calculer TRI sur bien locatif
- Auteur de la discussion yoyo2
- Date de début
"j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI. "
<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>
Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)
Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.
Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".
Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)
Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.
Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>
Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)
Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.
Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".
Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)
Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.
Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
Une erreur classique en calcul immobilier est de dire : j'ai une super rendement, y a pas mieux.
Quand on décortique on voit cette erreur :
Bien acheté en 1920 : 100 €
Loyer actuel : 1000 €/an
Valeur actuelle : 100 000 €
Mai le bon raisonnement est : combien vaut le bien aujourd'hui ?
Si le bien vaut réellement 100 000 € (à vérifier car certains rêvent) on arrive à 1% brut.
Donc même le livret fait mieux.
Je propose de vendre le bien et je vais donner 4 000 €/an.
On répond ici à faut-il garder ou vendre ?
Si je vends, puis-je avoir mieux comme revenus (si c'est le critère car il y a plusieurs raisons pour acheter un bien immo) ?
Dans mon ex j'ai 4 fois mieux, mais il faut raisonner en réalité après toutes dépenses déduites dont l'impôt, donc en net dans la poche.
Quand on décortique on voit cette erreur :
Bien acheté en 1920 : 100 €
Loyer actuel : 1000 €/an
Valeur actuelle : 100 000 €
Mai le bon raisonnement est : combien vaut le bien aujourd'hui ?
Si le bien vaut réellement 100 000 € (à vérifier car certains rêvent) on arrive à 1% brut.
Donc même le livret fait mieux.
Je propose de vendre le bien et je vais donner 4 000 €/an.
On répond ici à faut-il garder ou vendre ?
Si je vends, puis-je avoir mieux comme revenus (si c'est le critère car il y a plusieurs raisons pour acheter un bien immo) ?
Dans mon ex j'ai 4 fois mieux, mais il faut raisonner en réalité après toutes dépenses déduites dont l'impôt, donc en net dans la poche.
"j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI. "
<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>
Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)
Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.
Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".
Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)
Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.
Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>
Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)
Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.
Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".
Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)
Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.
Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
Dans votre critique du TRI, vous confondez le modèle, qui lui est cohérent, avec les paramètres du modèle qui en effet dépendent de choix humains. Mais c'est tout aussi vrai dans d'autres modèles ! On fait dire ce que l'on veut a un modèle.
Donc pour répondre a la question, en cas de flux négatifs, le TRI est le meilleur outil, le plus pertinent, celui qui prend compte de la valeur. Facile à mettre en œuvre avec la fonction TRI d'excel
"A ce titre c'est un indicateur bien plus pertinent qu'un indicateur de rentabilité linéaire."
Non. Il n'est pas plus pertinent... Il est pertinent, si correctement utilisé, et il ne doit pas servir de seul critère de décision. Le rendement linéraire n'est pas non plus le plus pertinent, il est pertinent si correctement utilisé.
Le TRI intère la temporalité ? Oui. Mais il induit des anomalies de raisonnement aussi, donc il faut tenir compte. Vous avez un exemple précis sur la page wiki du taux de rentabilité interne, qui vous prouve que cet indicateur peut être non optimal. L'exemple est caricatural, mais c'est volontaire : ca permet de rappeler que dans certains cas, la VAN d'un projet est in fine plus élevée avec un TRI plus faible !
Le principe à retenir c'est qu'il ne faut pas se contenter d'un seul indicateur pour décider si un investissement est bon ou non.
Donc que ca vous plaise ou non, je réitère : le TRI n'est pas le meilleur indicateur, c'est un des indicateurs qu'on doit utiliser pour comparer plusieurs stratégies d'investissements.
Non. Il n'est pas plus pertinent... Il est pertinent, si correctement utilisé, et il ne doit pas servir de seul critère de décision. Le rendement linéraire n'est pas non plus le plus pertinent, il est pertinent si correctement utilisé.
Le TRI intère la temporalité ? Oui. Mais il induit des anomalies de raisonnement aussi, donc il faut tenir compte. Vous avez un exemple précis sur la page wiki du taux de rentabilité interne, qui vous prouve que cet indicateur peut être non optimal. L'exemple est caricatural, mais c'est volontaire : ca permet de rappeler que dans certains cas, la VAN d'un projet est in fine plus élevée avec un TRI plus faible !
Le principe à retenir c'est qu'il ne faut pas se contenter d'un seul indicateur pour décider si un investissement est bon ou non.
Donc que ca vous plaise ou non, je réitère : le TRI n'est pas le meilleur indicateur, c'est un des indicateurs qu'on doit utiliser pour comparer plusieurs stratégies d'investissements.
Je ne cherche pas à vous convaincre, manifestement vous savez tout, mais peut-être des lecteurs du forum souhaiterons avoir des informations fiables.
Évaluer la rentabilité d'un investissement correctement nécessité de prendre en compte la valeur temps de l'argent, ie, un euro aujourd'hui n'a pas la même valeur qu'un euro demain. Pour cela, l'outil de préférence est la VAN qui a le gros défaut de ne pas fonctionner en présence de cash-flow négatifs a une période supérieure a 0. En cas de cash-flow négatifs, le TRI est l'outil le plus pertinent car il a l'avantage sur les modèles linéaires d'intégrer la valeur temps. Le calcul du TRI implique un certain nombre d'hypothèses notamment de reinvestissements. Comme tout modèle, le plus important en sont les paramètres, ie, les cash-flows. Le TRI n'est pas magique mais possède, dans le cas d'investissements à cash-flow récurrents négatifs, l'intérêt d'être l'outil le plus réaliste.
Évaluer la rentabilité d'un investissement correctement nécessité de prendre en compte la valeur temps de l'argent, ie, un euro aujourd'hui n'a pas la même valeur qu'un euro demain. Pour cela, l'outil de préférence est la VAN qui a le gros défaut de ne pas fonctionner en présence de cash-flow négatifs a une période supérieure a 0. En cas de cash-flow négatifs, le TRI est l'outil le plus pertinent car il a l'avantage sur les modèles linéaires d'intégrer la valeur temps. Le calcul du TRI implique un certain nombre d'hypothèses notamment de reinvestissements. Comme tout modèle, le plus important en sont les paramètres, ie, les cash-flows. Le TRI n'est pas magique mais possède, dans le cas d'investissements à cash-flow récurrents négatifs, l'intérêt d'être l'outil le plus réaliste.
Ici vous raisonnez encore trop mathématique
un ex caricatural pour me faire comprendre : j'achète un investissement locatif avec un TRI de 20% sur 15 ans
Génial !
Oui mais mon objectif est dans 2 ans
Oui mais je suis en surendettement
Oui mais.... pas adapté !!!!
Je vois trop : j'ai envie de faire ça !
Pourquoi ?
Parce que c'est bien §
Le matin je dis que Ce produit est génial et l'après midi qu'il est nul. Pourtant je ne suis pas girouette.
un ex caricatural pour me faire comprendre : j'achète un investissement locatif avec un TRI de 20% sur 15 ans
Génial !
Oui mais mon objectif est dans 2 ans
Oui mais je suis en surendettement
Oui mais.... pas adapté !!!!
Je vois trop : j'ai envie de faire ça !
Pourquoi ?
Parce que c'est bien §
Le matin je dis que Ce produit est génial et l'après midi qu'il est nul. Pourtant je ne suis pas girouette.
Justement non, et c'est ce que nous essayons de démontrer.
Trop de personnes utilisent un outil sans avoir de stratégie.
Je passe une partie de mon temps à tenter de corriger des erreurs basées sur des décisions prisent à partir d'outil (souvent sous influence d'un pro ou pseudo pro)
En immobilier c'est parfois dramatique car on ne peut changer sa stratégie en cours de route facilement (voire impossible dans certains cas) et en finance le paramètre le plus important est bien souvent le temps. Celui qui est perdu ne se rattrape jamais.
Trop de personnes utilisent un outil sans avoir de stratégie.
Je passe une partie de mon temps à tenter de corriger des erreurs basées sur des décisions prisent à partir d'outil (souvent sous influence d'un pro ou pseudo pro)
En immobilier c'est parfois dramatique car on ne peut changer sa stratégie en cours de route facilement (voire impossible dans certains cas) et en finance le paramètre le plus important est bien souvent le temps. Celui qui est perdu ne se rattrape jamais.
Vous tournez en rond sur un sujet très simple. Je ne vous demande pas des conseils, je participe à une discussion sur l'utilité de recourir au TRI pour évaluer la rentabilité de projets.
Comment tranchez-vous par exemple entre un financement comptant et un financement par emprunt pour un bien immobilier lorsque les deux solutions sont possibles et indifférentes? Prenez les chiffres que vous souhaitez...
Comment tranchez-vous par exemple entre un financement comptant et un financement par emprunt pour un bien immobilier lorsque les deux solutions sont possibles et indifférentes? Prenez les chiffres que vous souhaitez...
Je mesure effectivement les flux mais dans les grandes lignes mais faut pas oublier de prendre une hypothèse de rendement pour les sommes placées soit le cash si on paye à crédit soit l'épargne si on paye cash.
Ceci dit si c'est de la résidence de jouissance, il faut intégrer (et c'est ce que Xa essaye d'expliquer) le coût d'une prévoyance pour compenser celle qui existe pour le crédit.
Le raisonnement est légèrement différent si c'est du locatif car on a le loyer qui rentre
Voila pourquoi il faut partir des objectifs car je peux conseiller le matin un achat cash et l'après midi un achat à crédit. Je ne suis pourtant pas girouette ou les taux n'ont pas fortement variés dans la journée.
Est-ce que notre message est plus clair ?
Ceci dit si c'est de la résidence de jouissance, il faut intégrer (et c'est ce que Xa essaye d'expliquer) le coût d'une prévoyance pour compenser celle qui existe pour le crédit.
Le raisonnement est légèrement différent si c'est du locatif car on a le loyer qui rentre
Voila pourquoi il faut partir des objectifs car je peux conseiller le matin un achat cash et l'après midi un achat à crédit. Je ne suis pourtant pas girouette ou les taux n'ont pas fortement variés dans la journée.
Est-ce que notre message est plus clair ?
Je reviens sur ce post pour les lecteurs.
Même si je ne maitrisais pas le calcul, les pro ont des logiciels qui font le calcul tout seul, il suffit de saisir les paramètres.
Si c'était donc si important on ne vendrait que du TRI.
Sur certains montages immobiliers j'ai des TRI à 12/15% avec des paramètres pessimistes, si ce n'était que le point à regarder, je ne vendrais que ça.
Même si je ne maitrisais pas le calcul, les pro ont des logiciels qui font le calcul tout seul, il suffit de saisir les paramètres.
Si c'était donc si important on ne vendrait que du TRI.
Sur certains montages immobiliers j'ai des TRI à 12/15% avec des paramètres pessimistes, si ce n'était que le point à regarder, je ne vendrais que ça.