Achat maison avec % démembré habité par le NP

lipix

Membre Junior
#1
Bonjour à tous,

Il y a quelques années au décès de mon père celui-ci a donné l’usufruit de sa maison à ma belle mère (mariage séparation des biens) par testament.
Depuis nous avons vendu la maison et reconduit le démembrement de la somme sur un contrat de capitalisation.

Je précise que ma belle mère n’a pas d’enfant, et compte me léguer ce qu’elle possède.
De plus elle n’a absolument pas besoin de l’argent généré par ce contrat, donc elle compte ne jamais toucher les intérêts générés.
Egalement je suis fils unique.

Aujourd'hui avec ma femme nous souhaiterions acheter une maison pour nous, et comme dirai ma belle mère "c'est dommage de laisser cet argent dormir inutilement jusqu'à ma mort".
Je me demandais donc s'il était possible d'utiliser cet argent immobilisé.

Dans l'idée nous aurions par exemple une répartition de propriété de l'ordre de :
35% ma femme en pleine propriété
35% moi en pleine propriété
30% moi en nu propriété/belle mère usufruitière.

Bien sur nous pensions prendre tous les frais afférents à la maison à notre charge (Foncier, TH, entretiens etc...) même ceux correspondant à ses 30% usufruit.

Est-ce réalisable ?
Mon notaire et un avocat fiscaliste me disent qu'il n'y a pas de problème, notamment de requalification par le fisc, au titre qu'un usufruitier dispose librement de ses droits en usufruit, que n'importe qui peut laisser à disposition gratuitement un bien immobilier à n'importe qui et que se priver volontairement de revenus n'est pas taxable.

Néanmoins je souhaitais un avis plus large; qu'en pensez vous ?
Voyez vous d'autres solutions plus optimales ?
Qu'en est-il de la conversion d'usufruit en rente ou capital à la sortie du contrat ? Sur une conversion en capital est-il possible d'étaler le paiement sur plusieurs années ?

Merci pour votre aide.
Cordialement
 

dalli

Membre Expert
#2
Je suis moins optimiste que vos 2 partenaires.
Si c'était votre mère je vous dirais que le risque existe mais ...

Là vous êtes un étranger donc des droits à 60%, le fisc a donc un réel intérêt à vous embêter pour ce qui s'appelle une donation déguisée d'usufruit.

Votre montage est ok si vous payer un loyer à belle maman. Vous en récupérerez 40% au final, ce n'est pas si mal non ?
Vous avez déjà vu propriétaire rembourser à la fin 40% du loyer que vous lui versez depuis des années ?
Ou un banquier ?

Ou alors vous payez les 60% de droit sur cet usufruit et c'est finalement le prix à payer pour la tranquillité !
A comparer avec le coût d'un crédit (pas sure que ce dernier ne soit pas moins cher mais tout dépend de l'âge de belle maman...)

Assurez vous qu'elle est en mesure de payer une maison médicalisée en cas de besoin et que cet argent ne serait pas un jour très utile.


Par contre je regarderai sérieusement le cas d'une adoption surtout si elle vous a élevé.

Rien compris à la fin de votre post. Faut être plus précis.

Je déduis que vous êtes marié en séparation de bien également.
 

xa

Membre Expert
#3
Ouh là ... Le notaire qui ne voit pas de problème, ca m'inquiète, le fiscaliste qui n'en voit pas non plus .............................................................

Fiscalement, certes l'usufruitier fait ce qu'il veut de son usufruit. Si belle maman était usufruitière à 100% du bien, ca serait déjà potentiellement regardable par le fisc au titre de la donation déguisée non taxée ... mais défendable puisque la nu propriété serait "l'héritage de Papa" et que l'usufruitier peut faire ce qu'il veut de son usufruit. Un peu de friction, un peu de risque de requalification, contestation, quelques années devant le TA ...

Là, avec une indivision regroupant belle maman + 2 étrangers par rapport à elle ... Elle n'est pas usufruitière du bien, mais d'une partie du bien, elle est cotitulaire de l'usufruit ... Ca ressemble très très fortement à un abandon d'usufruit non déclaré, ca, vraiment très très fortement ... Et é'abandon d'usufruit est taxable au titre des donations !


Civilement ... La présentation nous dit mariage en séparation. Mais résidence principale, donc charge du ménage ... Si mme ne peut pas payer sa part, mr doit financer à perte sans espoir de récupérer. Note : ca marche dans les deux sens, c'est pas exclusivement monsieur qui doit payer, c'est juste le cas le plus courant.

Ca, c'est pour la propriété de Mr et Mme seuls. Mais il y a belle maman dans l'histoire, et du coup, belle maman a un recours si l'un des deux autres propriétaires n'assument pas à un moment donné.

Bref, le moindre accro financier ou la moindre dispute familiale, et ca peut devenir un vrai champ de bataille cette multipropriété.

Quid si sur une dispute belle maman exige de récupérer son du ou pire d'habiter le logement ? Elle est usufruitière, elle a le droit d'user du bien sauf si elle vous loue les 30% qu'elle possède pour justifier son appart et accessoirement sécuriser le fait que vous seul pouvez vivre dans le bien.


Si vous sortez le capital du contrat, le démembrement persiste par défaut, c'est belle maman qui récupère le tout au titre de l'usufruit, vous obtenez une créance à faire valoir sur sa succession future. On peut forcer le partage, belle maman repart alors avec la part qui lui revient selon son age.

En solution plus simple, vous achetez sans belle maman mais vous pouvez utiliser le contrat en sureté dans le cadre d'un prêt, avec l'accord de belle maman. Note : l'argent ne dort pas sur le contrat, il génère des intérêts que vous récupérerez un jour ou que belle maman pourra utiliser si besoin pour une maison médicalisée ou autre chose.
 

lipix

Membre Junior
#4
Merci pour vos réponses !

En effet cette situation semblerai être un nid à ennuis... Et plus je demande autour de moi plus les avis divergent. Donc même si elle serait éventuellement réalisable elle pourrai entraîner trop de soucis avec le fisc se réglant peut être même devant des tribunaux...
J'ai eu un retour me disant que pour être requalifié il fallait remplir les conditions de fond des donations prévues à l’article 894 du code civil
  • L’intention libérale du donateur,
  • Le dessaisissement immédiat et irrévocable du donateur entraînant son appauvrissement,
  • L'acceptation par le bénéficiaire, ayant pour conséquence un enrichissement à due concurrence.
  • Si une des 3 conditions n’est pas remplie, la convention n’est pas taxable.
Du coup en effet, son dessaisissement ne serait pas immédiat et irrévocable puisque qu'elle conserve son usufruit sur une partie de la maison, et qu'il existe des contre parties puisque nous prenons à nos frais certaines charges...

Mais bon, cela conduit à trop de batailles que je n'ai pas envie de prendre le risque de mener.

Sans parler comme vous le suggérez d’éventuelles disputes internes à la multi-propriété...

L'idée du loyer versée semble être une sorte de compromis. Mais pour une meilleur optimisation j'avais pensé à l'idée de convertir son usufruit en rente viagère (Article 759 et suivants du code civil). Plusieurs avantages à cela :
-Je prends la pleine propriété de la totalité du montant du contrat
-Je me retrouve seule en indivision sans ma belle mère
-Imposition pour elle plus favorable grâce à l'abattement de 70% sur la rente
-En plus d'après différentes jurisprudence le montant de la rente peut se calculer simplement à partir des revenus net tirés de l'usufruit.
Donc là on prendrai les revenus tirés des intérêts d'un simple fond euro, qui rapporte presque plus rien et devrait continuer à baisser, ce qui entraînerai un montant de rente relativement faible.

Qu'en pensez vous ?


Le problème de mettre le contrat en sûreté c'est que nous n'avons pas les revenus nécessaires pour les mensualité de prêt ensuite.

Pour les finances de ma belle mère normalement aucun soucis pour ses futurs frais de maison de retraite médicalisée etc... Sa retraite étant très conséquente (et son épargne aussi).
D'ailleurs en effet le sujet de l'adoption est sur la table depuis un petit moment et nous pensions franchir le pas bientôt.

Merci à vous
 
Dernière édition:

dalli

Membre Expert
#5
L'histoire de la rente je ne l'ai jamais vu ni étudié.

Xa t'as une idée de la faisabilité ?
 

lipix

Membre Junior
#6
Oui apparemment d'après des publications "spécialisées" ce serait peu connu et utilisé encore.

En plus la conversion en rente peut être imposé unilatéralement par l'un ou l'autre des parties en menant l'affaire devant les tribunaux, faute d'accord amiable nu propriétaire et usufruitier. Mais c'est alors je juge qui fixera le montant de la rente.
Par contre pour la conversion en capital, il faut obligatoirement l'accord des deux partis.
Mais du coup là on est pas du tout dans le cas d'un choix unilatéral, donc on oublis les tribunaux.

J'attends vos avis la dessus, car s'il n'y a pas eu trop d'incompréhension de ma part, cela me semble être une excellente solution

Merci encore
 

xa

Membre Expert
#7
l'art 759 du code civil permet de demander la conversion de son usufruit en rente viagère, effectivement.

Si vous partez sur cette hypothèse, belle maman obtient une rente à vite à déterminer, parce que le juge, lui, considérera le rendement possible du capital converti pour déterminer la rente, que ce rendement soit réel ou non. La rente sera imposée dans les conditions prévues à l'article 158-6 cgi comme les rentes constituées à titre onéreux ... alors que les produits du contrat de capi sont taxés selon les règles du contrat et son age.

A partir de là, soit vous gardez le contrat de capi et vous l'utilisez comme source de revenus annexes ou comme nantissement pour votre acquisition. Soit vous le cloturez pour disposer d'un apport pour votre acquisition.

Attention :
- c'est une opération de partage, avec des frais de partage à considérer
- la cloture du contrat de capitalisation entrainera la fiscalisation de sortie du contrat. Ne prenez pas la valeur complète du contrat pour votre montage, mais vous DEVEZ prendre la valeur complète du contrat pour déterminer la rente.


Il ne restera que la question indivision / mariage en séparation et les conséquences potentielles d'un divorce.

Pour mémoire ou information, alors que la séparation prévoit que chacun est responsable de ses propres deniers, y compris pour l'acquisition de la RP (ce qui ouvrait droit à une régularisation en cas de financement non aligné sur les parts acquises), ce n'est plus le cas, les dépenses de RP étant considéré comme des dépenses irréfragables au titre des charges du ménage.
 

lipix

Membre Junior
#8
Oui c'est vrai que j'ai raccourci en parlant de la totalité du montant du contrat mais j'avais bien en tête l'imposition à la sortie et le calcul de la rente sur la totalité de l'épargne convertie avant sortie.
Le contrat étant relativement récent (4,5ans) et sur fond euro il resterai à s'acquitter du PFL à 15%, mais sur une petite partie du contrat donc.
En revanche j'aurai besoin d'une précision. Ayant eu des frais d'entrée, les gains qui sont venus les compenser sont-ils pris en compte dans l’impôt ? Autrement dit, on prend en compte le versement initial de l'assuré ou le montant qui est finalement investi sur le support pour calculer les gains ?

Par contre je n'avais pas pensé au montant des frais de partage. J'ai trouvé un barème échelonné avec notamment des frais de 1,017 % pour la part > 60k euro. Est ce bien ça ?

Enfin je dis ma femme, mais nous sommes simplement pacsé sous le régime de la séparation des biens. Et pour l'acquisition du bien elle seule ferai un emprunt en son nom propre, pour acquérir la quote-part correspondante au montant emprunté. Moi je consentirai simplement à une hypothèque sur ma partie.
D'après ce que vous dite en cas de défaut de paiement la banque pourrai donc se retourner vers moi ?
En revanche n'étant pas sur son prêt je ne pourrai pas être fiché au fichier central des défauts de paiements, si ?
 

lipix

Membre Junior
#9
Je rebondis sur mon précédent message car une autre question m’est venue en tête.
Je viens de penser qu'avec ma femme notre TMI est à 11% donc inférieur au PFL de 15%.
Et sur le contrat de capitalisation il s’agirait d’un rachat partiel du montant...
Donc dans quel ordre faire le rachat/conversion pour intergrer les intérêts dans notre revenus, et pas dans celui de l’usufruitiere ?
Car en cas de rachat partiel en 1er, si on choisis l’imposition au barème, il me semble que l’assureur transmettra ces gains comme étant ceux de l’usufruitier(donc TMI a 30%)... Mais en même temps c’est le contrat en entier qui est démembré, donc est-il possible de faire une conversion d’une partie seulement et à l’intérieur du contrat, pour pouvoir ensuite les intégrer dans notre revenu?

Jespere que ma question est pas trop mal posée, je me fais des noeuds au cerveaux depuis tout à l’heure...?

Merci à vous
 

lipix

Membre Junior
#11
Bonjour,

Je me permet de relancer le sujet pour revenir sur les frais dont parlait XA.

Vous mentionnez qu'il s'agit d'une opération de partage, mais j'ai du mal à comprendre car je ne suis pas en indivision... En plus il s'agit d'une somme d'argent et pas d'un bien immobilier. Je suis un peu perdu entre tous les frais.
Du coup pouvez vous me donner le barème auquel il faut se référer ?

De plus j'ai pu trouver que l'acte était soumis aux droits d'enregistrement des actes innommés.
Mais aussi que s'agissant d'une Mutations de propriété à titre onéreux de meubles - Ventes de gré à gré, n'entrant pas dans un régime particulier, il n'était même pas soumis à enregistrement obligatoire s'il est fait sous seing privé. BOI-ENR-DMTOM-50-20

Si vous pouviez m'orienter un petit peu sur ces sujets.
Merci à vous
 

lipix

Membre Junior
#12
Bonjour,

Après de nombreuses recherches je pense que j'ai pu me répondre, si certains peuvent confirmer ou en tout cas si cela peut aider les personnes qui se posent ce genre de questions.

D'abord BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20170308 , paragraphe (150) qui indique qu'il s'agit d'une mutation à titre onéreux de l'usufruit, assujettie à ce titre à l'impôt de mutation. Donc à priori, pas une opération de partage.
Néanmoins on suit le liens pour plus de détails, et ici BOI-ENR-DMTG-20-10-10-20190502 , paragraphe (190) que les conversion "n'opèrent pas mutation et constituent un acte d'exécution passible du droit fixe des actes innomés."

Et enfin, peut être tout simplement ici :
BOI-ENR-DMTG-10-50-10-20160411 , paragraphe (140) : " Les conversions d’usufruit en rente viagère ou en capital faites en application des articles du code civil précités sont taxables au droit fixe des actes innomés. "

Et du coup, l'acte étant une Mutations de propriété à titre onéreux de meubles - Ventes de gré à gré, n'entrant pas dans un régime particulier, il n'était même pas soumis à enregistrement obligatoire s'il est fait sous seing privé. BOI-ENR-DMTOM-50-20

Voilà, j'espère que je ne fais pas d'erreur... Sinon merci de me corriger

Merci encore pour votre temps
 
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