Info vente maison

pilouman

Membre Junior
#1
BONJOUR
MES PARENTS POSSEDE UNE MAISON ...MON PERE EST DECEDE EST MA MERE HABITE TOUJOURS DEDANT...NOUS SOMMES DEUX ENFANTS...MA MERE SOUHAITE VENDRE LA MAISON POUR MOI PAS DE PROBLEME MAIS MON FRERE REFUSE...COMMENT FAIRE...VOIR NOTAIRE..AVOCAT...TGI...PEUT ON VENDRE QUAND MEME PAR QUEL MOYEN...EN SORTANT INDIVISION..EN RACHETANT LA PART DE MON FRERE...OU PEUT ON APPLIQUE Article 815-5-1 DANS CE CAS LA..EN EVITANT UNE VENTE AUX ENCHERE DE LA MAISON....MERCI POUR VOS REPONSES...
CDL
 

dalli

Membre Expert
#2
Je viens de faire une réponse adaptée à votre cas dans cette file :

http://forum.actufinance.fr/signature-des-enfants-P220176/

Il n'y a pas indivision dans votre cas mais démembrement donc personne ne peut rien faire : ni tribunal ni enchères.

Par contre il faudrait comprendre pourquoi votre frère refuse, il a peut être peur d'être perdant.
Si c'est le cas, y a des réponses dans le post ci-dessus.
 

Fredgwen

Membre Expert
#3
Bonsoir,

Je ne partage pas tout à fait votre avis. Tout va dépendre du régime matrimonial des parents. En effet, si les parents étaient en communauté, comme la plupart des personnes mariées, il est fort probable que la maison soit un bien commun. Au décès du père, la mère reçoit 50% en pleine propriété, 50% en usufruit, les enfants ayant 50% en nu-propriété. Dans ce cas, nous nous retrouvons en démembrement et en indivision de nue-propriété. Sur la base de cette indivision, si la mère souhaite vendre et que son fils refuse, elle peut forcer la vente via l'article 815.

Il est donc nécessaire de savoir si le bien a été acquis au cours du mariage et, dans l'affirmative, si le mariage était sous le régime de la communauté ou non.
 

dalli

Membre Expert
#4
Fred,

Le démembrement prend le pas sur l'indivision.
C'est tout l'avantage du démembrement.
 

xa

Membre Expert
#5
Dalli,

Je suis de l'avis de Fred. Du point de vue des NP, l'indivision est effective. Les NP peuvent vendre sans l'US, et dans ce cas, un NP qui veut vendre peut demander l'application du 815. Ils ne peuvent, par contre, pas forcer la mère à vendre son US. Mais ce n'est pas le problème soulevé ici, puisque la mère accepte de vendre son US simultanément.

Reste que la solution la plus simple reste de trouver un arrangement avec le fils.
 

dalli

Membre Expert
#6
C'est le principe même du démembrement : l'us ne peut vendre et le NP ne peut vendre.

Les 2 frères seraient juste en indivision tous les 2, je dirai OK pour 815.

Je me trompe peut être dans ce cas une DDV ça sert à quoi ?


pilouman, vous pouvez nous dire pourquoi votre frère refuse de vendre ?
Il doit avoir peur de perdre la valeur de l'us je suppose.
Vous n'envisagez pas le remploi du démembrement ?
 

xa

Membre Expert
#7
"le NP ne peut vendre."

Hum, tu nous la refais clairement, dalli. Parce que la, tu viens de nous dire que le NP ne peut pas vendre dans un démembrement. Donc que les nus propriétaires ne peuvent pas vendre les murs de la maison, si l'usufruitier ne vend pas simultanément son usufruit ....................
 

dalli

Membre Expert
#8
Bon ce que je dis : personne ne peut obliger un autre à vendre dans un démembrement, ni l'US, ni le NP.

Un NP peut vendre à une autre NP (si la donation ne l'empêche pas) ou à un tiers (toujours si pas interdit par acte)
 

xa

Membre Expert
#9
"Bon ce que je dis : personne ne peut obliger un autre à vendre dans un démembrement, ni l'US, ni le NP."

Certes. L'usufruitier ne peut forcer la vente de la NP, et respectivement, le NP ne peut forcer la vente de l'US.

Mais là n'est pas la question. La question est :
- maman veut vendre. Elle est au moins usufruitiere, et peut être NP sur une partie.
- l'un des deux enfants veut vendre, il est au moins NP sur une partie.
- l'autre enfant, qui est NP, ne veut pas vendre.

--> on est essentiellement dans une question d'indivision NP sur le bien. L'un des frères veut sortir, l'autre ne veut ni vendre ni racheter la NP.

Donc 2 cas :
- les deux frères sont seuls en NP sur le bien. Alors, le frère 1 peut demander au tribunal la vente, et le frère 2 qui ne veut pas vendre peut proposer de racheter la NP. Et Maman va se faire voir, parce que son US n'impose pas que frère 2 rachète aussi l'US. Typiquement le cas si bien propre de Mr.
- maman possède une partie de la maison en pleine propriété, elle est partie dans l'indivision. Dans ce cas, elle peut aussi demander la vente de la NP ET conditionner le rachat de sa part au rachat simultané de l'US qu'elle détient sur le reste de la maison. Frère 2 refuse dans ces conditions --> tribunal.

Le recours au tribunal est de toute facon possible pour la vente de la NP. Mais il n'y a que dans le cas 2 que Maman peut espérer récupérer qqch. D'où la remarque de Fred sur le régime matrimonial et le fait que Maman soit ou non propriétaire pleinement d'une partie du bien.
 

dalli

Membre Expert
#10
Si je te suis :

Certes. L'usufruitier ne peut forcer la vente de la NP, et respectivement, le NP ne peut forcer la vente de l'US.


n'est donc pas vrai !
Il suffit d'aller au tribunal pour forcer l'autre à vendre.
Frère 1 est ok pour vendre donc on va au tribunal, on force frère 2 à vendre et ensuite maman et frère 1 vendent.

Il n'y a donc plus aucune protection du NP qui contre son consentement va se retrouver spolier de son us.

C’est contraire à ce que j’ai toujours cru, mais on peut apprendre tous les jours.


Ca renforce pour moi l’idée d’un préciput sur la RP !!!!
 

xa

Membre Expert
#11
"Il suffit d'aller au tribunal pour forcer l'autre à vendre."

Le "il suffit d'aller au tribunal" est un poil optimiste. Le nombre d'indivision dissoute par tribunal interposé est loin des 100% des cas.

"Frère 1 est ok pour vendre donc on va au tribunal, on force frère 2 à vendre et ensuite maman et frère 1 vendent."

théoriquement oui. Mais si Maman ne voulait pas vendre, elle, frère 1 pourrait peut être obtenir la vente de la NP par frère 2, mais pas celle de l'US par Maman.

Par ailleurs, dans ce cas 1 (maman exclusivement US), frère 2 peut décider d'acheter la NP de frère 1 sans que maman ne puisse s'y opposer, pas plus que frère 1 si frère 2 accepte le prix demandé.

Et puis vient se greffer la problématique du partage du démembrement.
2 cas a priori :
1) le juge est mis au courant de la demande de vente de Maman. Dans ce cas, il peut ne pas suivre, parce que cela priverait de ses droits futurs frère 2, ou exiger une compensation.
2) le juge n'est pas mis au courant. Dans ce cas, frère 2 pourrait demander réparation de son préjudice futur, voire invoquer la manoeuvre dolosive.


Bon, on est dans le juridique fiction, tout de même.

Dans le cas 1, je pense qu'un juge ne suit la demande QUE si frère 2 et Maman ne sont pas vendeurs, et que frère 2 peut se retrouver en situation d'acheter la part de frère 1 (cas classique). Dans le cas 2, par contre, c'est plus défendable, puisque Maman veut vraiment vendre son bien, et qu'il n'est pas normal qu'un de ses enfants puisse le lui interdire.
 

pilouman

Membre Junior
#12
BONJOUR
Un grand merci pour vos reposes de chacun...pour plus d info mes parents sont maries sous le regime de la communaute et mon pere a fait une donation a ma mere apres leur mariage...ma mere possede 1/2 des biens de la communaute+1/4 en pleine propriete+3/4 en usufruit de la succession...et 1/2 de la succession pour les 2 enfants...mon frere s oppose a la vente de la maison+et a un partage equitable+ne donne aucune suite d estimation du bien ni au partage souhaite+ne participe pas au convocation pour la susseccion et aucun acte de reglement pour la succession...mes parents et moi ne lui parler plus depuis plusieurs annees a cause de quelque histoire de famille...c est sans doute a cause de cela qui reagis comme ca...une facon a lui de nous embeter...de plus nous avons fait 2 estimations de la maison dans les memes tarifs...et nous avions trouver un acheteur mais lui a refuse en disant quel coute le double...donc vente bloquer pour l instant... peut on demander au tgi la vente selon article 815 sens la vente aux enchere puisque acheteur connus ou oblige de passer par une vente au enchere...merci
cordialement
 

Fredgwen

Membre Expert
#13
Dalli,

Vous avez raison. Un usufruitier et un nue-propriétaire n'ont pas les mêmes droits. L'usufruitier ne peut obliger le nue-propriétaire à vendre. Dans l'indivision, par contre, un indivisaire peut forcer la vente.

Or, on peut être en indivision en pleine propriété ou en nue-propriété. Ici, étant donné les circonstances (achat du bien, régime matrimonial, succession) , une indivision en nue-propriété est fort probable. Dans ce cas, si nous avons un plein propriétaire pour 50% et un nue-propriétaire pour 50%, nous avons une indivision en nue-propriété et, donc, une application de l'article 815 du code civil pouvant forcer la vente.

Sinon, tout à fait d'accord, en démembrement, une vente forcée ne peut se faire.
 

Fredgwen

Membre Expert
#14
Bonsoir,

Dans ce cas, vous vous situez dans le situation que je vous ai décrite : vous avez une indivision par la nue-propriété ce qui peut forcer la vente. Mais, bien entendu, cette vente ne peut se faire que sur la nue-propriété et non la pleine propriété. En gros, vous ne pouvez forcer la vente que de la nue-propriété. Je pense que c'est le but recherché puisque seul votre frère s'y oppose et qu'il est nu-propriétaire.
 

dalli

Membre Expert
#15
Merci j'ai compris mais ça ne semble pas si simple et le juge peut prendre en considération le fait que le nu-propriétaire est lésé contre son gré.

Par contre qui va acheter ?
Le frère peut s'il a les moyens mais un autre acquéreur ?
J'aurai un peu la trouille (sauf si je connais bien) de me lancer dans un tel achat.

Ici si pilouman achète à son frère pour ensuite vendre, ça va coûter un peu des sous pour rien.

Pilouman, vous n'avez pas répondu à ma question sur ce que maman et vous avez l'intention de faire des sous car si c'est pour racheter un bien, y a une solution à proposer à votre frère.

Quelque fois nos questions vous semblent sans rapport avec la votre mais elles peuvent apporter une solution en fonction de votre réponse.
 

pilouman

Membre Junior
#17
BONSOIR
Pour la question de dalli,si ma mere vend la maison vu quellle est trop grande maintenant pour elle seule...elle prendra un appartement apres la vente...quel est la solution a propose a mon frere...par contre s avez vous si obliger de ventre au enchere si on a un acheteur ...merci
cordialement
 

dalli

Membre Expert
#18
Pour la vente aux enchères, je ne sais pas du tout.

Par contre voila ce que je pensais depuis le début : maison trop grande (loin ou je ne sais quoi) mais surtout rachat d'une autre !!

Dans ce cas, votre frère ne sera pas lésé si on propose aux enfants une subrogation : report du démembrement sur un autre patrimoine : les enfants dans votre cas seront propriétaire de la NP de l'appartement : au décès ils sont plein propriétaire sans payer de droit et profite de la PV du bien.
Pour le surplus, vous faites pareil : ex achat de part de SCPI : les parts appartiennent aux enfants et les fruits à Maman.
Elle a ainsi un toit et des revenus.

On peut imaginer que au contraire, pour le surplus, elle n'a pas besoin de revenu et de sa part à elle, elle fait une donation à ses enfants et ainsi ils ont du cash.

Ex chiffré.
La maison vaut aujourd'hui 1 000 000 dont la moitié appartient à Maman.
Elle rachète un bien d'une valeur de 500 000 qui sera payé avec la part de Papa qui est démembrée et restera démembré sur la nouvelle acquisition. Avec les 500 000 autres qui lui appartiennent, elle peut faire une donation de 150 000 € à chacun de ses enfants?

Ou bien elle achète des parts de SCPI avec sa part et donne la NP à ses enfants.

Attention, il peut y avoir de l'impôt à payer sur la NP des enfants si la maison vaut plus qu'au jour du décès de Papa et que Maman a changé de tranche d'âge.
Il faut voir les besoins de votre mère et anticiper une fin de vie qui peut être couteuse.
 
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