Conseil pour réinvestissement ?

Lysse

Membre Junior
#1
Bonjour,

Voilà un ans que j'ai entamé un crédit à hauteur de 180.000 euros pour acheter un bien immobilier en IDF (taux à 4.05% sur 25 ans pour des mensualité à 850 + 100(crédit taux zero)).

Suite à un départ prévisible de la région, je suis contraint de vendre l'appartement et c'est fait.
A présent, plusieurs choix s'offrent à moi :
1/ J'effectue un remboursement anticipé avec une perte de 10KE + 5000 euros de pénalité ainsi que la perte d'un ans d'intérêt.
2/ Je réinvestis l'argent de ce crédit de manière sure dans un bien immobilier.

Pour rembourser en partie le crédit de manière fiable et quasi assurée, tout en bénéficiant d'une defiscalisation, quel serait selon vous le meilleur investissement pour une acquisition rapide qui pourrait générer des revenus avant janvier 2013 ?

Merci par avance de votre aide.
 

dalli

Membre Expert
#2
Je suis étonnée que les pénalités soient aussi élevées en cas de vente.
Vous êtes déjà passé chez le notaire pour la vente définitive ?


J'ai un doute sur la déductibilité des intérêts d'emprunt si achat locatif ?
Quelqu'un a une idée ?
 

Lysse

Membre Junior
#3
Je suis étonnée que les pénalités soient aussi élevées en cas de vente.
Vous êtes déjà passé chez le notaire pour la vente définitive ?


J'ai un doute sur la déductibilité des intérêts d'emprunt si achat locatif ?
Quelqu'un a une idée ?
Oui, la signature du compromis de vente a été faite il y a 15 jours.
Les pénalités sont de 3%.
Ma garantie SACEF me permet de réinvestir l'argent dans un bien immobilier. Enfin, d'après mon banquier.
 

Lysse

Membre Junior
#5
Pénalité également si vente ?????
Il me semble que c'est rare.
Voilà ce qui pourrait me permettre de ne pas subir les pénalités en cas de revente (je pense) :
l'article L. 312-21-3 du code de la consommation prévoit : "Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers"

Donc, vous me préconisez plutôt de ne pas réinvestir l'argent et de mettre un terme au crédit ?
 

xa

Membre Expert
#6
Bonjour

"J'effectue un remboursement anticipé avec une perte de 10KE + 5000 euros de pénalité ainsi que la perte d'un ans d'intérêt."

Primo, dans le cas général, c'est à dire avec IRA, l'indemnité de remboursement ne peut EN AUCUN CAS dépasser le plus faible des deux montants suivants :
- 6 mois d'intérêts
- 3% du capital restant dû.

Donc, vous ne pouvez pas avoir un an d'intérêt à verser et 5000 euros de pénalités.

Vous avez emprunté, en gros, 160k en amortissable classique et 20k en ptz (j'ai recalculé depuis les 850 de mensualité, donc c'est pas ultra précis).

Dans ce cas, votre CRD est de l'ordre de 157k au bout de 12 mois. L'Ira est donc au maximum de 4700 euros. En outre, si mon TA est juste, vous avez des intérêts de l'ordre de 530 euros pour le 13è mois du prêt, ce qui majore l'IRA à 6x530 = 3180 euros.


D'où vient la perte de 10k ? Droits de mutation à l'achat ? Frais d'agence ? Vente à perte ?

"l'article L. 312-21-3 du code de la consommation prévoit"

Attention. Vous ne pouvez invoquer la loi, sur ce plan, que si vous en respectez les conditions. Vous devrez donc pouvoir justifier, pour obtenir l'annulation de l'IRA en raison du L312-21, que vous remplissez les conditions au moment de la vente : mutation, attestation d'embauche, de décès ou de perte d'emploi. Un seul des deux conjoints doit justifier d'une de ces raisons.

Sinon, c'est votre contrat de prêt qui s'appliquera.

Cependant, rien ne vous empêche, si les clauses contractuelles imposent l'IRA, de négocier cela avec votre banquier (bien sûr, il faudra lui amener quelque chose dans la corbeille)
 

xa

Membre Expert
#7
J'ai un doute sur la déductibilité des intérêts d'emprunt si achat locatif ?
Quelqu'un a une idée ?
Quelle est ta question exactement, parce que là tu as écrit "dans le cadre d'un investissement locatif, je me demande si les intérêts sont déductibles", ce qui correspond peu à ta connaissance de la déclaration 2044 ...

Je suppose que tu poses la question de la déductibilité des intérêts d'un emprunt initialement d'une RP devenue ensuite bien locatif, c'est ça ?

La réponse est oui, l'emprunt est déductible, même dans ce cas, mais uniquement pour les intérêts courants à partir de la mise en location.
 

dalli

Membre Expert
#8
Peut être pas encore sur la même longueur d'ondes.

Je reste dans le cas de Lysse : prêt pour sa RP revendue mais prêt conservé pour acheter un autre bien locatif ?

Ce cas ne m'est jamais arrivé, je ne sais donc pas s'il n'y a pas un pb.
La question ne me semble pas si bête car quand tu renégocies un prêt, les intérêts dépassant le contrat initial ne sont pas déductibles ainsi que ceux de la renégo.

Il me semblerait bien de vérifier avant de faire une bêtise.
 

Lysse

Membre Junior
#9
Bonjour

"J'effectue un remboursement anticipé avec une perte de 10KE + 5000 euros de pénalité ainsi que la perte d'un ans d'intérêt."

Primo, dans le cas général, c'est à dire avec IRA, l'indemnité de remboursement ne peut EN AUCUN CAS dépasser le plus faible des deux montants suivants :
- 6 mois d'intérêts
- 3% du capital restant dû.
Je pense que je me suis mal exprimé.
Disons que j'ai déjà payé 1 ans sur les 25 ans de crédit. Sachant que la première année on paye essentiellement les intérêts du crédit, voilà pourquoi je parlais de perte des intérêts.

Ma question finale était surtout de savoir si il était préférable de réinvestir ou de mettre un terme au crédit.


Pour le moment dans le cas d'un réinvestissement, j'envisage l'EHPAD car ça a l'air assez attractif.
Qu'en pensez vous ?
 
Dernière édition:

xa

Membre Expert
#10
"Disons que j'ai déjà payé 1 ans sur les 25 ans de crédit."

Ce n'est pas faux. Sur la première année, vous avez dû assumer dans les 6000 euros d'intérêts. Cela dit, dans votre perte vous devez aussi inclure les droits de mutation, que vous avez payé, et retrancher la pv éventuelle sur le bien, et enfin comparer avec la location sur la même durée pour àvaluer la perte réelle.

Mais ca ne répond pas à la question sur les 10k de perte : moins value, droits de mutation ?

"j'envisage l'EHPAD car ça a l'air assez attractif."

Perso, je n'aime pas. Je comprends le besoin auquel répondent ces Ehpad, et je suis conscient que le marché des résidences ayant cette destination est en croissance avec le vieillissement. Donc que c'est en théorie une bonne idée, à traiter en long terme.

Cependant, c'est le mécanisme financier des ehpad qui ne me parle pas actuellement : un prix à l'acquisition qui me semble survalorisé (sur le principe des investissements défiscalisants), un risque concernant le gestionnaire que je ne maitrise pas, et pour celles que j'ai vu un rendement qui dépend de l'opération fiscale, ce qui rend la revente compliquée.

De mon point de vue, la défisc est une erreur : un investissement DOIT etre rentable par lui même, sans dépendre d'une loi fiscale. Si en plus vous obtenez une amélioration de la rentabiité, tant mieux, mais on n'investit JAMAIS pour obtenir un retour sur impôts, sauf quand on veut se faire bananer par un défiscalisator (Ah, dalli, ce terme est une idée de génie).
 

dalli

Membre Expert
#11
Xa tu n'as pas la réponse à ma quetion sur la déductibilité des intérets ?

Je vous invite à envoyer un mail sur impot.gouv pour avoir une réponse officielle.


EHPAD on arrive à 4,5% net de fiscalité en choisissant non pas une réduction IR qui débile pour ce type de produit mais tellement plus vendeur, mais l'amortissement du bien sur 25 ans.
Reste toujours la pb du gestionnaire et de son éventuel remplaçant.

Je n'ai absolument aucune idée si c'est un bon choix pour vous car je ne peux appréhender les pb dans VOTRE situation.
Aucune solution (même le LA) n'a aucun inconvénients.


Quant à votre perte, on n'investit jamais dans un bien immo pour une si courte période !
 

xa

Membre Expert
#12
"Xa tu n'as pas la réponse à ma quetion sur la déductibilité des intérets ?"

Si tu mets une RP en location, tu peux déduire les intérêts du prêt en cours à partir de la mise en location. Si tu vends ta RP pour reporter le prêt sur un autre bien, tu es en acquisition classique, donc tu peux déduire les intérêts à partir de la mise en location.

Par contre, les intérêts qui courent entre la vente de la RP et la mise en location du nouveau bien, c'est pour ta pomme ...
 
#13
C'est dommage même mais pourquoi vendre et ne pas louer? Dans ce cas les revenus perçus grâce au loyer vous aideront à payer votre crédit sans avoir un trop gros taux de surendettement.
De cette manière vous pouvez faire un deuxième crédit pour votre prochain logement.
Cordialement
 

xa

Membre Expert
#14
"C'est dommage même mais pourquoi vendre et ne pas louer?"

Par exemple :
- parce que gérer un bien à Paris tout en vivant à Montpellier (ex) n'est pas simple
- parce qu'avec un emprunt à 4.05, si le rendement brut du bien est de 5% (ce qui est dans la moyenne), et en supposant aucune carence (ce qui est optimiste) ni pépin type impayés, procédures, dégâts, travaux lourds (ce qui est très très optimiste), on se retrouve avec un bien dont le loyer brut (avant fiscalité) couvre à peu près les intérêts, mais laisse près de la moitié de la mensualité à la charge du bailleur !

Avec un loyer ne couvrant pas intégralement la mensualité, ca complique sérieusement la tâche pour obtenir un second emprunt.

- parce que mettre en location un bien qu'on a acheté comme RP, c'est à dire sans se préoccuper d'avoir un fonds de roulement pour faire face à un impayé de loyer (en RP, vous prévoyez un pépin perso, en bailleur, vous devez prévoir le pépin perso pour votre propre logement ET le pépin locataire, avec la capacité d'assumer aussi les dépenses lorsqu'un locataire est défaillant), c'est bien souvent se mettre en risque important.

3 raisons non exclusives d'envisager de vendre plutôt que de mettre en loc.
 

Lysse

Membre Junior
#15
3 raisons non exclusives d'envisager de vendre plutôt que de mettre en loc.

Merci à tous pour vos réponses.
Ce sont effectivement les raisons évoquées par xa qui ont orienté mon choix vers une vente et non une location. Disons qu'en plus j'étais conscient que des travaux importants (ravalements, cages d'escalier,..) seront mises en œuvre sous 3 ans. Et il me semble que même en location, je ne peux pas aisément déduire ces frais ou les défiscaliser sans contrepartie.

Pour l'EPHAD, ok je comprends parfaitement les arguments relevés. Je pense que la revente est éventuellement un souci également.

Autre question : Et au niveau des SCPI & "SCPI Scellier", est-ce un investissement qui parait viable sur le moyen terme (5 à 10 ans?)
 

dalli

Membre Expert
#16
Xa 5% sur Paris, y a longtemps que tu n'as pas regardé, on est à 3% dans le meilleur des cas en brut !!!

Scpi : rendement je vends ce produit en général pour une période qui va jusqu'au décès !!!
Scpi scellier : la dissolution est en général à 15 ans !!

Donc vous poubliez pour 5/10 ans.
Sans compter que nous ne connaissons rien de vous pour vous conseiller.
 

xa

Membre Expert
#17
"Xa 5% sur Paris, y a longtemps que tu n'as pas regardé, on est à 3% dans le meilleur des cas en brut !!!"

Juste pour t'embêter, un petit exemple d'une opération de 2011 d'un contact : Buttes-chaumont, 144000 euros (achat, notaire, agence), loyer annuel 7000 euros hc.

perso, je n'aurai pas fait l'opération, mais bon ...
 

xa

Membre Expert
#19
Bah, j'ai fait visité le bien par un ami qui connait bien l'immo, l'appart n'est pas refait à neuf, c'est une évidence, mais c'est loin d'être un taudis. Pour le loyer, compte tenu de la localisation, il est dans le marché.

Mais c'est sur qu'il a acheté Buttes-Chaumont, et pas rue Montorgueil.

On verra si ca tient, son histoire. La suite dans deux ou trois ans :)
 

remi.jmcimmo

Membre Junior
#20
Pour moi il vaut mieux laisser tomber la scellier car si tu achète en scellier c'est pour défiscaliser 13 % sur 9 ans (loi scellier 2012).
Ou alors 21 % sur 15 ans en scellier sociale, si tu calcul bien tu verras que ce n'est pas si intéressant que ça. En plus tu ne pourras pas vendre ton appartement avant la fin des 9 ans sinon tu peut être dans l'obligation de payer tout les abattements fiscaux dont tu as bénéficié.
Un exemple pris sur scellier.org si tu investis 100 000 € tu auras droit à un abattement de 1 444 €/an de plus bien souvent les agents immobiliers qui te vende du scellier te vende le bien 13 % plus cher que sont prix car ils savent que tu les récupèrent dans le temps.
C'est pour ça que je te propose Las Vegas le calcul seras vite fait et tu comprendras vite ton intérêt si tu veux reviens vers moi et on vois ensemble je t'expliquerai mieux, je suis très sérieux se n'est pas du n'importe quoi.
[email protected] ou 06 66 08 85 69 ou notre site lasvegas.jmcimmo.fr nous sommes une agence immobilière en France spécialisé dans l'investssement aux USA et notamment sur Las Vegas.
 
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