Indécis sur le PERP

xa

Membre Expert
"car pour bénéficier du remboursement de la TVA pour le propriétaire , le gestionnaire doit assurer des services tels que les repas , le ménage , l'acceuil ."

Services qui, en dehors de l'accueil, sont en sus du tarif minimal que j'ai évoqué précédemment. L'accueil justifierai 400 euros de plus sur le loyer ? Vu le nombre de logements dans une résidence, je vais peut être proposer un service d'accueil, à ce tarif, c'est plus que rentable.


"Est-ce que les différents frais sont négociables pour un PEA dans une banque, surtout si on a déjà des billes dans cette agence? "

Oui et non. Ca peut s'avérer difficile, parce que ce sont des frais automatisés sur lequel votre conseiller n'a pas de pouvoir réel. Mais il peut vous les rembourser ou, pour certaines banques plus tatillonnes, vous remboursez un autre service en compensation.

Tout est négociable, si vous acceptez parfois de jouer le billard à 3 bandes pour obtenir la compensation que vous cherchez.

Cela dit, ouvrir un PEA en ligne sans frais ne pose pas de problème, si votre banquier ne veut rien faire. Et si vous deviez réellement utiliser ce PEA, les frais de courtage sont très nettement inférieurs aux banques traditionnelles ... sauf sur gros ou très gros portefeuille.
 

dalli

Membre Expert
1 point pour Legars
Pourquoi ?
Pour sa remarque sur le versement régulier sur son PEA


Prise de date : ça me fait penser au risque de la diversification : la dilution !

Je vois encore aujourd'hui des PEA ouvert en 92 et des CTO à coté avec pas mal de produit qui pourrait être mis dans le PEA.

Encore une fois, il faut une STRATEGIE dans tout investissement et construction de patrimoine.


Frais de garde : les PEA que je vends n'en ont jamais eu, c'est encore une question de stratégie.
De plus les frais ne sont pas toujours un pb.
Pour diverses raisons, j'ai ouvert un PEA dans ma banque et l'ai alimenté au plus mauvais moment 98,99, 2000.
Je paie les frais de transaction et les droits de garde.
Je le gère moi même avec la même stratégie depuis le début (rare changement en cours de route.

Aujourd'hui il a été multiplié par 3,42% et est uniquement en titres vifs.
Pas bcp rencontré de PEA avec ce rendement même parmi ceux gérés sous mandat.

Savoir s'il faut un PEA à Legars, je n'en sais rien mais avec une centaine d'€/m, il ne va pas faire de bêtise s'il raisonne retraite donc LT.


Transformer un PEA en rente ?
Alors là c'est drôle parce que je veux bien d'une rente si j'ai eu un important gain fiscal à l'entrée comme le perp mais sinon il faut des considérations particulières pour le conseiller.
Par ex, une personne sans enfant dont on ne vise donc que l'intérêt personnel et pour qui le décès prématuré n'a pas la même conséquence.
Car même avec les annuités garanties, on ne s'y retrouve pas en cas de décès précoce.
Autre cas : tutelle

Idem pour une AV.

J'ai 100 et une espérance de vie de 10 ans, je reçois (sans les artifices du taux technique) : 10 par an
J'ai 20 ans, je reçois 5
J'ai 40 ans, je reçois 2,5

Autant dire que jamais personne ne demande de rente avant 60 ans au plus tôt.

Ceci dit, dans l'avenir et compte tenu des niveaux de retraite et du peu de préparation des français, bcp n'auront pas d'autre choix que de convertir leur patrimoine en rente. En commençant par le viager sur le RP.


Xa tu veux acheter avec 8%, mais moi je suis sûr qu'il est facile de trouver quelqu'un qui va accepter seulement du 5%.
Donc pour trouver il faut quand même un paramètre particulier.
 

xa

Membre Expert
"Xa tu veux acheter avec 8%, mais moi je suis sûr qu'il est facile de trouver quelqu'un qui va accepter seulement du 5%.
Donc pour trouver il faut quand même un paramètre particulier."

Oui, comme tu trouves des personnes qui acceptent du 2.5 à 3% en nu. Que dirais-tu à une personne qui s'exstasie d'un investissement locatif en nu à 3% brut ? Cela dit, je ne devrais pas râler parce que ce sont des personnes qui justement rachètent nos biens. On en va pas se plaindre de faire des plus-values. Je persiste : en meublé, 6% c'est le 2.5% du nu. Perso, je ne m'en contente pas, je laisse aux autres.
 

xa

Membre Expert
"Xa tu veux acheter avec 8%, mais moi je suis sûr qu'il est facile de trouver quelqu'un qui va accepter seulement du 5%.
Donc pour trouver il faut quand même un paramètre particulier. "

Tiens, j'ai profité d'un peu de temps libre pour vérifier deux trois trucs.


"car pour bénéficier du remboursement de la TVA pour le propriétaire , le gestionnaire doit assurer des services tels que les repas , le ménage , l'acceuil ."

Pour être assujetti obligatoirement à la TVA, un accueil non personnalisé, le nettoyage régulier et la disponibilité sur demande du linge de maion ouvre de plein droit l'assujettisement TVA. Et l'assujettissement est possible sans ces services, du fait que le bail choisi est commercial (assujettissement sur demande même en l'absence des services).

Donc les services inclus justifieraient un tel écart entre le loyer perçu par l'investisseur et celui versé par l'occupant.

Le tarif actualisé du studio de 23m avec le minimum de services (charges courantes, nettoyage, blanchisserie pour le linge de maison, navette 2 fois par semaine pour le centre commercial le plus proche, droit d'aller aux activités), c'est 990 euros dans la résidence la plus proche de chez moi, et qui semble peu chère (j'ai vu d'autres résidences avec des loyers commencant à 1100 euros pour les mêmes conditions de logement). Note : les activités ne sont pas nécessairement gratuites, ce qui ne manque pas de sel. Bien sur, c'est le tarif "longue durée",puisqu'ils font de la location temporaire, à un tarif plus élevé.

Moi, ca me donne quand même l'impression que l'intermédaire prend la part du lion. Ca me fait penser aux NP d'il y a quelques années : on vendait à l'investisseur la NP à 70 ou 75% de la valeur vénale majorée, avec un US temporaire de 15 à 20 ans. Alors qu'économiquement, cet US sur 20 ans vaut plus de 50% de la valeur de départ du bien (d'ailleurs le fisc considère que c'est 46%).


Sur le dossier d'acquisition, il est bien expliqué que le rendement est garanti à hauteur de 4.7% ... de la valeur HT du bien, ce qui correspond à un loyer percu par l'investisseur de l'ordre de 500 euros (120k€HT). Sur la même commune, un dossier monté cette année par une agence que je connais bien, en nu, 110k pour l'acquisition totale, y compris la commission de l'ai. Loyer mensuel HC : 490.


Le meublé n'est pas très répandu dans cette commune, donc je n'ai comme point de comparaison que la préfecture du département, avec des cas comme celui que j'ai présenté précédemment.
 
Un ami de mon beau-père va avoir 69 ans à la fin de l'année et voudrait savoir s'il peut ouvrir un PERP en sachant qu'il est à la retraite mais à un contrat de travail car il travaille à domicile et perçoit un salaire mensuel en plus de sa retraite. Est-il possible pour lui d'ouvrir un PERP et si oui Est-ce judicieux pour lui car si j'ai bien compris il serait imposé à 41% (il a fini de payer sa RP et sa femme à 3 ans de mois que lui et perçoit sa retraite aussi et les 2 sont en bonne santé)?
Merci pour vos réponses.
 

dalli

Membre Expert
Oui il peut mais pas dans toutes les cies.
Celle dont nous avons parlé l'accepte jusqu'à 70 ans.

Même s'il ne travaillait pas, il pourrait.
Cependant la stratégie est peut être d'en ouvrir qu'un pour son épouse et de l'alimenter uniquement le sien mais y a des conditions à voir comme leur régime matrimonial par ex.


Attention en théorie (pas encore dans la pratique mais ça viendra sûrement) les versements après 70 ans rentrent dans le 757B : versements sur AV après 70 ans.

Les conseils du net....
 
Oui il peut mais pas dans toutes les cies.
Celle dont nous avons parlé l'accepte jusqu'à 70 ans.

Même s'il ne travaillait pas, il pourrait.
Cependant la stratégie est peut être d'en ouvrir qu'un pour son épouse et de l'alimenter uniquement le sien mais y a des conditions à voir comme leur régime matrimonial par ex.


Attention en théorie (pas encore dans la pratique mais ça viendra sûrement) les versements après 70 ans rentrent dans le 757B : versements sur AV après 70 ans.

Les conseils du net....
Pourquoi en ouvrir qu'un seul pour sa femme (ils sont marié sous le régime de la communauté)? Peuvent-ils faire une réversion sur leur enfant unique après leurs décès?
Que veux-tu dire au sujet des versements après 70 ans qui rentrent dans le 757B??? C'est du charabia pour moi (voir mon pseudo:D)

A ton avis dalli bonne chose ou pas pour l'ami de mon beau père d'ouvrir un PERP ou pour sa femme plutôt?
 
J'ai lu à plusieurs reprises qu'il valait mieux ouvrir un PERP à partir de 50 ans pour ne pas mobiliser l'épargne trop longtemps et donc de le faire plus on est proche de la retraite et pas à 40 ans par exemple. Mon courtier en assurances me dit pas du tout car plus je commence à épargner tôt plus le capital sera important au moment de la retraite et donc la rente versée aussi, chose que je comprends mais bon lui est là pour vendre le produit je me dis et je serais plutôt de l'avis d'en ouvrir un plutôt aux alentours de 50 ans.
Je suis dans le vrai ou le faux de part ma situation?
 
OK quoi d'autre dans votre patrimoine ?
RP Payée ?

Je vois déjà un avantage certain dans votre cas. Votre compagne ne recevra jamais votre réversion. Vous avez ici la possibilité de lui donner votre réversion de PERP avec si la rente existe dans le PERP que vous souscrivez (assez rare) des annuités garanties à vos enfants. (réversion et annuités garanties)


Ex : A 65 ans vous avez 100 K€ sur votre PERP, si vous demandez une cette option, le montant de votre rente serait d'environ 2 800 €/an avec réversibilité à votre compagne. Si le lendemain vous vous offrez un platane, ce seront vos enfants qui pendant 18 ans se partegeront cette somme.

Il faut verser 5 000 €/an pendant 14 ans pour avoir les 100 K€
Qui vous coûteraient en réalité 3 500 €/an

3 500 € * 14 = 49 000

2 800 / 490 = 5,71 % du montant versé.

2 800 * 18 ans = 50 400 + l'indexation annuelle de la rente.


Cherchez comment faire 2 800 € de revenus à vie avec 3 500 €/an pendant 14 ans.

J'ai fait simple, je n'ai pas retenu l'option (que je recommande dans 98% des cas) de sortir les 20% de capital.


Les autres solutions que j'aime mettre en parallèle = SCPI qui distribuent (aujourd'hui) 5% mais après IR à 30 et 15,5% de PS, il ne reste plus que 2,73%


Maintenant pour revenir à votre objection de l'impôt.
2 800 € de rente, après IR, il vous resterait 1 900 € net d'IR
Si je compare avec vos 49 000 versés : 3,81%

Soit 40% de plus que la SCPI nette d'IR.



Pour avoir dans 15 ans 100 000 de SCPI (je prends aucune revalorisation) et avec les taux actuel et TMI de 30%, vous dépensez 86 000 € soit 75% de plus que pour le PERP.

J'aime quand même bien ce montage que j'optimise avec d'autres réductions mais pour l'instant je n'ai pas trouvé mieux en terme d'efficacité que le PERP.
Lui reconnaissant d'autres inconvénients, je bâtis la stratégie retraite avec une certaine logique propre à chaque personne.


Dans mon exemple, les 1 500 €d'économie d'IR annuelle du PERP, représentent au terme 30 000 € sur les 100 000 € en compte, alors avant de rembourser 30 000 € d'IR avec une rente de 2 800 € l'an, vous voyez qu'il faut du temps.
30 000 : 900 (IR et PS du PERP) = 33 ans


Autre simulation maintes fois faites : vous versez 3 500 € dans une AV, dans 14 ans, vous avez 70 000 €. Vous rachetez tous les ans 1 900 € en net de net (identique PERP) et indexés comme pour le PERP, vous en aurez pour environ 22/25 ans soit votre espérance de vie théorique (mais pas celle de votre compagne comme pris dans mes calculs).

Peux-tu nous dire dans ta simulation comment fais-tu pour trouver 2800€ de rente mensuelle?
D'autre part je trouve que ton placement à 5% est très optimiste surtout si on intègre les différents frais afférents au PERP.

Quand tu dis : "Dans mon exemple, les 1 500 €d'économie d'IR annuelle du PERP, représentent au terme 30 000 € sur les 100 000 € en compte, alors avant de rembourser 30 000 € d'IR avec une rente de 2 800 € l'an, vous voyez qu'il faut du temps." dis moi si je me trompe mais c'est pas 30000€ au terme d'économie d'IR sur les 100 000€ mais plutôt 21000€ sur les 70000€ versés pendant les 14 ans. Tu as pris le capital + intérêts alors que l'économie d'IR se fait que sur les sommes versées donc le capital.
 
Dernière édition:

dalli

Membre Expert
2 800 = table actuelle pour un couple de même âge à 65 ans et annuités garanties.
Ok pour les 21 000, y a bien erreur de ma part. 21 000 / 900 = 23 ans

Faudrait calculer la valorisation pendant 14 ans de l'impôt placé pour faire un calcul réel et plus juste.

5% de rentabilité : j'ai fait bien plus sur les 10 dernières années avec un beau karch au milieu.
Il faut des outils et savoir comment se comporter en période de baisse.

J'ai donné mon chouchou dans le perp :

http://www.boursorama.com/bourse/opcvm/opcvm.phtml?symbole=MP-809749

118% sur 10 ans, pour un fonds oblig ça fait 8,10 % l'an
Donc 5% c'est ok
Si option écrêtage, on a 5 écrêtages dans l'année pour une année qui fait +25% soit 1 an = 5 ans.
Et heureusement y a des années de baisse !!!
 

dalli

Membre Expert
Les conseils généralisés m'énervent.
On peut choisir de n'avoir qu'une petite rente et commencer encore plus tard pour ne pas "immobiliser" bcp de son patrimoine.
Moi j'appelle ça un pourboire de retraite et non un complément de retraite !!!!


J'ai des clients de moins de 30 ans à qui j'ai fait ouvrir un PERP.
En n'y mettant que 130 €/mois, il auront un complément et non un pourboire !
Encore une fois ça dépend du profil et des objectifs.
 

dalli

Membre Expert
Pourquoi qu'un seul PERP :

Après 70 ans, les capitaux versés rentrent dans la succession (con pour un PERP) si on verse plus de 30 500 € tous contrats confondus (on parle surtout des assurances vie)

Si Mme est plus jeune, on verse la quotité de M et celle de Mme dans le PERP de Mme (possible en communauté).

La réversion ne se fait que sur une tête et plus elle est jeune, moins on a de rente puisque il faut intégrer l'espérance de vie de la 2ème tête.

Mieux vaut choisir réversion (sauf si Mme n'a pas de retraite perso) et des annuités garanties au cas où le décès est prématuré.

A cet âge, la stratégie est bcp moins intéressante car on parle justement d'un pourboire de retraite.
Il y a 10 ans, on aurait pu faire un complément à ce couple et à Mme qui devrait statistiquement être la survivante.
 
En fouinant encore et encore, ayant un PERCO, je préfère en rester là car je n'arrive pas à être convaincu par le PERP. Le PERCO permet un déblocage en capital et en plus non imposé hormis les PS alors qu'avec le PERP j'ai l'impression qu'on va me retirer les économies d'IR par les rentes distribuées qui sont elles imposées et avec un TMI qui sera identique lorsque je serais à la retraite. Je préfère aussi privilégier mon AV sur laquelle je pourrais faire des rachats exonérés d'IR aussi hormis les PS bien sur et même s'ils étaient imposés, ils le seraient que sur la part d'intérêts supérieure à 9200€ et pour 7,5% donc pas grand chose par rapport à l'imposition des rentes du PERP.
 

dalli

Membre Expert
J'ai dit qu'il faut privilégier le PERCO !!!
Vous aviez juste oublié de nous en parler au début.
 
J'ai reçu une simulation de mon assureur pour le PERP :

Pour un total versé de 221 165€ sur 17 ans j'aurai une économie d'IR de 90 678€ soit un effort réel d'épargne de 130 487€, ce qui donnerait si dénouement du PERP à 60 ans : une rente de 738€/mois pour une rente simple avec 23 annuités garanties ou 625€/mois pour une rente réversible à 100% avec 23 annuitées garanties.

Pour un total de versé de 249 731€ sur 19 ans j'aurai une économie d'IR de 102 390€ soit un effort réel d'épargne de 147 341€ ce qui donnerait si dénouement du PERP à 62 ans : une rente de 918€/mois pour une rente simple avec 23 annuités garanties ou 776€/mois pour une rente réversible à 100% avec 23 annuités garanties.
Les frais d'entrée sont de 2%, taux de rendement net de l'épargne de 4,54%, taux annuel de revalorisation de la rente de 2,5% et frais annuels de gestion de 0,97%.

Est-ce que cela vous semble cohérent ou bien gonflé pour faire signer le client?
Merci pour votre réponse.
 
il t'a signé un engagement écrit sur ces chiffres ou ce ne sont que des simulations ? :D

parce que les simulations ......ca reste des projections imaginaires sur un avenir par nature imprévisible ....
 
C'est une simulation, comme tu dis les projections sur l'avenir ça reste de l'imaginaire mais c'est pareil sur tous les placements. C'est pour cela déjà que je demandais si les chiffres étaient réalistes ou pas?
 
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