calculer TRI sur bien locatif

xa

Membre Expert
#21
mais justement, à mon sens il n'existe pas un outil mais plusieurs à systématiquement utiliser ensemble. L'utilisation de plusieurs indicateurs financiers permet d'interroger différemment les hypothèses, de voir des anomalies dans les hypothèses, de soulever des questions sur certaines hypothèses.

Comparons différement. Entre deux projets immo avec un TRI de 10 et de 12, vous choisissez lequel ? C'est la question que vous portez en prétendant que le tri est le meilleur outil. Qu'il suffit à trancher.

Pouvez vous sérieusement trancher deux projets uniquement sur le TRI sans connaitre la durée, le montant, les flux et les risques correspondant à ces flux (soutenabilité, surestimation, sousestimation, etc...) , sans tenir compte du passé de l'investisseur, de son avenir potentiel ?

Si vous répondez non, alors vous avez votre réponse : le TRI ne vous suffit pas, il n'est donc pas le meilleur outil mais juste l'un des outils que vous utilisez. Si vous répondez oui, et bien j'imagine que tant que vous n'êtes pas confronté à un incident de parcours, cette solution vous conviendra, ca ne m'enlèvera pas de l'idée qu'il s'agit avant tout de la méthode coué de celui qui roule à 150 en disant "jamais eu de problème donc ca va".

Après, chacun son objectif, ses contraintes. Le mien ne consiste pas à maximiser le TRI ni même le rendement apparent. J'ai toujours un objectif triple : développement, soutenabilité courante, gérer l'incident grave, typiquement décès et divorce. Et vu que je ne pratique pas exclusivement pour mon propre patrimoine, mes contraintes par rapport à des tiers impliquent peut être une approche différente.
 
#22
Encore une fois, vous voulez me faire dire des choses que je ne dis pas. Je me contente de dire que le TRI est mieux à même d'évaluer la rentabilité d'un projet qu'un modèle linéaire. Je m'arrête là. Je n'ai rien dit d'autre ni prétendu qu'un investissement se faisait sans bon sens ni analyse en focalisant sur le TRI. Vous voulez absolument en rajouter. Sur le fonds, vous absolument raison, mais encore une fois, ce n'est pas mon sujet. Bien entendu que l'on peut faire dire n'importe quoi à des chiffres, bien entendu qu'un investissement doit être considéré dans sa globalité. Mais, à un moment donné, quand tout cela a été pris en compte, et qu'il s'agit de chiffrer, je préfère, toutes choses égales par ailleurs, un projet plus rentable, ie, avec un TRI plus élevé.
 

xa

Membre Expert
#23
J'ai nettement l'impression que vous ne comprenez meme pas ce que vous dites : si toutes les choses sont égales par ailleurs, les deux projets ont le même TRI. C'est bien parce que les données financières diffèrent que les TRI diffèrent.

Et si votre sujet suppose le TRI comme l'outil parfait, mais à condition d'avoir fait plein d'autres analyses avant, je ne comprends plus trop le sujet, personnellement.

Bref, faites comme vous le sentez, après tout, vous investissez comme vous l'entendez. J'espère simplement que les lecteurs du forum tireront la conclusion logique de votre dernier post : que vous n'utilisez le TRI qu'après plein d'autres indications d'investissement. A minima, ca leur permettra de chercher aussi d'autres indicateurs avant de faire un calcul de rentabilité interne, et in fine, ils auront pris mes conseils en compte.

Une dernière question : dans votre utilisation du TRI en mode prise de décision, avant lancement du projet, comment traitez vous la question des flux nets post ROI pour maintenir la rentabilité réelle au niveau de la rentabilité théorique estimée initialement ?
 
#24
C'est une discussion inutile dans laquelle vous souhaitez (pour je ne sais quelle raison?) disserter pour disserter et avoir absolument raison, en déformant mes propos et de plus avec des attaques personnelles assez risibles. J'ai un PhD en finance, je l'enseigne et la pratique tous les jours, il me semble que je comprends à minima l'idée d'actualisation des flux...En effet, un indicateur financier tel que le TRI est sensible aux flux et à leur temporalité, ,c'est bien là qu'il trouve toute son utilité. Encore une fois, il permet de comparer des projets identiques mais par exemple avec des décalages temporels dans les flux de trésorerie dus au choix du mode financement, de statut fiscal...(vous allez chipoter, sur le terme identique...similaires, en effet est plus approprié) . Ces éléments ne doivent bien entendu pas être traités indépendamment de la situation du porteur de projet, mais quand il s'agit d'en évaluer la rentabilité et de la comparer (Ce qui n'est qu'un aspect du process, je n'ai jamais dit le contraire), il est plus pertinent de le faire avec un outil prenant en compte le temps et la valeur de l'argent qu'avec un outil linéaire dont les conclusions ne prennent pas en compte la valeur temps et qui donc, financièrement, sont faux. Mon propos se limite à ce seul apport.

Avoir une approche financière permet, par exemple, de relativiser le coût d'un crédit dont le montant global des intérêts est souvent donné de manière brute et cumulée par le banquier, ce qui est un non-sens. Les intérêts de la 20ème année valent moins que ceux de la 5ème. Elle permet de la même manière, de sous-pondérer les gains éloignés dans le temps avec ceux les plus récents. Pas plus, pas moins. Prenez l'exemple du choix d'un apport pour un investissement, de sa durée, d'un arbitrage LMNP/SCI à l'IS sur une durée déterminée...considérer la valeur temps prend tout sons sens.

Quand à votre question, je suis pas sur de bien la comprendre. Si la question est: comment évaluer le TRI d'un projet infini, c'est assez facile. Si la question est, peut-on le faire précisément? la réponse est qu'il serait très dangereux de considérer l'avenir avec certitude. Si la question est enfin: cela n'est-il qu'un modèle mathématique dépendant de ses paramètres et à prendre avec le recul nécessaire? je ne peux qu'être d'accord.
 

xa

Membre Expert
#25
Vous enseignez la finance, super, un intervenant qui peut aider sur des questions de finances pointues. Restez dans le coin.

Je suis surpris que vous preniez comme une "attaque personnelle" des remarques qui me semblent purement factuelles. Désolé si je vous ai vexé. J'ai tendance à penser que mes interlocuteurs fonctionnent comme moi.

Donc je vais préciser. L'outil le plus important, à mon sens, c'est celui qui discrimine le plus les projets potentiels pour obtenir un premier tri. Par conséquent, lorsque vous dites que le TRI est l'outil le plus pertinent, il devrait être le premier outil de tri. Et à ce niveau là, cela m'ennuie puisque j'ai bien souvent des projets présentant un TRI inférieur à d'autres projets par ailleurs écartés.

C'est en ce sens que je ne comprends plus en quoi le TRI est l'outil principal s'îl n'intervient qu'après un tri déjà conséquent.

Ma question ne portait pas sur une durée infinie, mais sur la perception de la valeur et le devenir d'un flux net dans le cadre d'une gestion patrimoniale, et non d'une analyse financière. La rentabilité finale constatée par l'investisseur en fin de projet n'a que faire du fait qu'un euro gagné 20 ans plus tôt a financièrement une valeur plus importante. Si cet euro est resté "sec" pendant 10 ans, la valeur courante n'est plus celle estimée dans le calcul théorique. Si cet euro est tombé directement dans la poche de l'investisseur, non seulement il peut ne pas s'être valorisé par la suite, mais il peut simplement avoir été mangé.

Dit autrement : concevoir l'actualisation d'une valeur, sur un plan financier, n'implique pas que dans le monde réel on constate cette actualisation sans agir.

Puisque nous ne nous comprenons pas, je propose, tout simplement, que vous nous présentiez un cas d'investissement locatif à crédit sur 20 ans, avec le calcul du TRI correspondant. 2 projets seraient mieux pour qu'on comprenne pourquoi le TRI est efficace alros qu'on a l'impression que ce n'est pas le critpère primordial. Je vais peut être découvrir que mes outils sont erronés sur ces calculs,

un screenshot d'un classeur excel par exemple, ca permet de voir complètement un cas, alors qu'une description peut être fastidieuse à relire.
 
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