Compromis de vente pour dans 2 ans : prêt immobilier ?

Invité

Membre Expert
#1
Bonsoir à tous,

J'ai repéré une maison à acheter qui me plaît particulièrement, mais le
propriétaire actuel l'a mise en vente très tôt : il ne veut la quitter que
d'ici 2 ans. Les taux actuels me permettent de l'acheter, mais je n'ai
aucune idée de ce qu'ils seront dans 2 ans, et aussi bien cela posera
problème.

Quelqu'un pourrait me renseigner là-dessus ? Si une signature de compromis a
lieu aujourd'hui, est-ce possible de faire le tour des banques et demander
une offre de prêt pour un déblocage des fonds et un premier remboursement
dans 2 ans ?

Merci pour vos infos, bonne soirée à tous,

MALESCOT

Cross-posté sur fr.misc.droit.immobilier


 

Invité

Membre Expert
#2
"Malescot" <[email protected]> a écrit :
>
> J'ai repéré une maison à acheter qui me plaît particulièrement, mais le
> propriétaire actuel l'a mise en vente très tôt : il ne veut la quitter que
> d'ici 2 ans. Les taux actuels me permettent de l'acheter, mais je n'ai
> aucune idée de ce qu'ils seront dans 2 ans, et aussi bien cela posera
> problème.

Et l'état de la maison dans 2 ans ??? une ruine ?? Mangée par les termites
??
Détruite par l'ancien proprio ou locataire ?

> Quelqu'un pourrait me renseigner là-dessus ? Si une signature de compromis
> a lieu aujourd'hui, est-ce possible de faire le tour des banques et
> demander une offre de prêt pour un déblocage des fonds et un premier
> remboursement dans 2 ans ?

Non, une offre de pret est valable seulement pendant 4 mois après son
acceptation.
( ou 6 mois à compter de la demande)


 

Invité

Membre Expert
#3
Bonjour ou bonsoir à *[email protected]* <[email protected]>
qui nous disait:
|| "Malescot" <[email protected]> a écrit :
|||
||| J'ai repéré une maison à acheter qui me plaît particulièrement,
||| mais le propriétaire actuel l'a mise en vente très tôt : il ne veut
||| la quitter que d'ici 2 ans. Les taux actuels me permettent de
||| l'acheter, mais je n'ai aucune idée de ce qu'ils seront dans 2 ans,
||| et aussi bien cela posera problème.
||
|| Et l'état de la maison dans 2 ans ??? une ruine ?? Mangée par les
|| termites ??
|| Détruite par l'ancien proprio ou locataire ?
||
||| Quelqu'un pourrait me renseigner là-dessus ? Si une signature de
||| compromis a lieu aujourd'hui, est-ce possible de faire le tour des
||| banques et demander une offre de prêt pour un déblocage des fonds
||| et un premier remboursement dans 2 ans ?
||
|| Non, une offre de pret est valable seulement pendant 4 mois après son
|| acceptation.
|| ( ou 6 mois à compter de la demande)

On sait le faire pour une VEFA (construction = vente en l etat futur
d'achevement) donc, techniquement, c'est sans doute possible, mais ca ne va
pas bien plaire à la banque. Et ca me semble très dangereux pour toi un tel
délai. Et super couteux car tu payera des commissions à la banque pendant 2
ans sur la promesse de déblocage des fonds (commission d'engagement)
--
A+ °°°[:]o)

CFrofro [lien http://cfrofro.c.la]http://cfrofro.c.la[/lien]

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Invité

Membre Expert
#4
CFrofro a écrit récemment :
> On sait le faire pour une VEFA (construction = vente en l etat futur
> d'achevement) donc, techniquement, c'est sans doute possible, mais ca
> ne va pas bien plaire à la banque. Et ca me semble très dangereux
> pour toi un tel délai. Et super couteux car tu payera des commissions
> à la banque pendant 2 ans sur la promesse de déblocage des fonds
> (commission d'engagement)

OK OK, merci... En fait c'est une maison assez exceptionnelle, à un
emplacement fantastique. Le prix n'est pas mal non plus [;)] ! Les
propriétaires viennent de la mettre en vente avec pour projet de partir
vivre à l'étranger en 2007. Ils pensaient mettre des mois à la vendre, mais
pas de bol je suis tombé dessus ! Ca va pas être facile à gérer cette
affaire...

Merci encore,

MALESCOT.


 

Invité

Membre Expert
#5
"CFrofro" <[email protected]> a écrit :

> On sait le faire pour une VEFA (construction = vente en l etat futur
> d'achevement) donc, techniquement, c'est sans doute possible, mais ca ne
> va
> pas bien plaire à la banque.

Dans le cas présent il ne s'agit pas de VEFA.
De plus, dans une VEFA, il y a signature d'un contrat avec le promoteur, et
le client dispose toujours du meme délais légal de 4 mois pour signer chez
le notaire (avec ou sans déblocage de fonds).

> Et ca me semble très dangereux pour toi un tel
> délai. Et super couteux car tu payera des commissions à la banque pendant
> 2
> ans sur la promesse de déblocage des fonds (commission d'engagement)

C'est plutot cela le vrai probleme (au mieux), la banque peut appliquer une
commission d'engagement et là bonjour le portemonnaie pour 24 mois.


 

Invité

Membre Expert
#6
Bonjour ou bonsoir à *[email protected]* <[email protected]>
qui nous disait:
|| "CFrofro" <[email protected]> a écrit :
||
||| On sait le faire pour une VEFA (construction = vente en l etat futur
||| d'achevement) donc, techniquement, c'est sans doute possible, mais
||| ca ne va
||| pas bien plaire à la banque.
||
|| Dans le cas présent il ne s'agit pas de VEFA.
Ca camarade, je le sais (et d'ailleurs, je l'écris ! [:)] )

|| De plus, dans une VEFA, il y a signature d'un contrat avec le
|| promoteur, et le client dispose toujours du meme délais légal de 4
|| mois pour signer chez le notaire (avec ou sans déblocage de fonds).
OK, il demande son crédit, il fait trainer un maximum avant de remettre tous
les justificatifs et sa demande est quand même en attente. Si son conseiller
arrive a pas bosser trop vite, il peut encore lui gagner quelques jours.
Ensuite, le temps que les offres soient éditées, il y a bien 3 mois de
passés. Si les offres ne sont pas reçues en recommandé, il a encore du temps
pour renvoyer les accusés de réception de ces offres (j'étais po là, j'ai
pas regardé dans la boite à lettres) et il y a 30 jours pour accepter ces
offres. Voila donc encore presque 2 mois de passés.Ensuite, les fameux 4
mois pour passer chez le notaire.
On en est bien à 8 mois ?

||| Et ca me semble très dangereux pour toi un tel
||| délai. Et super couteux car tu payera des commissions à la banque
||| pendant 2
||| ans sur la promesse de déblocage des fonds (commission d'engagement)
||
|| C'est plutot cela le vrai probleme (au mieux), la banque peut
|| appliquer une commission d'engagement et là bonjour le portemonnaie
|| pour 24 mois.
AMHA, ce n'est pas le pire, car ca se calcule (1,5 ou 2% sur xxxxxx euros
sur 18 mois = yyyy euros à sortir pour la gloire) mais ca majore nettement
le cout total du bien !
Non, le plus dur va etre de trouver la banque qui accepte de faire un tel
montage. Si le pret est sur du moyen long (12 ans) c'est envisageable. Si
c'est 25 ans, ca me parait plus dur.
Mais si ca se fait, je parie un café contre une poignée de cerises qu'on en
ré entendra parler ici ou sur fr.misc.droit...
--
A+ °°°[:]o)

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#7
"Malescot" <[email protected]> a écrit :

> OK OK, merci... En fait c'est une maison assez exceptionnelle, à un
> emplacement fantastique. Le prix n'est pas mal non plus [;)] ! Les
> propriétaires viennent de la mettre en vente avec pour projet de
> partir vivre à l'étranger en 2007. Ils pensaient mettre des mois à la
> vendre, mais pas de bol je suis tombé dessus ! Ca va pas être facile à
> gérer cette affaire...

Pourquoi ne pas faire la vente de suite, avec une clause/contrat de
location en meublé (si les anciens propriétaires partent à l'étranger, je
suppose qu'ils vendent aussi les meubles) pour la durée nécessaire (la
législation sur la location des meublés est plus "souple" que la location
vide).
Une idée peut-être équitable: vous alignez peu ou prou le tarif du meublé
sur le montant des impôts fonciers+locaux (+taux de l'impot sur les revenu,
à cause de l'accroissement de vos revenus immobiliers).

Un conseil: voyez donc un (bon) notaire au plus vite.



--
This is an unauthorised cybernetic announcement.

When someone says "I want a programming language in which I need only
say what I wish done," give him a lollipop.
 

Invité

Membre Expert
#9
Bonjour, ayant déjà vécu une telle expérience, et étant plutot spécialisé
dans l'immobilier, je ma permets de vous donner ces quelques conseils:

1/ faites l'acquisition de la maison tout de suite, aucun notaire à ma
connaissance n'acceptera une promesse d'achat à deux ans.
2/ louez la maison aux propriétaires actuels sur la base d'une convention
d'occupation précaire ou avec un bail de 23 mois renouvelable une seule fois
avec une date buttoir de départ sous astreinte de XXX euro par jour en cas
de dépassement ( celui ci n'est pas opposable par les vendeurs qui seront
devenus locataires précaires
3/ mettez bien dans le sous seing " sous réserve d'octroi d'un pret "

la précaution à prendre :

dès signature de l'acte authentique, faites procéder à un constat d'huissier
très détaillé de l' état de la maison, pour ne pas avoir de surprise dans 2
ans ceci de façon a ce que éléments corporels n'aient pas disparu d'ici
votre entree dans les murs ( un insert, ou un mur tombé par exemple )

"Malescot" <[email protected]> a écrit dans le message de [email protected]
> Bonsoir à tous,
>
> J'ai repéré une maison à acheter qui me plaît particulièrement, mais le
> propriétaire actuel l'a mise en vente très tôt : il ne veut la quitter que
> d'ici 2 ans. Les taux actuels me permettent de l'acheter, mais je n'ai
> aucune idée de ce qu'ils seront dans 2 ans, et aussi bien cela posera
> problème.
>
> Quelqu'un pourrait me renseigner là-dessus ? Si une signature de compromis
a
> lieu aujourd'hui, est-ce possible de faire le tour des banques et demander
> une offre de prêt pour un déblocage des fonds et un premier remboursement
> dans 2 ans ?
>
> Merci pour vos infos, bonne soirée à tous,
>
> MALESCOT
>
> Cross-posté sur fr.misc.droit.immobilier
>


 

Invité

Membre Expert
#10
Est ce qu il est possible d aller voir
sa banque et d acheter des options
ou des futures sur les taux à échance
dans 2 ans. Dans le but de les
exercer ?

A part spéculer sur les taux, est ce
que le particulier peut s en servir
pour ça ?


Seb.


 

Invité

Membre Expert
#11
Merci md16 pour ces conseils. Je vais étudier la question. Mais si je
demande un constat d'huissier au moment de la signature de l'acte
authentique, je suppose que je dois spécifier sur quoi précisément il doit
porter ? Ce qu'il doit constater précisément ? L'état général de la
structure, ou bien pousser jusqu'à des détails de décoration / finition
etc... ? Entretien, y compris du jardin ?

Oulala c'est compliqué cette histoire... Je vous remercie en tous cas,

MALESCOT.


 

Invité

Membre Expert
#12
il y a deux types de bien dans une maison,

les biens corporels
et les biens incorporels

le constat doit porter sur les biens corporels:

ce qui ne doit pas etre change par rapport à l'acte authentique

exemple: la maison comporte 4 chambres, les locataires font tomber une
cloison et il n'y a plus que trois chambres ou alors il y a une cheminee
avec un insert et il l'emporte

ils transforment la piscine en bac à poissons

en bref tout ce qui ne doit pas etre changé, in locataire doit jouir du
bien et l'utiliser " en bon père de famille "

les trucs comme le papier peint ne rentrent pas en ligne de compte mais ils
doivent avoir ton accord pour le changer si bon leur semble, mais cela est
difficilement opposable


"Malescot" <[email protected]> a écrit dans le message de [email protected]
> Merci md16 pour ces conseils. Je vais étudier la question. Mais si je
> demande un constat d'huissier au moment de la signature de l'acte
> authentique, je suppose que je dois spécifier sur quoi précisément il doit
> porter ? Ce qu'il doit constater précisément ? L'état général de la
> structure, ou bien pousser jusqu'à des détails de décoration / finition
> etc... ? Entretien, y compris du jardin ?
>
> Oulala c'est compliqué cette histoire... Je vous remercie en tous cas,
>
> MALESCOT.
>


 

Invité

Membre Expert
#13
md16 a écrit récemment :
> il y a deux types de bien dans une maison,
>
> les biens corporels
> et les biens incorporels
>
> le constat doit porter sur les biens corporels:

Merci pour cette réponse, j'en prends bonne note !

MALESCOT.


 
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