achat maison pendant pacs puis mariage et décès

  • Auteur de la discussion jull
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jull

Membre Junior
#1
nous allons acheter avec mon compagnon avec lequel je suis pacsée une maison, chacun aura sa part identifiée dans cet achat et en cas de séparation, chaucun récupère sa part.
Mon compagnon a par ailleurs 3 enfants d'un précédent mariage. Nous avons pour projet d'avoir des enfants. Si nous restons pacsés et qu'il venait à décéder, serai-je obligée de partir de la maison ? que pourront demander ses enfants ?
Par ailleurs, si nous nous marions entretemps, vaut-il mieux que nous nous le fassions avant l'acaht de la maison ou après ? y aurait-il une différence pour moi ? merci pour vos réponses
 

Emilie34070

Membre Junior
#2
Mariage, Pacs et succession: Que choisir?

Bonjour,

Pour savoir s'il vaut mieux se marier ou se pacser, je vous invite à lire cet excellent article où vous apprendrez tout ce qu'il y a à savoir!


conseil-droitcivil.com/article-droit-civil-1046-Droit-des-successions-Mieux-vaut-il-se-marier-ou-se-pacser-.html


A bientôt.
 

xa

Membre Expert
#3
Bonjour,

Tout d'abord, le mariage. Si vous vous mariez après l'achat de la maison et sous séparation des biens, aucune incidence sur la propriété de la maison. Si vous vous mariez sans contrat (communauté légale), alors il y a une différence : la maison achetée avant le mariage est considérée comme étant dans votre patrimoine propre selon vos parts respectives, la maison achetée après le mariage est de facto un bien de la communauté.

Dans les trois cas, le mariage fait du conjoint survivant un héritier réservataire, au même titre que les enfants du défunt. Dans ce cas, vous pouvez choisir l'usufruit total des biens, ce qui vous rend seule usagère de la maison.

Si vous restez pacsé, c'est différent. Vous n'êtes pas héritière, donc ce sont les enfants de votre concubin qui hériteront de la totalité de ses parts. Vous avez cependant le droit d'habiter gratuitement le logement des concubins pendant 1 an sans loyer (uniquement la TH à payer).

Dans ce cas, il faut se protéger. Deux solutions, à ma connaissance.

1) chacun des concubins fait une donation de l'usufruit de ses parts du logement à l'autre concubin. La contrainte est que la donation ne doit pas dépasser 76k, sous peine d'être taxée. Or selon votre age, la valeur de l'usufruit est entre 90% (si vous avez moins de 21 ans) et 10% (plus de 91 ans), en diminuant le pourcentage de 10% tous les dix ans.

Donc, si vous avez tous les deux entre 31 et 40 ans, par exemple, l'usufruit vaut 70%. En supposant que vous financiez à parts égales, le bien ne peut dépasser 215k pour vous protéger efficacement. Moins même si vous voulez inclure dans cette démarche d'autres biens (comme ... des meubles par exemple). Ce qui limite, plus ou moins, vos possibilités.

Notez que si vous ne pouvez pas financer à parts égales, c'est encore plus limité puisque la valeur du logement achetable sera borné 2x la capacité d'achat de celui qui achète la plus petite des deux parts.

Ex : vous financez 30% du bien. Comme vous achetez l'usufruit sur la part de votre concubin, la valeur de sa part est bornée par 76k / 0.7 = 108000 euros, soit une valeur du bien de 108 000 / 0.7 = 155 000 euros environ. (moins si, encore une fois, vous voulez aussi des meubles démembrés)


2) plus sioux : l'achat directement en démembré du logement. Le premier concubin achète la nue propriété d'une partie de la maison et l'usufruit de l'autre partie, et le second concubin fait l'inverse. Ainsi, en cas de décès, le survivant récupère l'usufruit correspondant à la part dont il détenait la nue propriété, tout en restant usufruitier jusqu'à son propre décès de l'autre part du logement. L'inconvénient, c'est que c'est une solution très technique : il faut détailler les parts du logement pour ensuite démembrer ces parts, puis que chacun des concubins finance sa part en nue propriété et l'usufruit sur la part de l'autre de manière stricte. L'avantage : vous n'êtes pas limité sur la valeur du bien.

Note : J'ai vu l'usage de la solution 2 dans le cadre d'un achat d'un petit immeuble, donc avec des lots bien définis. Pour un appartement, il faut vérifier avec un notaire la faisabilité.
 
Dernière édition:
#4
Bonjour,

Petite précision concernant la 2e solution de "Xa".
Il est fortement recommandé de faire ce montage dans le cadre d'une SCI. L'opération en directe n'est pas valable.

Autre solution, de manière à vous protéger et ne pas léser les enfants de votre compagnon: un testament dans lequel il vous lègue l'usufruit de sa part dans l'immeuble en cas de décès. (attention toutefois à ne pas empiéter sur la réserve des enfants)

D'ailleurs prenez bien garde à ceci: les médias ont trés bien relayé le fait que les partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession entre eux... Rien de plus normal, ils n'héritent pas l'un de l'autre... Pensez donc au testament!!!
 
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