaut dans la structure juridique d'acquisition choisie m'inquiète beaucoup (d'autant que cela s'ajoute à un pb de bail qui vient d'être revu à la baisse et travaux considérables prévus pour cette année, qui rejoint exactement un autre poste de ce forum effectivement)
Nous n'avons malheureusement fait appel à aucun professionnel pour cette acquisition...
Le notaire qui nous avait conseillé la SCI l'avait fait au moment de notre acquisition de résidence principale, nous ne l'avoir pas resollicité pour cette acquisition (erreur!)
Le notaire qui a géré cette acquisition était celui du vendeur, qui effectivement aurait dû "tilter" sur l'acquisition via SCI et ne l'a pas fait.
Nous avons eu des échanges avec un cabinet d'expertise travaillant pour P&V qui ne nous a pas alerté (il nous a dit que ça ne posait pas de pb via une SCI, mais échanges téléphoniques uniquement malheureusement)
La banque ne nous a pas alertés non plus
Maintenant nous devons trouver une solution... l'IS en SCI permettrait-il de déclarer en BIC? (les avis semblent diverger)
La vente ne peut pas être la seule option (au delà du fait que nous aurions besoin de liquidités que nous n'avons pas et que le bien est probablement invendable au prix où nous l'avons acheté compte tenu du bail révisé et travaux), car en attendant nous avons quand même besoin d'une structure pour déclarer tout cela.

[dalli]

Notaire du vendeur ??

Vous avez acheté à un particulier ?


Votre post me fait de la peine, je passe mon temps à expliquer que l'immo ne s'improvise pas.

Comme GbL je vous conseille de trouver un fiscaliste pour vous aider.
Si vous êtes en IdF j'ai un comptable qui maîtrise bien le sujet qui peut vous donner éventuellement des pistes.

Pour info, vous l'aviez acheté avec un bail à échance 1 an après ?

Je ne comprends pas votre phrase :

SCI transparente, à l'IR, aucune déclaration n'a jamais été faite pour cette société


Vous avez au moins fait un bilan entre 2009 et 2010 ?

[SandrineM]

Les vendeurs étaient des particuliers qui étaient propriétaires d'un bien Pierre & Vacances que nous avons acheté avec un bail qui se terminait un an plus tard effectivement. L'intermédiaire était Pierre & Vacances.
Nous sommes effectivement en IdF (très au nord de l'IdF...)
Nous n'avons fait aucun bilan sur la SCI depuis 2009. j'ai toutefois 2 comptes bancaires séparés pour les 2 biens immobiliers achetés par la SCI (et séparés de nos comptes courants), et une AG extraordinaire pour l'acquisition P&V.... la SCI n'a généré aucun revenu en 2009-2010-2011 Nous en sommes les locataires "à titre gratuit", nous faisons des apports mensuels pour le remboursement de l'emprunt dont nous sommes les garants (la SCI est titulaire de l'emprunt).
J'ai également prévu de mettre tout cela au propre (bilan, compte de résultats...), et je dispose de tous les éléments pour le faire, je fais un suivi "propre", mais probablement pas dans les règles de l'art. C'est la raison pour laquelle je me suis déjà rapprochée d'un expert comptable (1er RDv cette semaine), mais je pense que la situation est plus compliquée que je ne l'avais imaginé.
Nous avons fait des erreurs, c'est certain, la première étant de ne pas avoir pris conseil plus tôt. Nous pensions faire un investissement "de père de famille", la location de mon bien en micro BIC se passe bien et m'avait donné "le goût du meublé" en quelque sorte, j'attendais de cet investissement une gestion encore plus simplifiée puisque je ne m'occupais même pas de chercher des locataires...

[GoodbyLenine]

L'intermédiaire était Pierre & Vacances.

En plus d'un fiscaliste, allez raconter votre histoire à un avocat, car si P&V vous oriente vers un tel bien, on ne doit pas être très loin du dol.

[dalli]

Mon expérience est que peu d'experts comptables maîtrisent le meublé et l'amortissement compliqué.

N'insistez pas si vous voyez hésiter celui avec lequel vous avez RV.


Quant à votre bien perso, au lieu du micro BIC qui vous fiscalise sur 50%, en optant pour le réel, vous auriez peut être eu 0 IR à payer.

Ce bien est il a RP du locataire car manquerait plus pour vous achever que ce bien ne soit pas éligible au meublé.


Désolée pour vous mais je ne vois pas trop la solution.

IS: vous aurez l'IS à payer et c'est plus lourd peut être.

[xa]

Bonjour,

Pfiouu..... Situation compliquée ...

Primo : Dalli ...

"Vous avez au moins fait un bilan entre 2009 et 2010 ? "

Si j'ai bien suivi, la SCI a été crée pour l'acquisition d'une RP. Son but initial est d'éviter l'indivision entre personnes non mariées ni pacsées. Accessoirement, il peut y avoir un démembrement croisé, ce qui est standard pour ce type de montage (en cas de décès, récupération de 100% de l'US hors succession pour le survivant qui n'a aucun droit de base dans cette situation).

Je sais que ca te perturbe toujours un peu mais une SCI IR n'a AUCUNE obligation comptable. Ca couvre aussi la question du bilan.

Pour une SCI de pure possession (aucune location), c'est très très rare de voir une compta en ordre de marche...

Ensuite
- structure : c'est clair, c'est une connerie.

- passage IS :
"pourrons nous continuer à bénéficier de la réduction des intérêts d'emprunt pour notre résidence principale" --> NON.
"impact pour revente" ---> imposition selon le régime des entreprises.
meublée --> ca ne change pas grand chose. C'est une tolérance, mais l'activité de la SCI doit rester civile, or le meublé est une opération commerciale ... Le risque de requalif reste.

- pour la déclaration : vous la remplissez avant le 21 juin du mieux que vous pouvez, et vous faites une demande rectificative ensuite. Contactez votre centre pour leur demander des conseils sur la meilleure stratégie dans cette situation. Mais il faut être réaliste : la campagne IR a commencé depuis un certain temps. Se réveiller une semaine avant la date limite, c'est ... limite, de leur point de vue.

- les recours contre les pros.

Pas évident. Pour vous retourner contre le notaire, il faut prouver qu'il savait que le bien acquis était un bien loué en meublé et en résidence de tourisme, donc qu'il relevait intégralement du domaine commercial. Pour P&V, bien qu'intermédiaire, leur avez vous expliqué la structure d'acquisition, et vous ont ils confirmé que c'était possible ? Enfin, la banque... Désolé, mais le rôle du banquier n'est pas de vérifier la validité juridique d'une opération dont il ne voit, normalement, que le financement.

Sauf à prouver que le notaire ou PV savaient ET VOUS ONT CONSEILLE d'utiliser la SCI, je crains qu'il n'y ait pas de recours.



Sur le plan solution. Si j'ai bien compris, le bail arrive à échéance. C'est peut être l'occasion de créer, comme le propose GBL, une structure ad-hoc qui acquièrerait l'US du bien ou le louerait à titre nu, puis le proposerait à PV en location. Ainsi, cette seconde structure serait dans la légalité (structure commerciale ayant le droit de louer commercialement). Pour l'année écoulée, peut être jouer sur la tolérance de Bercy et expliquant que le montage SCI est temporaire, suite à une erreur, et que vous mettez en place une correction de cette erreur.

Ce n'est qu'une piste de réflexion, pas un conseil. Il faut impérativement voir un pro, rapidement, sur ce sujet.

[SandrineM]

Je sais que ca te perturbe toujours un peu mais une SCI IR n'a AUCUNE obligation comptable. Ca couvre aussi la question du bilan.

Pour une SCI de pure possession (aucune location), c'est très très rare de voir une compta en ordre de marche...

Déjà me voilà rassurée sur un point, nous n'avons pas d'arriérés sur les années passées...

structure : c'est clair, c'est une connerie

Nous sommes d'accord, et j'aurais du me renseigner avant.

- passage IS :
"pourrons nous continuer à bénéficier de la réduction des intérêts d'emprunt pour notre résidence principale" --> NON.
"impact pour revente" ---> imposition selon le régime des entreprises.
meublée --> ca ne change pas grand chose. C'est une tolérance, mais l'activité de la SCI doit rester civile, or le meublé est une opération commerciale ... Le risque de requalif reste.

Donc il faut sortir de la SCI pour avoir un bien propre, donc soit requalifier la SCI sur d'autres statuts juridiques (qui ne seraient pas forcément idéaux pour notre résidence principale), soit créer une autre entité avec des status adéquats et lui vendre le bien meublé (ou l'usufruit ou je ne sais quoi...) donc frais, et clairement accompagnement par un pro
Il faut surtout éviter à tout prix de passer à l'IS sur la SCI qui est propriétaire de notre résidence principale, car à la revente (a priori pour nos héritiers, car nous sommes là pour rester, mais on ne sait jamais) perdre 33% serait vraiment problématique. Au pire il faudrait revendre très vite (à nous même...) pendant que la plus value est encore nulle ou presque (bien pas amorti)

Mais il faut être réaliste : la campagne IR a commencé depuis un certain temps. Se réveiller une semaine avant la date limite, c'est ... limite, de leur point de vue.

En fait ce de point de vue, je n'ai pas raconté toute l'histoire, mais j'ai déjà contacté le CDI (de la SCI) il y a plusieurs semaines pour essayer d'éclaircir et de vérifier ma compréhension. Je voulais aussi qu'ils m'orientent vers de bons professionnels, mais ils m'ont dit qu'il n'avaient pas le droit de le faire (et m'ont aussi dit que ma situation était vraiment très simple, limite ils se demandaient pourquoi je me cassais la tête à chercher un pro...). J'avais aussi commencé à chercher en début d'année fiscale un expert, mais sans succès (et sans y passer assez de temps pour insister). A ma décharge, je n'imaginais pas que notre siutation était un tel sac de noeud, je pensais être dans un cas tout à fait standard.
A noter aussi que nous n'avons aucun revenu BIC en 2011, donc la majoration s'appliquerait sur 0...

quand aux recours contre les pros
- j'avais pris la peine de consulter le conseiller d'un cabinet fiscal qui travaille avec Pierre & Vacances (cabinet Magnin en Rhones Alpes, je ne donne pas le nom de mon contact ici, mais je l'ai gardé) pour poser cette question de la SCI. J'ai encore ma liste de question dans un fichier. Par contre la conversation a eu lieu au téléphone, et je n'ai aucune trace écrite du fait qu'il m'ait dit qu'il n'y avait aucun problème. C'est d'ailleurs lui que j'ai recontacté en début d'année pour préparer la déclaratoin fiscale. J'ai laissé plusieurs messages il ne m'a jamais rappelée...
- j'ai ensuite contacté le CGA de mon coin pour demander conseil, ils m'ont dit que ce n'était pas leur rayon, qu'ils faisaient artisans et commerçants, et de chercher sur les pages jaunes pour un expert
- j'ai trouvé mon expert sur les pages jaunes, à côté de chez moi (le 3ème appelé après 2 refus...). Il ne s'était pas préparé à un entretien sur BIc en SCI, mais sur comptabilité SCI (mauvaise information transitée par son assistante à la prise de RDV), donc je n'ai pas été choquée qu'il ne sache pas m'apporter une réponse immédiate. Il m'a dit qu'il allait me trouver une solution (mais je ne pense pas qu'il ait immédiatement vu la complexité) et dans les délais du 21 juin, il s'est montré rassurant. Il m'a aussi dit de recontacter Pierre&Vacances, car il était surpris qu'ils ne proposent pas cette prestation, que selon lui ils doivent maîtriser et donc facturer à des honoraires inférieurs que ce que lui pourrait faire.
- J'ai recontacté Pierre & Vacances, qui m'a orientée de nouveau vers le même cabinet. Le premier interlocuteur que j'ai eu (différent de la dernière fois), m'a dit immédiatement que SCI + BIC = pas possible, passage à l'IS et conséquences. Il m'a demandé de lui envoyer un mail avec ma demande pour me faire une proposition écrite (solution envisagée+ devis). C'était mercredi, j'attends. Mais je suis un peu réticente à travailler avec le même cabinet qui m'a si mal conseillée la première fois.
- le notaire savait que c'était pour une SCI en location meublée avec option TVA. Tout ceci figure sur l'acte de vente, et c'est même le notaire qui a rédigé le compte rendu d'AG à notre place pour la décision d'acheter prise par la SCI...

Quant à votre bien perso, au lieu du micro BIC qui vous fiscalise sur 50%, en optant pour le réel, vous auriez peut être eu 0 IR à payer.

Ce bien est il a RP du locataire car manquerait plus pour vous achever que ce bien ne soit pas éligible au meublé.

pour mon bien perso, j'avais fait quelques simulations, la différence était assez faible entre les 2 options, donc j'ai aussi opté pour me simplifier la vie... le bien a été acheté il y a 2001 donc il est déjà pas mal amorti, je ne l'avais pas payé cher par rapport aux prix d'aujourd'hui, je n'ai plus d'emprunt, les charges sont faibles...
Par ailleurs le contrat précise bien que le locataire n'en fait pas sa résidence principale, et c'est ce que je déclare annuellement en donnant l'adresse principale du locataire lorsque je remplis le document pour la taxe d'habitation
du coup je ne vois pas ce qui m'empêcherais de continuer à le meublé en louer? au pire je pourrais le passe en location nue, mais je suis moins à l'aise en terme de flexibilité pour sortir un locataire mauvais payeur...

Bref, si vous savez me recommander un expert comptable ou fiscaliste ou juriste ou notaire qualifié sur ces sujets et qui pourrait m'accompagner, cela m'intéresse. Nous sommes en RP, mais avec les moyens technologiques d'aujourd'hui, on doit pouvoir traiter à distance (tous les documents sont numérisés et disponibles par mail ou par fax...), donc je privilégierai la compétence à la proximité. Je pense que nous allons devoir faire du ménage dans cette histoire, quitte à créer une 2ème structure et à transférer un des biens sur cette nouvelle structure, mais je préfère payer quelques frais maintenant que d'avoir une facture de 30% dans x années sur la valeur des biens (ou être dans l'illégalité bien sûr). Je vais donc envoyer la déclaration d'IR qui est prête par ailleurs sans cet aspect si je n'ai aucune solution avant le 21 juin. J'espère que le fisc se montrera conciliant sur la période transitoire (premier semestre 2012) où nous avons perçu des revenus BIC pour une SCI, dans la mesure où nous réglons ça avant la fin de la fiscale 2012. Idéalement je voudrais continuer à gérer ce bien en BIC réel avec amortissement du capital et sans imposition lourde à la sortie (en imposition à l'IR). Je ne sais pas s'il existe une telle structure.

Quand à envisager des poursuites pour "dol", à voir, mais j'aimerais déjà évaluer le dol et nos chances d'obtenir gain de cause.

[SandrineM]

et je suis bien consciente que tout cela ne sera pas résolu sur un forum, mais si un pro me lit et a des solutions inspirées à proposer à notre dossier, merci de me contacter par MP ou sur le forum!