Différence entre rentabilité locative et rentabilité financière

#1
Bonjour,
dans le cadre d'un potentiel achat immobilier, on me présente deux indicateurs:

  1. le rendement locatif moyen sur 13 ans de 8% après taxes
Dans le fichier Excel qu'on m'a fourni, la formule est [moyenne sur 13 ans de chaque (revenus locatifs prévisionnels de l'année / montant total de mon investissement initial)]

  1. la performance financière annualisée sur 13 ans de 5% après taxes
Dans le fichier Excel qu'on ma fourni, la formule est [ 1+ (montant de mon investissement initial / somme des revenus locatifs prévisionnels sur 13 ans) ^ (1/13)-1]

Quelle est la différence entre ces 2 indicateurs ?

Merci d'avance pour vos réponses !
 

xa

Membre Expert
#2
Le rendement moyen annuel est un indicateur courant d'autres pays. Il correspond basiquement à Revenus totaux sur la durée / montant investi / durée de la période. Il simule en gros le cash disponible pour consommation annuellement (moyenné).

C'est proche du coupon d'une obligation. Vous placez 100k, vous recevez cash 8% / an.


Le second calcul détermine le taux d'un "livret A" donnant in fine le même résultat.

Pourquoi les résultats sont différents ? Cela tient au principe de rendement calculé. Pour une obligation, on calcule un revenu, consommable. Pour un livret, on calcule un accroissement de valeur, accroissement qui va lui même générer des intérêts futurs (des intérêts composés).

Simulons le livret (note, c'est le foncitonnement d'un livret A)
année 0: 100k, 5% d'intérêts = 5 k
année 1 : 105k, 5% d'intérêts = 5.25 k
année 2 : 110.25 k, intérêts = 5.51 k
année 3 : 115.76 k, intérêts = 5.79 k
année 4 : 121.55 k, intérêts = 6.08k
année 5 : 127.63k, intérêts = 6.38


Pour ce livret, calculons le rendement moyen sur 3, 4, 5, 6 ans, histoire de montrer l'effet durée sur le rendement moyen.
- 3 ans : (5 + 5.25 + 5.51) / 3 = 5.25
- 4 ans : (5 + 5.25 + 5.51 + 5.79) / 4 = 5.39
- 5 ans : (5 + 5.25 + 5.51 + 5.79 + 6.08 ) / 5 = 5.53
- 6 ans : (5 + 5.25 + 5.51 + 5.79 + 6.08 + 6.38 ) / 6 = 5.67


Vous comprendrez que pour un commercial, un taux moyen c'est plus vendeur qu'un taux annualisé.
 
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