Capital d'une sci

#1
Bonsoir à tous !
Mes parents et moi somme en indivision propriétaires d'un immeuble et nous voudrions créer une sci qui en deviendrait propriétaire .
Je voulais savoir si il était obligatoire pour que la sci devienne proprio d'en effectuer l'apport en nature de notre quote part dans l'indivision et donc que le capital social soit égal a la valeur du bien ou si il y avait d'autres solutions .
Merci d'avances pour vos réponses
 

dalli

Membre Expert
#2
Dans la configuration que vous évoquez ici (pas grand chose) je ne vois pas d'autres solutions.

Attention il faut purger la fiscalité actuelle du bien donc l'impôt et les PS si ce n'est pas la RP ou que tout le monde n'en soit pas propriétaire depuis 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les PS.

C'est rarement une bonne idée ce que vous êtes en train de projeter.
C'est quoi votre objectif ?
 
#3
En quoi n'est ce pas une bonne idée ? Notre notaire nous la conseille . En fait nous avons hérité de ce bien en 1982 suite au décès de mon grand père à proportion égale suite à son testament . Et de fait comme nous étions trois nous sommes automatiquement entrées dans l'indivision . Le problème est que à l'époque j'étais mineur je n'avais que 3 ans et que aujourd'hui mes parents souhaitais me faire une donation concernant ce bien . Le notaire nous alors dit que le mieux était de constituer une sci , de lui conférer le bien dans des proportions de parts sociales égales et que part la suite mes parents me donnerais des parts
 

dalli

Membre Expert
#4
Il faut en dire plus et plus clair.

Vous dites "nous" donc vous incluant propriétaire à 3 ans et maintenant vous dites que vos parents veulent vous faire une donation ????

Mettez-vous à notre place pour que nous vous aidions pour votre cas.

Cette maison c'est une RS ?
 
#5
Dans les années 1960 mes grands parents on construit un immeuble de 3 étages d'environ 220m2 avec 3 appartements . Ma grand mère est décédée en 1981 , mon grand père en 1982. Mes parents mariés sous le régime de la communauté universelle et moi j'avais 3 ans . Seuls héritiers mon grand père avait fait un testament où il souhaitait que nous ayons chacun part égale du dit bien . De fait nous sommes entrés en indivision à chacun 1/3 en peine propriété .
Les 3 appartements sont loués et aujourd'hui mes parents souhaitaient me donner la partie dont ils sont propriétaires et le notaire nous a fait savoir qu'il serait plus avantageux de constituer une société civile immobilière qui serait alors propriétaire du bien et dont mes parents pourraient me donner leur parts selon le barème légal des donations entre vifs .
Pour se faire faut il absoluement pour que la sci devienne propriétaire du bien lui faire apport en nature de notre quote part dans l'indivision . ?
 

xa

Membre Expert
#6
Bonjour,

On ne comprend pas bien cette histoire de "nous étions 3" par exemple.

cas1 : votre grand-père a transmis, par testament, cet immeuble à son petit-enfant (vous) et son enfant (l'un de vos parents), ce qui donne 2 personnes, et non 3.
cas 2 : il y a des oncles/tantes/cousins dans l'histoire, et ca va devenir compliqué sans éléments précis.


Sur la technique pure :
1) une SCI nécessite plusieurs associés. Si l'objectif à terme est de détenir le bien seul, je ne vois pas trop l'intérêt de la SCI.
2) la répartition des parts se fait effectivement en fonction des apports de toutes natures, donc fatalement vous n'aurez dans la SCI que les parts correspondant à votre part du bien. C'est différent si la SCI achète le bien, mais ca nécessiterait de pouvoir financer l'emprunt à hauteur de vos parts.
3) l'apport d'un bien physique, outre que cela déclenche la fiscalité des mutations, a un certain coût, ce n'est pas gratuit. Donc avant de mettre 6% de la valeur du bien sur la table, il faut bien réfléchir à l'intérêt final recherché.
4) l'usage du bien est important pour déterminer si la SCI peut convenir, parce que certains usages seront incompatibles ou n'entreront pas complètement dans le schéma imaginé par des profanes (cas classique qu'on revoit souvent : une SCI a-t-elle un intérêt fiscal ? La réponse est "ca dépend d'une palanquée d'informations"). Or on voit trop souvent des personnes se lancer dans une création de SCI en pensant que ca diminuera leur endettement personnel (ce qui est faux), que ca permettra de déduire des trucs non déductibles en direct (faux pour le cas général), que ca permet de financer l'habitation personnelle d'un associée en déduisant les frais sur le reste de l'immeuble et des loyers encaissés (totalement faux).


Note : sur les détails du point 4, je connais 3 notaires bien installés près de chez moi qui continuent à "vendre" ces idioties.
 

xa

Membre Expert
#7
"Mes parents mariés sous le régime de la communauté universelle et moi j'avais 3 ans . Seuls héritiers mon grand père avait fait un testament où il souhaitait que nous ayons chacun part égale du dit bien . De fait nous sommes entrés en indivision à chacun 1/3 en peine propriété ."

Vérifiez ce point, parce que tel que vous le dites, votre grand père a transmis 1/3 à son enfant, 1/3 à une personne non héritière (ce qui fiscalement coute un maximum) et 1/3 à son petit enfant.

A mon avis, vous avez 1/3, et l'un de vos parents a reçu 2/3 en succession, qui sont de facto commun en raison du régime matrimonial. Vérifiez aussi le régime matrimonial, parce que la communauté universelle pour des personnes jeunes, c'est plutôt rare. Un petit tour dans le contrat de mariage serait salutaire.


Sur la technique, à nouveau, si vous apportez 1/3 de l'immeuble, vous aurez 1/3 de la SCI. La SCI ne présente, au plan des donations, comme intérêt que de pouvoir vous donner une partie du bien. Mais avec 2 appartements, vos parents pourraient vous donner le premier, attendre qq années pour vous donner le second. En fonction de la valeur des dits appartements. D'ailleurs, si les appartements ne sont pas trop onéreux, ils pourraient vous les donner directement, ce qui serait bien plus simple et sans surcoût. Idem avec un démembrement, pour que vous soyez propriétaire à terme, mais qu'ils conservent des revenus en attendant.

Difficile d'être précis, il faut des détails. L'age, le patrimoine, les revenus, la prise en compte à terme de leurs besoins, etc, etc, etc
 
#8
Au décès de ma grand mère sa moitié indivise a été transmise à mon grand père . Puis au décès de mon grand père il a souhaité selon testament que mes parents , a titre indicatif mariés sous le régime de la communauté universelle , héritent de 2/3 et moi d'1/3 . Nous avons donc forme une indivision .
Il y a 3 appartements et nous sommes trois donc nous nous sommes , depuis ma majorité répartis équitablement le revenu des loyers . Aujourd'hui le régime de cette indivision n'a pas changé . Le but de la formation de cette sci est de mieux organiser la gestion des revenus tirés des loyers etc ... Mais également que mes parents puissent mieux me transmettre progressivement le bien . De fait nous disposerions chacun de 1/3 des parts et mes parents pourraient en respectant le barème des donations me transmettre la nue propriété de quelque unes de leurs parts , j'en réunifierait l'usufruit pour en avoir la pleine propriété à leur décès .
Ma question était si nous sommes obligés pour que la sci devienne propriétaire du bien que nous apportions en nature notre quote part dans la propriété du bien et dans ce cas là est ce que le capital social serait égale a la valeur du bien soit environ 550 000 Euros ?
 

dalli

Membre Expert
#9
Ce qui est possible Xa c'est que la CU soit intervenue après le décès de Papy qui dans ce cas ferait bien 3 indivisaires.

Il nous faut absolument des chiffres y compris sur le patrimoine de vos parents pour que nous puissions estimer les droits de succession globaux s'ils mourraient maintenant.
 
#10
Pourquoi avait vous besoin d'estimer les droits de succession ? Je voulais avoir des infos sur les apports en nature . Si nous devons faire comme je l'ai dit avant pour que la sci devienne proprio du bien et ensuite si le capital sera oui ou non égal à la valeur du bien
 

xa

Membre Expert
#11
"Ce qui est possible Xa c'est que la CU soit intervenue après le décès de Papy qui dans ce cas ferait bien 3 indivisaires."

Euh ... Non. Tu simplifies. Techniquement, c'est la communauté qui est indivisaire, et non chacun de ses membres. Ce qui modifie un peu le fonctionnement, puisque les décisions sont à prendre par consensus entre Immo et la communauté du mariage de ses parents, laquelle peut être représentée, pour certaines décisions, par l'un ou l'autre et pour d'autres décisions par l'unanimité des membres de la communauté.

On aurait réellement 3 indivisaires, Papa pourrait décider de donner de son côté, mais comme ici tout est détenue par la communauté seule, aucun donation ni apport à une SCI n'est possible sans un accord commun.


"selon testament que mes parents , a titre indicatif mariés sous le régime de la communauté universelle , héritent de 2/3 et moi d'1/3 ."

Et voilà pourquoi la précision est importante.

C'est du billard à 2 bandes : un parent a reçu par succession 2/3 de cet immeuble, et cette part est devenue commune du fait du régime matrimonial.

Avez vous vérifié avec vos parents leur contrat de mariage pour valider le régime applicable ? (toujours un doute pour moi, parce que je connais trop de gens qui pensent que communauté signifie de base communauté universelle)

Pour la suite, avez vous déjà envisagé que vos parents vous transmettent directement le bien, sans passer par une SCI ???

Vous êtes né en 78. Je suppose que vos parents ont entre 61 et 70 ans. Dans ce cas, la donation de NP de leur part dans l'immeuble se valoriserait environ 220k, ce qui donnerait des droits de donation à payer pour les 20k excédant l'abattement. A comparer avec le cout d'un apport à une SCI de cet immeuble (dans les 30k, sans compter la constitution de la SCI).

Plus simple, plus rapide, moins onéreux, et sans problème à terme pour vous avec la disparition du second associé de la SCI et les frais de dissolution de cette SCI.



Bien sur, avant d'envisager cette donation et l'idée d'une SCI, il faudrait avoir une idée de l'intérêt réel de la donation. Ce qui suppose d'avoir plus d'éléments concernant vos parents
 

xa

Membre Expert
#12
"Pourquoi avait vous besoin d'estimer les droits de succession ?"

Parce que l'apport du bien à la SCI suppose la constitution d'une SCI (frais), l'apport technique du bien (frais) puis, dans votre idée, l'acte ou les actes de donations (frais à nouveau). L'ensemble de ces frais n'a aucun intérêt si les droits de donations directes sont très en deça : autant passer par une donation pure et éviter les frais de constitution d'une SCI qu'il vous faudra dissoudre au décès de vos parents et du coût de l'apport.
 
#13
ok donc je vous précise le patrimoine de mes parents : outre cette indivision ils sont propriétaires d'une maison d'habitation à usage d'habitation principale d'une surface de 175m2 qu'ils ont acquis en 1992 . Elle doit valoir un peu près 400 000 euros aujourd'hui .
Dans ce cas que devont nous faire pour réguler le patrimoine familial .
 
#14
Précision oubliée : mon père est né en 1954 et ma mère en 1955 . Mon père est professeur de collège en retraite et ma mère est pharmacienne salariée et travaille encore jusqu'à l'année prochaine (62 ans )
 
#15
Dans ce cas là il s'agirait d'une donation en avance d'hoirie ? Et dans ce cas là on peut donner plus que le plafond net d'impôts ? Et faut il payer les droits de succession en avance ou au jour de la succession ?
 

dalli

Membre Expert
#16
Ils n'ont absolument rien d'autre ?

Auquel cas ce n'est pas du tout une bonne idée de vous transmettre capital et revenus.

Je vous rappelle qu'une maison médicalisée coûte 3 500 €/m et qu'Alzheimer peut durer 10 ans.
Si leurs revenus ne sont pas suffisant (1 chez eux et 1 en maison) ce sera à vous de payer.

Il nous faut la valeur du bien et le montant des loyers bruts hors charges.
 
#17
C'est vrai mais Alzheimer n'arrive qu'à 2/10 personnes de plus de 60 ans donc n'exagérons pas . De plus mon père a environ 2200 euros de pension de retraite et ma mère à pour le moment un salaire de presque 4000 euros net et elle aura une pension de d'au moins la moitié .
 
#18
Que pouvons nous faire alors pour gérer au mieux le patrimoine tout en le transmettant résonnablement ?
 
#19
En globalité leur patrimoine tout confondu est de 850 000 euros je pense que ça suffit amplement pour prévenir l'avenir en sachant qu'ils ont une épargne maximisée
 
#20
Dans l'immeuble dont nous parlions avant il y a 3 appartement avec des loyers bruts hors charges de 825 euros pour chaque appartement
 
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