Conseils investissement immo frontalier

valido

Membre Junior
#1
Bonjour à toute la communauté,

Je suis à la recherche de solutions d'investissement (immobilier ? autre ?) et de défiscalisation dans la mesure du possible. J'ai contacté un conseiller en gestion de patrimoine et celui-ci me proposait le dispositif Pinel pour diminuer fortement mes impôts.
La situation de notre couple n'étant pas commune (Frontalier - travaille à Genève - et ma femme travaille en France), je ne suis pas certain que sa proposition soit pertinente pour notre situation. Je paye effectivement pas mal d'impôts (prélèvement à la source) et environ 3800€ d'impôts en France.

Le dispositif Pinel semble intéressant pour gommer ces 3800€, mais la contrepartie classique est : prix d'achat du neuf élevé, loyé plafonné. De plus, nous prévoyons d'avoir un enfant et ma femme travaillera probablement à Genève à mi-temps une fois son congé maternité terminé. Si cette hypothèse se concrétise, il me semble que nous ne profiterons plus de la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel. L'investissement ne semble donc clairement plus intéressant.

Je souhaiterais tout de même investir dans l'immobilier et plus particulièrement dans le bassin Genevois (Annemasse, Ville la grand, ..) ou la demande locative est très élevée (tout comme les prix des biens..) et en prévision du projet CEVA qui devrait aboutir en 2019. Celui-ci offrira une liaison directe avec le centre de Genève avec des trains toutes les 2 minutes.
Je parie sur une hausse du prix de l'immobilier près des gares du CEVA et je souhaiterais profiter des taux de crédit en devise + taux de change extremement bas pour investir dès à présent.

Concernant notre situation:
- Propriétaire d'une maison achetée l'année dernière. Taux: 1.2% sur 15ans. Mensualité: 2000chf/mois.
- Ma femme: 1900€ net/mois. 25ans.
- Moi: ~ 6300chf net/mois soit ~ 6000€. 28ans.

Compte tenu de notre situation, je souhaiterais savoir si l'investissement locatif est une bonne idée et s'il y a un statut approprié pour un couple frontalier.

Merci et je vous souhaite à tous un excellent weekend !
 

xa

Membre Expert
#2
Bonjour,

Le cas est complexe. Il ne s'analyse pas facilement.

Déjà, vous êtes résident en France, soumis à CMU ou Lamal ? Ensuite, si votre épouse compte travailler sur Genève, 2 points à prendre en compte : le travail des deux côtés est complexe du fait des accords bilatéraux (les cotisations sont payés du côté "principal" financièrement, ce qui peut annuler la couverture sécu de votre épouse si son activité suisse prime sur son activité française).

Ce qui aura des impacts aussi avec la Caf et la Lamal (enfant assuré en France ou en Suisse ?)

il y a aura aussi la possibilité, si votre épouse travaille sur Genève, d'opter pour le statut de Quasi résident suisse (90% de vos revenus en suisse = possibilité de profiter de la fiscalité d'un résident, permettant plus d'optimisation que celle d'un frontalier). A moins que vous ne "migriez" vos emplois sur Vaud, ce qui vous rendrait pleinement imposable en France.


Sinon, le locatif ici marche bien. Le ticket d'entrée est un peu élevé, et nécessite de travailler le sujet. Le Pinel, perso, oubliez : ca ne sera pas tellement efficace sur votre IR francais, surtout avec un enfant à venir.

Sur la valeur des biens, il y a 2 points à considérer : le Ceva va mécaniquement faire monter la valeur des biens, mais un rééquilibrage du franc aurait l'effet inverse. Une grosse partie de la valorisation actuelle repose sur le duo Franc Fort + taux d'emprunt excessivement bas. un simple retour à 1.20 amputerait de près de 20% les capacités d'achat des suisses et des frontaliers.

Donc perso, je travaille sans considérer une valorisation du bien, qui me semble bien hypothétique sur 10 ou 15 ans. Je me concentre sur le rendement, sachant que si le change se rééquilibre, le rendement progressera de facto du fait de la ristourne sur le prix d'achat (si j'emprunte 400k chf aujourd'hui, j'achète un bien à 380 k€, si dans 10 ans le CHF s'est rééquilibré, je rembourse 400kCHF valant 333k€ (1.2), 267 k€ (1.5), ...

Attention, il faut avoir les ressources pour assurer le remboursement en CHF du prêt dans un montage de ce type, et ne pas penser à la vente du bien pour assumer le prêt (au cas où le change évoluerait dans l'autre sens). Beaucoup de frontaliers se sont pris dans la figure le passage de 1.6 à 1.3 puis 1.2 (change fixe imposé par la BNS), et aujourd'hui, on voit des frontaliers qui ont parié sur le change l an dernier pleurer parce qu'ils se sont à leur tour pris 20% avec l'arrêt du change fixe.
 

dalli

Membre Expert
#3
pas un peu trop immo votre patrimoine ?

C'est la première chose que je CGP doit vous dire me semble t'il.
 

xa

Membre Expert
#4
C'est tentant pour un frontalier suisse de faire de l'immo.

Emprunt en CHF, donc si régule du taux de change, la dette fond mécaniquement, et le loyer "fixe" un change pour l'équivalent en revenu. Ex : au lieu de transférer 1000CHF de revenus en France, on paye un emprunt du même montant, et on a, idéalement, un loyer proche de 1000 euros. Si le change repasse à 1.5, au lieu de continuer à transférer 100CHF = 666 euros, on reste dans la situation du loyer à 1000 euros.

Emprunt CHF, donc des taux CHF. En variable pur, on est proche de 0, et avec un bon dossier, on sort du 1.1 / 1.2 hors assurance. Du coup, c'est très tentant d'emprunter à ce niveau là.

Bon, le corollaire, c'est que c'est cher, si on ne cherche pas bien, qu'il y a tout de même un pari sur l'évolution du change, et aussi que les loyers actuels sont en partie lié à la force du franc. Si le change s'inverse, il est probable que les loyers chutent un peu (moins peut être que le rééquilibrage du taux, mais tout de même)
 

valido

Membre Junior
#5
Navré pour la réponse tardive, j'étais en congés la semaine dernière.

Merci pour vos réponses détaillées ! Dans l'ordre, voici mes retours :


Déjà, vous êtes résident en France, soumis à CMU ou Lamal ? Ensuite, si votre épouse compte travailler sur Genève, 2 points à prendre en compte : le travail des deux côtés est complexe du fait des accords bilatéraux (les cotisations sont payés du côté "principal" financièrement, ce qui peut annuler la couverture sécu de votre épouse si son activité suisse prime sur son activité française).
Je suis soumis à la CMU pour le moment. J'ai comparé CMU vs Lamal et le second n'est pour le moment pas intéressant financièrement.
Je ne suis pas certain de bien comprendre cette phrase "ce qui peut annuler la couverture sécu de votre épouse si son activité suisse prime sur son activité française". Est-ce que c'est dans le cas ou mon épouse travaille des deux côtés ? Notre vision, c'est qu'une fois le congés maternité terminé, elle travaillera entre 50%-60% côté Suisse seulement.

Ce qui aura des impacts aussi avec la Caf et la Lamal (enfant assuré en France ou en Suisse ?)
J'avoue ne pas m'être posé la question étant donné que l'enfant n'est pas encore au stade de développement :).

il y a aura aussi la possibilité, si votre épouse travaille sur Genève, d'opter pour le statut de Quasi résident suisse (90% de vos revenus en suisse = possibilité de profiter de la fiscalité d'un résident, permettant plus d'optimisation que celle d'un frontalier). A moins que vous ne "migriez" vos emplois sur Vaud, ce qui vous rendrait pleinement imposable en France.
Je suis entièrement daccord sur le choix de statut de Quasi résident. C'est prévu. Après, je ferai appel à une personne plus compétente pour m'aider à optimiser mes déclarations.

Donc perso, je travaille sans considérer une valorisation du bien, qui me semble bien hypothétique sur 10 ou 15 ans. Je me concentre sur le rendement, sachant que si le change se rééquilibre, le rendement progressera de facto du fait de la ristourne sur le prix d'achat (si j'emprunte 400k chf aujourd'hui, j'achète un bien à 380 k€, si dans 10 ans le CHF s'est rééquilibré, je rembourse 400kCHF valant 333k€ (1.2), 267 k€ (1.5),
Raison principale qui m'incite à investir actuellement. Je parie aussi sur un rééquilibrage du change sur un horizon 10-15ans et donc sur une belle ristourne du prix d'achat.

Attention, il faut avoir les ressources pour assurer le remboursement en CHF du prêt dans un montage de ce type, et ne pas penser à la vente du bien pour assumer le prêt (au cas où le change évoluerait dans l'autre sens). Beaucoup de frontaliers se sont pris dans la figure le passage de 1.6 à 1.3 puis 1.2 (change fixe imposé par la BNS), et aujourd'hui, on voit des frontaliers qui ont parié sur le change l an dernier pleurer parce qu'ils se sont à leur tour pris 20% avec l'arrêt du change fixe.
J'ai moi même acheté l'an dernier lorsqu'il était à 1.2. Le passage de 1.6 à quasi 1 actuellement a effectivement été bien douloureux pour beaucoup de frontaliers (j'en connais plusieurs qui sont dans ce cas), mais en soit, l'impact est fort seulement en cas de revente (je ne prends pas en compte l'impact sur la valeur du bien. Seulement sur le prêt à rembourser).
De mon côté, je ne suis pas pressé de revendre ma RP.


pas un peu trop immo votre patrimoine ?
C'est la première chose que je CGP doit vous dire me semble t'il.
C'est pour cette raison que je me tourne vers la communauté d'ActuFinance. Je m'attendais effectivement à ce type de warning, mais n'en ayant pas eu + proposition directe d'un investissement en loi Pinel => doute sur ce conseiller.

J'ai ouvert une assurance vie en début d'année au sein de Boursorama en choisissant une gestion Pilotée (mandat Equilibré). Elle était plutôt bien noté au sein du magazine "Mieux Vivre Votre Argent" et je me suis laissé tenté en plaçant 1000€ (une prime de 100€ était offerte).
Pour le moment, les rendements sont proches de 0%, mais j'attends une année pour voir si cela vaut le coup d'y effectuer des placements réguliers ou non.

Je ne reste pas bloqué sur un investissement immo, au contraire, je reste ouvert à toutes propositions. C'est pour cette raison que je cherche un bon CGP. Apparement, ce n'est pas si simple d'en trouver un dans notre région !

@xa: vous semblez bien connaître la région et, comme vous le précisez, le dossier n'est pas simple. Avez-vous une personne ou entreprise à me conseiller ?

Encore merci pour vos retours
 

xa

Membre Expert
#6
Je suis soumis à la CMU pour le moment.
Donc à la CMU tout court. Le choix est fait . Pour réopter, il vous faudra :
1) déménager en Suisse et devenir résident, ce qui n'est pas simple.
2) être licencié ET indemnisé par le Pole emploi, c'est à dire qu'il ne faudra surtout pas retrouver un travail avant d'avoir perçu une indemnisation en France, faute de quoi vous ne disposerez pas de l'attestation de couverture CPAM nécessaire pour que le SAM vous autorise à réopter pour la Lamal ou la CMU.
3) démissionner et trouver un emploi en France ou en créer un, et à nouveau obtenir une attestation CPAM / RAM / n'importe quoi sauf CMU pour avoir le droit de réopter en cas de reprise d'activité en Suisse.

C'est un peu casse-pied, mais c'est ainsi

J'ai comparé CMU vs Lamal et le second n'est pour le moment pas intéressant financièrement.
Possible. La question porte sur la structure familiale et sur vos revenus. La CMU vous taxe sur votre salaire mais aussi sur vos revenus financiers, mobiliers, immobiliers, etc ... tandis que la Lamal ne porte que sur le nombre de personnes couvertes et vos options de couverture.

Note : vous avez pensé au fait que CMU implique mutuelle en sus ? (parce que nombreux sont ceux qui pensent que la CMU couvre à 100%, alors qu'elle ne fait que couvrir au niveau sécu de base)


Je ne suis pas certain de bien comprendre cette phrase "ce qui peut annuler la couverture sécu de votre épouse si son activité suisse prime sur son activité française".
En cas de double activité, des deux côtés de la frontière, c'est le régime du côté le plus rémunérateur qui s'applique. Or certains frontaliers pensent que, du fait qu'ils ont un emploi en France à 30%, ils sont couverts. C'est le cas, jusqu'au moment où la Sécu "découvre" qu'ils sont frontaliers avec plus de 50% de leurs revenus en Suisse. Et là --> régime frontalier --> remboursement des remboursements indus + cotisations à payer.

Le pire cas possible étant l'activité majoritaire en France, puisque dans ce cas, il faut racheter les cotisations salariales et patronales au taux francais sur la base des revenus suisses. Un vrai bazar. Sans compter que, comme on le découvre souvent après 3 ou 4 ans, il y a le risque de pénalités + intérêts de retard.

Bref : si ca ne vous concerne pas, tant mieux et surtout faites en sorte que ca ne vous concerne pas. Donc on travaille en France ou en Suisse, mais pas les deux.



Je suis entièrement daccord sur le choix de statut de Quasi résident. C'est prévu. Après, je ferai appel à une personne plus compétente pour m'aider à optimiser mes déclarations.
Attention : pour le statut de QR, votre habitation génère un revenu fictif en France (loyer fictif de votre RP, qui entre dans la déclaration fiscale sur Genève). Si ce loyer excède 10% de vos revenus, c'est fini, le statut de QR ne peut vous concerner. Autre point, les allocations sont fiscalisées en Suisse, elles entrent dans la composition de vos revenus.

Raison principale qui m'incite à investir actuellement. Je parie aussi sur un rééquilibrage du change sur un horizon 10-15ans et donc sur une belle ristourne du prix d'achat.
Cf mon second post : c'est très tentant. Mais il faut bien prendre en compte ce paramètre "dette en CHF", pour être sur de pouvoir l'assumer quel que soit l'évolution du change. En particulier : si vous perdez votre emploi, combien de temps pouvez vous assumer un crédit en devise avant de devoir convertir des euros en CHF ?

J'ai ouvert une assurance vie en début d'année au sein de Boursorama en choisissant une gestion Pilotée
Hum ... Seul avis de ma part sur ce point : 1000 euros, ce n'est pas assez !

@xa: vous semblez bien connaître la région
Oui, je connais la région. Après tout, j'habite ici :)

Je n'ai pas de bons conseillers à vous conseiller. On trouve des bons et des mauvais à peu près partout, c'est une histoire de feeling et de questions à poser. Mais dans votre situation, le conseiller doit au moins être capable de vous expliquer le fonctionnement de la CMU, le statut de quasi résident, d'argumenter sur l'évolution du change, et pas nécessairement dans votre sens, et il doit surtout vous présenter les inconvénients de toute solution présentée.

Et bien sur, il doit comprendre l'impact fiscal des décisions vous concernant en tenant compte de vos objectifs. un Pinel alors que vous envisagez une fiscalité essentiellement suisse, comment dire ...........

Un conseiller compétent sur la région et qui travaille sur un patrimoine inférieur à 7 chiffres (je suppose que c'est votre cas) ?
 

valido

Membre Junior
#7
Concernant la CMU, je suis bien conscient de la complémentaire. Je bénéficie actuellement de celle de ma conjointe pour env. 20€.
Mon ancienne mutuelle privée me proposait 50€ à garantie équivalente. J'ai donc une idée du prix que je paierais si un jour ma conjointe est amenée à travailler en Suisse.

Le point sur le statut de QR est très intéressant. Je n'ai pas encore reçu ma taxe d'habitation pour connaître la valeur locative de mon bien.
Je suis curieux de voir à combien elle est estimée pour ma RP.

Concernant la dette en CHF. Je vais faire le bilan ce soir de l'ensemble de mes revenus/dépenses (CMU inclu) et une simulation de mon reste à vivre en faisant varier trois composantes:
- le taux de change (de 1 à 1.5)
- RAV plein emploi vs RAV en étant au chomage

Je pourrais ainsi avoir une idée de la part CHF que je pourrais assumer dans le pire des cas (change 1.5 + chomage). Reste juste à trouver une estimation du coup moyen d'un enfant !

Concernant le chômage, c'est un risque que je prends en compte, mais je reste confiant. J'ai la chance d'être dans un domaine ou les offres ne manquent pas (informatique), j'ai un bon réseau et mon profil est recherché. Je suis conscient que je serai tôt ou tard au chomage, mais je suis aussi confiant dans ma capacité à trouver rapidement un nouvel emploi.

Pour l'AV, j'attends d'avoir une vision un peu plus clair à court et moyen terme des investissements que l'on va réaliser. Je déciderai par la suite du montant que je verserai chaque mois. Je préfère prendre mon temps :).

Un conseiller compétent sur la région et qui travaille sur un patrimoine inférieur à 7 chiffres (je suppose que c'est votre cas) ?
C'est effectivement mon cas. Tant pis, je contacterai un autre CGP en espérant qu'il soit plus à l'écoute de mes besoins.

Enfin, je m'étais focalisé sur le bassin genevois car je suis de près l'activité de notre région, mais si le ticket d'entrée est trop élevé et me place dans une situation à risque, je chercherais à investir autre part (Lyon, ...).
Mais bon... l'emplacement étant toujours primordial, ça me demandera beaucoup plus de temps pour identifier les villes à fort potentiel. C'est le jeu.

Sinon plus "funky" et dernière piste que je vais étudier : investir au portugal. J'ai plusieurs membres de ma famille d'origine Portugaise qui y louent des appartements. Ils connaissent très bien les villes et quartiers ou investir et ceux à éviter. Ils seront de bon conseil pour l'emplacement.
Reste à étudier la partie administrative, la situation économique du pays et la rentabilité que l'on peut dégager. Il faut que je fasse un point avec eux et que je me renseigne de mon côté.
 

xa

Membre Expert
#8
"Le point sur le statut de QR est très intéressant. Je n'ai pas encore reçu ma taxe d'habitation pour connaître la valeur locative de mon bien."

Ouh là, attention, prise de risque.

Certains sites vous disent que la valeur locative à retenir est la valeur cadastrale. Techniquement, c'est juste, mais techniquement, c'est faux aussi !

On joue sur les mots, mais la valeur à retenir est celle calculée avec les méthodes de l'administration fiscale suisse, et non la valeur cadastrale farfelue de l'administration francaise. Or les méthodes de calcul suisses reposent sur la valeur économique du bien (ie : soit le rendement du capital investi pour acquérir le bien, soit la valeur locative marché).

Donc en retenant la valeur cadastrale "à la francaise", comme le conseil certains, vous prenez le risque que l'Administration fiscale procède à terme à un redressement.

Ex pour un bien dans le secteur dont nous parlons :
- valeur cadastrale brute retenue pour le calcul de la TH : 5 600 euros
- valeur locative annuelle HC : 22 800 euros (1900 euros HC / mois)


Ca fait une sacré différence, et si l'AFC vient mettre son nez dans ce calcul, pas sûr qu'elle apprécie l'utilisation de la valeur cadastrale (moins de 6k) alors que le bien rapporterait 22k s'il était réellement mis sur le marché locatif.



"Concernant le chômage, c'est un risque que je prends en compte, mais je reste confiant. J'ai la chance d'être dans un domaine ou les offres ne manquent pas (informatique), j'ai un bon réseau et mon profil est recherché. "

Hum ... Pour l'existence du marché, c'est une évidence. Par contre, je suis un peu surpris pour votre évaluation CMU / Lamal. Du coup,je reprends vos chiffres : 6300 net, donc je suppose après imposition. Ca doit vous faire un revenu brut annuel de 90 à 100k.

Donc une couverture lamal, pour vous seul, de l'ordre de 400/420 euros mensuels, complémentaire incluse, avec soins en France et Suisse. La CMU doit vous couter à elle seule, sur la base d'un revenu brut de 90k, dans les 380/390 euros, sans couverture médicale en Suisse.

Du coup, pour un début de couverture CMU, du fait du décalage de prise en compte du RFR (pour l'instant vous cotisez sur la base des revenus de 2013), vous pouvez être gagnant, mais sur la durée, est-ce le cas ?

En général, le seuil de passage CMU / Lamal se situe entre 70k e 90k brut annuels selon votre âge (plus agé --> cotisation lamal plus coûteuse)




"mais si le ticket d'entrée est trop élevé et me place dans une situation à risque"

Ca demande du travail, mais ca ne signifie pas que c'est impossible. Le plus dur, en ce moment, ce sont les banques. Les incertitudes sur la CMU poussent les banques à réduire les capacités d'emprunt, pour conserver une bonne marge de sécurité.

Ex : imaginons qu'en 2016 le change soit à 1.5. Imaginons. En 2016, vous paierez la CMU sur la base de votre salaire 2014 / 2015 ... avec le change applicable en 2015 (donc pas loin de la parité). Du vous, en 2016, malgré une amputation de près de 30% de votre revenu disponible par effet change, vous conservez les mêmes cotisations CMU, ce qui plombe un peu plus votre disponible.

Bilan : les banques prennent une sécurité de plus pour éviter de se retrouver avec des prêts difficiles à rembourser et des biens dont la valeur mécaniquement baissera sur une situaiton de ce type (même si la probabilité d'un retour à 1.5 en moins d'un an est assez restreinte).

Après, on est d'accord, la probabilité d'un retour à 1.5 sur 1 an est proche de 0. Il faudrait de la confiance pour que ca arrive, et la confiance se construit lentement, de sorte que le retour sera beaucoup plus probablement lissé sur 5 à 10 ans. Mais bon, les banquiers sont prudents (et ils font tout pour éviter un risuqe juridique style défaut de conseil)


"investir au portugal."

Je n'ai pas de retour précis à vous faire pour l'instant. Les prix sont ou semblent accessibles dans de nombreux endroits, mais question rendement et fiscalité locale, je suis encore dans le flou (du coup le "sont" peut devenir "semblent"). J'ai un dossier en court, sur Lisbonne, avec un rendement facial potentiel intéressant, mais le dossier s'enlise. Mes proches sur place, qui n'ont pas de barrièe linguistique eux, n'ont malheureusement pas la compréhension des contraintes d'un tel projet (finance, droit, fiscalité, etc ...), du coup, j'ai l'impression que le projet part dans le mur.

Par contre, j'ai déjà l'expérience avec des intermédiaires locaux (travaux, juristes), et là il faut être très attentif et les pousser en permanence, sinon rien ne bouge (sauf le niveau de votre compte en banque). Donc attention : il faut être très attentif.

Par ailleurs, pour l'instant, les banques avec lesquelles je traite ici sont frileuses voire glaciales avec l'hypothèse d'un financement hors de France (déjà qu'elles sont assez frileuses hors zone frontalière).

Mais si vous avez des infos, je suis preneur.
 

valido

Membre Junior
#9
Etonnant le calcul sur la valeur de locative.
Votre raisonnement tient la route et je suis daccord avec vous, mais je ne trouve aucune information allant dans ce sens sur le net. J'ai bien tenté de regarder sur le site du groupement frontalier et d'autres sites parlant du sujet, mais aucun ne précise cette nuance. Du coup, si c'est effectivement le cas, il doit y avoir un grand nombre de frontaliers qui ne respectent pas ce mode de calcul (je pense à ceux qui effectuent eux mêmes leurs déductions).
Vous avez contacté l'AFC pour avoir cette information ?

Concernant la CMU vs Lamal, je suis gagnant cette année et l'année suivante (si mes calculs sont corrects!).
Mon RFR de l'année précédente est de env. 56k€. En appliquant le calcul de la CMU, je dois payer cette année: ((55948-9435) * 6% / 12) + 20€ complémentaire = 263€.
Pour l'année qui suit, je suis à env. 59k€ ce qui me fait une cotisation de 359€ (complémentaire de 20€ incluse).

Je serai encore plus gagnant le jour on l'on aura un enfant et si mon épouse travail sur Suisse.
En effet, si on prend la cotisation Lamal, on serait à env. 420€/adulte + env. 120€/enfant soit 960€/mois. Sans compter la franchise de 300chf/personne.
Avec la CMU, même en supposant que ma femme gagne autant que moi, on serait à (339€+~60€ complémentaire)*2 = 798€/mois. Enfant couvert par la CMU.

Je continue mon bilan ce soir :).

Je vous tiendrais volontier au courant concernant l'investissement au Portugal.
 

xa

Membre Expert
#10
"Etonnant le calcul sur la valeur de locative."

Etonnant la valeur cadastrale retenue par la direction générale des impôts ? ou étonnant la valeur locative réelle sur le marché de ce bien ?

Sur la détermination de la valeur locative, voici l'instruction de l'administration fiscale du canton de vaud, qui explique le concept général (c'est une mesure fédérale, mais elle a des spécificités cantonales donc prenez le comme une information générale) :
http://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/organisation/dfin/aci/fichiers_pdf/21004_IG_IM_2013.pdf

Pour Genève, voici l'aide de calcul pour la détermination de la valeur locative. http://ge.ch/impots/system/files/documents/Immo/immo_guide_valeur_locative_2013_2016.pdf

C'est un peu technique, parce qu'il faut déterminer la surface actualisée du logement, qui n'est pas la surface sur plan (en gros, le volume influe aussi sur le calcul de la valeur locative). Vous avez à un moment la valeur selon la surface en fonction d'un indicateur que l'administration fiscale met à jour tous les 3 ans.

Vous verrez, par exemple, qu'un appartement dont la surface recalculée est de 70m2 a une valeur locative de 16000 chf environ. Suivant le quartier de Genève, ce n'est pas énorme, mais attention, les 70m sont le résultat du calcul précisé en début de document, et donc ca ne correspond pas à un appartement dont la surface habitable serait de 70m.


Le bien que je prenais en exemple fait 128m2 loi carrez, il est à 100m à pied de la Suisse, et d'une ligne tpg. On est certes pas au centre de Genève, mais le barème précédent s'applique aussi sur Drize, et il est difficile d'imaginer que l'AFC accepte 5k sur France contre environ 30k pour le même appartement à Drize.

"En appliquant le calcul de la CMU, je dois payer cette année: ((55948-9435) * 6% / 12) + 20€ complémentaire = 263€."

Sur une année, oui. Mais si vous prenez le calcul suivant, qui ne supporte pas encore le change à 1.05, vous passez à 360. Avec le change à 1.05, votre cotisation passe à 72kchf = 68kEUR --> 395 euros hors mutuelle.

Si vos revenus progressent, qu'ils soient suisses ou francais, ils seront pris en compte. Par exemple, les loyers de votre investissement locatif sont soumis à CMU, comme la PV taxable en cas de revente. Idem pour les revenus de SCPI, d'actions, les dividendes, les plus values mobilières, etc, etc, etc.

420 euros, au taux de change actuel, c'est une bonne couverture, avec la franchise la plus basse en Suisse, et aucune franchise pour les soins en France. Donc on peut se demander si vous n'avez pas choisi une solution intéressante sur 2 ou 3 ans, alors que ca vous engage sur toute la durée de votre activité en Suisse, donc sur 30 ans.

Ensuite, vous faites la comparaison en prenant l'hypothèse que vous auriez nécessairement le même choix, vous et votre épouse. Or le choix est personnel, et si votre épouse a un revenu en suisse très inférieur au votre, le cumul Lamal personnelle pour vous + CMU / mutuelle pour elle et les enfants peut être très intéressant. Elle cotiserait pour la CMU sur la base de ses revenus personnels + la moitié des revenus financiers / mobiliers / fonciers du couple. Vos revenus seraient exonérés du fait de l'assujettissement au droit social suisse.


Bon, cela dit, si vous étiez en assurance privée avant, la question n'est que théorique puisque le choix a été fait lorsque vous avez souscrit cette assurance, et vous êtes de facto tombé en CMU, du fait d'un ancien choix.


"Je continue mon bilan ce soir "

Ne vous arrachez pas trop la tete non plus. Le choix est fait dans les 3 mois suivant la première prise d'activité en Suisse, et le SAM recense moins de 8000 cas de personnes n'ayant pas formellement opté dans les formes, et cela inclut les frontaliers antérieurs à 2002 (modification du droit d'option en 2002, ce qui a amené le Tribunal Fédéral à ordonner la réouverture du droit pour ces frontaliers) et les suisses ayant choisi d'habiter sur France et qui sont aussi concerné par ce droit d'option.

LA probabilité qu'un moins de 30 ans soit passé entre les mailles du sam est très très restreinte.


"Je vous tiendrais volontier au courant concernant l'investissement au Portugal. "

Merci d'avance
 

bertrand123

Membre Junior
#11
Bonjour,

Si tu cherches à investir dans un endroit qui ai une fiscalité très attractive je te conseille d'aller voir du côté d'Andorre. Ils ont une des fiscalités les plus attractives d'Europe (pour ne pas la plus tentante). Il y est meme facil d'investir sur place avec les politiques gouvernemental qui encouragent les étrangers à venir y placer leur argent, voire meme a créer leurs entreprises sur place. J'y ai moi meme 3 appart' en location donc je suis bien placé pour te dire que ca marche. Si tu veux des bons plans j'étais passé par Andorra Solutions ils osnt plutot bien renseigné sur ce qu'il se fait de mieux sur place et ils t'accompagne au debut pour pas que tu te perdes trop.
En tout cas bon courage pour la suite ;)
 

OPCSARL

Membre Junior
#12
Bonjour,

Suite à vos questions je me permet de rajouter mon grain de sel, qui n'est pas complètement désintéressé comme vous le verrez plus tard.

Premier point en temps que frontalier imposé à la source pour profiter d'une défiscalisation il faut avoir des revenus en France et cela pendant toute la durée de la défiscalisation, aucune loi ne changera quoi que se soit à votre imposition à la source (vous pouvez juste réclamer le remboursement de la taxe sur l’Église et les pompiers, qui sont ponctionné d'office sur votre imposition Suisse, alors que vous n'en profitez pas vu que vous habitez en France).

Vous avez effectivement beaucoup d'immobilier dans votre portefeuille, mais c'est uniquement sur la pierre que vous pouvez vous enrichir avec de l'argent qui ne vous appartient pas: la banque vous fait un crédit et le locataire vous aide à le rembourser.

Tant que tout marche et que vous avez de bon revenus, vous pouvez encaisser quelques coup dur. Comme après la pluie vient le beau temps, sur du long terme cela reste assez intéressant. Donc à la base votre idée n'est pas trop mauvaise. Vous avez tenu compte du facteur le plus important dans un achat locatif: l'emplacement.

Le seul bémol que je mettrais c'est le fond de ces lois fiscale: Robien, Duflot, Pinel, l'obtention des avantage est lié à la construction dans une zone bien précise. Ce qui veut dire que les autres promoteurs voulant bénéficier de l'aubaine de vendre un produit défiscalisant doivent construire dans la même zone...

Je vous laisse imaginer dans x années tout ce qu'il y aura à vendre dans cette zone. Je suis conseiller et également promoteur, personnellement mon cœur penche pour du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cette loi fiscale n'est déjà pas zonée, vous avez immédiatement un locataire,( en même temps que l'achat vous signez un bail commercial avec le gérant qui devient votre locataire, à lui de sous-louer), de plus elle permet de récupérer la TVA, vous achetez le bien 20% moins cher. Et en 2009-2010 mes client obtenaient 25% de réduction d’impôts.

Mais comme toutes les bonnes choses ont une fin la réduction d’impôt n'est plus que de 11% (mais vous récupérez toujours encore la TVA). Par contre aujourd'hui il faudrait étudier votre cas avec vos chiffres et le rendement de l'opération et vois s'il ne serait pas plus intéressant pour vous (surtout dans votre cas de frontalier) d'utiliser plutôt l’amortissement que la réduction d’impôts dans le cas du LMNP.

Aujourd’hui vu le faible taux de défiscalisation et les engagement que vous prenez pour l'obtenir je pose la question à mes clients s'il ne vaut pas mieux payer les impôts et placer son argent dans un produit plus dynamique. Nous parlons finance, non? Tout le monde sait que si vous faite un don de 100 € il ne vous coute que 40 (vous avez 60 de réduction d’impôt). Je n'ai rien contre les dons, j'en fait aussi, mais si vous ne donnez rien vous avez 40 € de plus.

Aujourd’hui je propose à mes clients de placer leur argent dans un projet de résidence de vacances, alors soit en direct (achat du lot en LMNP, avec tous les avantages cité plus haut avec un rendement de 7% l'an et une garantie de rachat au terme du premier bail.

Ou d'investir dans une sorte de FCPI basé sur ce produit dégageant des dividendes de 10% l'an (là il y a encore un autre avantage, vous ne fiscalisez que 60% des dividendes que vous touchez), avec bien entendu également une garantie de rachat au terme.

Vous pouvez voir tout cela sur notre site: opc-sarl.fr/index.php/residences-2/reiningue/projet-rein

Voilà une autre approche de la question qui je pense mérite également réflexion.

Cordialement

*** EDIT OLIVIER POUR AERER UN PEU :) ***
 

dalli

Membre Expert
#13
Vous savez qu'il est possible de sauter des lignes pour aérer un texte et le rendre lisible ?

Peut-être que ce que vous dites est bien mais je suis incapable de lire un tel texte surtout que je n'ai qu'un œil.
 
#14
Vous savez qu'il est possible de sauter des lignes pour aérer un texte et le rendre lisible ?

Peut-être que ce que vous dites est bien mais je suis incapable de lire un tel texte surtout que je n'ai qu'un œil.
il est communément admis qu'un texte de plus de 10 lignes n'est quasiment jamais lu sur internet....

sur les forums pour etre lu il faut etre percutant , bref et concis .....
 

OPCSARL

Membre Junior
#15
Bonjour et merci pour vos remarques, je ne suis pas habitué aux forums, vous l'aurez remarqué.
Les questions de Valido sont complexes et nécessite plusieurs réponses.
J’espère que lui au moins se prendra le temps de tout détailler.

Pour faire simple:
- la situation de frontalier étant spécial, avant de penser à une défiscalisation, il faut voir à pouvoir en profiter puis la terminer sans changer de statut.

-le placement immobilier permet d'utiliser des effets leviers intéressant crédit, défisc, locataires), il faut toute fois pouvoir assumer des coups dur.

- la défiscalisation était un cheval de bataille il y a quelques années, aujourd'hui cela ne doit plus qu’être la cerise sur le gâteau, pour un projet que vous voulez faire pour d'autres raisons. Est-il judicieux de s'engager sur 20 ans avec un crédit de 300.000 € pour économiser 7.000 € par an pendant 9 ans? Ne vaut-il pas mieux payer ses impôts mais gagner plus? Qui d'entre vous a déjà refusé une augmentation sous prétexte que cela allait lui faire payer plus d’impôts?

- en finalité j'ai présenté mon produit, un placement dans une résidence hôtelière de plein air.
Capital garanti par l'achat d'un lot en direct ou en mutualisation, loyer garantie par un bail commercial, de 7 à 10% selon l'option choisie, garantie de rachat au terme, revenus faiblement fiscalisé.

Plus d’informations sur:
opc-sarl.fr/index.php/residences-2/reiningue/projet-rein
Salutations
 

dalli

Membre Expert
#16
Cette fois j'ai lu.
Nous étions en phase jusqu'au dernier §.

Le meublé en général et le loisir en particulier auront de gros pb dans l'avenir, pb qui ont déjà largement commencés.

Avant on pouvait dire que j'étais (suis pas seule sur ce forum) un oiseau de mauvais augure, mais aujourd'hui quelques clics sur le net pour le vérifier.

Allez un peu plus loin dans votre discours et votre orientation pro en préconisant des solutions simples mais efficace sur le LT et apprenez à vos clients à diversifier.

J'ai travaillé Pinel et avec des montage adapté on peut avoir des rentabilité long d'être mauvaise mais même les banquiers de mes clients (je leur donne un crédit sans effort et sans risque) cassent mes montages, il faut que mon client se mette en colère pour avoir le financement que je conseille.
Leurs arguments montrent une ignorance totale d'une stratégie financière.
 

xa

Membre Expert
#17
Bonjour

"la situation de frontalier étant spécial, avant de penser à une défiscalisation, il faut voir à pouvoir en profiter puis la terminer sans changer de statut."

+1000. J'ajouterai juste que c'est tout aussi valable sans être frontalier.
Ex : des personnes (j'en connais) qui cherchent à défiscaliser parce que TMI à 41%, mais célibataire (en fait en union libre) et sans enfants (ce qui risque de changer).

Et pouf, on se retrouve 3 ans plus tard avec une situation fiscale passée de célibataire TMI 41% à 3 parts fiscales et une TMI à 14.

ET un "joli montage" (les guillemets, c'est parce que de base, je ne crois pas trop à la validité des montages défiscalisants) qui tombe à l'eau.


"le placement immobilier permet d'utiliser des effets leviers intéressant crédit, défisc, locataires), il faut toute fois pouvoir assumer des coups dur."

+1000 aussi. C'est une évidence, mais on a tous croisé des personnes qui se sont pris l'évidence en pleine face au moment d'un "coup dur (les guillemets, c'est parce que j'ai crois à un coup dur valant 15k seulement, une voiture cassée à changer en urgence sans possibilité d'emprunter parce que trop d'immo en cours ... )

Lorsqu'on tire trop sur la corde des disponibilités financières, un coup dur peut survenir pour des choses relativement modestes.


"la défiscalisation était un cheval de bataille il y a quelques années, aujourd'hui cela ne doit plus qu’être la cerise sur le gâteau"

- 1 000 000 000

Désolé. La défisc n'aurait JAMAIS du être un objectif, et TOUJOURS une cerise sur le gateau. Mais les gens étant idiots par nature, ils se font avoir année après année, attirés par une déduction fiscale comme des papillons par une ampoule. Et ils regardent à peine le contenu de ce qu'ils achètent.

Sur une autre fil, on a une remarque sur comment sortir du perp. Et hier, on a eu un rappel important des techniques de commercialisation des banques sur ce produit. On voit bien que nombre de souscripteurs sont alléchés par la défisc, et ne réfléchisse pas 2 minutes à la réalité du produit.

Attention : je n'accuse pas le produit en lui même mais bien le commercialisateur qui soit à mal expliqué (version gentille) soit à délibérément caché la réalité.
 
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