Choix d'un placement en LMNP amortissable

RIHO

Membre Junior
#1
Bonjour, ma banque, ma banque me conseille de placer mon argent dans du LMNP amortissable
Elle me propose 3 projets Différents un Appart hotel en centre Ville, un Ehpad et une Résidence Séniors.
Au niveau sérieux du dossier et des professionnels du bâtiments et des gestionnaires je n'ai que peu de doute, mais au niveau du choix j'avoue être dubitatif, même si je pense qu'un Ephad est surement plus difficile à revendre.
Je précise que je suis un total profane et n'est aucun esprit comptable !

Pour Préciser les données nous sommes un couple la cinquantaine les enfants sont partis donc 2 parts
Nous avons un apport de 50.000€ (le PEL)

Merci d'avance de vos conseils
 

dalli

Membre Expert
#2
La bonne question est : LMNP est-ce bien pour vous ???

Si vous nous donnez uniquement l'apport destiné à ce placement je suis très dubitative sur la pertinance de ce placement.


Il nous faut une situation la plus complète possible sur vous, vos objectifs à CT, MT et LT.
Voulez vous faire un placement juste pour remplacer un PEL ?
Si oui, ce n'est pas de la gesion de patrimoine mais une vente superposée de produits.
 

RIHO

Membre Junior
#3
Bonsoir,

En fait mon objectif, c'est un complément de revenu à la retraite, il y a longtemps que je voulais placer notre argent autrement, mais mon épouse a toujours été très frileuse pour ça et à la quarantaine j'ai eu une succession de pépins physiques maintenant j'essaye de voir si je peux rattraper un peu la charrette, donc j'ai demandé conseil à la banque qui m'ont suggéré ces solutions, comme étant les plus inintéressantes. Mais je n'ai aucune connaissance.
La seule information intéressante peut-être que je puisse vous donner, c'est que nous payons environ 3300€ d'impôts pour 2 parts.
Voilà désolé, si je ne suis pas assez précis, je vous remercie de votre réponse
 

dalli

Membre Expert
#4
Qu'avez vous comme patrimoine ?

Vos autres objectifs ?
Des revenus réguliers ou de l'hyper variable ?

Retraite : dans combien de temps ?

Régime matrimonial ?
Votre épouse travaille t'elle ? Aura t'elle une retraite personnelle ?

Ce que vous pyez d'impôt ne m'aide pas car si vous avez bcp de réduction d'IR, je ne peux déterminer votre tranche d'imposition (éliminant certains placements)

Suprenant que frileuse elle n'est pas voulue regarder de près car le temps perdu en finance ne se rattrape pas.
 

RIHO

Membre Junior
#5
je vais essayer de vous répondre point par par point

Mes autres Objectifs ?
D'après ce que j'ai compris c'est ou un complément de "retraite" pur ou un dégrèvement d'impots mais pas les deux et on n'en paye pas assez pour que ça soit intéressant. Un objectif également c'est de laisser à nos enfants petit pécule.

Retraite, j'y suis par force, mon épouse dans 10/12 ans infirmière.

Régime de communauté

Et je n'ai aucune réduction d'impots tranche 14%
Nous sommes propriétaire de notre maison crédit soldé.
Nous touchons environ 2000€ / mois tout les deux


Et pour le reste oui c'est comme ça le temps passe vite !
 
Dernière édition:

dalli

Membre Expert
#6
Heu je résume ce que je crois comprendre :

Vous avez un PEL de 50 000
Rien d'autre sauf votre RP payée
Vous avez passé les 60 ans et êtes en retraite
Votre femme y sera dans 10/12 mais nous ne savons pas si elle a une carrière complète donc une retraite personnelle réelle.
Vous êtes mariés en CL
Nous ne savons pas si vous avez des enfants communs et d'autres nés de lits différents.
Vous gagnez 4 000 €/m et payé 3300 € d'impôt par an.

Nous ne savons pas de quelle épargne mensuelle vous disposez pour augmenter votre cagnotte retraite.

Pouvez vous combler les trous ?
 

RIHO

Membre Junior
#7
Bonsoir
J'ai effectivement un PEL à 50000 pardon et 2 CEL à 15.000, 2 CEA qu'on doit fusionner en 1 seul pour le faire gérer par Vendôme patrimoine, c'est ce que nous a proposé le CA on est en passe de le faire c'est pour ça que je n'en ai pas parlé.
Pour la suite non j'ai 55 ans et en retraite oui par force mais très chanceux.
Mariés en communauté légale oui (juste une donation entre époux)
Deux enfants en commun (c'est tout)
Là aussi erreur, je vais vous donner le montant de ma pension trimestrielle 7149€ et mon épouse 2100€ et impots exactement 3686€

Pour l'instant nous avons un bonne marge d'épargne nous n'avons qu'un crédit pour notre véranda de 222€ jusqu'en 2019

Désolé j'aurai du comprendre du premier coup qu'ici, on ne peut pas faire de l'a peu près.

Et je suis peut être encore loin pour vous !

Cdlt
 

dalli

Membre Expert
#8
Les CEA n'existe plus depuis au moins 1990 !
Ce doit dont être des comptes titres à moins que vous vouliez dire PEA.

Bon perso je n'aime pas le meublé car vous vous remettez entre les mains d'un gestionnaire qui fait la pluie et le beau temps.S'il fait la pluie, votre investissement ne vaut plus rien et votre complément de retraite n'est pas au RV.

Voyez 2/3 CGP pour aoir d'autres avis mais dans votre cas, je regarderai plutôt des SCPI, vous ne payez pas assez d'impôts pour le reste.
 

RIHO

Membre Junior
#10
Donc vous ne nous orienteriez pas vers les résidences seniors, pour moi les SCPI c'est nébuleux, il faut vraiment que je me documente.
Et connaissez vous le produit que me propose le CA "vendome Patrimoine" pour gérer le PEA sachant qu'actuellement ils ne vivent pas vraiment.

Merci encore
 

RIHO

Membre Junior
#12
Bonjour, oui effectivement vous illustrez bien vos propos :), tout les investissement immobilier ont le même risque, je pensai justement limiter le risque de défaut de vacance et de solvabilité avec ce type de placement, j'ai regardé hier soir et j'ai vu que le crédit agricole faisait un SCPI.

Je vais leur demander, mais chez moi le conseiller n'est pas trop concerné ! Il y a deux ans je lui avait demandé des renseignements sur les Groupements Forestiers dont j'avais lu un article il ne connaissait pas ou en avait vaguement entendu parlé.
 

clealcel

Membre Junior
#14
Bonjour,

Je viens de m'inscrire et parcours les forums afin de regarder ce qui est évoqué.Concernant votre question le lmnp est un excellent placement à condition de bien choisir l'emplacement et surtout l'exploitant.Quant aux amortissements c'est aujourd'hui un réel avantage à condition de bien choisir le produit immobilier,il y de plus de nombreuses années de recul sur ce placement.Néanmoins quelques règles existent afin de ne pas se trouver dépendant de l'exploitant qui gère la résidence. Quant à l'apport selon votre âge profitez des taux de crédit et gardez votre apport.D'autre part si vous connaissez le principe des amortissement, les intérêts d'emprunts vont vous permettre de différer les amortissements.Privilégiez une résidence qui affiche ou risuqe afficher un bon taux d'occupation afin de privilégier le modèle économique. Souhaitant avoir répondu à vos questions.
 

dalli

Membre Expert
#15
cleacel, je viens de lire vos 3 posts.

Comment pouvez-vous dire : "choisir un emplacement et un exploitant" ?

Les bons d'il y a 10 ans montrent leurs faiblesses et que seront les bons d'aujourd'hui dans 10 ans ?


Les promesses d'un exploitant ne valent que pour celui qui y croit !
Combien ont déjà trahi les leurs ?
 

clealcel

Membre Junior
#16
cleacel, je viens de lire vos 3 posts.

Comment pouvez-vous dire : "choisir un emplacement et un exploitant" ?

Les bons d'il y a 10 ans montrent leurs faiblesses et que seront les bons d'aujourd'hui dans 10 ans ?


Les promesses d'un exploitant ne valent que pour celui qui y croit !
Combien ont déjà trahi les leurs ?
Tout d'abord bonsoir,

Un peu de politesse ne gâche rien.

Je viens juste de m'inscrire sur le forum je pense que l'objectif est d'essayer d'informer, objectivement ceux qui posent leurs questions !

J'ai bien compris que vous n'aimez pas et connaissez pas le meublé ! vous êtes pas cgp ?

Nous avons depuis près de 20 ans du recul sur le paiement des loyers le bon entretien des résidences etc...et oui il existe bien aucun incident chez quelques exploitants mais je vous l'accorde il s'agit la d'une démarche professionnelle et responsable par le commercialisateur de ce type de produit, qui doit parfaitement s'informer et se déplacer préalablement sur les immobiliers qu'il commercialise.

Que vous avertissiez sur les risques je comprends mais vous ne pouvez pas balayer d'un revers de la main ce dispositif !

Vous conseillez des scpi à la place ? fiscalité, frais, disponibilité et liquidité, quid du marché secondaire dans quelques années ou mois !!! très bon produit mais là encore avec des inconvénients tout comme le meublé.

Pour ma part et c'était dans votre démarche il est intéressant que vos clients prennent plusieurs avis objectifs de conseillers leurs précisant pour chaque placement.
Il existe pas forcément de mauvais placements mais il y a beaucoup de mauvais conseils...

Cordialement
 

dalli

Membre Expert
#17
Bienvenue sur Actuf.

Oui je suis CGP et si vous lisez un peu ce que j'écris, je précise qu'il n'y a aucun produit sans inconvénients et que j'ai peur de tout, même du livret A !!!

Quand vous parlez d'emplacement, vous annoncez le B A BA de l'investissement immobilier et les critères pour du meublé ne sont pas les mêmes que ceux du nu.

Mais quand vous parlez d'exploitant, vous ne pouvez absolument pas savoir ce qu'une société va devenir demain.

Y a 15 ans, on parlait du meublé dans le secteur le plus rentable en France, la principale ressource du pays : le tourisme !
Ca semblait évident qu'il ne pouvait y avoir aucun risque.

Puis on a parlé du grand marché de demain : les personnes âgées : EHPAD ou Sénior.
Evident que c'est un marché d'avenir, on ne va pas euthanasier tous nos grands-parents (quoique ?).
Et maintenant on voit des difficultés chez les leaders.

La mode est au regroupement (hostile ou amical, vital ou juste pour augmenter son profit) on ne peut pas s'avancer sur une société dans l'avenir.
Et là du jour au lendemain, votre investissement peut perdre énormément de valeur.

Oui j'aime bien les SCPI et tout comme pour du meublé (que je réserve éventuellement à des "riches" pouvant encaisser un pb de loyer et/ou rentabilité) je dis que ce seront les héritiers qui se poseront le pb de la revente.

La seule dérogation pourrait venir d'une survie importante ou maladie qui aurait puisée toutes les liquidités et qu'il ne resterait ni RP, ni AV, ni portefeuille juste les SCPI qu'il faudrait revendre.

J'ai vécu professionnellement la crise de l'immo des années 90 et je me souviens comment ça se passait.
On trouvait toujours un acquéreur de gré à gré, il suffisait d'offrir 1% de plus que le marché pour rendre liquide ses SCPI.

Je vois du meublé bradé à 30% en dessous de son prix d'achat d'il y a 15 ans sans preneur et surtout ans perspective de soortir à CT.
 

clealcel

Membre Junior
#18
Je vous rejoins sur plusieurs points.

Hélas pour moi les résidences ehpad sont risquées d'autant plus avec la loi pinel venant modifier certains avantages que certains pensez acquis!!

Le problème de ce dispositif est que la valeur est plus sur le fond de commerce que sur le foncier, si le fonds de commerce disparaît ...

Quant aux résidences séniors, avec entre autre les parties communes qui peuvent appartenir à l'exploitant ( certains baux pratiquement la plupart à ce jour) vous ne pourrez jamais évincer un exploitant (surtout si ça va mal)

mais en achetant du centre ville et pratiquement uniquement du centre ville on peut se prémunir un minimum.

Le tourisme je n'y ai pas vraiment cru à part Bélembra.

Le tourisme urbain, de nombreux acteurs vont mal, raison pour laquelle, il faut effectivement rigoureusement sélectionner l'emplacement et l'exploitant.
L'emplacement c'est le BA ABA en immobilier même pour le meublé! si la résidence est bien située les exploitants seront nombreux à vouloir cette résidence et tout fonctionnera bien. Il paraît évident qu'il vaut mieux être situé dans Lyon Paris et autres plutôt qu'à périgueux ( même si la dordogne est jolie) ou je ne sais qu'elle autre petite ville.

Le monde évolue et notamment sur le logement, car la France dispose d'un patrimoine vétuste et hormis certaines villes il y a aujourd'hui de vrais besoins surtout avec la loi sur l'accessibilité aux personnes handicapés dans les établissements d'hébergement obligeant de nombreux hôtels à fermer.

Je vous l'accorde peu de produits immobiliers répondent à ces nouveaux critères mais il en existe encore .

L'idée étant d'être sélectif sur les placcements
 

golem

Membre Junior
#19
bonjour
le LMNP peut être une bonne solution par rapport aux objectifs que vous avez donné. Maintenant, il faut s'orienter vers celui qui correspondra le mieux à votre situation et au niveau de risque que vous souhaitez prendre.
Pour ma part les résidence d'affaire ( appart hotel...) et les résidences séniors sont à mon sens les plus exposé au risque locatifs ( ou plutôt le risque gestionnaire) . les EPADH et les résidences étudiantes me semble plus adaptées.
deux critères importants l'emplacement du bien et le gestionnaire sont à mon avis primordial.
Quand à votre apport ce n'est peut être pas efficace ( financièrement) de l'injecter dans le projet mais la encore il faut bien sur que cela convienne à votre situation.

n'hésitez pas à me contacter pour que nous échangions plus en détails sur cet investissement
 
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