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Vente Robien recentré après 9 ans - scénarios

Affichage des résultats 1 à 3 sur 3
 
  1. #1

    Vente Robien recentré après 9 ans - scénarios

    Bonjour à tous,

    Nouveau sur le forum, je me permets de vous soumettre mon cas, et remercie par avance tous les contributeurs à cette discussion.

    1) J’ai un appartement en loi De Robien Recentré avec 1ère mise en location au 16/11/2007 que je devais louer jusqu’au 15/11/2016.
    Mon obligation de location durant une période de 9 ans (bien qu’avec quelques périodes de vacances locatives) est donc remplie.
    2) La valorisation du bien est estimé autour de 155 K€, soit une MV de -50K€ par rapport au prix d’achat initial du bien (surcôte de ~25%)
    3) Les déficits fonciers en année 7, 8 et 9 sont les suivants :
    2014 > 9448€
    2015 > 5441€
    2016 > 5173 € (estimation)
    4) Mes locataires actuels viennent de donner leur préavis de 3 mois, avec date de résiliation du bail au 15/04/2017.

    Mon objectif serait plutôt de vendre mais avant de faire un choix définitif, je souhaite pouvoir analyser la situation en tenant compte de tous les paramètres et en mesurant les impacts.

    S’offrent donc 3 scénarios.

    Scénario 1 : mise en vente à compter du 16/04/2017

    Mes locataires ayant donné congé, je suis dans la possibilité de vendre le bien non occupé à compter du 16/04/2017 (même si j’anticipe le fait que cela risque de prendre du temps, même au prix du marché).
    Si je réussi à vendre en 2017, dans ce cas, cela voudrait dire que je devrais rendre au fisc le déficit foncier imputé des 3 dernières années (article 156-I-3 du CGI), soit 9448 + 5441 + 5173 = 20062 €

    Sauf que 2017 est une année de transition avant le prélèvement à la source en 2018. Quid des impacts ?
    Si les revenus de 2017 sont gonflés par la réintégration du déficit foncier imputé les 3 dernières années (+20 K€), le taux de prélèvement sera ajusté à la hausse à partir de septembre 2018 pour tenir compte de la situation en 2017. Est-ce bien cela ? Selon quel barème ? La réintégration est-elle systématique ?

    Source :
    L’impôt à la source, mode d’emploi
    http://www.lesechos.fr/economie-fran...ce-1129245.php


    Scénario 2 : mise en vente entre le 16/04/2017 et le 31/12/2019

    Je remets le bien à la location et continue de louer sur la base de 3 ans et essaye de vendre dès lors que les prochains locataires donneront congé.
    Soit une vente intervenant durant les années 2017, 2018 ou 2019.

    Exemple : si je vends durant l’année 2018 :
    > Est-ce à dire que le FISC reprend les déductions faites dans les 3 années antérieures à 2018, soit les années 2015, 2016, et 2017 ?
    > Ou est-ce à dire que le FISC reprend les déductions des 3 dernières années de l’opération, soit les années 2014, 2015, et 2016 (= années 7, 8 et 9) ?

    Scénario 3 : mise en vente à partir du 1er Janvier 2020

    Je continue de louer sur la base de 3 ans et mets en vente à partir du 1er Janvier 2020, en ayant pris soin de donner congé aux locataires dans un délai d’au moins 6 mois.

    Ce qui peut influencer le choix de tel ou tel scénario est le tableau des recettes / dépenses, l’appréciation/dépréciation du bien, les charges exceptionnelles, etc.

    Voici les hypothèses de recettes / charges sur les 3 années à venir :

    snip_20170122213435.jpg

    > Dans ce cas, vaut-il essayer de renégocier le prêt de sorte à avoir une mensualité moindre ?

    Au global, que pensez-vous de ces scénarios ? Lequel privilégier selon vous ?

    Merci par avance pour vos précieux conseils.

    Cordialement,
    G.F.

    •   Alt 22/01/2017 21h37

      Pub
      Informations utiles

        
       

  2. #2
    Sans entrer dans le détail des calculs, quelques commentaires :

    - Retenue à la source à partir de 2018: Les modalités d'application durant l’année de transition 2017 ne sont pas connues dans le détail et peuvent encore évoluer, l'application même de la retenue à la source peut encore être reportée ou annulée. Le principe de la réintégration des revenus exceptionnels 2017 est inévitable, il ne faut pas croire aux cadeaux de l'état surendetté, donc réintégration des dernières années de déficit foncier imputé sur le revenu global (3 ans maximum). Il vaut mieux ne pas compter sur ce changement. Pour le prélèvement à la source vous aurez la possibilité de demander un ajustement des mensualités si vous jugez que votre situation a changé, par contre la DGI appliquera une pénalité si au final vous avez sous estimé le montant de plus de 10%...ça se passe déjà comme ça avec la mensualisation.

    - La solution le plus répandue étant de continuer à louer jusqu’à obtenir 3 ans sans déficit. Il vous reste sans doute du déficit non encore imputé sur les dernières 10 années que vous pourrez utiliser pour ne pas être imposé sur les revenus fonciers de ces 3 années.

    - Autre solution, mais c'est trop tard, minimiser le déficit des 3 dernières années en remboursant le prêt par anticipation.

    Vous avez malheureusement pour vous surpayé ce logement. Il est important de rappeler qu'un investissement locatif dans le neuf peut se faire sans passer par des sociétés d'investissement ou autres. On peut le faire tout seul, dans une zone que l'on connait bien (connaissance du marché locatif, connaissance du prix des logements suivants quartiers, etc ...), c'est même le plus recommandable, il suffit d'acheter le bien à un constructeur ou un promoteur avec un prêt bancaire et de faire sa déclaration tous les ans l'annexe 2044SPE.

    Cordialement
    Dernière modification par Lecurieux ; 18/02/2017 à 15h02.

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