Indécis sur le PERP

#81
bien sur que non ...les supports sont différents ...les risques sont bien plus grands avec les FIP car les sociétés éligibles sont des sociétés régionales et peu nombreuses donc la mutualisation est peu importante


Un pro fait attention quand même à ça car il ne maîtrise pas ce qui est fait derrière.
voilà pourquoi je ne fait le GI qu'avec une société de pro qui maitrise la chaine de A à Z ...


LMNP : rien contre le sénior, les Alzheimer, les étudiants, les vacanciers.... c'est le principe du meublé en général qui pose un pb.

Si j'ai un souci avec P&V, je peux quand même vendre car la gestion peut être faite par une autre agence, je peux le vendre pour une RS voire une RP mais je fais quoi avec ma chambre sénior ?
Je vais y passer mes vacances et mes amis aussi ?
Aucun autre débouché, je reste prisonnière du gestionnaire qui fait ce qu'il veut et je peux finir un jour par lui dire merci de me verser au moins 3 sous.
vous focalisez sur PetV qui a eu des soucis comme gestionnaire ( et bien d'autres aussi ) .
voilà pourquoi il est indispensable de bien choisir le gestionnaire....

je ne veux pas faire de pub mais allez voir les chiffres de Do....S et vous verrez que cette société a 10ans d'avance sur ses concurrents et que les investisseurs sont satisfaits .
la preuve : cette année je voulais acheter un lot d'occasion .....ca ne se trouve quasiment pas car il n'y a pas de vendeurs .

le principe du meublé est pourtant un principe basique pour se créer des revenus complémentaires non fiscalisés pendant une vingtaine d'année....

je le répète mais la seule contrainte est de travailler avec un gestionnaire solide ( il en existe heureusement car on parle souvent des trains qui arrivent en retard mais on oublie que 95% des trains arrivent à l'heure )

cdt
 

xa

Membre Expert
#82
"je ne veux pas faire de pub mais allez voir les chiffres de Do....S et vous verrez que cette société a 10ans d'avance sur ses concurrents et que les investisseurs sont satisfaits "

Désolé, je connais des investisseurs non satisfaits de Domitys. Je passe les détails sur le rendement garanti rapporté à la somme réellement engagée, je m'attache juste à la valorisation du bien.

L'investisseur de seconde main n'aura pas la carotte fiscale. Tout au plus une reprise partielle de la déduction de TVA sur la durée restante (TVA que le vendeur doit rembourser au passage). Du coup, il estime la valeur du bien par rapport à son rendement économique. Et là, il n'y a pas de secret, en meublé de service, il faut un rendement de 6 à 7% sur la base des sommes engagées.

On a de base un différentiel de 1.5% avec le rendement garanti par Domitys (enfin, si je me base sur les docs des résidences que j'ai à la maison).

L'effet est simple : vous achetez 100k à 4.5 de rendement garanti, vous revendez sur la base de 7% de rendement, votre bien vaut, sur le marché, compte tenu du bail actif ... 0.045/0.07*100k = 65k environ. Pour que le bien se renchérisse en présence du bail, il faut que le loyer grimpe et prenne environ 30% de plus par rapport à ce qui est garanti par Domitys.

Ca, c'est une question purement économique : le prix de vente se calcule par rapport au loyer, pas par rapport à ce que vous avez payé à l'achat et un calcul théorique de valorisation présenté par le vendeur.

Je connais des personnes qui souhaitent sortir du mécanisme en profitant des exceptions de sortie anticipée et qui découvrent cette réalité : la revente ne se fait pas du tout aux conditions qu'on leur avait vendu initialement.
 

xa

Membre Expert
#83
"c'est le principe du meublé en général qui pose un pb."

Du meublé DE SERVICE ... Nuance.

Parce que c'est du meublé lié à un bail commercial de longue durée, une relation laissant l'essentiel du pouvoir au locataire (la société de gestion).

Le meublé en direct ne pose pas ce genre de soucis.
 
#84
Désolé, je connais des investisseurs non satisfaits de Domitys.
il y a des grincheux ou des insatisfaits partout .....


Do...S a été créée il ya 15ans .
en 15 ans elle a ouvert 40 résidences , livré et exploite 5000 apparts , vient d'ouvrir sa 1ere résidence hors de France et embauché 1000 collaborateurs.
taux d'occupation :97%
investissements en M€ : 2011: 13,1 2012: 20.6 2013: 26.0 2014: 31.8.

bon si vous trouvez que c'est une société qui n'est pas sure alors il faut rester sur le livret A;)



quelle coincidence , juste pendant que je tapais la 1ere partie du message je reçois un coup de fil de la personne que j'avais sollicité pour ma GI 2015 .

voici les chiffres qu'elle m'annonce : investissement : 14 802.42 réduc d'IR : 18014.22 gain net sur un an 21.7%:cool:


dernière remarque : je surpris de converser ici avec des pros qui sont contre les FCPI , contre les LMNP avec gestionnaire , contre les GI , contre la Madelin ......

finalement à part l'AV il vous reste quoi ?:p
 

xa

Membre Expert
#85
"bon si vous trouvez que c'est une société qui n'est pas sure alors il faut rester sur le livret A"

J'adore votre remarque. En gros, vous êtes en train de dire que BNP est une société florissante, vu son PNB, donc qu'il faut être client de la BNP. Ca vous parait logique comme remarque ?

Plus sérieusement, la solidité financière (qui ne se mesure pas uniquement au nombre de résidence et au taux d'occupation) de l'entreprise peut rassurer sur sa capacité à faire face à ses échéances (vous verser les loyers), mais c'est tout. C'est votre locataire ! Et à ce titre, dans le cadre d'un bail commercial, elle a un pouvoir bien plus grand que sur un bail classique, concernant l'augmentation des loyers, ou tout simplement la fin du bail.

En l'occurence, vos revenus, en meublé via cette société, sont, à mon sens, trop faibles. La défiscalisation compense un peu, mais pour revendre, donc sans défisc, le rendement est mauvais, ce qui se répercutera sur le prix de vente.


"investissement : 14 802.42 réduc d'IR : 18014.22 gain net sur un an 21.7%"

Vous comptabilisez comme un gain votre réduction d'IR sur un an, ce qui prouve que vous êtes en recherche d'une défiscalisaion, pas d'un investissement. Le gain est en one shot. Vous devez donc retrouver une nouvelle solution tous les ans pour maintenir un rendement sur la durée, quand d'autres produits sont moins expressifs en apparence, mais vous fournissent des 3,4,5 % sur 10, 15, 20, 30 ans, et sur des montants un peu plus sérieux (vous préférez 20% sur 15k ou 5% sur 300 ?).


A part ca, c'est l'un des rares mécanismes que j'accepte en défisc, sous réserve du contenu des dossiers puisque comme dans tous les produits de défisc, on a une pléthore de "profiteurs". Qui parfois frolent la ligne, rendant le montage invalide, ainsi que son effet fiscal.


"je surpris de converser ici avec des pros qui sont contre les FCPI , contre les LMNP avec gestionnaire , contre les GI , contre la Madelin"

Ca vous surprend de trouver des personnes qui s'intéressent plus au rendement net final (ie après impact fiscal) qu'à de la comm sur la fiscalité ? Peut être parce que vous n'avez rencontré que des pros qui ne jurent que par les mécanismes aidés.

La seule chose qui m'intéresse dans un investissement, c'est combien reste-il dans la poche de l'investisseur sur 5, 10, 20 ans. Je préfère une solution fiscalisée qui enrichit l'investisseur à une solution qui enrichit son banquier sous prétexte de b..... l'Etat.
 
#86
J'adore votre remarque. En gros, vous êtes en train de dire que BNP est une société florissante, vu son PNB, donc qu'il faut être client de la BNP. Ca vous parait logique comme remarque ?
ca n'a rien à voir ...je ne suis pas "client " de Do....s .....Do....s est mon locataire ....il est donc rassurant que ce soit une société fiable , en pleine expansion et ambitieuse....

Et à ce titre, dans le cadre d'un bail commercial, elle a un pouvoir bien plus grand que sur un bail classique, concernant l'augmentation des loyers, ou tout simplement la fin du bail.
l'augmetation des loyers est prévue dans le bail .
quand à la reconduction il est aussi de son interet ....comment vivrait elle si les propriétaires ne lui louaient plus ?

En l'occurence, vos revenus, en meublé via cette société, sont, à mon sens, trop faibles. La défiscalisation compense un peu, mais pour revendre, donc sans défisc, le rendement est mauvais, ce qui se répercutera sur le prix de vente.
vous connaissez bien mal ce dont vous parlez....il n'y a pas de défisc à proprement parler ...c'est juste que les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC ...ce qui permet l'amortissement du bien sur 30ans et donc d'avoir des revenus ( corrects) non fiscalisés.

en cas de revente le nouvel acheteur pourra à son tour amortir le bien...


"investissement : 14 802.42 réduc d'IR : 18014.22 gain net sur un an 21.7%"

Vous comptabilisez comme un gain votre réduction d'IR sur un an, ce qui prouve que vous êtes en recherche d'une défiscalisaion, pas d'un investissement.
oui désolé je savais que je n'aurais pas du écrire " investissement " mais je n'avais pas d'autre mot :confused:

donc je ne cherche qu'un one shot et oui , je dois recommencer l'an prochain sauf à trouver une meilleure solution pour défiscaliser ...mais 21% sur un an , je prends



Ca vous surprend de trouver des personnes qui s'intéressent plus au rendement net final (ie après impact fiscal) qu'à de la comm sur la fiscalité ? Peut être parce que vous n'avez rencontré que des pros qui ne jurent que par les mécanismes aidés.
j'en ai rencontré oui , et d'autres non....

La seule chose qui m'intéresse dans un investissement, c'est combien reste-il dans la poche de l'investisseur sur 5, 10, 20 ans. Je préfère une solution fiscalisée qui enrichit l'investisseur à une solution qui enrichit son banquier sous prétexte de b..... l'Etat.
dans un investissement oui sans doute mais comme personne ne peut prédire ce que seront les marchés immo , ou financiers ainsi que leur fiscalité ( quid de la fiscalité si favorable de l'AV lorsque l'état français sera au niveau de la grèce ?)dans 5,10 ou 20ans , on parle dans le vide...

moi tout ce que je sais et que je décris je le vis et le fais personnellement ( donc avec mon propre argent ) depuis 10 voire 15 ans pour certains investissements...

et jusqu'à présent j'ai sans doute fait quelques erreurs mais elles doivent etre minimes puisque j'ai réussi à devenir rentier à l'age de 52 ans....en partant de zéro.
 

xa

Membre Expert
#87
"l'augmetation des loyers est prévue dans le bail"

Techniquement, c'est même prévu dans la loi, y compris pour la reconduction. Or le loyer initial est en deça de ce qu'on attend en meublé. L'évolution se fait donc dans l'intérêt du locataire, et non du bailleur : un loyer sous valorisé initialement + une augmentation plafonnée = un rendement inférieur à la norme.

Si avec tout ca vous n'avez même pas accès à de la défisc, franchement, qu'êtes vous aller faire par là !

"quand à la reconduction il est aussi de son interet ....comment vivrait elle si les propriétaires ne lui louaient plus ?"

Via une autre résidence, plus récente, à jour en terme de normes et de standing, tandis qu'une ancienne résidence pourrait nécessiter des travaux importants que les bailleurs pourraient rechigner à financer. A moins que le gérant propose de faire les travaux lui mêmes, contre une réduction des loyers à reverser. Toute ressemblance avec des résidences de services serait purement fortuite.

A votre avis, qui a réellement le pouvoir dans cette relation ? Celui qui possède les murs, ou celui qui justifie l'activité permettant l'occupation des murs. Autant dans un magasin, vous pouvez changer de commerce, autant une résidence de service ne se transforme pas aisément en autre chose.


"vous connaissez bien mal ce dont vous parlez...."

Relisez ce que j'ai dit précédemment : en meublé, sans défisc, à moins de 8% de l'investissement global, je ne me déplace pas. Vous avez choisi une société qui vous garantit "jusqu'à 4.7%" de la valeur du bien, et vous le faites en LMNP pur et sans défisc pour booster ce rendement.

Tirez en vos conclusions.

"et jusqu'à présent j'ai sans doute fait quelques erreurs mais elles doivent etre minimes puisque j'ai réussi à devenir rentier à l'age de 52 ans....en partant de zéro."

Tant mieux pour vous. Personnellement, je visais la retraite avant 50 ans jusqu'à il y a peu ... quand je me suis rendu compte que je pourrais la prendre plus tôt. Enfin si je me lasse de mes activités, bien sûr.
 
#88
en meublé, sans défisc, à moins de 8% de l'investissement global, je ne me déplace pas. Vous avez choisi une société qui vous garantit "jusqu'à 4.7%" de la valeur du bien, et vous le faites en LMNP pur et sans défisc pour booster ce rendement.
j'ai l'impression d'un dialogue de sourds ....

encore une fois , il n'y a pas de defisc en LMNP .
il s'agit d'une activite commerciale et qui répond aux régles fiscales des activités commerciales ( BIC ).

concernant le rendement je viens de vérifier les chiffres .par ex un appart que j'ai acheté 104 000€ en AOUT 2006 me rapporte actuellement un loyer mensuel de 531.02€... ( sans IR bien sur grâce à l'amortissement comptable du bien )

à vos calculettes....:rolleyes:
 

xa

Membre Expert
#89
"encore une fois , il n'y a pas de defisc en LMNP"

Il peut y avoir une défisc en location meublée (communément appelée LMNP par les vendeurs). Et en LMNP au sens fiscal, un rendement de moins de 8% brut est en deça du marché.


"à vos calculettes"

531 euros / mois --> 6% de rendement brut.
Amortissement mensuel 234.

IR 0 --> 300 euros de frais déductibles mensuels. Je suppose qu'il y a un emprunt, et que donc vous avez un effort d'épargne à faire (rembourser le crédit) donc un cash flow négatif.



A titre de comparaison :
- apport 14k
- investissement total 135k (emprunt de 121k)
- loyer mensuel : 925 euros
- rendement brut : 8.2 sur investissement total.
- intérêt mensuels fixes : 195 euros

Sans tenir compte de toutes les déductions (frais de mutation, amortissement du mobilier, assurances, ...), en se limitant aux intérêts, à l'amortissement, le foncier actuel et les charges actuelles, l'imposition maximale est de 165 euros. Le loyer couvre alors intégralement l'emprunt, les charges, l'imposition résiduelle, et laisse un peu de cash dans la poche de l'investisseur.

Cash flow positif, avec un emprunt important. Et dans ce cas, forcément, on est imposable à terme (amortissement comptable inférieur au remboursement de capital)

C'est votre cas ?

Si on intègre le reste des déductions, aucune fiscalité sur 6 ans, puis progresse. Le maximum n'est atteind qu'au delà de 10 ans, mais toujours en cash flow positif. Les vacances locatives sont limités par le contrat de location en place.

Le bien est revendable à sa valeur d'acquisition vu son rendement facial. Et si on trouve qqun qui accepte 6%, on peut le revendre dans les 180k. Le votre, pour moi, vaut dans les 80 à 90k (530 x 12 / 0.08), ou a peu de chose près 100k si on prend en compte les frais de mutation et de réaménagement, ce qui redonnerait un rendement de 6% sur le montant global.

Sauf que j'imagine que 104k, c'est la valeur vénale du bien qu'on vous a vendu, et non votre investissement total.
 
#90
Et en LMNP au sens fiscal, un rendement de moins de 8% brut est en deça du marché.
je suis content de l'apprendre ...

ca me fait une drole d'impression ....sur tous les forums sur lesquels je suis passé , il y a toujours eu des investisseurs pour nous dire qu'ils n'investissaient qu' 8 voire 10% de rentabilité ....

dans la vraie vie ( et je ne parle pas uniquement de mon cas personnel ) je n'ai jamais vu de tels rendements .... lorsqu'on arrive à 6% c'est déjà super bien ....

vous avez raison je dois etre un gros nul :rolleyes:
 
#91
Bon et bien comme les discussions sur le PERP ne sont plus au programme des derniers posts, je me permets de continuer ainsi, mon courtier assureur me dit qu'il faut que j'ouvre un PEA car je n'en ai pas encore et un pour ma femme aussi histoire de prendre date. A votre avis Est-ce bien utile car la bourse n'a cessé de grimper ces 3 dernières années et je me dis que si j'ouvre des PEA, ça risque de ne pas être au bon moment? De plus j'ai vu qu'il y avait 2 sortes de PEA, le PEA bancaire classique et le PEA assurance, quel est le mieux et quels sont les différences entre ces deux PEA?
Merci pour votre aide.
 
#92
le principe du PEA est qu'il s'agit d'une enveloppe fiscale .ilest composé de 2 comptes : un compte éspèce et un compte titre

tu peux donc l'ouvrir sans crainte avec un minimum (100€) sur le compte espèce pour prendre date puisque pour la fiscalité ultérieure c'est la date d'ouverture qui compte.

plus tard lorsque les niveau des actions aura évolué tu pourras investir ( ou pas) comme bon te semble .

attention cependant , pour la bourse il ne faut y investir que de l'argent dont tues sur de ne pas avoir besoin ....
 
#93
le principe du PEA est qu'il s'agit d'une enveloppe fiscale .ilest composé de 2 comptes : un compte éspèce et un compte titre

tu peux donc l'ouvrir sans crainte avec un minimum (100€) sur le compte espèce pour prendre date puisque pour la fiscalité ultérieure c'est la date d'ouverture qui compte.

plus tard lorsque les niveau des actions aura évolué tu pourras investir ( ou pas) comme bon te semble .

attention cependant , pour la bourse il ne faut y investir que de l'argent dont tues sur de ne pas avoir besoin ....

Pas compris l'histoire du compte en espèce et du compte titre?

J'ai lu qu'on pouvait sortir le PEA en rente après 8 ans, Est-ce que cette rente est disponible à partir du moment ou on demande ses droits à la retraite ou à n'importe quel âge et celle-ci est calculée par rapport à l'âge de la demande de la rente et aussi bien sur du capital versé + intérêts?
 
#94
en fait dans ton PEA tu as 2 parties un compte espèce qui te sert à abonder ton PEA et un compte titre où sont logés les titres ou sicav dans lesquelles tu vas investir.
tu peux très bien ouvrir un PEA et le laisser dormir , et n'investir sur des titres que lorsque tu jugeras que c'est le bon moment.

concernant la rente . n'importe quel support peut etre transformé en rente . par exemple on peut sortir d'une AV en aliénant le capital contre une rente .
la différence est que la rente est calculée en fonction de l'age du rentier . plus tu es jeune et moins c''est intéressant .

concernant le PEA tu peux sortir en rente dès qu'il a 8 ans et ce , quelque soit ton age . ( mais pour que la rente soit substantielle , il faut que le PEA soit bien chargé:) )

donc c'est une possibilité mais qui ne me parait pas très intéressante . si ton PEA est en PV il vaut mieux prendre les PV qui seront exonérées d’impôt sur la PV .
 
#95
en fait dans ton PEA tu as 2 parties un compte espèce qui te sert à abonder ton PEA et un compte titre où sont logés les titres ou sicav dans lesquelles tu vas investir.
tu peux très bien ouvrir un PEA et le laisser dormir , et n'investir sur des titres que lorsque tu jugeras que c'est le bon moment.

concernant la rente . n'importe quel support peut etre transformé en rente . par exemple on peut sortir d'une AV en aliénant le capital contre une rente .
la différence est que la rente est calculée en fonction de l'age du rentier . plus tu es jeune et moins c''est intéressant .

concernant le PEA tu peux sortir en rente dès qu'il a 8 ans et ce , quelque soit ton age . ( mais pour que la rente soit substantielle , il faut que le PEA soit bien chargé:) )

donc c'est une possibilité mais qui ne me parait pas très intéressante . si ton PEA est en PV il vaut mieux prendre les PV qui seront exonérées d’impôt sur la PV .

Ok pas intéressant la rente pour ce produit donc. Je pense que si j'ouvre un PEA il serait plus judicieux de mettre une somme d'argent tous les mois pour lisser. D'autre part est-il préférable d'ouvrir un PEA bancaire ou assurance? Y a t-il des frais dans un PEA tels que de garde, gestion...?
 

xa

Membre Expert
#96
"dans la vraie vie ( et je ne parle pas uniquement de mon cas personnel ) je n'ai jamais vu de tels rendements"

Peut être parce que vous passez par des intermédiaires qui vous annoncent un rendement de 4, 5 ou 6%, qui gèrent l'activité et qui se rémunèrent sur le rendement réel de l'activité. Si Domitys vous verse 6%, vous vous doutez bien que c'est parce que la relocation du bien leur rapporte encore plus.

Avez vous demandé le loyer que devrait verser l'occupant de votre bien ? Vous, vous percevez 530 euros, le locataire finale paye 900 / 950, avec le package service minimal (ie : paiement de tous les services à part)

Vous voyez, c'est impossible d'avoir un tel rendement.



"il faut que j'ouvre un PEA car je n'en ai pas encore et un pour ma femme aussi histoire de prendre date"

La réponse est dans la question : c'est pour prendre date. Au pire, il ne vous sert à rien. Au mieux, si vous vous sentez l'ame d'un boursicoteur, vous pourrez l'utiliser plus tard sur une opportunité pour investir avec une fiscalité bien plus faible, mais sans effet levier. Le levier renforce les perfs mais aussi le risque, ce n'est pas à mettre en toutes les mains.

Si vous n'avez pas l'ame d'un boursicoteur, évitez le levier, restez sur un PEA.
 
#98
Si Domitys vous verse 6%, vous vous doutez bien que c'est parce que la relocation du bien leur rapporte encore plus..
évidement .....

car pour bénéficier du remboursement de la TVA pour le propriétaire , le gestionnaire doit assurer des services tels que les repas , le ménage , l'acceuil .
donc Domitys s'occupe de la partie service et de gérer les locataires et moi je ne fait qu'encaisser les loyers...il parait logique que Domitys pour la partie services dont je n'ai pas à m'occuper soit rémunéré .

il s'agit donc d'une relation gagnant-gagnant .....ce qui m'arrange bien puisqu'avec mon activité professionnelle soutenue je n'ai pas le temps de m'occuper de la gestion du bien .
 
#99
évidement .....;)

il y a des droits de garde qui sont calculés en fonction de l'encours et dont la tarification varie suivant la banque...

par contre sur des sites en ligne ( bourse direct , boursorama ) les frais sont bcp moins élevés .

Est-ce que les différents frais sont négociables pour un PEA dans une banque, surtout si on a déjà des billes dans cette agence?
 
Est-ce que les différents frais sont négociables pour un PEA dans une banque, surtout si on a déjà des billes dans cette agence?
dans une banque TOUT , absolument TOUT est négociable....

ce sont des commerçants donc si tu as des cartes en main à toi de les faire jouer .....( pour 90% de la population c'est la banque qui a les cartes en main ,donc pour les 10% restants il ne faut pas se gêner de négocier )
 
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