Achat Immobilier, IDF en étant étudiante.

titif0u

Membre Junior
#1
Bonjour à Tous et à toutes,

Vous remarquerez déjà que le titre ne comporte pas de point d'interrogation: je vais en effet vous exposer ici ma situation actuelle et j'aimerais avoir vos avis avisés

Je sais depuis longtemps ce que je veux: devenir propriétaire de mon chez moi. Cependant cela n'est pas direct, et je suis consciente qu'il faut pour cela emprunter parfois des chemins de travers. J'aurais pu cacher ma situation ('étudiante') avec tous les clichés de pauvreté et autre qui décrédibilise souvent l'auteur, moi si je veux avoir de bon avis... autant jouer franc jeux

Cette volonté je la nourris depuis au moins 5 ans. Autant le dire, je n'ai pas beaucoup de ressources a part.. moi-même - pas d'héritage à espérer, ni de soutien familiale significatif niveau monétaire (le seul qui compte auprès d'une banque, des choses concrètes) - mais je suis très réaliste :D J'ai lu les autres topic sur le même sujet, ce sont souvent des jeunes utopiques espérant des gains de "12%'' recadré par AX ( ? je crois) par ces calculs d'une exactitude imparable. J'ai donc pris les devant très tôt, petit boulot dès l'age de 16 ans au MCDO (les rêves ont tjr un prix). Cependant pour acheter en étant tout seul il faut au minimum un bon salaire, et donc diplome, c'est pourquoi je veux faire de longues études (et pcq ca me plait, faut le dire).

Actuellement, je suis donc en études. Je suis boursière (en temps normal) et je vis encore chez mes parents, je paie tous mes frais personnels. J'ai donc travaillé, et économisé. Aujourd'hui j'ai environ 15K placé judicieusement sur des épargnes (réparti entre un PEL bloqué mais qui rapporte 2% ouvert juste avant la baisse catastrophique, un LEP qui rapporte et que je peux ouvrir vu ma condition, et d'autres PEA et assurances vie...). Vous l'aurez compris je me suis très tot interessé à comment se constituer un patrimoine ? n'ayant pas la chance d'en avoir un, j'ai donc décidé de le créer moi-même.

Venons aux faits: je veux acheter, j'habite en région parisienne, les prix en ce moments sont démentiels à cause des taux bas... maintenant, je ne peux espérer pouvoir acheter soit que dans un coin pommer :cool:, mais l'emplacement est PRIMODIAL, soit donc une studette. J'ai renoncé à acheter une residence principale (bien que du fait de ma situation modeste j'ai paradoxalement ENORMEMENT d'avantage: des APL aux max, exonérations des taxes, non imposable, tarif sociaux du gaz et de l'éléctricité (oui je me suis renseigné depuis deux ans sur tous les aspects possibles pour réduire les couts, quand on a tjr eu peu de ressources, on apprend à faire gaffe à tout . Maintenant, les charges que je paierais seraient en "perte". J'ai donc decidé d'attendre et d'économiser encore. Mtn je cheque les annonces immo tte les semaines pour etre à jour des "tendances" de prix, c'est une chasse permanante en IDF. Et pq pas un investissement locatif qui paierai les mensualités ? Ca serait en plus, plus facile d'obtenir un pret ?

Ma situation: m'étant donc renseigner à fond sur ce type d’investissement, j'ai vu qu'il était conseillé de garder un max son apport, et d'emprunter un max aussi. Mon argent servant de "sécurité" et de garentie: ma banque sait que je gère très bien mes comptes dps tjr. Je ne suis plus boursière cet année car j'ai un contrat CDD depuis l'année derniere en apprentissage, jusqu'en aout, payé 1200 + (bientot) 150 de prime d'activité et 50 e de pension alim. Autant dire que je fais du 1400 mensuel sans etre imposable je n'ai jamais été dans un confort aussi grand de ma vie, et suis bien loti par apport a bcp d'autres camarades.... bref. J'ai un job, bien payé, pdt encore plusieurs mois: l'année prochaine, je serais en master: j'aurais certes ma bourse de 450e et un job etudiant d'environ 500, ce sera plus compliqué.

Pensez vous qu'il est possible que j'obtienne un crédit immo avec ce profil et ce projet ? Je rajoute que ma mère peut se porter garante (CDI, 1500 de revenu dans la mm boite depuis 15 ans, après elle est mère celib car elle m'eleve tte seule, et en surendettement... oui petit pb en effet). Je suis prete à apporté un apport parmis mes économie pour appuyer le dossier et d'autres éléments. Etant etudiante, la banque à la garentie que j'aurais un job à la sortie dans qlq années (fonctionnaire :) )
J'ai trouvé un bien très interessant (ca fait un an que je check les annonces immo, je commence à repérer les bons des mauvais plans, et les bons partent VITE), je vais surement le visiter prochainement. J"attends déjà vos avis avant de parler de ce bien

PS: Désolé des fautes, j'écris tard, sur mon portable. Et pour le pavé, je n'ai jamais eu le sens de la concision surtout que je n'ai presque jamais parlé de mon projet à d'autres personnes, c'est très personnel... mon banquier ne m'avait pas pris au serieux à mes 16 ans quand je n'avais presque rien, je lui ai dit "je reviendrais et j'aurais 10K avant mes 20 ans, ca c'est mon projet". Et à force de sacrifice, ma foi, je l'ai réalisé. J'ai un ton qui peut paraitre prétentieuse et je m'en excuse, mais vous ne savez pas ce que la confiance en soi peut apporté quand personne ne croit en vous

Bien cordialement !
 

dalli

Membre Expert
#2
Un seul mot : non pas possible !!!

Il faut comprendre la notion de risque pour une banque et donc des critères à la française et non à l'américaine.

Il faut un remboursement de prêt de 30% de son salaire.
Celui ci doit être un CDI.

Maman ne gagne pas assez pour se porter garante.


Par contre tu es fiscalement détachée de ta mère ?
Parce qu'il n'est sinon pas possible d'avoir un PEA.

Attention aussi à ne pas confondre diversifier avec diluer : 4 supports financiers pour 15 K€ c'est déjà trop.

Mais bravo pour ta détermination.
 
#3
hélas je plussoye ce qu'a écrit dalli ...

j'ai bien peur qu'aucune banque ne veuille te suivre . par contre pourquoi ne pas tenter avec un crédit beaucoup plus faible de commencer à incestir sur des SCPI .
tu peux commencer avec 10 000 euros ( les SCPI de rendement rapportent entre 4.5 e 5% l'an) . je sais c'est petit mais ce sont les petits ruisseaux qui font les grandes rivières ...un début de patrimoine.

bon courage.
 

titif0u

Membre Junior
#4
hélas je plussoye ce qu'a écrit dalli ...

j'ai bien peur qu'aucune banque ne veuille te suivre . par contre pourquoi ne pas tenter avec un crédit beaucoup plus faible de commencer à incestir sur des SCPI .
tu peux commencer avec 10 000 euros ( les SCPI de rendement rapportent entre 4.5 e 5% l'an) . je sais c'est petit mais ce sont les petits ruisseaux qui font les grandes rivières ...un début de patrimoine.

bon courage.
Jai pensé au SCPI en effet, maintenant je ne vous ai pas dis le montant de mon achat. Jai dans ma famille bcp de possibilités (père bricoleur, grand père maçons, un électricien, etc etc). Je compte donc acheter une studette, a bas cout avec travaux, la refaire a neuve et la louer en meubler. Je nai pas de CDI mais le taux des 33% ne serait pas atteint. Je compte emmettre un apport couvrant 10% de la somme ac frais de notaires, 40% financé au PTZ environ (avec repport de crédit) et le reste en crédit immo. J aurais un budget d'environ 60 000. Donc ca ne serait qu'un crédit de lordre de 30K sur 10/13 ans.

Maintenant au vu de ses informations, est ce jouable ? Avec un projet bien ficeler, une tenue de compte nickel, un apport et une grosse épargne conservé, une possibilité dhypotheque et de garents (mes ou ma mère). Et une dose de folie. Oui je suis une fille.determinee et je nai jamais parler dun credit de 100K sans apport. Jai pris rdv ac ma banquiere jeudi, elle veut bien au moins ecouter mon projet car elle a sentit quil etait bien reflechis. Jattends vos avis, en vous remerciant d'avance ☺
 

titif0u

Membre Junior
#5
Un seul mot : non pas possible !!!

Il faut comprendre la notion de risque pour une banque et donc des critères à la française et non à l'américaine.

Il faut un remboursement de prêt de 30% de son salaire.
Celui ci doit être un CDI.

Maman ne gagne pas assez pour se porter garante.


Par contre tu es fiscalement détachée de ta mère ?
Parce qu'il n'est sinon pas possible d'avoir un PEA.

Attention aussi à ne pas confondre diversifier avec diluer : 4 supports financiers pour 15 K€ c'est déjà trop.

Mais bravo pour ta détermination.
Merci pour votre réponse. Le problème vient en effet de l'absence de CDI même si d'ici qlq mois je devrais travailler pour l'éducation nationale, sécurité de l'emploi, mais d'abord en tant que contractuel (donc CDD renouvelable...). Et de garent sans doute pas assez "solide" financièrement (mais cela, quand on a pas des parents fortunes derrière soi, on y peut rien). Il y a tjr des garentie a souscricre auprès d'assurances.

Oui je suis détaché du foyer car ma mère ne percoit plus d'APL ni d'aide depuis qlq mois. Jai un livret A, un LEP, livret jeune, assurance vie et PEA qui est en cours d'ouverture. Les deux derniers sont casi vides et ouvert car comme vous le savez, ils offrent des avantages aux bout de qlq années. Jai tt place en majorité sur le PEL a 2%, vide le A car ne rapport plus rien, rempli le LJ, et c'est en cours pour le LEP car il rapporte aussi mais c'est histoire de ne pas tout lettre sur le PEL qui rapporte mais qui est bloqué(je lai ouvert il y a déjà deux ans, ca me.faisait peur de ne pas avoir accès a cette argent mais le tps passe vite en fin de compte).

Je ne crois pas avoir diluer tant mon épargne, qu'en pensez vous ? Merci de vos conseils.
 
#6
Jattends vos avis, en vous remerciant d'avance ☺
j'ai vu de nombreux projets , bien ficelés sur le papier , qui devenaient des boulets dans la réalité . ceci ne préjuge en rien du tien .

mon avis est de voir ce qu'en dira ta banquière mais le fait de ne pas avoir de CDI risque d'etre rédhibitoire .....

d'autre part la vie peut réserver des surprise auxquelles on ne s'attendait pas ( rencontrer quelqu'un , avoir des enfants , trouver un boulot en province ) . il peut être handicapant d'avoir un crédit antérieur sur les bras si tu veux pouvoir acheter une future RP , qui sait ?
 

dalli

Membre Expert
#8
Pour 15 K€ je n'aurai qu'un LEP et un CEL ensuite je passe au LA.

Pas de crédit tant que pas de CDI.

Pas de SCPI pour moi car cela empêcherait durablement d'acheter un toit.

Je le proposerai donc si j'ai une personne qui préfère changer de logement régulièrement pour si mutable souvent (type militaire par ex)

Pour répondre il faudrait donc avoir une meilleure visibilité sur tes projets à MT.
 

titif0u

Membre Junior
#9
Pour répondre il faudrait donc avoir une meilleure visibilité sur tes projets à MT.
Bilan: Le CEL est intéressant pour le credit mais pour ma RP je compte prendre un crédit qui donne droit aux APL et autres aides. J'ai bien compris donc la nécessité d'entrer dans le marché du travail qui reste le premier critère même avec un bon apport. Je vous dirais ce qu'a donné l'entrevue avec ma conseillère, mais je suis très sceptique. Et comme vous l'avez justement dit, un investissement reste tjr par nature un produit avec un certains nombres de risques: je ne mettrais jamais tte mon épargne dessus, ni 20 ans de crédit.

Épargne: je n'ai pas ouvert de CEL car sa rémunération actuelle est ridicule: je ne m'y voit pas placer 10K. Pareille pour le livret A. J'ai pensé à fermer mon PEL actuel pour un ouvrir un autre au vu des taux très intéressant mais je perdrais en intérêts (quoi que de tte façon il ne soient que minim actuellement). C'est pour ca que je concentre sur le LEP.

MT: Voici mes projets, d'abord continuer à épargner pendant plusieurs années (je compte faire des études longues, pq pas jusqu'en doctorat, j'en ai au moins pour 4 ans encore sans CDI à la clé. Cependant je vais continuer à épargner (au moins 5000 / an si tout va bien, ce qui est pas mal ). Pas de frais à prévoir (je reste en IDF pr qlq années, pas de voitures, hébergé au domicile parental). Pas d'achat, d’assurance etc... éventuellement des projets de couple (voyages), rien d’onéreux. Pas d'enfants avant 30 ans, appart et CDI (ca ca ne se négocie pas ;) ) Bref mon objectif: me constituer un patrimoine, si possible une petite rente... car si je dois attendre chaque fin d'année pr qlq centaines d'euros (cest deja pas mal) mais j'espère atteindre un peu plus. Je me fixe des paliers (dans un an, 30K etc).

Je crois n'avoir rien oublié, vous savez tout.
 

dalli

Membre Expert
#10
Comprends pas tout !

CEL : justement c'est parce que le taux de rémunération est bas qu'il faut le remplir !!!!!
Il détermine le taux du prêt futur même si utilisé dans 20 ans.
APL : voit pas pourquoi sur un prêt donne droit aux APL pour une personne ayant un master. Y a pas de conditions de revenus mais faut pas rêver y a tellement de demande qu'ils raisonnent en terme de moyens. Et c'est logique.
Et puis en tant que propriétaire y a toujours des travaux à faire tôt ou tard.


PEL : comprends encore moins, tu envisage justement de perdre en rémunération pour avoir un meilleur taux, ce que tu n'envisage pas avec le CEL qui a pourtant moins de contrainte sur les conditions du bien à acheter et un taux toujours plus bas de prêt tout en ayant ton argnet disponible à tout moment.

Donc d'ici 5 ans tu devrais acheter ton chez toi, alors pas de SCPI, un CEL plein le plus vite possible, LEP, LA : tu privilégies la sécurité totale de cette épargne.

Ni crédit sur 20 ans ???
Idem : pas compréhensible, il faut prendre le crédit le plus long possible et multiplier les achats et l'épargne disponible.
Tu as encore des réflexes à prendre mais je renouvelle mes félicitations pour quelqu'un de ton âge.
 

titif0u

Membre Junior
#11
Je crois que je me suis mal exprimé ^^, je vais reprendre tout cela. Je sais que la rentabilité se calcul mais je ne sais pas cmt faire donc je faisais à la louche ^^

Comprends pas tout !

CEL : justement c'est parce que le taux de rémunération est bas qu'il faut le remplir !!!!!
Il détermine le taux du prêt futur même si utilisé dans 20 ans.

Oui ca OK, mais il offre un taux extrêmement bas en ce moment, un % de crédit plus haut que le PEL et un plafond bcp plus bas, je ne vois pas pq j'en ouvrirais un ? Ce que je ne comprends pas cest pq voulez vous mettre un maximum d'argent sur une epargne qui rapporte moins annuellement ?

APL : voit pas pourquoi sur un prêt donne droit aux APL pour une personne ayant un master. Y a pas de conditions de revenus mais faut pas rêver y a tellement de demande qu'ils raisonnent en terme de moyens. Et c'est logique.
Et puis en tant que propriétaire y a toujours des travaux à faire tôt ou tard.

Si j'ai le concours de la fonction public escompté, je démarrerais au smic. Et ceux pdt plusieurs mois / années. Ce n'est pas pcq on a un master que l'on va gagner bcp plus, malheureusement. Pour les travaux, ba oui... l'épargne et les autres prêts sont la pour ca ^^

PEL : comprends encore moins, tu envisage justement de perdre en rémunération pour avoir un meilleur taux, ce que tu n'envisage pas avec le CEL qui a pourtant moins de contrainte sur les conditions du bien à acheter et un taux toujours plus bas de prêt tout en ayant ton argnet disponible à tout moment.

Le taux du crédit PEL est plus bas que celui du CEL, tout en ayant un meilleur taux de rémunération. Ma conseillère trouvait cela dommage de fermer un PEL que j'ai depuis 2 ans et qui rémunère bien, car en ouvrir un autre impliquerait qu'il ne me rapporte presque rien, et d'attendre encore 4 ans minimum...

Donc d'ici 5 ans tu devrais acheter ton chez toi, alors pas de SCPI, un CEL plein le plus vite possible, LEP, LA : tu privilégies la sécurité totale de cette épargne.

La sécurité reste la priorité, après dans qlq années je ne sais pas si je compte inversitr dans du locatif ou dans ma RP, mais de tte facon si j'achète ce sera pour faire une plus valu et revendre.

Ni crédit sur 20 ans ???
Idem : pas compréhensible, il faut prendre le crédit le plus long possible et multiplier les achats et l'épargne disponible.

Crédit sur 20 vraiment que si j'achète qlq chose de très cher, avec enfants et autre qui m'oblige à avoir de la stabilité, ce n'est pas mon cas pour l'instant, je souhaite réalisé un investissement avant tout. C'est ici que moi je ne comprends ou vous voyez l’avantage. Si je peux financer un bien avec un crédit ce sera maximum sur 15 ans car je ne veux pas avoir un crédit à rallonge sur les épaules trop longtemps, et cela ferait diminuer les taux d’intérêts et d’assurance.
 

dalli

Membre Expert
#12
Pas trop le temps mais c'est tout le contraire pour le PEL et le CEL
CEL tout est plus faible : rémunération et taux crédit que le PEL qui lui est bloqué mais depuis au moins 2 décennies ils n'ont donné lieu à aucun crédit donc rémunération au total plus faible que le CEL.

Renta CEL : intérêt ridicule + prime état + différence crédit hors CEL au moment du prêt = meilleures rentabilité pour des liquidités

Crédit long c'est pour d'enrichir au maximum mais les gens préfèrent s'enrichir moins pour avoir des dettes courtes.

Viens de vendre un pinel a des gens à 12 ans de la retraite avec un crédit sur 25 ans alors qu'ils ne voulaient même pas m'écouter. Il m'a fallu 7 mn pour les convaincre !!!
Enrichissement X3 qu'un crédit court !
 

titif0u

Membre Junior
#13
Crédit long c'est pour d'enrichir au maximum mais les gens préfèrent s'enrichir moins pour avoir des dettes courtes.
Ce que tu avais raison !

Bonjour,

Je reviens donc, quelques années après, pour donner des nouvelles ! Je suis (re)tombée sur ce forum un peu par hasard et j'avais oublié que j'y avais laissé un post, il y a fort longtemps, toute jeunette que j'étais !!
Pour la faire courte, quelques mois après ce post, j'ai été embauché à temps partiel en CDI ! J'ai pris un an d'année sabbatique, mis pas mal de côté, et début 2018, j'ai investi dans un studio en région parisienne ! Un joli truc, bien moche, que j'ai retapée et qui a pris pas mal de valeur depuis puisque les taux ont continués à baisser, et les prix à grimper (ce que personne ne pouvaient présager à l'époque !)

Depuis il est loué en meublé, et le loyer correspond au double de la mensualité de crédit: j'ai pris un crédit sur 25 ans... et j'ai injecté de l'épargne (un peu trop ! mais à l'époque je ne savais pas bien...) et j'aurais du également prendre un différé pendant les travaux, ce que je n'ai pas fait ! Enfin, il est facile de refaire le monde, mais j'ai eu un bon réflexe: même si je ne savais pas tout, j'ai eu le mérite de commencer "jeune" et de tâter le terrain, trouver des artisans, me confronter aux joies des imprévues sur un chantier ect...

Maintenant je suis en fin d'études de master, j'ai quitté mon petit CDI confortable pour me lancer dans des stages... mais il faut bien commencer un jour sa carrière pro ! J'avais pas mal d'épargne de côté, j'ai fait un prêt étudiant à un taux dérisoire (qlq chose comme 0,6%.... sur 10 ans) et j'ai acheté ma RP en VEFA, un joli truc, grand, dans une ville dynamique. Voilà voila, j'ai pris la fièvre de l'immo, dès que j'aurais trouvé un emploi dans quelques mois, je souhaiterais investir dans une petite collocation... et le reste ira tout seul.
Je commence à m'intéresser depuis peu à l'investissement mobilier: AV, PEA, CTO... c'était le bon moment ahaha, je fais un peu d'achat/revente pour me faire la main, surtout que je profite de l’extrême volatilité, j'ai fait 30% de PV et 1K ce mois-ci avec de petites sommes... dont, bien sûr, je n'ai pas "besoin" et que je peux me permettre de perdre, ce n'est pas un jeu..

Voilà pour le petit point, peut-être reviendrais-je dans 5 ans ^^. Je remercie chaleureusement Dalli de m'avoir aiguillé à l'époque même si je ne comprenais pas bien tout ce qui était dit. J'ai ouvert le fameux CEL :)
En attendant je vais faire un tour sur le forum, et lire les nombreuses ressources qu'il contient :)
 

dalli

Membre Expert
#14
Sympa de revenir

Attention à l'excès d'immo.

Ne pas oublier que pendant la crise de 90 l'arrondissement parisien qui a le plus baissé ça été de 45%. Il a fallu attendre 2002 pour revenir au prix de 1990.

Les pb de locataires ne sont pas non plus à sous-estimer. En ce moment par ex bcp de locataire ne peuvent pas payer et le crédit court toujours.

Prudence et diversification donc.

Suis en IDF, on pourrait boire un verre un jour...
 
Haut