investir dans l’immobilier

saratomase

Membre Junior
#1
Aquoi bon investir dans l’immobilier en France ? Les taux sont trop hauts. Que faire ? Faut bien que je trouve une solution maintenant pour compléter ma pension de retraite qui sera insuffisante pour bien vivre.
 

dalli

Membre Expert
#2
Les taux ?

Vous parlez de crédit ?
Donc vous n'étes pas retraité comme pourrait le laisser croire votre post ?

Si oui, vous ne prenez pas le pb de bon coté, on se moque du taux du crédit.
En début de métier je vendais des biens immos avec des crédit à 12% et vous savez les gens ont acheté et 20 ans après ils sont très contents.


100 000 empruntés sur 15 ans à 4,5% coûtent en intérêt : 39 K€
100 000 placés sur 15 ans à 2,25% (Livret A) rapportent : 39 K€

Ceux empruntés, si votre TMI est de 30%, le fisc vous aura payé 11 K€, coût pour vous 28 K€.


Je vais prendre le pb autrement pour répondre à la question : j'ai dans ma sacoche 20 contrats différents, je fais amstramgrampicépicécolégram pour vous en proposer 1 ?


Déshabillez-vous que nous vous auscultions !

Age, patrimoine, revenus, objectif CT, MT et LT, enfants, leurs âges....régime matrimonial, revenus du conjoint....
 
#3
Les taux ?

Vous parlez de crédit ?
Donc vous n'étes pas retraité comme pourrait le laisser croire votre post ?

Si oui, vous ne prenez pas le pb de bon coté, on se moque du taux du crédit.
En début de métier je vendais des biens immos avec des crédit à 12% et vous savez les gens ont acheté et 20 ans après ils sont très contents.


100 000 empruntés sur 15 ans à 4,5% coûtent en intérêt : 39 K€
100 000 placés sur 15 ans à 2,25% (Livret A) rapportent : 39 K€

Ceux empruntés, si votre TMI est de 30%, le fisc vous aura payé 11 K€, coût pour vous 28 K€.


Je vais prendre le pb autrement pour répondre à la question : j'ai dans ma sacoche 20 contrats différents, je fais amstramgrampicépicécolégram pour vous en proposer 1 ?


Déshabillez-vous que nous vous auscultions !

Age, patrimoine, revenus, objectif CT, MT et LT, enfants, leurs âges....régime matrimonial, revenus du conjoint....
Rien de mieux que l'immobilier
Tu empreintes 100 k€ sur 20 ans
Tu loues 400 € par mois et met 300 € de ta poche pour rembourser le pret
Et - si tu as un scellier
Tu revends 150 k€ apres 10 ans
Cout = 300 x 12 x 10 = 36 k€
Reste a rembourser = 70 K€
Gain = 150 - 70 = 80 k€ pour 36 k€ de cout
Donc un bon rendement !!

Vous connaissez un autre placement aussi interressant ??
 

Etoile69

Membre Junior
#4
Rien de mieux que l'immobilier
Tu empreintes 100 k€ sur 20 ans
Tu loues 400 € par mois et met 300 € de ta poche pour rembourser le pret
Et - si tu as un scellier
Tu revends 150 k€ apres 10 ans
Cout = 300 x 12 x 10 = 36 k€
Reste a rembourser = 70 K€
Gain = 150 - 70 = 80 k€ pour 36 k€ de cout
Donc un bon rendement !!

Vous connaissez un autre placement aussi interressant ??

Bonjour

Sans être de la partie, mais, éventuellement, dans la situation de l'auteur du post, j'ai trois réflexions par rapport à votre projet qui parait rentable:
1- à la revente de l'appt, ne faut-il pas soustraire la taxation de la plus-value ?
2- j'ai un doute sur le fait qu'une banque accorde un crédit sur 20 ans à une personne de 60/65ans...au vu de l'âge et du montant des retraites...
3-Au sujet de la location, il faut être sûr qu'il n'y ait pas de carence de loyer, il faut aussi gérer son bien soi-même pour limiter les frais qui plombent la rentabilité du bien.

Merci de me dire ce que vous pensez de mes "réflexions"
 

xa

Membre Expert
#5
Rien de mieux que l'immobilier
Tu empreintes 100 k€ sur 20 ans
Tu loues 400 € par mois et met 300 € de ta poche pour rembourser le pret
Et - si tu as un scellier
Tu revends 150 k€ apres 10 ans
Cout = 300 x 12 x 10 = 36 k€
Reste a rembourser = 70 K€
Gain = 150 - 70 = 80 k€ pour 36 k€ de cout
Donc un bon rendement !!

Vous connaissez un autre placement aussi interressant ??
C'est un peu rapide.

Je vais simplifier à mort, mais affiner un poil votre calcul.

- vous dépensez 650 euros par mois pour le crédit, dont une partie déductible
- vous dépensez XXX pour les charges
- vous recevez 400 par mois pour le loyer
- vous dépensez yyy pour les impots/csg/tf

Partons de l'hypothèse qu'effectivement cela vous coute mensuellement 300 euros. Donc 36k sur 10 ans, ce qui est VOTRE hypothèse.

Vous vendez 150k, soit une plus-value de 50k, imposable pour 45k, soit dans les 18k pour l'Etat dans l'état actuel de la législtation.

Au final, vous récupérez sur votre compte non pas 80k - 36, mais 80k - 36k - 18k, soit 36k !

Comparaison simple : à 10 ans, votre calcul laisse 36k sur votre compte. Vous auriez économisé les 300 euros par mois sur la même durée sur un compte non rémunéré, vous auriez 36k

--> Gain réel du placement tel que vous le décrivez : 0 !

Pire, avec un livret à 2% nets, on a une comparaison négative : 40k sur le compte.


Quand on regarde si on s'est enrichi, on compare si le résultat final est supérieur à "ne rien faire", c'est un minimum. Quand un placement ne donne pas mieux que "je laisse trainer telle somme sur mon compte", on passe son chemin.
 

Etoile69

Membre Junior
#6
Ben oui xa, c'est quand même la nouvelle taxation sur la plus-value qui fait baisser un peu l'intérêt pour l' l'immobilier.
Il y a de bonnes assurances-vie qui sont plus rentables, et sans les soucis de trouver un locataire et les frais d'entretien d'un bien.
 
#7
Erreur

C'est un peu rapide.

Je vais simplifier à mort, mais affiner un poil votre calcul.

- vous dépensez 650 euros par mois pour le crédit, dont une partie déductible
- vous dépensez XXX pour les charges
- vous recevez 400 par mois pour le loyer
- vous dépensez yyy pour les impots/csg/tf

Partons de l'hypothèse qu'effectivement cela vous coute mensuellement 300 euros. Donc 36k sur 10 ans, ce qui est VOTRE hypothèse.

Vous vendez 150k, soit une plus-value de 50k, imposable pour 45k, soit dans les 18k pour l'Etat dans l'état actuel de la législtation.

Au final, vous récupérez sur votre compte non pas 80k - 36, mais 80k - 36k - 18k, soit 36k !

Comparaison simple : à 10 ans, votre calcul laisse 36k sur votre compte. Vous auriez économisé les 300 euros par mois sur la même durée sur un compte non rémunéré, vous auriez 36k

--> Gain réel du placement tel que vous le décrivez : 0 !

Pire, avec un livret à 2% nets, on a une comparaison négative : 40k sur le compte.


Quand on regarde si on s'est enrichi, on compare si le résultat final est supérieur à "ne rien faire", c'est un minimum. Quand un placement ne donne pas mieux que "je laisse trainer telle somme sur mon compte", on passe son chemin.
Tu te gourres, pourquoi tu enleve les 36 ke
Ca fait bien 80 - 18 = 62 k
Ca fait bien 80 - 18 = 62 pour 36 invest
Y a pas mieux
 

xa

Membre Expert
#8
"Tu te gourres, pourquoi tu enleve les 36 ke"

Parce que pendant la durée du prêt, vous payez des mensualités, pour 36k. Cet argent dépensé, il faut l'intégrer dans votre calcul, puisque cet argent est sorti de votre patrimoine !

Si on intègre cette dépense, le résultat final est -36 (remboursement du prêt) + 150 (vente) - 70 (RA) -18 (impots) = 36k
Si vous ne faites pas l'opération de votre exemple, donc NE DEPENSEZ PAS ces 36k, il vous reste ..... 36k.

La comparaison est évidente : votre exemple ne rapporte rien de plus que ne rien faire. Pire, il néglige le risque (loyers impayés, travaux, etc ...)

C'est parce que des gens comme vous sont persuadés de la justesse de votre calcul (qui oublie tout un pan de l'opération) qu'on a cette légende urbaine de "l'immobilier c'est le meilleur moyen de", qui trace des autoroutes pour le défiscalizator (dalli (tm)) ...

L'immobilier est un bon moyen de créer un patrimoine et des revenus annexes A CONDITION DE BIEN CALCULER LES PARAMETRES. Sinon c'est la déconvenue, la légende du "locataire qui paye l'achat du bien", ou pire "les impots payent votre bien". Et ce n'est pas LE meilleur. Ca va dépendre de vos capacités, de votre horizon, de votre environnement, etc...
 
#9
Tu en dis des conneries
J'ai placé 36ke (mes remboursements)
J'ai 80-18 = 62 k a la fin
Donc 26 k de gagne net
Vous vous croyez les plus forts les CGP mais vous ne servez a rien
 

xa

Membre Expert
#10
"Tu en dis des conneries"

Surement. Mais nous pouvons comparer notre patrimoine, si vous le souhaitez.

"J'ai 80-18 = 62 k a la fin"

Non, votre GAIN n'est pas de 62 k d'ailleurs "Donc 26 k de gagne net"

Et voilà. On est passé d'une présentation "je gagne 80k" à "je gagne réellement 26k", ce qui ne fait que 54k d'erreur pour votre post initial !!!

Alléluia, on avance.

Note : je ne suis pas CGP.
 

melchior

Membre Expert
#12
Bonjour Denis55,

Débattre sur un forum est une bonne chose. J'entends néanmoins que cela se fasse dans la tolérance
et la courtoisie. Je ne juge pas le fond et vous avez parfaitement le droit de ne pas être d'accord, mais,
mettez y les formes.


Cordialement

Le modérateur
 
#13
Xa, sous quelles conditions pensez vous que l'investissement immo est une bonne idée ? Vous ne semblez pas dire que c'est un mauvais placement mais plutôt que c'est un placement qui n'est bon qu'à certaines conditions. Quelles sont elles svp ? Merci d'avance.
 

xa

Membre Expert
#14
Jeremith

Il faut distinguer l'immobilier est un bon investissement, et l'immobilier est le meilleur moyen de développer son patrimoine. L'exemple proposé n'est pas le meilleur moyen de développer rapidement un patrimoine, mais ca ne signifie pas que c'est une mauvaise idée en général.

De mon point de vue, l'un des critères principaux est une couverture minimale des frais inhérents à l'investissement (mensualité, fiscalité, charges). Dans l'exemple proposé, par exemple, le fait qu'on doive sortir 300 euros pour 400 de loyer HC, pour moi, c'est niet. L'effort personnel est trop important.

L'exemple proposé, pour moi, n'est pas suffisant.

Pour vous donner une idée, la dernière opération que j'ai monté pour un tiers, qui bénéficie d'un taux d'IR relativement bas (ce qui joue sur son rendement net), repose sur un financement total (bien, notaire, travaux réalisé) de moins de 90k, pour un rendement brut (loyer/investissement total) de 9.8%.

Edit : comme vous vous en doutez, le bien en question s'autofinance intégralement.
 
#15
Ok, le bien doit s'autofinancer d'abord, toutes charges comprises.

A partir de quel taux de rendement brut pensez vous que cela soit viable grosso modo quand on sait que ce rendement sera forcément rogné par des vacances locatives, des travaux ou voire même des loyers impayés.

Une autre question si ça ne vous dérange pas trop. Quel est la part d'immo physique raisonnable (je n'aime pas les SCPI, c'est psychologique...) dans une allocation pondérée selon vous ? J'avais pensé à tourner autour de 13 ou 15%. Qu'en dites vous ?

PS : je suis fonctionnaire. Ca tombe tous les mois avec une régularité d'horloger suisse, la veille de l'avant dernier jour ouvré....
 

xa

Membre Expert
#16
"Ok, le bien doit s'autofinancer d'abord, toutes charges comprises."

Si le bien s'autofinance intégralement, c'est parfait. Mais on peut tout de même se contenter d'un peu moins bien. Le but étant de développer un patrimoine, il ne suffit pas de couvrir les frais (intérêts, impots, charges non exigibles) et de payer soit même l'amortissement. Il faut que le loyer prenne en charge en partie au moins l'amortissement du prêt.

Pour obtenir cela relativement vite (ie : ne pas attendre 10 ans avant que le loyer prenne en charge une partie de l'amortissement de capital), il faut que le rendement brut du bien double au moins le taux d'emprunt assurance incluse.

"Quel est la part d'immo physique raisonnable (je n'aime pas les SCPI, c'est psychologique...) dans une allocation pondérée selon vous ?"

Je n'ai pas de bon conseil sur cette répartition. Personnellement, je considère avant tout qu'il faut investir dans ce qui vous correspond (en terme de caractère) et que vous comprenez. Le défaut que cela induit, c'est un manque de diversification puisqu'on ne peut pas maitriser tous les domaines. C'est ce qu'on me reproche souvent :)
 
#17
"Il faut que le rendement brut double au moins le taux d'emprunt assurance incluse"

Je trouve cela énorme mais je n'ai pas commencé à chercher de toute façon. Je ne suis pas dans la région où je veux investir. Si ce n'est pas le cas, cela veut dire que le rendement est trop faible par rapport aux charges et dépenses éventuelles ? C'est cela ? Il vaut mieux alors mettre son argent dans une AV ou un PEA si on ne trouve pas la perle rare j'imagine.

Investir dans ce qui me correspond...c'est à dire que je n'ai pas reçu d'éducation à l'investissement. Qu'est ce qui me correspond ? Je n'en sais rien mais il y a beaucoup d'allocations d'actifs type et l'immo est toujours dedans de par l'effet de levier j'imagine. Du coup, après ma mutation je vais m'y mettre mais j'ai ouvert des AV, puis ce sera pour le PEA...

Maîtriser tous les domaines me semble en effet illusoire pour quelqu'un qui a un travail et qui doit dormir la nuit mais autant diversifier permet de tirer un peu parti de tous les secteurs autant il permet de lisser également ses erreurs. Imaginons que je me plante sur un investissement immo, il reste les dividendes d'actions ou les intérêts d'AV et inversement. Et puis, c'est intéressant tout ça intellectuellement, faut reconnaître.
 

xa

Membre Expert
#18
"Je trouve cela énorme mais je n'ai pas commencé à chercher de toute façon."

Je ne dis pas le contraire. Petit exemple chiffré.
- emprunt de 75k sur 20 ans à 5%, ca donne une mensualité de 500 euros environ (amort + int + ass)
- 500 euros de loyer hc sur ce bien, c'est 8% de rendement brut par rapport au prix du bien. Et ca ne couvre que la mensualité, pas la TF, ni la CSH, ni les charges non récupérables, et ca ne laisse aucune marge en cas de travaux.

Un autofinancement complet correspont à peu près à un rendement de 10% pour ce cas. Mais si vous empruntez à 3.7, les 8% suffiront.

"Si ce n'est pas le cas, cela veut dire que le rendement est trop faible par rapport aux charges et dépenses éventuelles ? C'est cela ?"

Non. Ca veut dire que vous devrez financer la différence, donc dépenser ! Donc ca grève votre budget principal, et limite votre capacité à lancer un second investissement. Ca ne signifie pas que l'opération ne sera pas globalement bonne, mais qu'elle ne le sera pas assez pour m'intéresser et qu'elle n'offrira pas d'effet levier pour le développement de votre patrimoine.

"Investir dans ce qui me correspond...c'est à dire que je n'ai pas reçu d'éducation à l'investissement."

il ne s'agit pas de maitriser un produit avant de le choisir, mais de choisir des produits qui correspondent à votre caractère. Par exemple, un PEA avec des titres peu volatils n'est pas la même chose qu'un compte-titre investi sur le SRD avec un levier de 5. Une AV "fonds euros" n'est pas la même chose qu'une AV UC pays en développement.

L'immo, c'est quelque chose qui prend de votre temps pour être vraiment rentable. Il faut donc être près à payer de sa personne. C'est aussi un domaine qui impose l'utilisation de prêts, ce qui veut dire que vous pouvez vous retrouver à devoir assumer une mensualité sur vos deniers propres, et donc de vous serrer la ceinture. Ca nécessite un fond de sécurité, et une capacité à garder la tête froide pendant une période de vacances ou d'impayés. C'est aussi un domaine qui, si vous ne trouvez pas la perle, n'offre de retour réel qu'au bout de 10 ou 20 ans.

Si vous voulez profiter vite de votre épargne, l'immo n'est pas pour vous. Si vous voulez des revenus complémentaires dans 4 ans, sauf perle immo, ce n'est pas pour vous.

C'est cela, choisir ce qui vous correspond.


"l'immo est toujours dedans de par l'effet de levier j'imagine"

L'un des intérêts de l'immo, lorsque le bien est bien choisi, c'est que cela génère des revenus réguliers et récurrents.
 
#19
Ok. Je pense donc que l'immo me correspond car je suis patient, jeune et déterminé. Et pour le PEA, je suis plus Dividend Aristocrats que SRD. Mon but est de préparer mes vieux jours par des revenus passifs stables et sûrs pas d'être simplement riche.
Merci beaucoup Xa. Passez une bonne soirée.
 
#20
Ah une question me vient. Pensez vous qu'il vaut mieux tout emprunter quitte à ne pas avoir un autofinancement parfait et donc devoir dépenser ou bien mettre un apport de sorte que le bien soit autofinancé totalement ? La deuxième solution fait perdre les intérêts sur l'apport donné et une réserve en cas de travaux.

J'imagine que tout se calcule et que ça dépend de chaque cas mais dans le principe ? Quel est la meilleure solution selon vous ?
 
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