Investissement locatif - déduction des frais suite à la renégociation de l'emprunt ?

[kp12]

Bonjour,

En cas de renégociation de prêt (investissement locatif - taux plus bas et durée inchangée)

est ce que les frais liés au changement sont déductibles ? (pénalité oui/non, frais de dossier oui/non)
Si oui, est ce que c'est à déclarer dans les charges déductifs ?

Par avance, merci de vos conseils.
Kevin.

 

[dalli]

Non ces frais ne sont pas déductibles et si vous aviez des garanties nouvelles comprises dans le nouveau prêt, les intérêts liées à celles ci ne sont pas déductibles non plus.

 

[xa]

Ah !!!

Je disconviens, ma chère Dalli. Tu as raison et un peu tord en même temps

Commencons par "Dalli a raison".
Le principe de base, c'est que seul l'emprunt d'acquisition est déductible. L'emprunt substitutif n'est, lui, pas déductible par défaut.

Cependant, et c'est à cause de cela que je disconviens :
"Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt"

source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP

Ca, c'est pour la déduction des intérêts de l'emprunt substitutif. L'appréciation globale est importante : elle permet de déduire des intérêts plus important que l'emprunt initial SOUS RESERVE que la déduction globale dans la durée soit inférieure ! A défaut, la déduction nouvelle sera limitée à ce qui aurait été déduit en présence du prêt initial.



Pour ce qui concerne les frais annexe de l'emprunt substitutif :
"Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658). "



Donc, in fine, Dalli se trompe

 

[dalli]

Oups 2007 je date un peu !!

Cependant très cher, tu parles ici des frais de résiliation anticipé et renégociation avec le même établissement.

Je n'ai personnellement jamais vu un banquier prendre IRA s'il renégocie.


Donc si je renégocie avec la même pas banque : pas de pb.
Si je renégocie avec une autre, je paie des IRA à la première, une nouvelle garantie à la seconde.
Là je pense que je ne me suis pas trompée dans ma réponse.

Tu confirmes ?

 

[xa]

Non, puisque :
1) le Conseil d'Etat a statué sur le fait que l'IRA est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du cgi ... (ca c'est pour l'IRA)
et 2) l'identité du prêteur n'est pas nécessaire (ca, c'est pour les intérêts et frais liés à l'emprunt, l'identité n'étant pas un critère, on peut racheter avec une banque tierce).


J'ai donné le bofip de septembre dernier, mais j'ai un BOI de 2006 disant la même chose

C'est juste que ce n'est pas la loi, c'est issu d'une réponse ministérielle de 2003 (RM le ridant, de décembre 2003), faisant suite à quelques décisions devant le TA.

 

[kp12]

Merci de vos réponses

si la nouvelle somme (intérêts d'emprunts + pénalité IRA + nouveaux frais d'emprunt) < somme des intérêts "initiaux" alors la déduction est autorisée aussi bien pour les nouveaux intérêts d'emprunt et que pour les IRA et les nouveaux frais de dossier (avec ou sans changement de banque)

c'est bien ça ?

 

[xa]

Oui.

La comparaison se fait globalement en comparant les intérêts restants à courir sur le prêt racheté et le coût total du nouveau prêt (frais + ira de l'ancien prêt + prise de garantie + intérêts). Il faut aussi que le nouveau prêt soit officiellement destiné à racheter l'ancien prêt, ce qui se prouve, par exemple, via une offre de prêt le précisant.

Et il faut l'indiquer dans votre déclaration, via les remarques en fin de déclaration. Surtout lorsque, lors du refinancement, on voit apparaitre un surcoût temporaire, du fait des frais annexes.

 

[dalli]

J'ai souvenir d'un type qui avait été retoqué avec cet argument car le fisc avait dit : ce n'est valable que si vous consrvez le bien jusqu'à l'échéance ce que vous ne pouvez me garantir.
Bon je retient quand même la logique, merci Xa.

 

[kp12]

Pour les intérêts, c'est ok mais je suis toujours "coincés" sur les frais (pénalités + nouveaux frais de dossier) :
Dans la notice de la déclaration 2044 spéciale, sur la case 250, c'est écrit :
" les frais d'emprunts liés à la souscription d'un emprunt substitutif ne sont pas déductibles à l'exception des primes afférentes aux assurances contactés pour garantir le remboursement du nouvel emprunt "

je vous sollicite vos avis .... le redressement, ça fait mal

 

[xa]

Cf mon post plus haut.

J'ai cité le Bulletin Officiel des Finances Publiques (bofip), du 20 Septembre dernier. Difficile de faire plus opposable, non ?

Allez, je vous recite le passage concernant les frais du nouveau prêt :
"Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658). "



Donc je répète : vous déduisez, et vous mettez un petit commentaire dans la déclaration pour préciser que vous déduisez ces frais, en application du BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912, et vous donnez une estimation du coût restant de l'ancien prêt et du coût total du nouveau prêt (intérêts + frais + prise de garantie), pour montrer que le montant total à déduire du nouveau prêt est en deça du montant total restant à déduire de l'ancien prêt.

Et si le fisc venait contester cela, ce qui nécessiterait de sa part de donner une explication plausible opposable aux décisions du Conseil d'Etat, vous auriez tous les éléments pour éviter la moindre pénalité, puisque vous n'auriez fait qu'appliquer les règles présentés par le bulletin officiel des finances publiques. Après tout, c'est le fisc qui publie ce bulletin. C'est difficile de dire à un contribuable "vous vous êtes trompé, vous n'aviez pas le droit de déduire ce que nous, le fisc, nous annoncions comme déductible dans notre publication à nous"

 

[dalli]

Trop fort Xa !

 

[himalaya75]

Trop fort Xa !

Bonjour, en 2013 j'ai en effet fait racheter mon prêt et déduit les frais liés à l'emprunt substitutif de mes revenus fonciers.

Aujourd'hui j'ai encore un prêt sur 15 ans et compte tenu de la forte baisse des taux je pourrais espérer gagner 1% sur le taux actuel de mon crédit.

Ma question est alors si je fais racheter mon prêt :

les frais et intérêts d'un emprunt substitutif à un emprunt substitutif sont-ils déductibles ???!!!!

J'aurais voulu poser la question au fisc par mail de façon "anonyme" mais il semble que ce ne soit plus possible (il faut passer par l'espace particulier)

Merci à vous !!

 

[dalli]

Oui la règle étant que les intérêts ne doivent pas être supérieurs aux intérêts du prêt initial.
Ce qui est vrai quand on a fait un financement trop court et qu'on veut augmenter sa durée ou bien si on passe d'un amortissable à un in fine.

 

[zobiefly]

Bonjour,

je reviens sur ce sujet, je suis dans la même position actuellement pour faire ma déclaration, j'ai eu un rachat de crédit sur mon investissement locatif. De ce que je comprends des échanges et de ce que j'ai pu trouver sur internet, il semble donc qu'il soit toléré d'utiliser le prêt renégocié dans la déclaration à la place du prêt initial. Mais donc il est tout à fait possible de continuer à calculer ces revenus foncier avec ce prêt initial ? ce qui est plus intéressant puisque le prêt renégocié présente des intérêts moins élevés autant resté avec le prêt original dans sa déclaration ?

J'espère que je suis assez clair

merci
Fabien

 

[xa]

"Mais donc il est tout à fait possible de continuer à calculer ces revenus foncier avec ce prêt initial ?"

NON ! La déduction des "intérêts du prêt initial" ne sont "possibles" que si les intérêts du prêt secondaire excèdent ceux du prêt initial !

En clair, si vous avez un nouveau prêt plus coûteux, vous ne pourrez pas déduire plus que ce que le premier prêt vous aurait permis de déduire. Par contre si le nouveau prêt est moins coûteux, c'est bien les intérêts de ce second prêt qui doivent être considérés.

 

[zobiefly]

OK merci.
Dernière chose donc si je déclare avec mon nouveau prêt, je peux aussi déduire les frais de dossier du nouveau prêt, le nouveau crédit logement, et les frais de résiliation anticipé de l'ancien prêt ? Je sais que ça répète un peu tous les échanges ci dessus je veux juste m'en assurer

Merci d'avance.
Fabien

 

[dalli]

C'est un peu compliqué :



[h=1]Frais d'emprunt[/h]
En plus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les
propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt suivants :

frais de constitution du
dossier ;

frais d'inscriptions
hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de
notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais
d'acte hypothécaire ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers de ce
prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des
charges déductibles des revenus fonciers. Ces honoraires doivent pouvoir être
distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers
constituant des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier ne
peuvent pas être déduits) ;

sommes versées à un organisme de
cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur
du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission
définitivement acquise par l'organisme. En revanche, la fraction de ces sommes
qui est susceptible d'être restituée au propriétaire ne peut être admise en
déduction ;

frais de mainlevée ;

agios ou commissions de
banque ;

primes afférentes à un contrat
d'assurance vie ou d'assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt, dès lors
qu'aucune récupération des sommes versées n'est possible. Lorsque, pour garantir
le remboursement d'un prêt destiné à l'acquisition d'un immeuble donné en
location, une société civile immobilière non passible de l'IS souscrit une
assurance-décès sur la tête de son dirigeant, principal associé,
l'administration n'autorise la déduction des primes que lorsqu'elles présentent
le caractère d'un supplément d'intérêt. C'est notamment le cas lorsque la
souscription de la police d'assurances a été imposée par une clause expresse du
contrat de prêt. Un arrêt du Conseil d'Etat a supprimé cette restriction en
considérant que ces primes sont déductibles même si la souscription de la police
d'assurance n'est pas exigée par le prêteur ;

l'indemnité de résiliation
anticipée d'une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire
à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les
modalités de remboursement du capital ;

l'indemnité versée en compensation
de l'octroi d'un prêt de substitution est considérée comme une dépense
effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu et est
déductible des revenus fonciers. Ainsi, les contribuables peuvent déduire les
pénalités contractuelles supportées en
cas de résiliation anticipée d'un contrat
de prêt et les frais d'ouverture de dossier du
nouvel emprunt de substitution dans la mesure où ces frais et pénalités
contribuent à l'acquisition et à la conservation du revenu foncier.
L'administration a précisé à ce sujet que les dépenses de résiliation anticipée d'un emprunt,
les frais d'emprunt liés à la
souscription d'un emprunt substitutif et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d'un prêt avec le même
établissement sont déductibles si la résiliation et la souscription d'un emprunt
substitutif permettent de diminuer le montant
global de la charge d'intérêts restant dus. Pour l'appréciation de cette
condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par
les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.



En principe, ne sont pas déductibles :

les intérêts de retard
versés pour non-respect des échéances dues à raison du prêt bancaire contracté
en vue de l'acquisition d'un immeuble,

les dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt, même si la
résiliation est motivée par la souscription d'un emprunt substitutif (voir
toutefois l'exception ci-dessus lorsque la substitution permet de réduire la
charge d'intérêts). Seuls les intérêts du nouvel emprunt relatifs au capital
restant dû au titre de l'emprunt initial, à l'exception de toutes indemnités,
ouvrent droit à déduction dans la limite des intérêts figurant sur l'échéancier
initial.

 

[Yoann33]

Bonjour à tous,

Je suis nouveau et je me permets de vous exposer mon cas car j'ai grandement besoin de vos lumières concernant la déduction des intérets d'emprunts.

J'ai acheté un appartement sur plan en 2013. Durant la phase de la construction, je décide de ne pas en faire ma résidence principale et décide de le louer dans le cadre de la loi Duflot. L'appartement est livré en Juin 2015 et loué aussitôt.
Je fais racheter mon montage de prêt initial (pret standard + PTZ) car le mettant en location, je ne peux pas bénéficier du PTZ. J'obtient donc un prêt N°2 qui débute en Octobre 2015.

Est-ce que je peux déduire de mes revenus fonciers 2015 les intérêts d'emprunt que j'ai payé en 2015?
La phrase extraite du BOFIP est "Les intérêts ne peuvent être déduits que s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location". Pour moi, je satisfait ce point mais sachant que mes prêts initiaux faisait état d'un prêt habitat et PTZ (habitation), je me pose la question. Il me semble complètement logique de pouvoir déduire des intérêts d'emprunts se rapportant à un bien productif de revenus fonciers mais considérant qu'il y a un premier prêt je me pose la question (je pense être dans le cas des emprunts substitutifs).

Ma seconde question concerne le montant que je dois déduire, s'il se confirme que je suis dans mon droit de procéder à la déduction.
Car le second prêt comporte au global, sur la durée globale du prêt, plus d'intérêts que le prêt de départ, vu que j'ai du englober un PTZ dans ce second prêt et qu'il court sur un durée légèrement plus longue (due au fait que j'ai englobé ce fameux PTZ)

Est-ce que je me base sur chaque année et je reporte le montant des intérets annuel le plus faible des deux prêts? ou bien est-ce que je me base sur mon prêt actuel et considère la limite d’intérêts globale à déclarer (je devrai donc suivre le montant déclaré année après année et m'assurer que ce cumul déclaré ne dépasse pas la somme globale d’intérêts du premier prêt)

Merci beaucoup d'avance pour vos conseils, j'espère avoir été clair malgré la complexité de mon cas...

 

[dalli]

Oui les intérêts sont déductibles mais je ne pense pas que vous puissiez déduire ceux du ptz.

Xa tu confirmes ?

Duflot ?
Vous n'êtes pas éligible à pinel ?

 

[xa]

Il faut regarder les conditions de votre PTZ d'origine. Les mécanismes ont tellement changé souvent, que je suis un peu perdu dans ces prêts, mais il fût un temps, le PTZ était un prêt tout à fait classique, avec un taux, mais une prise en charge par l'Etat des intérêts du prêt, le contrat prévoyait alors un taux applicable si les conditions d'obtention du taux zéro n'étaient pas rempli.

Dans ce cas, je dirais que le refinancement est déductible si le montant total de la déduction sur la durée restante la plus courte est en deça du montant déductible sur l'ancien financement.


Sinon, en théorie, vous ne pouvez déduire qu'à concurrence du coût de votre financement initial, sachant que ce coût se détermine globalement (ie : sur une année, typiquement l'année de refinancement, vous pouvez déduire plus parce que sur la durée totale vous déduirez moins).


Maintenant, dans le doute, je poserai la question à la DGI : "je dois déménager temporairement, et je veux conserver mon logement pour plus tard, et le louer entre temps, mais du coup je dois racheter mon PTZ qui est incompatible avec la location. Est-ce que dans ce cas, le refinancement de ce prêt ouvre droit à déduction sur la 2044, même si techniquement le montant des intérêts à déduire dépasse le montant des intérêts du prêt initial, puisque je dois transformer un prêt à taux 0 en un prêt classique ?"


Je dirais que vous entrez dans les exceptions d'usage : vous ne pourriez pas louer sinon !