Demembrement SCPI

#1
Bonjour,
Je vous présente une hypothèse, si vous pouviez me dire ce que vous en pensez.
- On parle de SCPI de rendement pour 1.000 euros ( pour l'exemple ).
- Une SCI à l'IS ( actionnaire A + B ) achète l'usufruit temporaire de la SCPI, soit 300 euros.
- A et B acquièrent personnellement la nue propriété, soit 700 euros.

Si ne me trompe pas :
- Pour la SCI : amortissement de l'usufruit ( 1/10ème ), rendement de 4% ( pour l'exemple ), cela nous donne ( 40e - ( 300e / 10 ) = 10e ). IS à 15%, on arrive à 8,50 euros avant distribution de dividendes ( ne sont distribués mais réinvestis ).
- Pour A et B : rien du tout sur le plan fiscal. Au bout de 10 ans, reprise en pleine propriété net d'impôt.

La seule chose qui me chagrine, c'est que A et B sont aussi les actionnaires de la SCI.
Alors légal ou pas légal ?
Merci
 

dalli

Membre Expert
#2
Faut que je cherche car les SCPI ne s'amortissent pas car ce sont des parts de société et non de l'immo.
Je ne crois pas qu'il y ait une subtilité avec l'us
 
#3
Faut que je cherche car les SCPI ne s'amortissent pas car ce sont des parts de société et non de l'immo.
Je ne crois pas qu'il y ait une subtilité avec l'us
Bonjour,
En fait vous avez presque raison. La SCPI ne s'amortie pas, sauf si l'on ne détient que l'usufruit temporaire. Ce qui parait logique puisque l'immobilisation disparait sans contrepartie financière.
La subtilité dans ce cas est que la nue propriété serait détenue par les actionnaires en nom propre.
D'où mon interrogation sur la réaction du fisc qui pourrait s'émouvoir du montage.
 

dalli

Membre Expert
#4
La question est : pour quelle raison la SCI achète l'US temporaire ?

Trouvez un bon argument.
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#5
@Tribun (et Dalli) :
-> Si la SCI IS ne fait que ce genre de choses, et pour des montants significatifs, le fisc pourrait invoquer un "abus de droit", car tout le montage semblerait fait uniquement pour éviter l'impôt. N'attendez pas une réponse tranchée (du genre "légal ou pas légal") dans ce contexte : il y aurait des incertitudes et des risques à assumer. Mais pourquoi donc ne pas laisser d'autres que A+B acquérir la nue-propriété (et éventuellement acquérir la nu-prop quand d'autres qu'une SCI controlée par A+B ont l'usufruit), et ainsi éliminer l'incertitude ?
-> Si les montants en jeu sont modestes, ce montage, qui génére pas mal de frais (comptabilité, formalités liées à la SCI, etc.) et consomme du temps (montage de la SCI, tenue des AG, etc.), a bien plus d'inconvénients que d'avantages.
 
#6
@Tribun (et Dalli) :
-> Si la SCI IS ne fait que ce genre de choses, et pour des montants significatifs, le fisc pourrait invoquer un "abus de droit", car tout le montage semblerait fait uniquement pour éviter l'impôt. N'attendez pas une réponse tranchée (du genre "légal ou pas légal") dans ce contexte : il y aurait des incertitudes et des risques à assumer. Mais pourquoi donc ne pas laisser d'autres que A+B acquérir la nue-propriété (et éventuellement acquérir la nu-prop quand d'autres qu'une SCI controlée par A+B ont l'usufruit), et ainsi éliminer l'incertitude ?
-> Si les montants en jeu sont modestes, ce montage, qui génére pas mal de frais (comptabilité, formalités liées à la SCI, etc.) et consomme du temps (montage de la SCI, tenue des AG, etc.), a bien plus d'inconvénients que d'avantages.
L'objectif est en réalité tout simple.
Je veux me constituer une rente immobilière pour la retraite (tout du moins l’accroître), donc aucun intérêt de percevoir des revenus maintenant, qui pour rappel sont très fiscalisés (TMI + CSG/RDS). La SCI à l'IS existe déjà, elle possède un appartement loué et payé. Autre donnée à prendre en compte, mon taux d'endettement est largement au maximum.
La SCI a donc des revenus à investir, sans pouvoir en faire grand chose sinon un contrat de capitalisation.
L'intérêt pour la SCI est de générer de nouveaux revenus, peu fiscalisés pendant quelques années ( taux IS + amortissement ).
Au final, la SCI s’enrichit et les associés préparent leur retraite.
Fiscalement parlant, tout est légal puisque les dispositifs séparés existent. La SCI et les associés sont gagnants ( du moins si la valeur des SCPI se maintient à minima ). Reste qu'à l'instant T, ce montage provoque une baisse de fiscalité, mais nous savons tous que si la fiscalité est favorable à T, elle l'est beaucoup moins à T+1 pour la SCI à l'IS.
Mon questionnement concerne la lecture du Fisc qui pourrait s'offusquer de l'agglomération des 2 dispositifs. Je pense que je vais leur poser la question directement, comme cela je serais fixé.
 
#7
La question est : pour quelle raison la SCI achète l'US temporaire ?

Trouvez un bon argument.
A l'IS, l'acquisition de part de SCPI n'a aucun intéret : pas d'amortissement possible.
En revanche, à l'usufruit peut etre amorti. Ce qui revient à passer en charge une immobilisation, l'IS est donc calculé sur le delta. A la sortie ( fin de l'usufruit, aucune fiscalité ).
En définitive, la SCI place ses fonds tout à fait légitimement pour créer de la valeur et les associés de leur côté également.
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#9
Pas forcément "recalé", sinon toute investissement qu'on aurait choisi en prenant en compte (et en maximisant) son espérance de rentabilité après fiscalité serait "recalé".

Je suis associé d'une SCI IS (et je connais pas mal d'autres SCI IS) qui ont investi dans de l'usufruit de SCPI, parce que ce produit présentait (à mon avis, et sous réserve d'assumer les risques associés) une espérance de rentabilité après fiscalité favorable. Je n'ai aucun exemple de redressement par le fisc concernant ce genre d'investissement.
Mais j'éviterais la situation où les associés de la SCI sont les acquéreurs de la nu-propriété des mêmes parts dont la SCI achète l'usufruit, si la SCI ne fait que ceci, ou si ça concerne une grosse partie des usufruits acquis par la SCI.
 

dalli

Membre Expert
#10
Coucou GbL

J'ai une information fiable que le fisc se met à grande échelle sur les SCI.
En créant plusieurs par an, je reste très prudent sur un argumentaire hors avantage fiscale car je suis bien consciente que nous conseillons toujours en calculant l'impact fiscal des solutions pour les comparer entre elles.
 
#11
Ce qu'il y a de surprenant avec le système fiscal français, c'est que l'impôt est important, de facto, il est une variable déterminante. Mais en tenir compte n'est pas un argument ... c'est à en perdre son latin. En tout cas, merci.
 
#12
Si en ternir compte est important mais c'est ne faire que pour des raisons fiscales qui est mal vu.

Je reconnais que ce n'est pas logique car si en changeant je diminue mon impôt par 2, y a des tas de raisons de le faire comme par ex meilleure protection de sa famille en cas de décès.
 
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