Achat immobilier à deux en séparation des biens

RunningFlavour

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#1
Bonjour,
mon épouse et moi allons acquérir une maison prochainement. Le financement est de l'apport personnel uniquement, qui provient essentiellement d'un don manuel que mon père m'a fait récemment. Ce don manuel est un héritage anticipé et je l'ai déclaré ainsi auprès de l'administration fiscale.
Nous sommes mariés sous le régime de la séparation des biens. Alors si je comprend bien, la somme que mon père m'a versé (sur mon compte personnel) m'appartient seul.
Pour l'achat de la maison, je voudrais faire en sorte que la maison nous appartiendra à tous nous deux (avec des proportions exactes encore à déterminées). D'après ce que je comprend, si je verse l'argent sur notre compte commun, et puis de là chez le notaire, la somme correspondant va être compté pour nous deux en 50/50. Ce que chacun complétera par son compte personnel, sera compté pour lui seul.
En revanche, si je verse une certaine somme sur le compte commun dans le but d'acheter la maison, est-ce que du coup techniquement je fais un don à mon épouse?
Je ne sais pas si ma question est claire, mais voilà la situation, et je serai reconnaissant pour chaque avis.
Merci d'avance, bien cordialement,
RunningFlavour
 

dalli

Membre Expert
#2
Pour faire les choses correctement vous devez faire un don à votre femme. Je n'ai plus le montant précis mais pour être exonéré il doit être un peu inférieur à 80 000 €.
Peu importe où vous les mettez, vous devez donner au notaire le % de chacun.
Si le notaire fait correctement les choses (lutte contre le blanchiment d'argent a minima mais civil également) il mentionnera dans l'acte que une partie de l'apport vient d'une donation de X faite par M, le ... suivant...(CERFA directement ou acte notarié).
Un acte notarié serait mieux dans l'hypothèse où l'on remettrait des droits de succession entre conjoint. Ca vous éviterait de payer des droits sur une somme qui vous appartenait dans le cas où votre femme décède avant vous.
En cas de divorce ça ne change rien, ce qui est donné, est donné.

Vous ne faites pas cette demande pour limiter le patrimoine de vos enfants dans le cas d'un remariage ?
En fait chaque détail est important pour nous.


J'espère que vous êtes enfant unique ?
 

RunningFlavour

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#3
Merci pour cette réponse très claire, qui confirme ce que j'avais cru comprendre. En effet, le montant pour être exonéré de taxe est de 80000 Eur et des poussières (tous les 15 ans je crois). Nous n'avons pas d'enfant, alors je ne cherche pas à limiter leur patrimoine. En revanche, je ne comprend pas pourquoi la question si je suis enfant unique ou non est important dans ce contexte ? Merci en tout cas pour votre réponse!
 

xa

Membre Expert
#4
On va préciser ...

Dalli vous propose de faire une donation à Mme pour que chacun puisse officiellement apporter sa part à concurrence des parts respectives dans le bien. C'est très précis et définitif : mme devient propriétaire définitivement du don, qu'elle peut apporter si elle le veut dans l'acquisition.

Dans les autres cas, ce n'est pas du tout pareil. Primo, si vous déposez sur le compte commun, il y a présomption de communauté sur les fonds à défaut de preuve contraire ... Or vous avez le document de donation pour justifier que ces fonds sont un propre qui vous appartient à 100%. Idéalement le notaire précise l'apport venant de vous, mais même en l'absence de mention, la trace bancaire (sous réserve que vous la gardiez) suffit à justifier votre apport, donc votre financement propre.

Ca ne change pas la propriété commune du bien, mais ca génère une créance à faire valoir.

Parlons fin de mariage :
- en cas de donation, elle est propriétaire de la moitié qu'elle a financé elle-même sur la base de fonds qu'elle détenait en propre, sans que vous ne puissiez rien dire
- sans donation, elle est propriétaire de sa part du bien mais "vous doit" le financement de cette part. En cas de décès, si vous avez des enfants, cette dette peut s'oublier, en cas de divorce elle peut s'oublier ou être évoquée comme partie intégrante de la liquidation du mariage.



Pourquoi enfant unique : vous parlez de donation manuelle de fonds que vous réinjectez dans un bien immobilier. Imaginons que vous ayez un frère qui a recu la même somme de la même manière et qui l'utilise pour faire le tour du monde et s'amuser.

Au décès de votre père, les dons manuels sont imputables sur la succession au regard de la valeur actualisée de ces dons. Votre part vaut le maximum entre le don initial et la valeur actualisée de votre maison, votre frère est considéré avoir uniquement recu le don initial (vu qu'il a tout dépensé en fiesta). Dans le cadre de la succession, vous devez compenser auprès de votre frère ce qu'il n'a pas recu, dans la limite de sa part réservataire. Bref, potentiellement, vous devez lui verser une part de votre patrimoine pour compenser.
 

RunningFlavour

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#5
Merci beaucoup pour ces réponses!
Après reflexion, dans notre situation, la meilleure chose à faire est probablement: je fais un don à Mme (à hauteur de 80kEur, afin de limiter les taxes, qui deviennent vite importantes), en plus je fais un prêt à Mme (sous seing privé) qu'elle me remboursera tranquillement sur un certain nombre d'année. En plus, elle a des fonds propres pour compléter.
Merci pour la clarification concernant l'enfant unique ou pas, chose à laquelle je n'ai pas pensé. Ceci dit, mon père vivant à l'étranger (Allemagne), lors de la succession ca sera pas le droit français qui s'appliquera (sauf erreur de ma part), ca peut alors être différent. Mais je vais toute de même me renseigner.
Merci encore, cordialament
 

xa

Membre Expert
#6
Si votre père vit en Allemagne, la question de la donation va AUSSI se gérer en droit allemand !!!
Sauf s'il est considéré comme fiscalement francais au titre de l'article 4 du CGI.

Notez que le remboursement du prêt entre de droit au titre des dépenses de ménage. Du coup, vous êtes considéré comme remboursé qu'elle rembourse effectivement ou non. Bref, ca ne sert pas à grand chose de faire un prêt à votre épouse.
 

RunningFlavour

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#7
Notez que le remboursement du prêt entre de droit au titre des dépenses de ménage. Du coup, vous êtes considéré comme remboursé qu'elle rembourse effectivement ou non. Bref, ca ne sert pas à grand chose de faire un prêt à votre épouse.
Même étant mariés en séparation des biens?
Ma reflexion était que le prêt permets de formaliser tout comme il faut, sans faire un don trop important (qui lui entraine du coup des taxes plutôt élévées).
Merci encore pour vos réponses.
 

xa

Membre Expert
#8
Surtout en séparation de biens ! Merci la Cassation ...

En communauté, c'est plus sioux : vous ne pouvez pas prêter à votre épouse, vous prêtez éventuellement à la communauté qui doit vous rembourser sur la base des revenus communautaires donc commun. Bref vous vous prêtez pour moitié à vous même, sans aucun incidence sur la propriété puisqu'en communauté, la propriété est de toute facon commune sauf remploi de fonds propres des deux cotés (fonds propres excluant l'emprunt, qui ne peut être que commun dans ce régime ....)

Je sais, le code civil vous dit qu'en séparation, chacun est maitre de ses revenus et dépenses, le notaire vous a dit la même chose dans le contrat de mariage, mais la cour de cass n'est pas d'accord. Elle considère que le logement est une dépense de ménage, qu'il y a donc automatiquement solidarité et que si l'un paye "la part de l'autre" c'est pour répondre à cette obligation de dépenses de ménage.
 

dalli

Membre Expert
#9
Pourquoi ne pas réfléchir à une communauté universelle avec ou sans attribution intégrale ?

Je ne connais pas votre âge et si des enfants peuvent arriver mais Est-ce une réflexion que vous avez eue ?
 

RunningFlavour

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#11
Bonjour,
je reviens avec une question très basique (je croyais que c'était claire pour moi, mais finalement après relecture plus très sur): Si je vers une somme, p.ex. 500.000 Eur (pour donner un chiffre rond au hasard), de mon compte personnel sur le compte commun avec mon épouse (nous sommes mariés en séparation des biens), est-ce que cela sera considéré comme un don manuel (de 250000 Eur) à mon épouse? Dans ce cas, devrait-elle payer les taxes (en tenant compte des 80000 Eur "gratuits")? Si toujours oui, peut-elle opter
"la déclaration et le paiement des droits après le décès du donateur"?
Mes excuses pour ces questions peut-être bêtes, mais pas facile à bien comprendre pour moi, et merci encore aux réponses déjà apportées ici.
 

dalli

Membre Expert
#12
Comme dit Xa il y est réputé appartenir 50/50 sauf preuve contraire.

Donc non si c'est juste pour transiter cette somme n'appartient pas pour moitié à votre femme.

Vous ne dites pas tout dans la question, on n'est donc pas sûr de répondre réellement.

L'option paiement après le décès n'existe pas.


Je reviens encore une fois sur la donation de votre père. SI vous avez une fratrie et si vous avez bien compris que si votre père ne prend pas les protections nécessaires, vous devrez probablement de l'argent à votre fratrie au décès de votre père.

Il conviendrait donc que la donation soit faite devant un notaire avec une clause de rapport civil à la valeur au jour de la donation (et non au jour du décès de votre père en cas de donation manuelle ou en l'absence de ce point dans une donation notariale).

Il est possible que votre père sur les conseil du notaire inscrive une clause qui vous interdit de donner cette somme à votre femme.
 

xa

Membre Expert
#13
Xa c'est quoi cette cassation ?
La cour de cassation.
Première décision en 2015 il me semble, spécifiquement sur la question de l'emprunt commun pour l'acquisition de la résidence principale dans le cadre d'une séparation de bien. Les mensualités prises en charge par un seul dans le couple, qui demandait l'intégration de sa "surparticipation" au paiement du logement. Réponse du tribunal validé par la cassation : la prise en charge du logement est une dépense irréfragable au titre de charge du ménage, y compris dans le cas du remboursement de l'emprunt d'un bien en indivision. Et c'est en boucle depuis ...

Conclusion, si l'un des époux ne paye pas sa part, c'est à son bénéfice au final.

Ca peut être intéressant et une manière de transférer du patrimoine d'un époux à l'autre quand tout va bien. Au moment de la succession, personne ne viendra chercher des poux au survivant, mais dans un divorce, si l'un des deux à financer intégralement le patrimoine "commun", c'est tant pis pour lui.
 
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