Déficit foncier

#1
Bonjour à tous,

Je suis actuellement en train de me renseigner pour un projet immobilier à but locatif. Je suis un peu perdu avec tout ces termes : LMNP, déficit foncier..etc.

J'aimerais cependant mieux comprendre ! Quel est le réel intêret du déficit foncier ? Même si au final il permet de faire baisser l'imposition, c'est un peu bizarre de créer une situation où le bien ne serait pas rentable non ? Si on loue un appartement c'est en premier lieu pour acquérir un bien et ensuite faire en sorte d'augmenter ses revenus...
Si j'ai bien compris on peut déduire le déficit des revenu imposable. Est ce que quelqu'un pourrait avec un petit exemple me montrer en quoi il est judicieux de le provoquer ? De plus est t'il possible de couplé un status de LMNP avec un déficit foncier ?

Merci d'avance.
Cordialement.
 

eudmo

Membre Senior
#2
Ré: Déficit foncier

Bonjour,

En préambule, notez que le LMNP et le déficit foncier ne peuvent pas se coupler. En effet, il interviennent dans deux catégories de revenus différentes : les BIC pour le LMNP et les revenus fonciers pour le déficit foncier.

Le déficit foncier est le régime de droit commun au niveau des revenus tirés de la location. On parle de déficit quand les charges sont supérieures aux revenus. Jusqu'ici, je ne vous apprend rien...

L'intérêt du dispositif intervient quand on créée un véritable "montage" autour du déficit. Explication : il est vrai que générer des charges sur un loyer déjà perçu n'apporte rien ; il faut bien décaisser les charges avant de les déduire.
Par contre, si vous achetez un appartement VIDE et en MAUVAIS ETAT : les travaux réalisés sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers (si vous en possédez déjà) et se reportent jusqu'à 10.700 euros sur votre revenu global (je schématise volontairement). Ici, les travaux ne sont pas payés directement par votre épargne, mais à l'aide d'un crédit immobilier. Ainsi, vos travaux sont entièrement déduits au départ, et financés en grande partie par votre locataire sur la durée du financement.

Un exemple chiffré pour vous illustrer tout cela (largement schématisé et simplifié, pour ne pas tout compliquer) :

Achat d'un appartement : 100.000 euros
Travaux à réaliser : 50.000 euros

Loyer : 625 euros par mois

Vous achetez l'appartement en 2007, et commencez immédiatement les travaux (dépense : 10.000 euros).
Les travaux s'achèveront en 2008 (dépense 40.000 euros).

En 2007, la déduction des travaux vous créée un déficit de 10.000 euros, qui s'imputent sur votre revenu global. Si votre TMI est de 40 %, vous réalisez une économie d'impôts de 4.000 euros.
En 2008, la réalisation des travaux vous créée un déficit de 40.000 euros. 10.000 euros s'imputent sur votre revenu global, comme en 2007. Le solde se reporte sur vos revenus fonciers jusqu'à épuisement du déficit généré.

En résumé dans notre exemple : 8.000 euros d'impôt économisé sans investissement financier direct (tout est financé par un crédit immobilier), des loyers nets de fiscalité pendant 7 à 8 ans (compte tenu du déficit généné et des intérêts d'emprunt payés) et un engagement de location vis à vis de l'état de "seulement" 3 ans après l'imputation du déficit sur le revenu global.

J'espère avoir été clair dans mes explications.
 
#3
Ré: Déficit foncier

Bonjour,

Merci encore pour ces explications pour le moins très instructives. Donc si je comprends bien cet "outil" permet surtout de payer moins d'impôts? En effet, il n'aurais pas beaucoup d'intérêt pour un salarié ne payant que 1600 euros d'impôts.

Par contre n'y a t'il pas un problème dans votre calcul? Si je regarde bien le loyer est de 625*12=7500 euros annuel

Donc si je fais maintenant la différence avec les charges (travaux) qui se chiffre à 10000 euros cela fait un déficit de 10000-7500=2500 euros ?

Juste une dernière petite question. Comment se calcule l'économie d'impôts? A quoi correspond le TMI?

Je vous explique un peu ma situation. Je suis un jeune diplômé qui cherche à investir dans l'immobilier. Mon projet à avant tout un but locatif. Donc je me renseigne sur tout les montages possible et imaginable par ce que je trouve extrèmement interressant le mené à bien ce projet. Le seul hic c'est que je suis tout jeune et que je ne me suis jamais familiariser avec tout ces termes (TMI, LMNP, etc...).

J'avais pensé à du Borloo mais le cas des LMNP me semble beaucoup plus interressant fiscalement parlant.

En tout cas merci pour votre réponse. C'était très gentil à vous.

Cordialement.
 

zortol

Membre Junior
#4
Ré: Déficit foncier

TMI = Taux Marginal d'Imposition
c'est le taux de la tranche dans laquelle tu te trouve.

Plus tu déclare de revenu et plus le TMI monte.

Je suis moi même conseiller en défiscalisation spécialisé dans le borloo. je serais ravi de pouvoir répondre a ttes tes questions sur ce sujet

Cordialement
 
#5
Ré: Déficit foncier

zortol,
spécialisé dans le borloo???.....trop classe!!!!!!

forever8
à la vue de votre dernier message vous avez parfaitement compris ce qui etait le plus interessant pour vous... cad le LMNP

cdlt
CGPI dans l'ouest
 

zortol

Membre Junior
#6
Ré: Déficit foncier

OUi legazz c'est parce que je débute dans le métier et nous sommes plus acces sur le borloo et le reste je ne maîtrise pas encore assez.
Je n'aime pas parler de ce que je ne connais pas pour ne pas dire de bêtises...........
 

eudmo

Membre Senior
#7
Ré: Déficit foncier

Vous avez raison, le LMNP peut être beaucoup plus intéressant, fiscalement parlant.

Encore faut-il être fiscalisé...
En effet, 1.600 euros d'impôt annuel ne justifie aucunement un investissement DEFISCALISANT.

A mon avis, un LMNP (surtout packagé) n'aura jamais les qualité d'un investissement tout simple dans le diffus.
Quant au calcul du déficit foncier, la déduction des intérêts d'emprunt, notamment, permet de creuser le déficit imputable.
 

Basi68

Membre Junior
#8
Ré: Déficit foncier

Vous avez raison, le LMNP peut être beaucoup plus intéressant, fiscalement parlant.
Encore faut-il être fiscalisé...
En effet, 1.600 euros d'impôt annuel ne justifie aucunement un investissement DEFISCALISANT.
A mon avis, un LMNP (surtout packagé) n'aura jamais les qualité d'un investissement tout simple dans le diffus.
Quant au calcul du déficit foncier, la déduction des intérêts d'emprunt, notamment, permet de creuser le déficit imputable.
Un LMNP n'est pas considéré comme un revenu foncier, mais comme un revenu BIC.
On ne peut donc pas déduire le déficit même en parti de son revenu.
Ce ne'at pas un produit défiscalisant en soit, mais un produit qui génére (très longtemps) des revenus défiscalisés!
En fait pour ceux qui sont peu imposés c'est un produit beaucoup plus interessant que l'immobilier classique avec ou sans défiscalisation!!
 

eudmo

Membre Senior
#9
Ré: Déficit foncier

Cher Tristan,

Oublions le fait que j'ai répondu "LMP" au lieu de répondre "LMNP".
Oublions aussi que chacun possède le droit de répondre parfois à côté du sujet.

Je trouve passablement étonnante ta façon d'agresser les gens, et de les juger à l'emporte-pièces.
Je trouve inutile cette guéguerre entre conseillers de groupe "lambda" et CGPI.
Je trouve inutile de poluer les forums avec de telles remarques.
Je trouve insupportable les pseudo-conseillers qui trainent ici uniquement dans le but d'essayer de rameuter des clients.

Je t'invite donc à relire attentivement les 413 messages que j'ai posté ces derniers temps sur ce forum. Ils sont en général justes (à priori) et désintéressés (assurément).

Après ces quelques lignes d'extrême politesse, je t'invite donc à aller te faire foutre.

A bon entendeur,


Eudmo, qui poste probablement l'un de ses derniers messages sur ce forum...
 
#10
Ré: Déficit foncier

"errare humanum est, perseverare diabolicum"

Mes excuses, je voulais mon post juste un poil ironique....après toutes les attaques contre mon groupe et moi.

Effectivement tes posts sont souvent judicieux.

Je ne cherchais pas t'agresser...encore toutes mes excuses.

La faute de frappe entre LMNP et LMP est compréhensible, elle aurait plus évidente si tu avais écrit "encore faut il être fortement fiscalisé"...

Cordialement

Tristan
 
#11
Ré: Déficit foncier

Mais c'est quand même fou ça!!!!
Pourquoi vous vous battez?
Aller tout le monde se calme... On parle investissement ici, on échange de la connaissance en immobilier! On est pas sur un ring de boxe.... pfff!

Bon après tout ça, je voulais savoir: qu'est ce que c'est d'être fiscalisé ? C'est le fisc qui te poursuit ? Une autre chose aussi... A votre avis, pour un particulier lambda (comme moi par exemple) quelque est le réel avantage de choisir un statut de LMNP ? J'ai vu sur internet les conditions pour les LMNP mais je ne comprend toujours pas si pour faire de l'immobilier locatif (c'est à dire un truc simple, genre un appartement que j'aurais acheté par exemple et non pas une dixaine de maison dans toute la France!!!!), il est possible de choisir un tel statut....

Merci beaucoup d'avance.
Cordialement
 

Fredgwen

Membre Expert
#12
Ré: Déficit foncier

Allez, je vais essayer de répondre sans provoquer des foudres quelconques.

Etre fiscalisé, c'est payé des impôts sur le revenus. Si vous payez 1600 € d'impôt sur le revenu, vous êtes fiscalisés. Idem si vous êtes assujettis à l'ISF. Juridiquement parlant, on pourrait même dire que tout le monde est fiscalisé dès lors qu'il paye la TVA qui est un impôt et non une taxe. Mais, bon, ce n'est qu'un détail et restons à l'essentiel.

Si vous ne payez pas l'impôt que vous devez, vous serez en effet poursuivi par le fisc. Mais, ce n'est pas être fiscalisé, c'est être poursuivi [;)][;)]

Comment fonctione le LMNP et cela est il intéressant pour vous ?

Le LMNP, c'est acquérir un bien immobilier, le meubler et de le donner à bail commercial. Il s'agit d'une activité commerciale. Vous devez demander votre inscription au RCS en tant que loueur de meublé.

Fiscalement, vous êtes soumis aux BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Il s'agira de BIC-non professionnel si les revenus bruts sont inférieurs à 23 000 € annuels.

Du fait que vous êtes aux BIC, vous pouvez amortir votre investissement (pour l'immobilier, entre 20 et 50 ans, généralement 25 ans, et pour le mobilier entre 5 et 10 ans). Cet amortissement vient en déduction de vos revenus. Si vous avez un amortissement supérieur à vos revenus, vous "épargnez" le reliquat indéfiniment que vous imputerez sur de futurs revenus BIC.

Par ailleurs et de manière classique, vous déduisez l'ensemble des charges de gestion de votre bien, de vos revenus, comme les intérêts d'emprunts, les différentes taxes, les charges sociales etc...

Enfin, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur le montant de votre acquisition dans les 6 mois de la livraison du bien. Sur ce point, il est intéressant d'analyser l'acquisition d'un bien neuf, générant plus de TVA récupérable.

Par exemple,

Prix de l'immobilier : 100 000 €
Prix du mobilier : 10 000 €
TVA : 16 000 €

Emprunt total : 126 000 €, prêt in fine sur 15 ans, mensualité : 525 €
Loyer mensuel net : 650 €
Charges globales mensuelles (taxe, cotisation etc...) : 80 €

Votre calcul sera le suivant :

Revenus annuels : 7800 €
déduction :
Charges globales : 960 €
Intérêts : 6300 €
Amortissement :
Immobilier : 5000 €
Mobilier : 1000 €

Solde : - 5460 € dû à l'amortissement. Vous déclarez donc 0 € au titre des BIC et épargnez 5460 € d'amortissement.

Vous récupérez la TVA que vous placez sur une Assurance-vie nantissant l'emprunt. Vous rajoutez 390 € par mois sur ce nantissement afin d'obtenir la somme voulue au terme du financement.

Lorsque le financement sera terminé, vous aurez des revenus sans charge d'intérêt. Ces revenus seront gommés par l'amortissement épargné, jusqu'à épuisement de cet amortissement. Ainsi, la 16ème année, vous aurez un revenu de 7800 €-960€, soit 6840 €. De l'autre coté, vous avez épargné : 32 300 € et il vous reste 5000 € d'amortissement annuel pendant 5 ans. Donc, pendant 9 ans, vous aurez des revenus non fiscalisés. Ensuite, il seront fiscalisés normalement et vous pourrez choisir le micro-bic, bénéficiant d'un abattement de 71% sur vos revenus bruts.

Est-ce intéressant pour vous ?

Tout dépend ce que vous voulez faire. Si vous souhaitez vous constituer des revenus complémentaires à terme, c'est intéressant. Si c'est pour réduire votre fiscalité, ce n'est pas le plus intéressant, vu votre imposition. D'ailleurs, comme il a déjà été dit, votre imposition n'étant pas trop élevé, l'investissement défiscalisant n'est pas le plus opportun, sauf autre projet derrière.

Donc, il vous faut bien réfléchir à votre projet et vous demander quels sont vos objectifs.

Espérant avoir répondu à vos questions (et ne pas provoquer de polémique)
 
#13
Ré: Déficit foncier

Rebonjour,

encore merci pour votre réponse! Cependant je crois que vous vous êtes trompé. Vous devier sûrement me parler des LMP et non pas des LMNP!

Toutefois vos réponses ont été très clair. Je vais lire tout ça au calme ce soir. Merci encore! Vos explications sont elles valables pour le statut de LMNP?

Merci pour tout.
Cordialement.
 
#15
Ré: Déficit foncier

Rebonjour,

Mais le loueur en meublé non professionnel ne doit pas être inscrit sur le registre commerce? J'ai été me renseigner sur plusieurs site et me confirme que la qualité de Loueur Non Professionnel est reconnue aux personnes non inscrites au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent moins de 23.000€ (150.870F) de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l’activité de loueur moins de 50% de leur revenu.

J'ai pris ça du site d'empruntis...
Pouvez vous confirmer ?

Merci beaucoup. Vous avez éclairé ma lanterne!!
Cordialement.
 

Fredgwen

Membre Expert
#16
Ré: Déficit foncier

Personnellement, LMP ou LMNP, je fais immatriculer afin de récupérer la TVA et d'amortir dans le cadre du BIC réel.

Il est possible que cela soit inutile mais, qui peut le plus peut le moins. C'est une sécurité dont le coût reste minime.
 
#17
Ré: Déficit foncier

Re,

Voila... et voilà que je ne comprends plus rien! Alors c'est quoi cette histoire de BIC réel et un autre imaginaire?
Sans rire je suis désolé mais j'avoue des fois! C'est très compliqué pour un novice comme moi de vous suivre.

Je vais encore devoir vous demandez, pouvez vous m'expliquer en quoi ce la consiste? Et la TVA comment la récupère t'on (je parle administrativement) ?

A ce que j'ai lu encore sur ce même site la récupération de la TVA est compatible si :

- Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée
- L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hoteliers suivants :
- Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison
- Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%)
- La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils
- La procédure permettant de récupérer la TVA est declenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer

J'aimerais bien savoir si ce sont des "ET" ou des "OU". En gros faut-il que toutes ces conditions soient respectées ?

Si ce sont des "ET" alors les conditions de récupération de la TVA sont très restrictives. En effet, dans mon cas il s'agirait d'un bien de type appartement et c'est tout!
De plus vous semblez dire que cela ajoute de la sécurité ? Quelle est-elle ?

Merci d'avance.
Cordialement.
David LONY
 

Fredgwen

Membre Expert
#18
Ré: Déficit foncier

le BIC réel est ce que je vous ai décrit ave l'amortissement. L'autre régime est le micro-bic, avec l'abattement de 71%. Il n'existe pas de BIC imaginaire....

Pour la TVA, vous pouvez la récupérer si vous y êtes assujettis. Ce qui n'est pas le cas en micro-bic. Ensuite, votre bien doit proposer 3 des 4 services que vous indiquez (accueil et gardiennage, etc..).

Par définition, récupérant la TVA, vous y êtes assujettis et donc vous la facturez. Vous pouvez la payer par trimestre ou mensuellement, c'est un choix comptable. Généralement, c'est au trimestre parce que les loyers sont versés au trimestre.

Pour la récupération, ce que vous indiquez est exact, sauf erreur de ma part.

Pour tout cela, il faut que vous réfléchissiez à votre projet. L'achat tout simple d'un appartement n'est peut être pas le meilleur choix. Il y a peut être mieux à faire.
 
#19
Ré: Déficit foncier

Bonjour,

Merci Fredgwen, je vais tenter de vous expliquer mon projet alors!

Apparement il ne sera pas possible de récupérer la TVA. C'est dommage on ne peut pas tout avoir. Le but de mon projet est avant tout d'investir dans l'immobilier et acquérir un bien. Il s'agit d'un projet à but locatif, donc comme complément de revenu.

Je suis faiblement fiscalisé donc ici le but n'est pas de réduire mes impôts.

Cependant, je ne veux pas faire n'importe quoi et je me renseigne sur toutes les dispositions qui pourraient me faire gagner de l'argent et du temps et si possible en parfaite connaissance de ce que je fait.

Mon projet est d'acheter un appartement ou une maison d'environ 150 000 euros maximum.

J'ai reçu plusieurs propositions de banques qui sont prêtes à m'accompagner.

Je compte acheter cette appartement avec mon amie avec qui je vit. Nous ne sommes pas mariés et nous n'avons pas d'enfant.

Je touche 2000 euros net/mois et mon TMI est à 14%. Mon amie est encore étudiante mais en apprentissage. Elle touche 900 euros net/mois. Elle ne paie pas d'impôts et est rattaché au foyer fiscal de ses parents puisqu'elle n'a que 23 ans.

J'aimerais que les mensualités de remboursement du prêt soit inférieur aux loyers mensuels que nous comptons percevoir.

Ainsi cela permettra :
1/ De rembourser le prêt
2/ D'augmenter sensiblement notre pouvoir d'achat

Voici maintenant les questions que je me pose :
1/ Pour ce type d'achat comment puis je avoir le status de LMNP ? Quels sont les démarches que je dois engager ? Suis je obligé de passer par un professionel ?

2/ Cet appartement/ou maison n'aura pas les prestations qui permettent de récupérer la TVA. Cependant ce status permet (si j'ai bien compris) la déduction de certains frais OU un abattement de 70% sur les revenus des loyers. Par contre serais je exonéré de prélèvements sociaux (environ 11%) ? Y a t'il un moyen de reduire au maximum ces prélèvements ?

Voila j'espère avoir été le plus clair possible. J'espère n'avoir rien oublié! Je pense qu'il me reste encore à etudier l'impact sur mon imposition (IR) et le montant de la taxe foncière.

Normalement toutes les autres charges (ADI, charges de copropriétés, intêrets d'emprunts) sont déductibles. Suis-je en train de faire fausse route ?

Merci pour vos réponses.
Cordialement.
David LONY
 

Fredgwen

Membre Expert
#20
Ré: Déficit foncier

Pour répondre aux questions :

- Pour avoir le statut de loueur de meublé, il vous suffit de meubler le bien et de le louer en tant que meublé. Les règles de location sont différentes (bail d'un an etc...). Le reste n'est que question de choix (BIC réel ? micro-bic etc... tout ce qui a déjà été vu dans les posts précédents).

- Si vous êtes salariés, vous cotisez déjà à un régime social. Donc, normalement, sauf erreur de ma part, il n'y aura pas double cotisation. Pour la taxe foncière et la taxe professionnelle, elles sont dues.

Voilà pour réponde à vos questions.

Pour aller plus loin, je vous invite à vous rapprocher d'un CGP pour optimiser votre projet. Ses frais étant déductibles (BIC réel), il peut être intéressant d'étudier cela plus profondément.
 
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