calculer TRI sur bien locatif

#1
Bonjour,

j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI.

Je ne comprend pas comment on procède à ce calcul sur un bien pris à crédit.

Est ce quelqu'un pourrais m'éclairer ?
 

dalli

Membre Expert
#2
Le TRI est l'ensemble des flux permettant de calculer pour chacun la rentabilité

Il est impossible de le calculer sans un outils adapté
Avant j'utilisais les tables "papiers" pour les calculs simple, aujourd'hui j'ai une calculatrice financière.

Pour les compliqués, il faut un logiciel
 

xa

Membre Expert
#3
"j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI. "

<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>


Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)

Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.

Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".


Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)


Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.

Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
 

dalli

Membre Expert
#4
Une erreur classique en calcul immobilier est de dire : j'ai une super rendement, y a pas mieux.

Quand on décortique on voit cette erreur :

Bien acheté en 1920 : 100 €
Loyer actuel : 1000 €/an
Valeur actuelle : 100 000 €

Mai le bon raisonnement est : combien vaut le bien aujourd'hui ?

Si le bien vaut réellement 100 000 € (à vérifier car certains rêvent) on arrive à 1% brut.

Donc même le livret fait mieux.

Je propose de vendre le bien et je vais donner 4 000 €/an.

On répond ici à faut-il garder ou vendre ?
Si je vends, puis-je avoir mieux comme revenus (si c'est le critère car il y a plusieurs raisons pour acheter un bien immo) ?

Dans mon ex j'ai 4 fois mieux, mais il faut raisonner en réalité après toutes dépenses déduites dont l'impôt, donc en net dans la poche.
 
#5
"j'ai lu qu'il était préférable de calculer la rentabilité d'un bien locatif avec le TRI. "

<mode grognon>
Et ou avez vous lu cette anerie ???
</mode grognon>


Le TRI est UN indicateur, et certainement pas le seul. Son utilité réelle est de comparer 2 projets de durée identique et de finalité similaire (par finalité, j'entends que si l'un donne in fine du cash, on compare en imposant que l'autre donne du cash, et en immo cela suppose de vendre, sachant que le prix de vente imaginé à 15 ans ....)

Le TRI est très dépendant des flux financiers, et ce n'est pas du tout intuitif. Les profanes se trompent souvent sur ce point, et en concluent souvent des idioties ... Décalez un flux d'une année, et le résultat peut fortement varier. Vous avez alors l'impression d'avoir fait une super affaire, alors que vous avez un projet bancal.

Si vous avez lu mes interventions, vous savez que je ne suis pas un grand fan des systèmes de défiscalisation. Et pourtant, nombre de ces systèmes ont présenté des TRI tout à fait impressionnant ... basés sur des flux de retours d'impôts un peu optimiste, des valorisations à terme que j'ai envie de qualifier de fantaisiste souvent, des oublis de dépenses qui, quel que soit l'indicateur de performance, sont toujours des moyens efficaces "de booster une rentabilité affichée".


Bref : le TRI, c'est un bon outil, mais c'est l'équivalent d'un marteau dans une trousse à outil. Il a un usage assez spécifique et ne suffit pas à lui seul à définir une stratégie d'investissement (pas plus que le marteau ne vous suffit à faire toutes les réparations que vous pouvez / devriez imaginer)


Il y a 5 / 6 ans, je suivais plusieurs blogueurs fans de l'investissement immo, qui utilisaient exclusivement le TRI comme outil de "détection des bonnes affaires". Un certain nombre d'entre eux y ont laissé leur chemise.

Retenez la lecon : s'il suffisait d'un seul outil magique pour avoir LA réponse unique, vous vous doutez bien que tout le monde utiliserait cet outil magique.
Le TRI est le taux d'actualisation d'une série de flux. Son grand avantage est de prendre en compte la temporalité des flux (la valeur temps de l'argent) là où un modèle lineaire de rentabilité ne le fait pas. A ce titre c'est un indicateur bien plus pertinent qu'un indicateur de rentabilité linéaire.
Dans votre critique du TRI, vous confondez le modèle, qui lui est cohérent, avec les paramètres du modèle qui en effet dépendent de choix humains. Mais c'est tout aussi vrai dans d'autres modèles ! On fait dire ce que l'on veut a un modèle.

Donc pour répondre a la question, en cas de flux négatifs, le TRI est le meilleur outil, le plus pertinent, celui qui prend compte de la valeur. Facile à mettre en œuvre avec la fonction TRI d'excel
 

xa

Membre Expert
#6
"A ce titre c'est un indicateur bien plus pertinent qu'un indicateur de rentabilité linéaire."

Non. Il n'est pas plus pertinent... Il est pertinent, si correctement utilisé, et il ne doit pas servir de seul critère de décision. Le rendement linéraire n'est pas non plus le plus pertinent, il est pertinent si correctement utilisé.

Le TRI intère la temporalité ? Oui. Mais il induit des anomalies de raisonnement aussi, donc il faut tenir compte. Vous avez un exemple précis sur la page wiki du taux de rentabilité interne, qui vous prouve que cet indicateur peut être non optimal. L'exemple est caricatural, mais c'est volontaire : ca permet de rappeler que dans certains cas, la VAN d'un projet est in fine plus élevée avec un TRI plus faible !



Le principe à retenir c'est qu'il ne faut pas se contenter d'un seul indicateur pour décider si un investissement est bon ou non.

Donc que ca vous plaise ou non, je réitère : le TRI n'est pas le meilleur indicateur, c'est un des indicateurs qu'on doit utiliser pour comparer plusieurs stratégies d'investissements.
 
#7
Je ne cherche pas à vous convaincre, manifestement vous savez tout, mais peut-être des lecteurs du forum souhaiterons avoir des informations fiables.
Évaluer la rentabilité d'un investissement correctement nécessité de prendre en compte la valeur temps de l'argent, ie, un euro aujourd'hui n'a pas la même valeur qu'un euro demain. Pour cela, l'outil de préférence est la VAN qui a le gros défaut de ne pas fonctionner en présence de cash-flow négatifs a une période supérieure a 0. En cas de cash-flow négatifs, le TRI est l'outil le plus pertinent car il a l'avantage sur les modèles linéaires d'intégrer la valeur temps. Le calcul du TRI implique un certain nombre d'hypothèses notamment de reinvestissements. Comme tout modèle, le plus important en sont les paramètres, ie, les cash-flows. Le TRI n'est pas magique mais possède, dans le cas d'investissements à cash-flow récurrents négatifs, l'intérêt d'être l'outil le plus réaliste.
 

xa

Membre Expert
#8
"souhaiterons avoir des informations fiables."

Je laisse les lecteurs du forum se faire une idée... ca risque de leur prendre un peu de temps de lire toutes mes interventions pour qu'ils décident si je suis ou non compétent en matière d'investissements.
 
#9
Ici vous raisonnez encore trop mathématique

un ex caricatural pour me faire comprendre : j'achète un investissement locatif avec un TRI de 20% sur 15 ans

Génial !


Oui mais mon objectif est dans 2 ans
Oui mais je suis en surendettement
Oui mais.... pas adapté !!!!


Je vois trop : j'ai envie de faire ça !
Pourquoi ?
Parce que c'est bien §

Le matin je dis que Ce produit est génial et l'après midi qu'il est nul. Pourtant je ne suis pas girouette.
 
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