Apport - Cession / Détail du réinvestissement

Kris9278

Nouveau menbre
#1
Bonjour à toutes et à tous,

Je viens chercher un peu d'aide auprès de votre communauté afin de bien comprendre certains détails juridiques concernant le mécanisme d'apport cession.

Court résumé de la situation :

- Nous venons de vendre les parts sociales d'une SARL (dans la restauration) qui avaient été préalablement apportés à une holding créée il y a 2 ans.
- En tous nous étions 3 associés, 2 sur la holding et 1 en dehors.
- Le fruit de la vente s'élève à 440K€ (400K€ remontés dans la holding et 40K€ pour le 3eme associé).
- L'acte de cession a été signé au 30/10/19 mais l'acte de révision du prix définitif n'a pas encore été signé, cependant, la société a déjà été reprise par le nouvel acquéreur.

J'ai bien compris que pour éviter l'imposition sur la plue value, nous devons réinvestir 60% dans les 2 ans.

Mes interrogations sont les suivantes :

- Quel est le montant sur lequel se baser pour calculer ces 60% ? Le montant total de la vente ? Le montant remonté dans la holding ? Connaissez vous des abattements possibles sur ce montant ?

- A partir de quelle date court ce délai de 2 ans ? Date de la cession ou date de la signature du dernier acte (en l'occurence l'acte de révision du prix définitif) ?

- J'ai du mal à saisir s'il y a des secteurs particuliers sur lesquels réinvestir cette somme ? Liés à l'ancienne activité ou pas du tout ? Peut-on investir dans n'importe quelle PME ? Les règles semblent avoir changées en 2019 et je n'arrive pas à trouver de définition concrète ! En tous cas, j'ai cru comprendre que l'immobilier en était exclu.

Voilà, une première salve de questions et d'interrogations techniques sur ce principe qui semble très utilisé en france.

Je reste à votre entière disposition pour échanger ou vous apporter plus de détails et je vous remercie vivement d'avance pour toute l'aide que vous pourrez m'apporter !

En vous souhaitant une agréable journée.

Bien cordialement,
 
#2
Bonjour,

Voici quelques éléments de réponse :

La quote part de réinvestissement de 60% est calculée sur le produit de cession des titres de la filiale réalisé par la holding (si la filiale est cédée après le 1er Janvier 2019, avant c'est 50%).

Le délai de 24 mois est décompté à partir de la date de cession des titres. S'il y a un complément de prix la holding doit réinvestir 60% de ce complément de prix dans un délai de 2 ans à partir de la date de perception de chaque complément de prix.

Pour ce qui est de l'activité la holding peut réinvestir dans le financement de "moyens permanents affectés à son activité opérationnelle", c'est-à-dire, une activité commerciale (notamment marchand de bien et promotion immobilière), industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière (banque, courtage, assurance).
Sont exclues les activités de gestion par la société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, notamment location nue, location meublée (LMP ou LMNP) location équipée ou gestion de portefeuille de valeurs mobilières.

A votre disposition également si besoin et bonne journée à vous
 

Kris9278

Nouveau menbre
#3
Bonjour,

Je vous remercie vivement pour votre réponse Bertrand ! Je voudrais juste creuser un tout petit peu la fin de votre réponse. Il me semblait bien en effet que les activités de gestions immo étaient exclues, cependant, vous évoquez "de son propre patrimoine immobilier".

Imaginons que nous achetons via une SCI en notre nom propre deux appartements que nous transformons en gîte et qui sont loués en tant que LMP par la holding, est ce valable ? C'est à dire que la holding gère la location et la gestion de ces gîtes mais ils appartiennent à une SCI tiers et non à la holding.

Je cherche un montage permettant de pouvoir réinvestir cette somme dans une activité de gîtes touristiques, mais je doute que cela puisse être possible !

Enfin, j'ai du mal à comprendre si cet "apport cession" ne sert qu'à repousser l'imposition sur la plus value ou si cela se transforme en exonération au bout d'un certain temps, les avis recueillis semblent contradictoires.

Encore merci pour votre aide et vos conseils.

Je vous souhaite une agréable journée.

Bien cordialement,
 
#4
Ce montage me semble en effet compliqué : si c’est la SCI qui investit dans des appartements cela ne permet pas de valider la condition de remploi des fonds, il faudrait que ce soit la holding qui investisse les fonds…

Il y a eu un avis du comité de l’abus de droit en Mars 2017 qui confirmait que les activités para hôtelières étaient éligibles dans le régime en place à l’époque (contrairement à la location meublée). Toutefois, ceci est remonté jusqu’au comité : c’est que le sujet est épineux et risqué, il faudra impérativement vous faire accompagner par un cabinet fiscaliste spécialisé.

Concernant le sort de la plus value elle est mise en report jusqu’à ce que l’on vende les parts de la holding – normalement on les vends jamais et on garde sa plus value en report toute sa vie. On peut aussi la purger en faisant donation des parts aux enfants, mais il faut qu’ils les conservent un certain temps par la suite. Attention, il y a aussi une condition comme quoi si l’on devient non résident fiscal français, la plus value en report devient exigible.
 

dalli

Membre Expert
#5
Euh ????

On peut purger en donnant les parts.

Ben non c'est l'énorme piège de ces montages.

La holding devra toujours l'impôt donc on donne vivant ou mort un impôt à payer aux enfants. Mais pire il faut payer des droits de succession ou donation sur un impôt plus-value.

Je fais un peu la chasse à ces montages en espérant arriver avant le décès.

Malheureusement je viens d'avoir un cas de mort subite avant que les conseils habituels confirment mes dires. Il n'était pas contant de ne pas avoir été alerter par ce piège.

En France il suffit de dire : si on fait ça on paye moins ou plus tard, pour que tout le monde plonge sans vérifier le scenario justqu'au bout. Les fiscalistes ne sont pas notaires et vice versa.
 

dalli

Membre Expert
#6
Bertrand, la donation purge la PV sur les parts d'une société mais pas sur l'impôt de la société.

Suis-je claire ?
 
#7
Ce n’est pas la holding qui est redevable de l’impôt de plus-value mis en sursis c’est la personne physique qui a apporté ses parts.

Le fait de donner les parts de la holding permet aux enfants de les vendre sans que cela n’entraine la fin du report d’imposition au niveau de la personne physique qui a réalisé l’apport.
Il y a un cas où l’impôt a été demandé aux enfants car ils ont revendu les parts de holding juste après la donation. Du coup, la loi a introduit un délai de conservation minimum, de 18 mois il me semble, délai qu’il est actuellement question de rallonger à 5 ou 10 ans.

Par contre, il est en effet normal de payer des droits de donation lorsqu’on donne les parts, mais on paye sur la base de la valeur des vénale parts, on ne paie pas de droits de donation sur l’impôt de plus-value (ce serait d’ailleurs plutôt un passif déductible de l’actif successoral).
 

dalli

Membre Expert
#8
Comprends pas tout ici.

La vente du restaurant a été faite par la holding, c'est donc elle qui a un report d'impôt.

Parle-t-on d'autre chose ?
 

Kris9278

Nouveau menbre
#9
Bonjour Bertrand et Dalli,

Je suis infiniment désolé d'avoir mis autant de temps à répondre, mais l'époque du confinement a été très compliquée pour nous.

Je reviens à nos moutons, Dalli, les parts de la SARL YYY qui gérait le restaurant ont été apportées à la holding il y a 2 ans et lors de la vente, c'est bien la société YYY qui a vendu ses parts au profit de la holding dont je suis le directeur général.

L'idée que l'on essai de faire germer serait en effet de passer par la parahotellerie pour réussir à faire acheter et exploiter des gites par la holding tout en réutilisant dans ce montage les 60% à réinvestir. Cela ne m'a pas l'air simple mais pas impossible car il semblerait en effet qu'une activité de parahotellerie serait éligible. En savez vous plus sur ce sujet ?

Concernant la purge ou non de la plus value, je vous avoue n'avoir pas compris le fin mot de l'histoire. Ce report d'imposition sur la plue value est il à payer un jour ou disparait-il au bout d'un moment. Tout en sachant que nous vendrons certainement un jour les parts ou en tous cas les actifs de la holding car en tant que petit commerçants, il s'agira là certainement de notre retraite.

En tous cas encore merci de vous intéresser à ce sujet et de tenter de nous éclaircir !!

Bien à vous.
 

dalli

Membre Expert
#10
Report signifie plus tard.

Il faudra donc bien que la holding les paye un jour d'où ma remarque sur la donation aux enfant d'un impôt.
 

dalli

Membre Expert
#11
Ca me fait du mal de lire : je n'ai pas compris.

Comment des pros peuvent être si mauvais commercialement.
 

xa

Membre Expert
#12
J'ai lu un peu vite, je risque de redire des évidences ...

- le report d'imposition concerne l'apporteur des parts vers la holding. Tant que l'apporteur est au contrôle effectif de la holding, le report est valide. Dès qu'il perd le controle opérationnel de cette holding, il est redevable de son imposition initiale.
- la holding peut revendre la société apportée, mais le report implique une réutilisation des fonds obtenus
- le report est un report, il faudra bien payer un jour, et donc IL FAUT PENSER A PREPARER CE PAIEMENT !!!

Sur le réinvestissement, on exclut tout ce qui est civil, donc de facto l'immobilier locatif, de bureaux. Sur les placements financiers, on peut utiliser les fonds pour acheter des parts de sociétés (c'est un peu le but d'une holding au départ) mais aussi des fonds, sous réserve que les fonds soient aux aussi respectueux des règles prévues.

Attention à la notion de parahotellerie ! Elle couvre deux choses différentes :
- le type d'activité correctement déclarée, typiquement les gites exploités en propre, sans structure juridique fermée
- la redésignation d'une activité considérée civile et qui devient commerciale par analogie / considération d'abus.

Pour faire simple :
- le gite pur, proposant logement, nourriture, linge essentiel, voire activités en tout genre, est une activité hotelière (para pour faire plaisir aux hoteliers). Donc éligible.
- toute activité similaire mais "organisée en douce", ca sera un problème. Donc exit la location meublée courte qui ne propose pas officiellement le repas mais peut le proposer à titre annexe. Exit la location des appartements en station si on ne propose ni le ménage ni le repas en même temps. Exit aussi les gites "éphémères et récurrents". Un gite a une période d'ouverture, qui peut être limitée dans le temps, mais qui est précise. Si on loue un WE de temps en temps, fonction de son humeur, ca ne marche pas.

Bref, il faut rester dans le commercial au sens PRO.




Sur le montage "demandé", on reste un peu dans l'usine à gaz dans tous les cas, mais ...

En mode carré, si vous utilisez une structure commerciale pour vos gites, que cette structure gère seule la partie "obtenir le bien", alors la holding peut investir dedans.

Tout va se passer dans "l'obtention du bien"
- acquisition directe par la structure Gite --> ok, mais du coup, immo professionnel, amortissement et plus value des professionnels si revente.
- location auprès d'une structure tierce (SCI ou propre, mais du coup financement du bien sans les fonds de la holding) --> aucun souci.
- financement du bien par la structure Gite mais possession à terme en propre ou via une SCI --> on entre dans des cas plus litigieux à manier avec précautions. Pour la base, vous trouverez les informations simples dans le Dénos sur les SCI. C'est un montage classique de création de commerce avec séparation de l'exploitation (structure commercial) des murs (structure civile). La location des murs par l'exploitant étant la version la plus fiable juridiquement.

Mais il existe des possibilités, à travailler avec un pro :
- financement des travaux par l'exploitant
- acquisition de l'usufruit de la structure civile pour ensuite financer le bien par l'associé exploitant

On rajoute de la complexité, donc du risque à tous les étages. Il faut impérativement que tout le monde y trouve son compte pour que le montage soit valide. C'est possible, c'est utilisé activement, mais ca ne se fait pas comme ca sur un blog ou un forum, il faut analyser la situation, la complexité dans el temps (il ne suffit pas d'avoir un joli montage, il faut qu'il tienne 20 ans sans faillir pour que le fisc ne vous tombe pas dessus) et voire si le jeu en vaut la chandelle.

Dès que vous utiliserez un montage permettant de "civiliser" des ressources de la société, il faut comprendre que vous entrez dans une zone à risque juridiquement parlant. Vous "transmettez" du patrimoine pro vers le patrimoine privé, ou vous profitez des ressources pro à titre privé. On danse avec le fisc et avec le droit pénal en même temps.

La ligne maitresse doit respecter les principes suivants :
- la structure gite doit avoir un gain avec ce montage pour qu'il soit valide. Si le gite finance un patrimoine qui sera in fine propre ou civil, c'est parce que c'est plus rentable pour elle que de louer à un tiers ou d'acheter en direct. Si vous ne cochez pas cette case, c'est fini.
- le fisc doit y trouver son compte : TVA, IS, IR, plus value, cotisations ... peu importe la forme d'imposition, il faut qu'il en profite suffisemment pour éviter une requalification d'abus fiscal.
- a moins que la SCI n'appartienne à la holding aussi, il vaut mieux que les associés de la holding ne soient pas exactement ceux de la SCI, et idéalement que ce ne soit pas les même du tout.


2 rappels complémentaires:

1) la holding peut posséder de l'immo en propre ou par une SCI. Elle peut gérer de la location saisonnière, de la possession de forêt, et même des biens à usage personnel / familiaux (avec des contraintes). La contrainte de réinvestissement implique uniquement que les fonds issus de la vente de la Sarl Resto soit réinjectés dans une activité commercial. Mais si la holding peut acheter sur la part "non nécessairement à réinvestir commercialement" ou sur la base d'autres fonds des biens immobiliers, elle en a le droit ! Il faudra juste préciser l'emploi des fonds pour justifier l'allocation "report du produit de la vente" correctement.

2) les Etats cherchent des soussous !!! Et quand ils cherchent, ils essayent souvent de ne pas taper sur la majorité des électeurs. Par contre, taper sur les petits malins qui passent pour des fraudeurs fiscaux ou des escrocs dans l'esprit de la majorité des contribuables, c'est un jeu qui peut être doublement gagnant : on caresse l'électeur dans le sens du poil et on récupère des soussous.

Donc avant d'envisager des montages complexes pour réutiliser son argent sans passer par la case fisc, on vérifie avec un pro si le gain potentiel mérite le risque de devoir subir un douloureux (mentalement, nerveusement, financièrement) control fiscal.
 
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