[ Achat 1er logement ] Conseil credit

Sportmaster

Membre Junior
#1
Bonjour,

J'ai 28 ans et avec mon amie nous souhaitons devenir propriétaire.
Je m'y connais très peu dans le domaine du financement / crédit et j'ai bien besoin de conseil ! [;)]

Voici quelques informations :
- Nous souhaitons acheter un appartement qui coute au maximum 300 000 € (donc nous mettons 150 000 € chacun)
- Mon patrimoine => 120 000 €
- Le patrimoine de ma copine => 60 000 €

La banquiere nous a conseillé :
- De partir sur un crédit en commun d'un total de 220 000 € ("indivision du crédit") soit 110 000 € chacun,
- De fournir un apport de 80 000 € (40 000 € chacun),

J'ai souligné le fait que j'avais la possibilité de fournir un apport largement supérieur à 40 000 €.
Elle m'a fait comprendre que j'étais de la "vieille école" et qu'aujourd'hui il était préférable de s'endetter car les taux de crédit sont bas et que j'ai intéret à placer l'excédant.

Que pensez vous de tout cela ?
Ai je vraiment intéret de prendre un gros crédit et ne fournir un apport que de 40 000 €, alors que j'ai largement plus ?
Devons nous prendre plutot un crédit séparer ?

Si je prends le crédit de 110 000 €, après achat de l'appartement il me restera une grossse somme. Quel investissement intéressant (et sans risque de perte) puis je réaliser ?

Merci pour vos éclaircissements.
 
#2
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Bonjour,

Je vais endosser mon role habituel : celui de la personne qui va vous expliquer que ce n’est pas le moment d’acheter, (cela fera une moyenne avec les autres) , même si vous etes vraiment sur de votre achat, je vous invite à poursuivre le dialogue au pire je vous donnerai quelques avis pour limiter le risque


Pour vous aider à choisir faite un tour sur ce simulateur, il donne rapidement une vision d’une comparaison entre achat et location, vu votre apport je vous conseille franchement de le placer et d’attendre quelques années
http://asi77.free.fr/



Trois questions complémentaires :
Vous etes jeunes, l’appart en question vous permet il de loger des enfants (cela viendra tôt ou tard)
Etes vous sur de rester dans la même région (plus on est jeune et plus la mobilité professionnelle est forte)
Ouù acheter vous et quoi ?

A vous lire
 
#3
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Ce n'est peut-être pas le moment d'acheter si on n'achète que pour spéculer, mais s'il s'agit de se loger, on peut envisager le problème différemment.
Car même si vous étiez amené à déménager et à revendre dans une phase de baisse, le prix du nouveau logement aura lui aussi baissé.
Et, en attendant, acheter votre logement vous aura permis de vous loger sans jeter l'argent par les fenêtres.
Sinon pour le crédit, plus il est important et long, plus la banque gagne d'argent...
Je suis très étonnée d'apprendre que les taux de crédit seraient particulièrement bas actuellement, quel taux la banque vous propose-t-elle ?
Et à quel taux (et avec quelles contraintes) pensez-vous pouvoir placer vos liquidités ?
 
#4
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Ce n'est peut-être pas le moment d'acheter si on n'achète que pour spéculer, mais s'il s'agit de se loger, on peut envisager le problème différemment.
Oui tout a fait, mais quelle perte financière !
Un logement qui pers ne serait ce que 10%, vous perdez 30 000 euros… betement...


Et, en attendant, acheter votre logement vous aura permis de vous loger sans jeter l'argent par les fenêtres.
Vraiment? sortons notre calculette :

Si le logement en question pers 10% vous économisez 30 000 euros,cela représente quelques années de loyer.



Petite simulation rapide:

Notre ami ayant beaucoup d’apport (180 000 au total, bravo !), faisons un petit calcul

1 : Il achète aujourd’hui :
Il paye donc 300 000 +21 000 de notaire, il doit donc financer 321-180 soit 141KE, je le laisse nous dire sur quelle durée

Situation 2
L’immobilier pers 20% sur 3 ans (vu mes prévisions perso autant vous dire que c’est une option très optimiste, je prévois bien plus)
Il loue 3 ans, comme je ne sais pas ou il habite je considère un loyer à 1000 euros par mois, merci sportmaster de nous corriger si besoin
Donc cela lui coûte 36 000 euros de loyer
L’immo pert 20% donc il achète à 240 000 et doit financer 240 +frais de notaire (7% soit 16,8) il finance donc : (240+16,8)-160 soit 96,8 en comptant les 36 de loyer cela fait : 132,8.

Bien sur le calcul est sommaire : car il manque:
_ les interets d’emprunt qui alourdissent beaucoup le tableau dans le premier cas (emprunt de 141 contre 96,8)
_ l’intégration des charges du proprietaire durant 3 ans,
_ les intérêts de l’apport s’il est placé durant 3 ans (rien qu’à 3% cela 4,8KE par an… sur 3 ans quasiment 15KE ce qui améliore encore le score)
_ la durée de l’emprunt qui sera dans le deuxième cas nettement plus faible que dans le premier, dans le second cas il aura fini de rembourser nettement plus tôt

Le simulateur d’asi77 intègre tout cela et permet de se faire une idée, mais déjà avec une simple baisse de 20% sur 3 ans il est déjà plus intéressant de louer

Bref Louer n’est pas forcement jetter de l’argenet par les fenetres si on veut bien sortir sa calculette

Je ne dis pas polka qu’il ne faut pas acheter pour se loger, mais qu’il est peut-être opportun de se poser la question d’attendre avant d’acheter pour profiter de la baisse

Jack
 
#5
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Vous raisonnez en spéculateur, Sportmaster lui veut simplement se loger.

Que les prix de l'immobilier montent, stagnent ou baissent, celui qui n'achète que pour se loger reste en phase avec le marché.

S'il a besoin de déménager et de revendre en phase de baisse, il paiera moins cher son nouveau logement.
Si les prix augmentent, il aura l'apport nécessaire grâce à la revente de son ancien logement.
 
#6
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Vous raisonnez en spéculateur, Sportmaster lui veut simplement se loger.
Sauf erreur de ma part Sportmaster n'a pas dit qu'il voulait "seloger" mais "acheté". On peut tres bien se loger en louant

Je ne résonne pas en speculateur mais en consommateur . qui cherche à acheter le meilleur bien possible au meilleur cout. Vous n'avez jamais attendu quelques mois les soldes pour acheter un produit moins cher?

Que les prix de l'immobilier montent, stagnent ou baissent, celui qui n'achète que pour se loger reste en phase avec le marché.
Je ne vous suis plus les gens qui ont acheté à Paris en 91 et ont revendu en 98 (-40%) é tait en phase avec le marché ?
Ceux qui ont acheté à reims il y a un an sont en phase avec le marché?

S'il a besoin de déménager et de revendre en phase de baisse, il paiera moins cher son nouveau logement.
Bien sur mais il aura moins d’apport celui ci ayant été "cramé" dans sa perte à la revente.
-10% signifie perdre 30 000 euros, c'est loin d'être négligeable


si les prix augmentent, il aura l'apport nécessaire grâce à la revente de son ancien logement.
Oui, deduction faite des frais de notaires de son premier achat et du cout du crédit sur la période...
Rien que pour les frais de notaire (7%) il faut deja 7% de hausse pour les compenser + le cout du crédit sur 3 ans... à moins de 10/12% à vue de nez vous n'etes pas à l'équilibre et si en plus je rajoute les interets de l'apport sur 3ans (15 Keuros) cela represente encore 3% du prix initial. En gros en dessous de 15% de hausse sur 3 ans vous ne gagnez rien

Faites un tour sur le simulateur vosu verrez cela tres rapidement

Jack
 

Sportmaster

Membre Junior
#7
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Merci pour vos conseils et éclaircissements.

Oui, il s'agit d'un achat pour se loger, mais evidemment nous le voyons aussi comme un investissement à terme.
Nous cherchons dans le département des Yvelines (78).
D'après ce que nous avons pu voir les appartements (sympa) dans se situe entre 250 000 et 300 000 €.

En ce qui concerne la question des mutations, j'ai été muté il y a 6 mois (donc c'est fait) et ma copine vient me rejoindre.
Nous avons choisi l'IDF pour justement avoir un maximum d'opportunité à porter de main (évolution de carrière)...

J'ai fais la simulation et il est vrai que cela fait peur ! Est ce valable aussi sur l'IDF ?

Une question, d'où sortez vous tout ces pourcentages de dévalorisation ? Et pourquoi les prix vont baisser ? Je ne pense pas que les gens délocalise (me semble t'il que le maché est un équilibre entre l'offre et la demande -> cf. mes lointains cours d'éco).
Je ne connais pas le domaine de l'immobilier et des placements ; mais cela fait un moment que j'entends dire que les valeurs immobilières vont s'effondrer alors que la moindre "cage à lapin" en IDF à un cout astronomique.

Je vais quand meme me pencher là dessus.

Je n'ai eu que très peu de réponse en ce qui concerne mes questions sur le crédit de 110 000 € que me conseil la banquiere alors que j'ai 120 000 € de patrimoine (et d'apporter uniquement 40 000 € d'apport perso).
En effet, je n'ai pas eu d'info précise sur les taux d'intéret du crédit (une simulation va etre faite). Normalement le crédit est étendu sur une période de 17 ans (me semble t'il).
A votre avis qu'elle solution est la plus interessante :
- Emprunter 110 000 €. Soit avoir à la fin 190 000 € à placer (190 000 =120 000 + 110 000 - 40 000
- Emprunter moins et tapper dans mes 120 000 € pour payer ma moitier d'appartement et avoir moins de liquidité pour investir après.

Merci de me donner votre avis sur ce point.
Ai je l'esprit trop cartésien et ai je une vision trop de type "tirelire" de l'économie ?

Cdt



[:)]
 
#8
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Acheter pour revendre dans 3 ans, c'est bien ce que je dis : spéculation !

Quand à ceux qui n'ont pas fait fait de plus-value en achetant à la hausse et en revendant à la baisse, quelle importance si c'était pour racheter aussitôt un autre logement.
 
#9
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

bonjour sportmaster,

Une question, d'où sortez vous tout ces pourcentages de dévalorisation ? Et pourquoi les prix vont baisser ? Je ne pense pas que les gens délocalise (me semble t'il que le maché est un équilibre entre l'offre et la demande -> cf. mes lointains cours d'éco).
Mes sources :
Capital de 92
http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_immo/
L'article est découpé en trois parties
Qui apprendrez vous?
Page 220 (première partie) la carte de france des baisses (-50% sur
deux ans à MArseille, pas mal non? et -20% en moyenne sur tous le
pays en deux ans)
Page 242 (RP - BOulogne) le m2 a perdu un tiers en deux ans...
Pour rappel la baisse s'est poursuivie jusque 97

Le –40% sur paris vient des notaires
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649
ceci répond je pense aussi à votre question de savoir si cela peut aussi baisser en IDF, cela s’est deja produit (et pas qu’un peu)… donc ca peut recommencer

D’une façon générale explorer ce site :
http://forum.bulle-immobiliere.org/
tout particulierement les parties presse
il y a un article intéressant du figaro :
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=3&t=38683


Les previsions sur l’avenir :
Un article parmi N, je vous donne cette file car quelqu’un se posse la meme question que vous dans le sud, ce n’est pas le meme emplacement mais la question est identique et les moteurs de la baisse également
http://www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=1807&page=1

Ma propre prévision (-30 à –50% sur 3 a 5 ans par rapport à 2007) vient d’une analyse commencée sur le terrain il y a 2 ans, je vous donne les principales files), en clair je suis de façon tres precise le marché de Reims et le vois s’effondrer. Comme ce n’est pas une ville exceptionnelle et que d’autres villes de province suivent ce mouvement j’en déduis que c’est généralisé :
Suivi quotidien :
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=23816
suivi hebdo
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=38184
bilan a un an
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=34767


Pour la partie crédit j’ai envie de vous répondre que c’est presque secondaire : la vrai question est :
Allez vous vous engager sur 25 ans pour un montant colossal (cela représente combien d’années de votre salaire ?) alors que lemarché se retourne. En gros allez vous achetez au prix fort avant les soldes.

Je ne connais pas le domaine de l'immobilier et des placements ; mais cela fait un moment que j'entends dire que les valeurs immobilières vont s'effondrer alors que la moindre "cage à lapin" en IDF à un cout astronomique.
Mon cher sportmaster, vous avez visiblement un salaire confortable et un gros apport et pourtant vous hesitez… a votre avis tout le monde est il dans cette situation ? j’en doute fort ;
En clair vous, un acheteur solvable hésite, vous croyez qu’il reste beaucoup de candidats solvables pour ces cage à lapin ?

Le prix d’un bien est celui qu’un acheteur est prêt à payer au moment de la transaction
Relisez l’article du figaro et demandez vous s’il reste beaucoup d’achateurs…


A vous lire

Jack

PS:
"Ai je l'esprit trop cartésien et ai je une vision trop de type "tirelire" de l'économie ? "
en gros votre question est : "ai je tord de me poser la question de savoir si je vais à 28 ans perdre 300 000 euros"... pour moi l'argent est un moyen d'ahcter ce qui m'est nécessaire pour vivre et etre heureux avec ma famille. Vous posez la question de l'utilisation intelligente d'une telle somme est une question de bon sens, vous n'allez tout de même pas vous flageller parceque vous reflechissez avant d'agir?
 
#10
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Bonjour, En effet les prix risquent de baisser mais pour une RP : revente pour acheter plus grand (enfants...)

Eh bien dans ce cas le prix du nouveau logement aura lui aussi baissé donc en terme de pouvoir d'achat immobilier : il n'y a pas de changement.

NB : cela marche aussi dans un scénario à la hausse donc les + values ne sont que virtuelles sur une même région.
 
#11
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Pour votre crédit, rappelez-vous que + il est important et long, + la banque gagnera de l'argent.
L'intérêt de votre banquière est donc de vous proposer l'emprunt le + gros possible et surtout le + long.
Si vous avez des fonds, limitez-vous à un emprunt sur 15 ans grand maximum, faites jouer la concurrence pour en réduire le taux et fuyez les taux variables, trop risqués pour l'emprunteur
 
#12
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Bonjour,
sur une durée longue en effet la banque gagne "plus d'argent", sachant que ce ne sont pas les marges sur taux d'interets qui leur font leurs revenus (elles gagnent peu sur un prêt sans compter qu'une mise en place d'un financement à un cout pour elles).

Il est aussi vrai que vous avez des placements qui ont des taux plus élevés que les taux moyen terme et qu'il judicieux "d'emprunter mois pour placer plus".
 
#13
Ré: [ Achat 1er logement ] Conseil credit

Bonjour, En effet les prix risquent de baisser mais pour une RP : revente pour acheter plus grand (enfants...)
Eh bien dans ce cas le prix du nouveau logement aura lui aussi baissé donc en terme de pouvoir d'achat immobilier : il n'y a pas de changement.
NB : cela marche aussi dans un scénario à la hausse donc les + values ne sont que virtuelles sur une même région.
et il aura grillé sont apport (ou une partie...)

Jack
 
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