Holding, sci is détenant du locatif et SCI IR détenant une résidence secondaire

OJAP01

Membre Junior
#1
Bonjour,

Le montage suivant est il reprehensible ?
Je dispose d’une holding IS dans laquelle remonte du cash de SCI à l’IS. J’envisage d’acheter une résidence secondaire qui serait logée dans sa propre sci à l’Ir dont l’un des associés serait la holding. Il n’y aurait que cette résidence secondaire dans la sci IR qui n’aurait donc pas de revenus. La holding peut-elle faire redescendre le cash dans la sci IR pour financer les charges et les travaux de la résidence secondaire? Le fisc peut il y trouver à redire?
Que se passerait il en matière de succession en imaginant que je donnerai à mes héritiers la NP de la holding? Quid du CCA alimenté par la holding dans la sci IR?

Merci
 

dalli

Membre Expert
#2
Oh la la
Ca me semble un peu compliqué.

J'imagine que comme beaucoup de ceux qui ont une holding avec du cash dedans (typiquement la vente d'une société commerciale) vous ne vous êtes jamais posé la question de comment cette holding serait imposée au niveau succession et comment vos enfants vont faire pour récupérer les liquidités.

ENORMEMENT de déperdition fiscale car on se retrouve dans la grande majorité des cas à faire payer de l'impôt sur de l'impôt à ses enfants.
Conclusion : on est juste virtuellement riche et il reste très peu aux enfants (ou le survivant du couple).
Sans compter les tracas administratifs.


Faisons un petit test :

Sur le dernier bilan de la holding il est mentionné combien au passif pour le report à nouveau et le résultat de 2017 ?

Pourquoi un tel montage ?
Ne serait-ce pas car vous avez l'impression que vous faites travailler de l'impôt en attendant de le payer ?
 

OJAP01

Membre Junior
#3
Oh la la
Ca me semble un peu compliqué.

J'imagine que comme beaucoup de ceux qui ont une holding avec du cash dedans (typiquement la vente d'une société commerciale) vous ne vous êtes jamais posé la question de comment cette holding serait imposée au niveau succession et comment vos enfants vont faire pour récupérer les liquidités.

ENORMEMENT de déperdition fiscale car on se retrouve dans la grande majorité des cas à faire payer de l'impôt sur de l'impôt à ses enfants.
Conclusion : on est juste virtuellement riche et il reste très peu aux enfants (ou le survivant du couple).
Sans compter les tracas administratifs.


Faisons un petit test :

Sur le dernier bilan de la holding il est mentionné combien au passif pour le report à nouveau et le résultat de 2017 ?

Pourquoi un tel montage ?
Ne serait-ce pas car vous avez l'impression que vous faites travailler de l'impôt en attendant de le payer ?
Je ne suis pas certain de comprendre où on paye de l’impot sur l'impôt...

Pour le bilan, je suis en congés. Je vous dis cela en rentrant.

Pour sortir le cash, je pensais faire une vente à une/des sci d’appartements que j’ai en lmnp qui sont payés et pour lesquels j’attends juste de ne plus avoir de PV à payer... + sortir de l’argent via les cca.

Pour le montage: eh bien j’ai envie de conserver le cash que j’ai en nom propre, d’ou l’idee d’utiliser celui des sci via la holding.

Pour la succession si vous avez qqchose de simple et d’intelligent pour la holding je suis preneur.... ;-) quels sont les montages habituels?
 
#4
Bonjour,

J'aime assez comme l'on peut se montrer imaginatif quand il s'agit d'esquiver l'impôt ...

Pour être clair, non, vous ne pouvez pas faire cela.
Pourquoi ? Pour la simple et bonne raison que votre montage n'a pas d'autre objectif que d'éviter de payer l'impôt sur le revenu. C'est indéfendable devant le fisc ...

Mais c'était bien essayé ...


Bonjour,

Le montage suivant est il reprehensible ?
Je dispose d’une holding IS dans laquelle remonte du cash de SCI à l’IS. J’envisage d’acheter une résidence secondaire qui serait logée dans sa propre sci à l’Ir dont l’un des associés serait la holding. Il n’y aurait que cette résidence secondaire dans la sci IR qui n’aurait donc pas de revenus. La holding peut-elle faire redescendre le cash dans la sci IR pour financer les charges et les travaux de la résidence secondaire? Le fisc peut il y trouver à redire?
Que se passerait il en matière de succession en imaginant que je donnerai à mes héritiers la NP de la holding? Quid du CCA alimenté par la holding dans la sci IR?

Merci
 

OJAP01

Membre Junior
#5
Bonjour,

J'aime assez comme l'on peut se montrer imaginatif quand il s'agit d'esquiver l'impôt ...

Pour être clair, non, vous ne pouvez pas faire cela.
Pourquoi ? Pour la simple et bonne raison que votre montage n'a pas d'autre objectif que d'éviter de payer l'impôt sur le revenu. C'est indéfendable devant le fisc ...

Mais c'était bien essayé ...
Merci pour votre réponse. Par contre je n'essaye en rien d'esquiver l'impôt. Mon but est de réinvestir de l'argent de la holding dans une autre structure. Je ne vois pas en quoi prendre une participation dans une autre SCI est répréhensible. D'où ma question. Vous suggérez simplement de distribuer des dividendes et de les utiliser pour l'achat de la résidence secondaire?
 
#6
Bonjour,
Votre holding a un objet social, en gros faire fructifier un patrimoine. Si vous achetez une résidence secondaire avec les fonds du holding, comment allez vous justifier cette décision, le holding à quoi a y gagner ?
Rien en l'occurrence, c'est vous qui en bénéficiez pas le holding. Vous privez donc le fisc de revenus puisque sans cette opération vous sortiriez les fonds en dividendes qui seraient fiscalisés.
Si vous voulez pratiquer cette opération en utilisant les fonds du holding, vous avez deux options :
1/ Sortir le dividende, payer les impôts dus et acheter votre résidence secondaire.
2/ Créer une SCI à l'IS dont le holding disposerait d'au moins 95% du capital pour acquérir cette résidence, mais en contre partie, vous aurez l'obligation de louer ce bien, mais dans ce cas il ne s'agit plus d'une résidence secondaire.

Vous utilisez le terme "réinvestir", mais dans votre cas ce n'est pas le terme approprié. Un investissement rapporte de l'argent. Vous vous voulez acquérir une résidence secondaire ce qui n'entre pas dans l'objet social de votre holding. N'oubliez pas que votre holding, ce n'est pas vous, il a une personnalité juridique distincte avec un objectif ... et ce n'est pas la même chose du tout.


Merci pour votre réponse. Par contre je n'essaye en rien d'esquiver l'impôt. Mon but est de réinvestir de l'argent de la holding dans une autre structure. Je ne vois pas en quoi prendre une participation dans une autre SCI est répréhensible. D'où ma question. Vous suggérez simplement de distribuer des dividendes et de les utiliser pour l'achat de la résidence secondaire?
 

dalli

Membre Expert
#7
Des montages il en existe des dizaines, je vais juste ici tenter une petite démonstration mais il vous faudra un bon pro pour décortiquer tout ça.

Je n'ai pas tout compris dans la vente d'appartement à une SCI de LMNP mais il est strictement interdit à une société civile de faire du commercial soit de la location en meublé (BIC et non foncier)

Commençons par votre bilan de holding.
Pour cette holding la fiscalité c'est aussi IS je suppose ?
 

OJAP01

Membre Junior
#8
Des montages il en existe des dizaines, je vais juste ici tenter une petite démonstration mais il vous faudra un bon pro pour décortiquer tout ça.

Je n'ai pas tout compris dans la vente d'appartement à une SCI de LMNP mais il est strictement interdit à une société civile de faire du commercial soit de la location en meublé (BIC et non foncier)

Commençons par votre bilan de holding.
Pour cette holding la fiscalité c'est aussi IS je suppose ?
Holding : IS
SCI fille avec du locatif: IS

Pour les LMNP, les apparts sont en nom propres et finis de payer. L’argent rentre tous les mois et quand la durée permettant de purger la plus value sera passée, l’idee Est de les revendre à la sci pour récupérer du cash (lmnp : je suis l’unique propriétaire, sci: mon épouse et les enfants participent)
 
#9
La location meublée est un acte de commerce qui par nature est incompatible avec une SCI ( le "C" signifiant et ce n'est pas anodin "civil"). Le fisc admet qu'une SCI puisse recourir la location meublée à titre accessoire à hauteur de 10% de mémoire. Votre projet n'est donc pas à priori réalisable.
De mon point de vue, pour pouvoir procéder, il faudrait créer une société commerciale de type SARL qui serait financée par la holding et qui pourrait acheter les appartements en LMNP.
Je m'avance peut être mais dans votre situation, je vous conseille d'aller voir un conseiller en gestion de patrimoine pour mettre tout cela à plat et décider d'une stratégie cohérente. Vous partez dans tous les sens et je crains fort que vous vous plantiez.
 

OJAP01

Membre Junior
#10
La location meublée est un acte de commerce qui par nature est incompatible avec une SCI ( le "C" signifiant et ce n'est pas anodin "civil"). Le fisc admet qu'une SCI puisse recourir la location meublée à titre accessoire à hauteur de 10% de mémoire. Votre projet n'est donc pas à priori réalisable.
De mon point de vue, pour pouvoir procéder, il faudrait créer une société commerciale de type SARL qui serait financée par la holding et qui pourrait acheter les appartements en LMNP.
Je m'avance peut être mais dans votre situation, je vous conseille d'aller voir un conseiller en gestion de patrimoine pour mettre tout cela à plat et décider d'une stratégie cohérente. Vous partez dans tous les sens et je crains fort que vous vous plantiez.
Ne vous inquiétez pas je sais tout cela. Je n’ai pas dit que j’allais faire du meublé en SCI à l’IR. J’ai simplement dit pour répondre à la question de Dalli que j’envisageais de revendre des appartements actuellement en meublé (mais qui n’y resteront pas forcément une fois vendus lors du départ d’
Un locataire) à ma SCI a l’IS. Mais ce n’etait pas vraiment l’objet de mon interrogation. La SARL c’est bien , mais pour diverses raisons que je n’évoquerai pas ici je ne souhaite pas en créer ...
 

dalli

Membre Expert
#11
Un cas de vente à soi même vu le mois dernier : pour se créer du cash pour faire face à de futurs gros impôts succession, un investisseur s'est fait une vente à soi même bien encadré par un fiscaliste pour éviter l'abus de droit.
La municipalité a préempté !!

Il a perdu un bien détenu depuis 3 générations dans la famille. Difficile de s'en remettre.
 
Dernière édition:

xa

Membre Expert
#12
En vrac ...

La holding peut elle réinjecter l'argent dans une filiale ? Oui, c'est le but ! La question pertinente est celle posée par Tribun : la participation de cette holding dans une SCI dont l'objet est l'acquisition d'une résidence secondaire des associés ... Personnellement, je ne pense pas que ca soit un problème principalement fiscal, je pense que c'est un problème pénal. L'acquisition d'un bien dans le seul intérêt des associés touche du doigt la notion d'abus de bien social.

Reste la solution de le louer pour en profiter. Mais deux écueils ... Primo, la location doit se faire aux conditions du marché. Inutile de penser louer une maison pour 6 couples à Eze ou St Trop pour 200 euros la semaine en haute saison. Secundo, si vous êtes le seul loueur, ou le principal loueur, et ce pour vos propres vacances, et que le reste de l'année le bien est vide mais à charge de la SCI donc de la holding, idem, il y aura un problème d'objet social. Si le bien est acquis en vu de la location, il doit être loué et non réservé à l'usage exclusif.



La question de Dalli sur le travail des impots non payés est une autre question importante. Le principal intérêt de la fiscalité IS en immobilier c'est le report d'imposition : vous déduisez fiscalement aujourd'hui un amortissement, ce qui diminue votre assiette fiscale aujourd'hui. De sorte que les fonds que vous avez dans la SCI IS et dans la holding par capillarité sont techniquement en partie des impots "pas encore reversés au fisc", mais qui le seront un jour.

C'est typique des montages en SCI IS. On pense "gruger le fisc" avec l'amortissement. Puis on pense "suffit de revendre les parts", et là on a parfaitement raison ... si on est un escroc et qu'on trouve des pigeons. Parce qu'un investisseur chevronné qui rachète une SCI IS préexiste fera comme un investisseur rachetant une sarl, une sa, une sas, etc ... Il tiendra compte de la dette fiscale de la société : les biens totalement amorti, si besoin de vendre pour une raison x ou y, alors 33% de la vente part dans les caisses du fisc. La SCI possède donc, à ce moment là, un bien valant XXXX euros et une dette fiscale valant XXXX x le taux applicable au moment de la vente, donc un actif net inférieur à ce que le vendeur considère en général.

Mais pas besoin de vendre ... sauf qu'un jour arrive un truc qui s'appelle une succession. Là encore, on peut anticiper, mais cela nécessite de prévoir des revenus pour que la succession s'autofinance, or ces revenus seront de facto imposables ...


Bref : si vous voulez réinvestir les liquidités de la holding, possible. A condition que ca soit pour un investissement réel pour la holding, et pas un avantage pour les associés. Et si vous voulez maintenir ce schéma sur plusieurs générations, pensez à préparer du cash hors de la holding pour permettre la transmission sans bavure.
 

OJAP01

Membre Junior
#13
En vrac ...

La holding peut elle réinjecter l'argent dans une filiale ? Oui, c'est le but ! La question pertinente est celle posée par Tribun : la participation de cette holding dans une SCI dont l'objet est l'acquisition d'une résidence secondaire des associés ... Personnellement, je ne pense pas que ca soit un problème principalement fiscal, je pense que c'est un problème pénal. L'acquisition d'un bien dans le seul intérêt des associés touche du doigt la notion d'abus de bien social.

Reste la solution de le louer pour en profiter. Mais deux écueils ... Primo, la location doit se faire aux conditions du marché. Inutile de penser louer une maison pour 6 couples à Eze ou St Trop pour 200 euros la semaine en haute saison. Secundo, si vous êtes le seul loueur, ou le principal loueur, et ce pour vos propres vacances, et que le reste de l'année le bien est vide mais à charge de la SCI donc de la holding, idem, il y aura un problème d'objet social. Si le bien est acquis en vu de la location, il doit être loué et non réservé à l'usage exclusif.



La question de Dalli sur le travail des impots non payés est une autre question importante. Le principal intérêt de la fiscalité IS en immobilier c'est le report d'imposition : vous déduisez fiscalement aujourd'hui un amortissement, ce qui diminue votre assiette fiscale aujourd'hui. De sorte que les fonds que vous avez dans la SCI IS et dans la holding par capillarité sont techniquement en partie des impots "pas encore reversés au fisc", mais qui le seront un jour.

C'est typique des montages en SCI IS. On pense "gruger le fisc" avec l'amortissement. Puis on pense "suffit de revendre les parts", et là on a parfaitement raison ... si on est un escroc et qu'on trouve des pigeons. Parce qu'un investisseur chevronné qui rachète une SCI IS préexiste fera comme un investisseur rachetant une sarl, une sa, une sas, etc ... Il tiendra compte de la dette fiscale de la société : les biens totalement amorti, si besoin de vendre pour une raison x ou y, alors 33% de la vente part dans les caisses du fisc. La SCI possède donc, à ce moment là, un bien valant XXXX euros et une dette fiscale valant XXXX x le taux applicable au moment de la vente, donc un actif net inférieur à ce que le vendeur considère en général.

Mais pas besoin de vendre ... sauf qu'un jour arrive un truc qui s'appelle une succession. Là encore, on peut anticiper, mais cela nécessite de prévoir des revenus pour que la succession s'autofinance, or ces revenus seront de facto imposables ...


Bref : si vous voulez réinvestir les liquidités de la holding, possible. A condition que ca soit pour un investissement réel pour la holding, et pas un avantage pour les associés. Et si vous voulez maintenir ce schéma sur plusieurs générations, pensez à préparer du cash hors de la holding pour permettre la transmission sans bavure.
Merci pour votre éclairage.
Concernant l'ABS, j'ai un gros doute. La holding est une société civile et les filles aussi. Si mes souvenirs juridiques sont exacts il ne peut y avoir d'ABS dans le cas d'une SC. Au pire on est dans l'abus de confiance si le gérant détourne les biens de la SCI. Mais dans notre cas, j'ai un doute. L'objet social de la mère est notamment de prendre des participations/faire des investissements. Dans ce cas elle ferait un investissement dans une SCI IR (certes pas super rentable ;-) ) Mais ce qu'elle met dedans lui appartient toujours : si c'est du capital ou un apport en CCA, cela reste bien la propriété de la mère. Au pire, elle pourrait (théoriquement) retirer ses billes. On n'est pas dans le cas où le gérant pique dans la caisse ou confond son compte avec celui de la SCI. Quel serait l'ABS ici? je détiens la mère et la fille directement ou indirectement. Il y a une comptabilité...A qui cela porterait préjudice? et si cela portait préjudice à la mère, je ne vais pas me faire un procès à moi même.... ? D'où ma question sur l'aspect fiscal. Mais peut-être que je m'égare. Je vais voir avec un spécialiste...

Pour le reste pas question de gruger le fisc. Le fait que la sortie est plus douloureuse à l'IS est entendu si l'on vend, mais mieux vaut avoir in fine 60 et quelques % de quelque chose que rien..... Ce qu'on ne paie pas pendant la phase de construction de patrimoine, on le paye après.... Et pas envie de me faire massacrer à l'IR pendant la construction de patrimoine....

Par contre sur la succession, si on donne la nu-propriété des parts au début à ses enfants et qu'on met en réserve (ce que la jurisprudence autorise sans que ce soit considéré comme une donation supplémentaire), où est le problème?
Pour le cash, j'y pense bien (pour quand je serai grabataire et pour que mes héritiers puissent payer les éventuels droits restants), d'où mon idée d'OBO.
 
#14
Vous avez raison en ce qui concerne l'ABS qui ne concerne que les sociétés commerciales. Mais la jurisprudence en la matière démontre que le gérant qui prélève des fonds pour en faire un usage qui n'est pas dans l'intérêt de la SCI est susceptible de poursuites pour abus de confiance. La différence en toutefois majeure dans ce cas, puisque l'abus de confiance est prévu par le Code Pénal ce qui induit que le procureur de la République peut poursuivre sans qu'il n'y ait de partie civile.
Si votre holding acquiert des parts d'une SCI à l'IR, pas de soucis, sauf que le holding est imposé à l'IS et donc les bénéfices de la société fille seront imposés à l'IS pour la côte part. D'autre part, va se poser le problème de l'intégration fiscale.

Sincèrement, allez voir un fiscaliste parce que vous montez une usine à gaz. Mais je suis curieux de ce qu'il vous conseillera ...


Merci pour votre éclairage.
Concernant l'ABS, j'ai un gros doute. La holding est une société civile et les filles aussi. Si mes souvenirs juridiques sont exacts il ne peut y avoir d'ABS dans le cas d'une SC. Au pire on est dans l'abus de confiance si le gérant détourne les biens de la SCI. Mais dans notre cas, j'ai un doute. L'objet social de la mère est notamment de prendre des participations/faire des investissements. Dans ce cas elle ferait un investissement dans une SCI IR (certes pas super rentable ;-) ) Mais ce qu'elle met dedans lui appartient toujours : si c'est du capital ou un apport en CCA, cela reste bien la propriété de la mère. Au pire, elle pourrait (théoriquement) retirer ses billes. On n'est pas dans le cas où le gérant pique dans la caisse ou confond son compte avec celui de la SCI. Quel serait l'ABS ici? je détiens la mère et la fille directement ou indirectement. Il y a une comptabilité...A qui cela porterait préjudice? et si cela portait préjudice à la mère, je ne vais pas me faire un procès à moi même.... ? D'où ma question sur l'aspect fiscal. Mais peut-être que je m'égare. Je vais voir avec un spécialiste...

Pour le reste pas question de gruger le fisc. Le fait que la sortie est plus douloureuse à l'IS est entendu si l'on vend, mais mieux vaut avoir in fine 60 et quelques % de quelque chose que rien..... Ce qu'on ne paie pas pendant la phase de construction de patrimoine, on le paye après.... Et pas envie de me faire massacrer à l'IR pendant la construction de patrimoine....

Par contre sur la succession, si on donne la nu-propriété des parts au début à ses enfants et qu'on met en réserve (ce que la jurisprudence autorise sans que ce soit considéré comme une donation supplémentaire), où est le problème?
Pour le cash, j'y pense bien (pour quand je serai grabataire et pour que mes héritiers puissent payer les éventuels droits restants), d'où mon idée d'OBO.
 
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