aide de robien recentré

nathou62160

Membre Junior
#1
Bonjour,

tout d'abord bravo pour ce forum, beaucoup d'infos très utiles :)
Malheureusement, je m'y suis rendu trop tard...Comme beaucoup de personne je me suis fait avoir par un investissement de robien vendu par un commercial...
J'ai donc acheté ce bien en 2008, appartement terminé en 2009 dans les temps
loué dès le début et sans arrêt depuis (de ce cote je pense être chanceux)
Par contre, j'ai commencé à me renseigner pour la futur vente du bien et là ca se gate
1/ le bien vendu est vraiment surevalué par rapport au prix du marché (je me demande même si après 10 ans je ferai une maigre plus value voir même si je ne vais pas perdre de l'argent (135000 euros alors que les prix sont plutôt de 105 - 110000 et encore avec de la chance) :-(
2/ Je pensais pouvoir le vendre après 9 ans, or il semble qu il faille déclarer un déficit foncier positif 3 années consécutives pour éviter un redressement
C’est sur ce point que je me pose une question: pour moi il est quasi impossible d avoir un déficit foncier les 7 8 et 9 eme année suivant l'achat si j'ai bien compris le déficit foncier = loyers perçus - charge - intérêts d emprunt - amortissement (6% la 7eme année et 4 % les 2 dernières années) Du coup impossible de vendre avant 12 ans (et encore si déficit foncier réellement positif)
est ce bien exact ?

J'ai ma part de responsabilité dans ce mauvais placement c'est clair (j'aurais vraiment du me renseigner plus) mais franchement je trouve cela scandaleux de la part de professionnel d’arnaquer les gens comme cela

je me demande vraiment si je ne vais pas entamer une procédure pour défaut de conseil (j'ai encore la plaquette commerciale fournie par la société avec la simulation ça faisait rêver :) mais bon les prix sont libres et je pense que je n'aurais que peux de chance d'obtenir quelque chose

Maintenant je me demande ce que je dois faire pour limiter la casse (vendre par anticipation, attendre les 9 ans en risquant le redressement, attendre 12 ans, le garder jusqu'au bout...)

Merci pour votre aide
Nathalie
 

dalli

Membre Expert
#2
Encore une victime d'un défiscalisàtort !

Ceci dit rien de trop grave dans ce que vous écrivez sauf que la vente était totalement incomplète.

Sur le premier point : un bien neuf supporte des la TVA à 20%, il est donc normal de retrouver au moins cette différence entre le prix payé et la valeur marché de l'ancien. Cependant votre bien est avec des normes supérieures au marché et donc si le marché continue de se retourner, vous pourriez revoir votre différence à la vente.
Il se peut aussi que vous ayez acheté un package comprenant donc les frais de notaire inclus, il faut donc rajouter 5% de frais supplémentaires. Est-ce le cas ?
Si oui, vous avez amorti des frais qui ne l'étaient pas mais l'administration est tolérante sur ce point.


Pour le foncier vous avez bien compris.

La seule chose à faire est celle qu'un bon vendeur aurait dû vous conseiller (et donc peut être financé autrement que ce que vous avez fait) : conserver le bien plus longtemps !!
Quand je parle immo avec mes clients je leur dis : minimum 15 ans.

Du reste l'impôt sur la PV est calculée sur 22 ans et là le fisc est logique avec la notion de LT de l'immobilier.

Il vous faudrait peut être rencontrer un vrai pro pour une étude de votre foncier.
Un membre de ma famille est venu me voir avec la même question que la votre : je lui ai montré que vider un peu de ses liquidités pour investir en cash dans de l'immo, améliorait nettement la rentabilité de son robien, mais cela correspondait à ses objectifs (pouvoir supporter les inconvénients de la solution que je proposait).


Quant à la procédure, renoncez, il se peut même que la société n'existe plus et vous au moins vous avez obtenu la réduction d'IR, ce qui n'est pas le cas des clients qui ont un appart au milieu d'un champs et le vide tout autour !!


Revendre avant : oubliez encore plus fort, il vous faudrait débourser encore bcp d'argent pour vous débarraser de ce bien.

La prochaine fois, venez nous voir avant, on est là avec mes confrères pour défendre la gestion de patrimoine.
 

nathou62160

Membre Junior
#3
Bonjour,

merci pour votre réponse
effectivement c était une formule package
Lors des premières déclarations de défiscalisation faite avec l'aide de la société qui m a proposée ce pack ils avaient pris comme base le prix total du pack pour l amortissement
j'ai donc continué à utiliser cette base ;-)

Pour la suite je pense également que je vais le garder le plus longtemps possible (tant que cela est possible :)), mais le fait de devoir avoir 3 ans de déficit foncier positif pour pouvoir vendre sans risquer le redressement m'étonne quand même
Après avoir lu les nombreuses histoires d internautes, je me dis que finalement je ne m en sors pas si mal pour l instant (appart terminé, plutôt bien situé et surtout loué depuis le départ ss souci )

Après les 9 ans de défiscalisation de robien, comment cela se passe t il ?
On arrete l amortissement mais peut on continuer à deéduire les interets d emprunt ?
Peut on "volontairement" ne pas déclarer certaines charges pour avoir un déficit foncier positif et donc pouvoir vendre après 3 ans ?

J'ai une autre question concernant le déficit antérieur non déduit des autres revenus et reportable sur les 10 prochaines années
J'ai eu les 2 premières années 610 puis 420 euros de deficit reportable
Qu est ce que cela signifie exactement ?

Merci encore !
Nathalie
 

dalli

Membre Expert
#4
Quel était la durée de votre crédit ?
Je parie sur 25 ans.

Au bout des 9 ans, vous repartez pour 3 ans d'amortissement et donc 3 ans d'engagement de location, puis encore une autre période de 3 ans si vous le voulez.

Oui vous pouvez ne pas mettre des charges dans votre déclaration mais si jamais vous ne vendiez pas....
Il faut mieux le vendre vide car sinon la décote est de 20% en général.

Si dans les 10 prochaines années vous aviez un positif foncier, vous pouvez aller piocher dans votre "congélateur" de déficit reportable. Si pas fait il est perdu.

L'histoire est une loi sur les revenus fonciers qui existe depuis de très nombreuses années, l'idée est d'éviter de faire payer au fisc les travaux d'un bien non destiné à la location.
Bcp de personnes achetait un bien, faisaient des travaux et ne le mettait jamais en location mais le conservait soit comme RP soit comme RS.
 

nathou62160

Membre Junior
#5
Bonjour,
oui 25 ans
apres 9 ans on peut donc continuer à defiscaliser par periodes de 3 ans si on continue de louer (on puet donc continuer à deduire les interets d emprunts apres 9 ans pour le calcul du deficit foncier ? )

j ai bien noté votre conseil de vendre vide, du coup ca demande pas mal d anticipation pour pouvoir vendre il faut 3 ans avant s assurer d avoir un positif foncier pour eviter le redressement + preparer la sortie du locataire (je suppose qu il doit y avoir des demarches administratives strictes pour cela..

Merci
 

dalli

Membre Expert
#6
Non les intérêts d'emprunt sont déductibles même si pas robien.
Vous pouvez juste continuer à amortir
 
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