créer une SCI

famhp

Membre Junior
#1
Ma soeur à reçu par testament de sa grande tante
une maison valeur 250000 euros.
Le pb c'est quelle doit donner 60% à l'etat.(150000 euros).
Nous avons pensé créer une SCI AVEC 2 parts ,50% pour elle et 50% pour moi.Je paierais la part de l'etat donc 150000 euros et nous métrions cette maison en location 1000 EUROS par mois.
Ma soeur toucherait 500 euros et moi 500 euros par mois.
Quand pensez vous et quelle sont exactement les avantages et les inconvénients de la SCI ainsi que la fiscalité au niveau revenus fonciers?
 

JP ASTRUC

Membre Expert
#2
Ré: créer une SCI

Si la succession avait été préparée en amont, la maison eut pu être transmise en franchise de Droits ... mais c'est maintenant trop tard ;-(

Bon, vous n'êtes pas obligées de créer une SCI à 50/50. Donc si vous avez plus de liquidités que votre sœur, vous pouvez apporter les Droits à payer en compte courant, rémunérés par des parts sociales.

C'est donc la SCI qui payera les Droits et qui héritera du bien, tout ceci étant entériné par devant notaire.

Un des avantages est que le Bien sera pérennisé dans sa dimension familiale car pour vendre, cad disposer du bien, il faudra l'unanimité des sociétaires.

Je vous rappelle qu'à l'inverse, l'INDIVISION permet à chaque indivisaire de forcer la vente quand bon lui semble de par l'article 815 du Code Civil...

En sus vous pourrez mettre à l'intérieur des statuts une "clause d'agrément" qui vérouillera encore d'avantage la cession du bien ou des parts sociales.

Fiscalement parlant c'est "TRANSLUCIDE" cad que le résultat fiscal dégagé par la SCI (Revenus Fonciers EXCLUSIVEMENT (ou Déficit) en location NUE) sera remonté au niveau des associées, au prorata des parts sociales détenues, et taxé dans la catégorie des revenus fonciers directement entre vos mains (taxation à la TMI + Prélèvements sociaux actuellement de 11%).

Si vous avez des enfants, vous pourrez les incorporer à la SCI et leur transmettre des parts sociales en Pleine Propriété ou en Nue-Propriété seulement, en profitant des abattements fiscaux tout en continuant à percevoir les loyers. Vous pourrez également faire des "abandons temporaires d'usufruit...

Sur le plan de l'ISF, la valeur des parts sociales, surtout si elles sont démembrées, bénéficieront d'une décote non négligeable par rapport à la valeur vénale du bien lui-même.

En cas de cession validée par l'ensemble des sociétaires, vous pourrez céder la totalité des parts sociales plutôt que vous retrouver avec une "coquille vide", la SCI ayant vendu le bien.
Celà peut présenter pas mal d'avantage car la cession des parts sociales (donc de valeurs mobilières) n'est pas soumise au Droit de préemption de la Mairie ni à la Loi Carrez et autres diagnostics en tous genres...

Bref voyez que le sujet est vaste et je ne peux que vous conseiller de vous faire accompagner par un professionnel avisé tout au long du processus.

Cordialement.
 

Manet42

Membre Junior
#3
Ré: créer une SCI

Bonjour,
Nous avons créé une SCI avec mes enfants(pour l'achat et la location d'une maison) il y a 5 ans. avec une clause de sauvegarde comme l'indique M.ASTRUC.
On trouve des statuts tout faits sur internet.
Nous n'y voyons que des avantages.Après partage des bénéfices, l'imposition se fait, annuellement,pour chaque sociétaire sur ses revenus y compris les 11% de prélèvements sociaux.
La déclaration, faite par le gérant est un peu fastidieuse... En cas de vente de parts il y a un impôt à verser (4,8%, je crois).
Cordialement.
 

famhp

Membre Junior
#4
Ré: créer une SCI

merci pour votre réponse ,ainsi qu'à MANET42,mais ou est l'avantage par rapport par exemple à un investissement en lmnp(amortissement à100% du bien et mobiliers) garantie de loyer .
La il y aurait aucun avantage fiscal.(TMI20%)
CORDIALEMENT
 

famhp

Membre Junior
#5
Ré: créer une SCI

bonsoir,
Avez vous eventuellement une réponse à ma derniere question?
MERCI
 

JP ASTRUC

Membre Expert
#6
Ré: créer une SCI

Je ne comprends pas le sens de votre question.

Vous ne pouvez pas faire de la Location Meublée par le biais d'une SCI soumise à l'IR donc fiscalement translucidde.

Pour louer a maison en meublée vous pouvez le faire via une SCI soumise à l'IS (option disponible à la création de la SCI) ou via une SARL.
Si la SARL est une SARL de famille, celle ci peut alors opter pour le régime de l'IR et les revenus BIC tirés de la location meublée remontent entre les mains des associés au prorata des parts sociales détenues.

Pour autant, à moins que la structure (SCI/IS ou SARL) ne s'endette pour régler les Droits, auquel cas le régime du réel peut être envisagé avec amortissements à la clé, le régime du microBIC me semble préférable.

En effet, si les Droits sont réglés cash, les revenus locatifs vont être largement positifs et donc taxés (dans la catégorie des BIC).

Je vous rappelle qu'à moins de 76.000 € de revenus annuels, le régime du microBIC autorise un abattement de 71% sur les revenus encaissés avant taxation (à comparer au régime du microFONCIER qui n'autorise que 30% d'abattement et ne peut s'appliquer que si les revenus locatifs ne dépassent pas 15.000 €).

Par contre si c'est votre structure qui loue, le notion même de "bail commercial" est caduque.

Le statut de LMNP auquel vous faites allusion correspond à un investissement en "Résidences Services" prise à bail par un Exploitant Professionnel qui fait son affaire de la location.
DAns la mesure où le Bien est neuf et où l'Exploitant amène 3 services définis parmis 4, vous pouvez en sus récupérer la TVA.

Si vous voulez en savoir plus contactez-moi directement par mail ou par tel : 06 11 94 76 49.

Cordialement.
 

marie1999

Nouveau menbre
#7
Ré: créer une SCI

Si la succession avait été préparée en amont, la maison eut pu être transmise en franchise de Droits ... mais c'est maintenant trop tard ;-(

Bonjour, votre phrase ci-dessus m'intéresse beaucoup. Pouvez-vous m'en dire un peu plus. Je "devrais" être héritière d'une grande tante. A aujourd'hui, elle a 83 ans. Elle possède une maison de 350000 euros. Comment préparée en amont (peut-être via une SCI ou autre) cette succession sans trop payer de frais.

Cordialement,
 

marie1999

Nouveau menbre
#9
M. ASTRUC répond à famhp dans la discussion plus haut
"Si la succession avait été préparée en amont, la maison eut pu être transmise en franchise de Droits ... mais c'est maintenant trop tard ;-("

Sachant que moi je dois avoir la maison de ma grande tante (83 ans) qui a une valeur de 350000 euros, comment préparée en amont (peut-être via une SCI ou autre) cette succession sans trop payer de frais.
 

dalli

Membre Expert
#10
Je ne sais pas exactement à quoi il pensait exactement mais il a disparu complètement depuis des affaires sulfureuses et sa société à été liquidée judiciairement.

La difficulté est de trouver une raison autre que fiscale pour justifier un montage et c'est là que souvent le bas blesse.

Sans connaître sa situation et son besoin, elle pourrait vous faire donation de sa maison pour la nue-propriété. Vous souscrivez un prêt pour payer les droits de succession. Votre économie sera de 55% (si c'est vraiment votre tante) de 20% soit 38 000 €. A son décès vous pourrez rembourser le crédit restant dû avec la vente de la maison.

Si vous la conservez, vous aurez payé environ : 154 000 € soit une maison à 50% de sa valeur. Vu sous cet angle ça semble déjà une bonne affaire.
SI la maison était vendue 350 000, le montant de l'impôt sur la plus-value serait de 0 alors qu'elle serait quand même bien réelle.

Entre ne rien faire et optimiser, y a un juste milieu à trouver mais SURTOUT il faut voir quels sont les inconvénients pour elle de toutes les solutions possibles.
 

marie1999

Nouveau menbre
#13
Bonjour, donc si ma grande-tante me donne sa maison de son vivant, j'aurai 60 % de 20 % à payer soit 42 000 euros (si j'ai bien suivie).
Pour payé ses 42 000 euros, si nous mettons la maison en location, à qui revient les loyers ? est-ce que c'est 50-50 ou 100 % à moi du fait de la nue propriété. et je vendrais la maison à son décès. merci par avance
 

dalli

Membre Expert
#14
Non
Elle vous donne la NP donc elle garde les loyers.

Vous empruntez pour payer les droits soit 60% de 80%.
 
Haut