Investissement au center parc en MOSELLE

lychee1

Membre Junior
#1
Bonjour,

Je me suis intéressé par un investissement locatif de type "LOI DEMESSINE EN ZRR" au futur center parc en MOSELLE. Cette opération me parait intéressant par rapport aux autres investissements BORLO ou ROBIEN. Le prix proposé pour une 3 pièce est 200 000€ Hors TVA et hors subvention du conseil de la région.
Actuellement P&V me garantit un loyer 4% HT.

1-que pensez-vous de P&V et quel degré de confiance peut-on lui accorder.
2- le prix proposé, compte tenu de la région me parait élevé. Qu'en pensez-vous?
3-Concernant de la revente, je n'ai aucune visibilité dans 10 ans et encore moins par quel canal de redistribution?


Quelqu'un aurait-il expérience dans l'investissement au center parc?
 
#2
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Bjrs,

Il est clair que pour des personne qui ne possède pas un niveau d'imposition d'au moins 30% le de Robien ou boorlo est sujet a discorde. Un lmnp semble bcps plus profitable surtout si vous avez de l'apport.
Il semble que l'on ne vous est pas informé de l'intégralité du fonctionnement.
Inquiétant un lmnp ça n'a pour but d'être revendu!!!
Car déjà la récup de TVA intégrale qu'au bout de 20ans et surtout l'acquisition devient intéressant qu'a partir de la fin du financement et si celui si est bien fait vous allez bénéficier de loyers net d'impôt pendant qq. Années (jusqu’a 20ans environs) dc si c pour but de revente c'est pas ça qu'il faut faire!!

Pour plus d'info vous pouvez me contacter si vous le désirez au 06 71 72 41 39.

Cordialement sebatien schoumacher CGPI a metz.
 

julien.szat

Membre Junior
#3
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Bonjour,

je vous réponds suite à votre message sur l'opération CenterParcs en Moselle, je suis conseiller en gestion de patrimoine à Nancy pour la banque d'affaire l'Union Financière de France, et nous avons été sélectionné par P&V pour commercialiser leur programme en Moselle. Voilà ce que je peux vous
dire :

P&V est le leader européen de l'immobilier de loisirs, leur expérience sur d'anciens programmes similaires a été une grosse réussite. De même le groupe a acquis une notoriété incontestable aujourd'hui. De ce point de vue, vous pouvez leur faire totalement confiance.

Le prix proposé est ni plus ni moins celui du marché pour un programme identique, à la différence près que la région de la Moselle est placée à une situation stratégique de l'Europe, aux portes de 3 pays européens : Belgique, Luxembourg et l'Allemagne. Le TGV passera à proximité et le centre est desservie par de nombreuses autoroutes...
A ce niveau toutes les études ont été réalisées.

Concernant la revente, je confirme les propos de Schoumacher sur la TVA, sachant qu'en passant par nous la TVA est déduite dès le départ, ce qui réduit le coût d'acquisition. De plus, le conseil général de Moselle verse une subvension.

Prenons un exemple :
appartement de 253.100€
tva : 41.478€
subvention : 18.012€
frais d'acte : 5.961€ (hors hypothéque)
frais divers : 610€ (frais de procuration et livraison)
taxe foncière : 786€
loyer : 7.744€

Au final, un bien de 250.000E vous en coûtera 190.000E (42k TVA+18k subvention), sans compter les loyers garanties de P&V qui viennent encore diminuer le coût réel d'acquisition.

Reste à voir le financement que vous souhaitez faire, dans l'exemple d'un crédit In Fine à 193.610€ avec une tranche d'imposition à 30%, voilà le constat sur 9ans :

CHARGES
coût du crédit : 9680€*9=87.124€
frais divers : 786*7=5.502 (l'année 1 et 2 exonérées de taxe foncière)
frais de notaire : 5961+610=6571€

RECETTES
loyer : 7.744*9=69.699€
gain d'impôt : 100.000*25%= 25.000€ (couple)
gain positif foncier : 29.498*30%= 8.850€
gain CSG/CRDS : 3.245€

TOTAL (Recettes-Charges) = +7.597€ (gain à partir de la 9é année)


Que faire au bout de 10ans....
profitez du statut du LMNP :

principe : amortir à nouveau le même bien acheté 10ans plus tôt. (amortissement de 85% de sa valeur soit 193.610€*85%= 164.568€

mobilier : 16.457€ qu'on amortit sur 10ans à raison de 10% par l'an soit 1646€.

reste 148.112€ qu'on peut amortir jusque sur 30 ans!! à raison de 3.3% par an soit 4.888€.

Après vous avez encore la possibilité de passer en LMP pour continuer l'amortissement.

Voilà comment défiscaliser sur + 30ans, et à titre d'exemple pour le même bien de départ à 253.100€ il vous aura coûter que 111.082€-80530€ (gain impôt) soit un coût réel de 30.552€!!!


Pourquoi choisir la ZZR:
-des revenus sûrs et réguliers assortis d'une fiscalité avantageuse
-un loyer net de toutes charges
-le remboursement de la TVA
-un montage qui permet de passer du régime des revenus fonciers au BIC
-et surtout préparer sa retraite, protèger sa famille (assurance décès sur prêt) et laissez un patrimoine.

Si vous voulez aller plus loin dans vos démarches, je me ferais un plaisir de vous conseiller, en passant par une banque d'affaire, vous vous offrez pour le même prix qu'en passant directement, les services d'un conseiller en gestion de patrimoine qui ne fait pas que de proposer des solutions mais qui les accompagnent dans le temps.

Cordialement,
J.Szatkowski
CGP Union Financière de France
06-09-80-52-40
03-83-41-65-00 (bureau)



 

lychee1

Membre Junior
#4
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Le principe d'avancer le TVA pour réduire le coût de financement initial et le principe de remboursement de TVA (au prorata) lors de la revente du bien avant 20 ans, cela j'ai très bien compris. Mon problème actuel, je ne sais vraiment pas comment je vais vendre ce bien au bout de 15ans (par exemple).
Je comprends que ce genre d'acquisition est de long terme mais il faut bien de céder un jour ou l'autre.

Y-a-il un agence immobilier spécilisé dans la revente de cottage? puis-je mettre en vente ce cottage moi-même?
 
#5
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

si ce n'est pas pour le garder faite autre chose!!!
cela n'a aucun interet de le revendre c'est reelment un placement retraire et cela vous l'avez compris donc pourquoi posez vous la question de la revente a 15ans puisqu'elle n'a pas d'interet , je pense ddeviner que c'est en cas de d'imprevu et bien je vous confirme qu'il n'y a pas reelement de marché encore sur les bien en LMNP loisir, qqfoi les société de gestion propose de racheter les biens, biensur vous pouvez le revendre vous meme, mais il n'y a pas lieu d'y avoir un marché puisque ces bien sont quasiment tjr conserver par les investisseurs tt s'explique.
De plus à 3% de rentabilité sur l'achat il y a mieu a faire, ...



ps:
J'ai très peur pour très clients quand je lis ce que tu ecrit!!!
ca tiens pas la route.
J'ai l'impression qu'il y a beaucoup de confusions.
sans avoir rien contre toi, cela confirme la reputation d UFF dans le milieu.
 

mic9070

Membre Junior
#6
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

concernant P & V j'ai acheté 2 ap à La Plagne il y a 8 ans, aucun problème pour le moment les loyers (5% d e l'investissement HT ) sont revalorisés mais versés en janvier M+1 pour l'année M.

fin 2007 j'arrive à la fin du bail de 9 ans P & V va me proposer de passer en LMNT ou de vendre.

C'est le montant de la plus value qui va faire ou pas la rentabilité.

j'avais négocié l'achat avec le siège parisien, vérifié l'implantation et c'était dans le cadre PERISOL

je me pose la même question, repartir pour un nouvel achat ou pas avec P & V ou pas mais dans tous les cas en LMNP ou LMP

je pense qu'il faut savoir si l'on veut une retraite complémentaire mensuelle ou si l'on vise la plus value de revente ce n'est pas le même problème et donc pas le même type de placement
 

julien.szat

Membre Junior
#7
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Je pense que mic9070 a résumé la situation,
je tiens juste à rajouter que la revente de votre bien en ZZR ne doit pas constituer un enjeu majeur de votre choix, en effet ce genre de solution est préconisée dans le but de se constituer des revenus complémentaires défiscalisés et non de réaliser des plus-values.

Mais au bout de 9 ans, si vous souhaitez tout de même vendre, voilà quelques pistes :

- P&V dispose d'un fond de commerce de 4M de clients, souvent des étrangers souhaitant acheter que plutôt louer.
- P&V délégue dorénavant une partie de la revente de ses programmes à des agents immobiliers locaux
- les sites CenterParks sont très rares donc très recherchés, je vous passe les nombreuses lois en vigueur pour un projet de telle envergure (PLU, loi montagne, loi forêt, réserve naturelle...)

Ainsi il y aura toujours des solutions de revente sur ce marché qui est très spécifique, je vous invite d'ailleurs à lire la presse spécialisée à ce sujet.

Restant à votre disposition pour des exemples précis et chiffrés en accord avec P&V.

ps: chez nous, les clients n'ont pas à avancé la TVA, le gain est immédiat, c'est le genre d'avantage qu'obtient un professionnel reconnu sur son milieu.
Cordialement

 

ginko

Membre Junior
#8
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Bonjour,

Je suis aussi intéressé par un investissement locatif de type "LOI DEMESSINE EN ZRR" et aussi interéssé au futur center parc en MOSELLE. J'ai eu la même proposition : 3 pièce est 200 000€ Hors TVA et hors subvention du conseil de la région, avec un loyer 4% HT.

Avez vous avancé dans votre réflexion ?

Ce produit semble effet séduisant
 
#9
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

un rendement de 4 % est faible, surtout qu'un super livret rapport du 6 %
Un demessine est invendable pour plusieurs raisons
Il faut attandre 20 ans sinon le fisc demandera un remboursement partiel de la TVA
Apres 20 ans, qui sera intéressé par un placement à 4 % car c'est un rendement que vous vendez pas un bien immobilier car vous ne pouvez pas l'habiter.
De plus, l'hacheteur n'aura aucun avantage fiscal.
Le demessine est intéressant pour un complément de retraite mais en aucun cas pour la revente.
mais à ce prix ce n'est pas intéressant d'où cette faible rentabilité surtout que dans 20 ans, il faudra refaire les gros oeuvres, regardez bien votre contrat, les gros oeuvres sont à la charge de l'investisseur.
 
#10
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

essayer de revendre un placement à 4 %, vous verrez que vous aurez peu d'acheteurs et c'est bien normal.
Je me fais pas de souci pour center parc, cela va marcher et encore en plus, cela a été gratuit pour eux car le financement, c'est l'investisseur qui l'amène.
Par contre l'investisseur n'a qu'un rendement minable de 4 % par conséquent le programme center parc est beaucoup trop cher.
revendre à un étranger, je souris, allez sur dailymotion et rechercher les videos de jmpoure et vous comprendrez.
 
#11
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Pierre & Vacances 4 % peut sembler faible !

Les baux proposés par PV prennent souvent en compte la prise en charge des grosses réparation (article 606 du code de la construction)

Leur 4 % sont donc grossièrement du net

Le passage ZRR - LMNP à dix ans et sympa !

Le LMNP est par définition, au vue de son traitement fiscal, un outil de distribution de revenus.

Le LMNP peut être également un outil de constitution de patrimoine (j'en ai moi-même un), ca demeure de l'immobilier, ce n'est donc pas un produit cours terme.

Mais vous avez raison, les évenements de la vie peuvent vous conduire à modifier votre patrimoine.

Le mécanisme d'amortissement qui rend sympathique le LMNP est à mon sens le seul dispositif qui donne à chaque nouvel acquéreur, les même avantages fiscaux ...;

Ce n'est certes pas le seul élément positif pour la revente, l'emplacement et la qualité du gestionnaire sont bien sur des points importants

Ce ne sera pas une agence immo qui revendra votre bien le cas échéant, PV s'en chargera (ils sont pas fou) ou bien le commercialisateur initial.

Un bon LMNP à la revente, peu intéresser un complément LMP par rapport à un autre produit en VEFA.

Avez-vous déjà d'autres investissement immo locatif ?

On se pose souvent, à juste titre, beaucoup de question lors de son premier projet.

Prenez les différentes solutions qui s'offrent à vous (LMNP - ZRR - ROBIEN - BORLOO - SCPI - A Vie ...) et notez dans un tableau les avantages et les contraintes de chacun en fonction de vos attentes et de vos moyens, ca pourra vous guider dans votre réflexion.
 
#12
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

quand je lis "prend souvent en compte", je suis surpris car le mot souvent n'existe pas dans la finance.
Je conseille au investisseur de bien lire leur contrat avant de signer et j'aimerai lire le contrat de pierre et vacances de moselle.

le prix de ce programme est trop élévé pour l'investisseur d'où une rentabilité très faible (4 %) pour un produit que l'on sait invendable, ce n'est pas sa finalité mais il faut que l'investisseur le sache.

Mais, chacun est libre de choisir ces placements, ce n'est pas mon argent..

Mais, avant d'investir dans l'immobilier, je réfléchirai à 2 fois car tous les économistes qui se respectent affirment que nous sommes en haut d'une bulle immobilière et que les prix immobiliers vont baisser.
La seule inconnue, c'est le degré de pente de la baisse (-10, -15, -30, -40).
Seul l'avenir nous le dire (maxi 12 mois).
 
#13
Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

Pierre & Vacances, Center Parc, MGM, la même maison avec plusieurs résidences.

Au sein du groupe PV, il y a donc bien souvent la prise en charge de cet article et de ces charges.
Désolé pour mon vocabulaire financier [;)]

Chaque résidence du groupe dispose d'un bail unique, qu'il convient de bien lire, pour éviter les mauvaises surprises, c'est du marbre !

Pensez à faire également intervenir votre notaire en plus de celui de promoteur !
 

calimero54

Membre Junior
#14
Re: Ré: Investissement au center parc en MOSELLE

[crazy]
Oui c'est bien beau tout cela, mais en clair ?
L'investisssement dans ce genre de produit est-il interessant même s'il ne s'agit pas de le revendre après 15 ou 20 ans.
Il s'agit bien sur d'un complément de retraite mais est-ce le meilleur ?
Je vais voir du côté d'autres investissements immobiliers pour faire la différence, une aide serait appréciable[sly]
 
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