Emprunt pour financement SCPI Novapierre Allemagne

#21
du coup en NP c'est utiliser de l'argent dont tu n'auras pas besoin pendant un bo bout de temps sans revenus en contre partie .
Oui pas de revenus pendant quelques années. Je n'ai pas besoin de revenus (déjà des revenus locatifs) et financer à crédit ça me permettra de déduire un peu plus mes autres revenus locatifs car avec une TMI de 41%, on peut parler d'imposition confiscatoire. Je préfère toucher les revenus une fois la retraite avec une TMI plus faible normalement.
 
#22
Oui pas de revenus pendant quelques années. Je n'ai pas besoin de revenus (déjà des revenus locatifs) et financer à crédit ça me permettra de déduire un peu plus mes autres revenus locatifs car avec une TMI de 41%, on peut parler d'imposition confiscatoire. Je préfère toucher les revenus une fois la retraite avec une TMI plus faible normalement.
bonne stratégie en effet :cool:;)
 

dalli

Membre Expert
#23
Suivant la situation si c'est pour de la retraite et que le locatif existant peut déjà représenter un certain montant et que la TMI à 41%, si en plus y a un objectif de transmission, une SCI avec 15% d'impôt me semblerait à ne pas écarter de la stratégie. Au moins tant qu'on n'y voit pas d'inconvénient.
 

dalli

Membre Expert
#24
et financer à crédit ça me permettra de déduire un peu plus mes autres revenus locatifs car avec une TMI de 41%, on peut parler d'imposition confiscatoire.

Par contre je ne comprends pas ce bout de phrase. Qu'Est-ce qui est financé à crédit ?
Si c'est l'acquisition des SCPI, là les IE ne sont pas déductibles.

Il faudrait un autre type de NP mais suivant l'âge c'est peut-être trop tard.
 
#25
Par contre je ne comprends pas ce bout de phrase. Qu'Est-ce qui est financé à crédit ?
Si c'est l'acquisition des SCPI, là les IE ne sont pas déductibles.

Il faudrait un autre type de NP mais suivant l'âge c'est peut-être trop tard.
Ah bon les intérêts d’emprunt dans le cadre d’7n achat à crédit ne serait pas déductibles de mes autres revenus locatifs? Pouvez-vous m’expliquer pourquoi?
 

dalli

Membre Expert
#27
Y a des cas particuliers pour le faire mais ce sont d'autres montages mais encore une fois ne connaissant pas votre situation, difficile de vous aider.

Prenez donc RV avec un CGP et faites un bilan patrimonial complet. Il s'agit de trouver des stratégies en fonction des objectifs, des moyens, du temps restant, du patrimoine actuel....

Et si la solution était de vendre le patrimoine immobilier ?
Vous seriez étonné du nombre de fois où on arrive à cette solution.
 
#28
Y a des cas particuliers pour le faire mais ce sont d'autres montages mais encore une fois ne connaissant pas votre situation, difficile de vous aider.

Prenez donc RV avec un CGP et faites un bilan patrimonial complet. Il s'agit de trouver des stratégies en fonction des objectifs, des moyens, du temps restant, du patrimoine actuel....

Et si la solution était de vendre le patrimoine immobilier ?
Vous seriez étonné du nombre de fois où on arrive à cette solution.

J’ai déjà vendu un F2 l’an passé qui était loué nu et n’ayant plus d’intérêts d’emprunt à déduire. Donc je m’en suis débarrassé. Par contre j’ai deux autres logements (un Scellier et un Duflot) que je garde puisqu’encore sous défiscalisation. Le Duflot est un F2 bien situé avec bonne demande locative et pour lequel j’avais bien négocié le prix de vente et celui-ci je le garderai sûrement pour le passer en LMNP à l’issu de la défiscalisation.

Pour mes SCPI je lorgne sur Eurovalys au comptant (pas ce possibilte de déduire les IE) et sur Pierval Santé à crédit (IE déductibles en partie).
 

dalli

Membre Expert
#29
Toujours pas assez d'information sur votre âge et vos objectifs mais vous décrivez une situation qui m'orienterais vers un achat d'un nu en NP ou d'achat en in fine (bonjour pour trouver un banquier) pour des parts de SCPI Patrimmo commerce.

Mais aucune idée si c'est une bonne idée si c'est vraiment une bonne idée
 
#30
La nue propriété de SCPI on a pas la possibilité de déduire les IE donc pas intéressant avec financement à crédit.

J’ai bientôt 48 ans marié et 2 enfants (adolescents) propriétaire de ma RP et payée. Je détiens PEE, PERCO, assurances vie, 2 PEA, 2 PEL, 2 LDD, 2 livrets A et 2 appartements (un Scellier et un Duflot). Mon objectif est plus dans l’esprit retraite. J’attends de voir aussi ce que la loi Pacte nous réserve (défiscalisation des sommes versées sur un investissement retraite comme PERCO par exemple et surtout pour les PERP ou autres produit à rente, la possibilité du retrait du capital du moins sur les sommes versées). A suivre
 

dalli

Membre Expert
#31
Estimez-vous avoir assez pour financer les études de vos enfants ?
Attention au coût d'une école ou une année à l'étranger.

J'ai proposé la NP d'un bien direct car dans certains cas on peut déduire les IE.
Patrimmo croissance (je vois que je m'étais trompée en notant le nom) ne distribue pas de revenus mais les IE sont déductibles (j'ai juste actuellement un pb de crédit in fine pour cette SCPI depuis la mort du Crédit Foncier). Quand on revend on a uniquement la fiscalité des PV immobilière donc super compatibilité avec votre âge.

Pour la retraite dans quelques années je vous ferai revendre vos locatifs pour créer une SCI à l'IS.
Il s'agira de faire une donation tout en gardant le pouvoir pour vous et votre femme ainsi que le survivant (normalement les 2 ne vont pas ensemble)
Y a bien sûr des précautions à prendre. Ici on a le complément de revenus pour la retraite et la succession optimisée.
 
#32
Scpi en résidentiel, pas quelque chose qui me vient à l'idée En sachant que j’ai déjà du résidentiel en direct. En plus comment fais tu pour déduire les IE avec de la scpi en NP? J’ai lu que c'était Impossible
 

dalli

Membre Expert
#33
Ce n'est pas de la SCPI en NP mais on achète la pleine PP de parts de SCPI qui elle détient de la NP.
La revalorisation mathématique du remembrement donne environ 3,5%/an.

C'est exactement comme pour la NP en direct, il faut un US bailleur social.

Le fait d'en avoir en direct n'est pas nécessairement un pb puisqu'il s'agit d'achat de résidentiel en NP. Ce que vous ne devez pas avoir (sinon les questions seraient différentes).

Encore une fois ce n'est pas un conseil mais une piste, il y a plein d'autres choses à vérifier avant de donner un conseil.
 
#34
Je me demande si je ne vais pas lâcher les Scpi tout simplement car TMI trop élevé pour investir sur les Scpi françaises et pour les étrangères avec une fiscalité plus clémentes et bien pas de possibilité de déduire les intérêts d’emprunt en cas de crédit (si toutefois un crédit bancaire est accordé pour ce type d’acquisition) donc paiement comptant mais pas envie de croquer dans ma trésorerie.
 
#36
Ouvrir une nouvelle assurance vie avec pas mal d’OPCI (50 a 60%) et quelques UC puis verser une somme chaque mois. J’ai regardé du côté du contrat Swiss Life Premium qui est bien noté et qui a de bon avis.
Et puis je vais attendre l’an prochain avec cette fameuse loi PACTE et pourquoi pas ouvrir un PERP ou autre pour la retraite en déduisant les sommes versées par rapport à sa TMI et pouvoir récupérer ces sommes en capital une fois à la retraite contrairement à aujourd’hui sauf pour le PERCO. Attendons de voir ce qu’ils vont nous pondre définitivement
 
#39
ca dépend ......moi j'ai fait des crédits pour acheter des SCPI que ne commercialise pas ma banque .

tout est affaire de négociation
OK, merci de ton retour, en tout cas mes deux banques m'ont dit non. une des banques était d'accord avec une nantisse sur AV.
 

dalli

Membre Expert
#40
Doc c'était sûrement il y a un moment.

C'est un vrai casse-tête pour moi actuellement.

Voyez quelques courtiers, certains ont des accords.
 
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