calculer TRI sur bien locatif

#1
Bonjour,

j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI.

Je ne comprend pas comment on procède à ce calcul sur un bien pris à crédit.

Est ce quelqu'un pourrais m'éclairer ?
 

dalli

Membre Expert
#2
Le TRI est l'ensemble des flux permettant de calculer pour chacun la rentabilité

Il est impossible de le calculer sans un outils adapté
Avant j'utilisais les tables "papiers" pour les calculs simple, aujourd'hui j'ai une calculatrice financière.

Pour les compliqués, il faut un logiciel
 

xa

Membre Expert
#3
"j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI. "

<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>


Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)

Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.

Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".


Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)


Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.

Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
 

dalli

Membre Expert
#4
Une erreur classique en calcul immobilier est de dire : j'ai une super rendement, y a pas mieux.

Quand on décortique on voit cette erreur :

Bien acheté en 1920 : 100 €
Loyer actuel : 1000 €/an
Valeur actuelle : 100 000 €

Mai le bon raisonnement est : combien vaut le bien aujourd'hui ?

Si le bien vaut réellement 100 000 € (à vérifier car certains rêvent) on arrive à 1% brut.

Donc même le livret fait mieux.

Je propose de vendre le bien et je vais donner 4 000 €/an.

On répond ici à faut-il garder ou vendre ?
Si je vends, puis-je avoir mieux comme revenus (si c'est le critère car il y a plusieurs raisons pour acheter un bien immo) ?

Dans mon ex j'ai 4 fois mieux, mais il faut raisonner en réalité après toutes dépenses déduites dont l'impôt, donc en net dans la poche.
 
#5
"j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI. "

<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>


Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)

Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.

Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".


Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)


Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.

Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
Le TRI est le taux d'actualisation d'une série de flux. Son grand avantage est de prendre en compte la temporalité des flux (la valeur temps de l'argent) là où un modèle lineaire de rentabilité ne le fait pas. A ce titre c'est un indicateur bien plus pertinent qu'un indicateur de rentabilité linéaire.
Dans votre critique du TRI, vous confondez le modèle, qui lui est cohérent, avec les paramètres du modèle qui en effet dépendent de choix humains. Mais c'est tout aussi vrai dans d'autres modèles ! On fait dire ce que l'on veut a un modèle.

Donc pour répondre a la question, en cas de flux négatifs, le TRI est le meilleur outil, le plus pertinent, celui qui prend compte de la valeur. Facile à mettre en œuvre avec la fonction TRI d'excel
 

xa

Membre Expert
#6
"A ce titre c'est un indicateur bien plus pertinent qu'un indicateur de rentabilité linéaire."

Non. Il n'est pas plus pertinent... Il est pertinent, si correctement utilisé, et il ne doit pas servir de seul critère de décision. Le rendement linéraire n'est pas non plus le plus pertinent, il est pertinent si correctement utilisé.

Le TRI intère la temporalité ? Oui. Mais il induit des anomalies de raisonnement aussi, donc il faut tenir compte. Vous avez un exemple précis sur la page wiki du taux de rentabilité interne, qui vous prouve que cet indicateur peut être non optimal. L'exemple est caricatural, mais c'est volontaire : ca permet de rappeler que dans certains cas, la VAN d'un projet est in fine plus élevée avec un TRI plus faible !



Le principe à retenir c'est qu'il ne faut pas se contenter d'un seul indicateur pour décider si un investissement est bon ou non.

Donc que ca vous plaise ou non, je réitère : le TRI n'est pas le meilleur indicateur, c'est un des indicateurs qu'on doit utiliser pour comparer plusieurs stratégies d'investissements.
 
#7
Je ne cherche pas à vous convaincre, manifestement vous savez tout, mais peut-être des lecteurs du forum souhaiterons avoir des informations fiables.
Évaluer la rentabilité d'un investissement correctement nécessité de prendre en compte la valeur temps de l'argent, ie, un euro aujourd'hui n'a pas la même valeur qu'un euro demain. Pour cela, l'outil de préférence est la VAN qui a le gros défaut de ne pas fonctionner en présence de cash-flow négatifs a une période supérieure a 0. En cas de cash-flow négatifs, le TRI est l'outil le plus pertinent car il a l'avantage sur les modèles linéaires d'intégrer la valeur temps. Le calcul du TRI implique un certain nombre d'hypothèses notamment de reinvestissements. Comme tout modèle, le plus important en sont les paramètres, ie, les cash-flows. Le TRI n'est pas magique mais possède, dans le cas d'investissements à cash-flow récurrents négatifs, l'intérêt d'être l'outil le plus réaliste.
 

xa

Membre Expert
#8
"souhaiterons avoir des informations fiables."

Je laisse les lecteurs du forum se faire une idée... ca risque de leur prendre un peu de temps de lire toutes mes interventions pour qu'ils décident si je suis ou non compétent en matière d'investissements.
 

dalli

Membre Expert
#9
Ici vous raisonnez encore trop mathématique

un ex caricatural pour me faire comprendre : j'achète un investissement locatif avec un TRI de 20% sur 15 ans

Génial !


Oui mais mon objectif est dans 2 ans
Oui mais je suis en surendettement
Oui mais.... pas adapté !!!!


Je vois trop : j'ai envie de faire ça !
Pourquoi ?
Parce que c'est bien §

Le matin je dis que Ce produit est génial et l'après midi qu'il est nul. Pourtant je ne suis pas girouette.
 

dalli

Membre Expert
#11
Justement non, et c'est ce que nous essayons de démontrer.

Trop de personnes utilisent un outil sans avoir de stratégie.
Je passe une partie de mon temps à tenter de corriger des erreurs basées sur des décisions prisent à partir d'outil (souvent sous influence d'un pro ou pseudo pro)

En immobilier c'est parfois dramatique car on ne peut changer sa stratégie en cours de route facilement (voire impossible dans certains cas) et en finance le paramètre le plus important est bien souvent le temps. Celui qui est perdu ne se rattrape jamais.
 
#12
Personne, et moi le premier, n'incite à baser une stratégie d'investissement sur des TRI sans aucune autre indication. Mais que fait-on lorsque la stratégie est ficelée? Quel outil va nous permettre de comparer deux projets similaires???
 

dalli

Membre Expert
#13
Il faudrait que vous présentiez les 2 projets si vous voulez qu'on vous donne notre façon d'aborder le sujet.

Je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "une stratégie ficelée"
 
#14
Vous tournez en rond sur un sujet très simple. Je ne vous demande pas des conseils, je participe à une discussion sur l'utilité de recourir au TRI pour évaluer la rentabilité de projets.

Comment tranchez-vous par exemple entre un financement comptant et un financement par emprunt pour un bien immobilier lorsque les deux solutions sont possibles et indifférentes? Prenez les chiffres que vous souhaitez...
 

dalli

Membre Expert
#15
Je mesure effectivement les flux mais dans les grandes lignes mais faut pas oublier de prendre une hypothèse de rendement pour les sommes placées soit le cash si on paye à crédit soit l'épargne si on paye cash.

Ceci dit si c'est de la résidence de jouissance, il faut intégrer (et c'est ce que Xa essaye d'expliquer) le coût d'une prévoyance pour compenser celle qui existe pour le crédit.
Le raisonnement est légèrement différent si c'est du locatif car on a le loyer qui rentre

Voila pourquoi il faut partir des objectifs car je peux conseiller le matin un achat cash et l'après midi un achat à crédit. Je ne suis pourtant pas girouette ou les taux n'ont pas fortement variés dans la journée.

Est-ce que notre message est plus clair ?
 

dalli

Membre Expert
#18
Je reviens sur ce post pour les lecteurs.
Même si je ne maitrisais pas le calcul, les pro ont des logiciels qui font le calcul tout seul, il suffit de saisir les paramètres.

Si c'était donc si important on ne vendrait que du TRI.

Sur certains montages immobiliers j'ai des TRI à 12/15% avec des paramètres pessimistes, si ce n'était que le point à regarder, je ne vendrais que ça.
 

xa

Membre Expert
#19
Personne, et moi le premier, n'incite à baser une stratégie d'investissement sur des TRI sans aucune autre indication. Mais que fait-on lorsque la stratégie est ficelée? Quel outil va nous permettre de comparer deux projets similaires???
Je reviens sur cette discussion avec cette remarque.

C'est justement ce que j'essayais de vous dire, le tri n'est pas un outil magique de comparaison dans l'absolu. En pratique, il n'est vraiment efficace que pour comparer 2 investissements de durée similaire. Et ce pour éviter un biais de durée, qui supposerait que le projet le plus court devrait avoir le même rendement au delà de la durée initiale pour être comparable avec le projet challengé.

Il est donc pleinement utile, mais à condition de maitriser les points initiaux pour éviter de comparer des choux et des carottes, et aussi de prévoir d'autres outils pour tenir compte des points non testés directement.

C'est là qu'il faut ajouter de l'intelligence, de l'humain, de l'expertise.

Si une simple calculatrice pouvait répondre à la place de l'investisseur intelligent, il n'y aura aucune raison d'avoir autre chose que des calculatrices financières pour décider sans réfléchir.

En cette période, j'ai envie aussi de rappeler / signaler, dans ma région, quelques défaillances d'investisseurs en herbe pensant avoir tout calculé et optimisé au centime près, avec des outils simplifiés proposés par des sites de conseil type "vivre sans travailler par l'immobilier".

Et du coup, j'ai envie de rappeler que non, ce n'est pas si simple ... et que tout tailler "au cordeau", c'est parfois se retrouver en chomage technique avec perte de salaire et propriétaire endetté sans loyer depuis 2 mois et sans épargne suffisante pour tenir.

Donc :
- qu'il faut un matelas de sécurité lorsqu'on est exposé fortement sur des biens en cours de crédit
- qu'il faut une marge de sécurité pour vivre en cas d'incident de vie.
- que cette marge de sécurité ne se prévoit pas en supposant certains des revenus incertains, comme des heures supp, ou trop de loyer sans penser travaux, vacances et impayés ...


Parce que se retrouver en défaut de paiement parce que chomage partiel, perte des heures supp nécessaire dans ton calcul, vacances locatives très importantes sur une période censée être ultra rentable dans ton projet, et des sécurités financières largement sous estimées ... ca me parait un peu léger niveau "tout est prévu, j'ai suivi la formation en ligne d'un investisseur qui n a plus besoin de travailler et qui s'y connait super bien". Je passe sur la nécessité de vendre la formation si ses revenus sont si élevés, certains n'ont jamais assez.

Si tu te reconnais, inutile d'intervenir ici, on en parle en direct. Je prends ton exemple pour ramener quelques investisseurs en herbe trop optimiste sur terre, quoi que l'épidémie en a surement refroidi qq uns déjà.
 
#20
C'est juste et uniquement ce que j'ai expliqué au dessus. A la question, quel outil est le mieux adapté pour évaluer la rentabilité d'un projet? J'explique que le TRI est plus pertinent qu'un modèle linéaire car il prend en compte la valeur temps, ce que trop peu de monde fait dans la pratique. Pas plus, pas moins. Mon apport à la discussion s'arrête là, et inutile de vouloir m'en faire dire plus.
La validité des hypothèses pour calculer le TRI est une autre histoire...
 
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